05/03/2025

ARRÊT N° 135/2025

N° RG 24/01689 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QHIF

EV/KM

Décision déférée du 16 Avril 2024

Président du TJ de TOULOUSE

( 23/02091)

L.A MICHEL

S.A.S. J&F IMMO

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER DU [Adresse 2]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. J&F IMMO

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER DU [Adresse 2] représenté par son syndic professionnel en exercice, la SOCIETE DE GESTION MERIDIONALE exerçant sous l’enseigne SOGEM (RCS Toulouse n° 650 801 517)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9] cadastré préfixe [Cadastre 5] section AB N°[Cadastre 4] a fait l’objet d’une division volumétrique aux termes d’un acte reçu au rapport de Me [M] [J], notaire à [Localité 6], le 22 decembre 2017 portant état descriptif de division en volume.

Le lot-volume n°4 a, quant à lui, été soumis à un régime de copropriété au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 par suite de l’adoption et de la publication d’un état descriptif de division et d’un réglement de copropriété reçus par Me [P], notaire à [Localité 9], le 15 novembre 2019.

Cet immeuble devait être commercialisé par la SAS J&F Immo et revendu, par lot, à différents copropriétaires.

A l’occasion des ventes intervenues, la SAS J&F Immo souscrivait l’obligation, en exécution d’un diagnostic technique global (DTG) de procéder à certains travaux structurels, la facade donnant sur la [Adresse 8] tel que rélevé par le diagnostiqueur comportant de nombreuses épaufrures et «dégradations structurelles pouvant entrainer des risques de chutes ».

Le 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS J&F Immo de s’engager sur «un planning précis de reprise des désordres structurels affectant sa facade puis au ravalement de ladite facade».

Par acte du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société de Gestion Méridionale exercant sous l’enseigne SOGEM, a fait assigner la SAS J&F Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— condamner la SAS J&F Immo sous astreinte de 1 000 € par jour de retard commençant à courir 3 mois après le prononcé de l’ordonnance à intervenir, à faire procéder aux travaux de ravalement de la façade donnant sur rue de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 9],

— se réserver expréssement la possibilité de liquider ladite astreinte,

— condamner la SAS J&F Immo au paiement d’une somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 16 avril 2024, le juge a :

— condamné la SAS J&F Immo à faire procéder aux travaux de ravalement de la façade donnant sur rue de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sité [Adresse 2] à [Localité 9], dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai, et pendant six mois,

— condamné la SAS J&F Immo aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 mai 2024, la SAS J&F Immo a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SAS J&F Immo dans ses dernières conclusions du 4 juillet 2024, demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise,

— allouer un délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir pour la réalisation des travaux,

En tout état de cause,

— donner injonction au syndicat des copropriétaires d’avoir à justifier la qualité pour revendiquer en son nom l’engagement souscrit auprès du précédent vendeur dans le cadre de la cession d’un seul lot,

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’intimé n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue en date du 13 janvier 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La SAS J&F Immo fait valoir qu’il ne lui est pas possible de respecter le délai de quatre mois qui lui a été accordé par le premier juge compte tenu de la période estivale et de la difficulté à trouver des entreprises en vue de la réalisation de travaux, alors qu’il convient de «s’assurer dans le contexte juridique de la parfaite recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires qui s’empareraient d’un engagement consenti au profit de Mme [G]», qu’enfin on peut s’interroger sur les raisons pour lesquelles dans le cadre de la vente d’un seul lot elle aurait dû prendre l’engagement de réaliser des travaux de ravalement de l’immeuble entier.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu’elle est régulière, recevable et bien fondée.

Lorsqu’une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s’approprier les motifs des premiers juges en tant qu’ils ont fait droit à sa demande.

Suivant l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire'; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

En l’espèce, le premier juge a relevé qu’il ressortait des pièces versées aux débats : le règlement de copropriété, DTG, vente Immo/[G] et des échanges de courriers que l’obligation pour la SAS J&F Immo de procéder aux travaux de ravalement de la façade n’était pas sérieusement contestable. Il précisait que l’acte de vente à Mme [G] du 5 février 2020 faisait déjà état de désordres portant sur la façade et de l’obligation de travaux de ravalement à la charge de la société J&F Immo.

Force est de constater que la SAS J&F Immo ne critique pas précisément et spécialement la motivation de la décision déférée et notamment son obligation à effectuer les travaux puisqu’elle indique qu’en première instance elle sollicitait à titre principal les plus larges délais. D’ailleurs, devant le premier juge, il est exclusivement sollicité un délai pour mettre en place un calendrier d’accomplissement des travaux. Dès lors, il convient de considérer que c’est à bon droit qu’elle a été condamnée par le premier juge à faire effectuer les travaux sans qu’il y ait lieu de donner injonction au syndicat des copropriétaires de justifier de sa qualité pour revendiquer l’engagement souscrit.

Au surplus, le premier juge a relevé qu’aucun travaux n’avait été entrepris et que la société produisait des devis daté de 2020 à 2022 pour les plus récents, sans expliquer ce qui retarde la mise en 'uvre des travaux. D’ailleurs, si l’appelante fait référence dans ses conclusions à la période estivale, entraînant des difficultés pour effectuer des travaux de ravalement, ses conclusions ont été établies en juillet 2024, soit six mois avant que le dossier soit appelé à l’audience, ce qui lui ménageait de larges délais pour contacter des entreprises ce dont elle ne justifie pas.

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer la décision déférée, la SAS J&F Immo ne justifiant d’aucune démarche aux fins de réalisation des travaux qui lui incombent.

Compte tenu de l’absence de volonté manifestée par la société de réaliser des travaux, la décision déférée sera aussi confirmée s’agissant du prononcé de l’astreinte et de ses modalités.

La SAS J&F Immo qui succombe gardera la charge des dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée,

Condamne la SAS J&F Immo aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET