Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 03 AVRIL 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/09594 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLOE5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/01625

APPELANTE

S.A.S. BAOBAB EPICERIE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, toque :PB274

Ayant pour avocat plaidant M^e Rose Nicole SIME, avocat au barreau de Seine Saint Denis

INTIMÉE

S.C.I. TURGOT, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0048

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 février 2026 en audience publique, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2006, Mme [E] a consenti un renouvellement de bail commercial à M. et Mme [R] portant sur des locaux composés d’une boutique, et d’une arrière-boutique en rez-de chaussée et d’un appartement au 1er étage, situés [Adresse 3] à [Localité 4], à usage exclusif d’alimentation générale et kiosque à journaux.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 2 avril 2019.

Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, M. et Mme [R] ont cédé ce bail à la société GT, alors en cours de formation et aux droits de laquelle vient désormais la société Baobab Epicerie.

La société Turgot est devenue propriétaire des locaux le 4 novembre 2020.

Le 2 mai 2024, la société Turgot a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Baobab Epicerie pour obtenir le paiement de la somme en principal de 4.562,29 euros.

Le même jour, la société Turgot a fait signifier à la société Baobab Epicerie une mise en demeure préalable au refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime, visant également la clause résolutoire.

Par acte du 30 septembre 2024, la société Turgot a fait assigner la société Baobab Epicerie devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique.

Par ordonnance contradictoire du 8 avril 2025, le premier juge a :

constaté la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 3 juin 2024 ;

ordonné si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Baobab Epicerie ou de tous occupants de son chef hors des locaux au [Adresse 4] Turgot à [Localité 4] ;

condamné par provision la société Baobab Epicerie à régler à la société Turgot une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

condamné la société Baobab Epicerie à payer à la société Turgot la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Par déclaration du 27 mai 2025, la société Baobab Epicerie a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 août 2025, la société Baobab Epicerie demande à la cour de :

la recevoir en son appel ;

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant de nouveau,

A titre principal,

déclarer qu’il n’y a pas de changement de destination des lieux de sa part ;

déclarer qu’elle n’a pas pratiqué de sous-location ;

déclarer qu’il n’y a pas de défaut d’entretien des lieux de sa part ;

déclarer que le grief tiré des nuisances sonores de sa part est infondée ;

déclarer que le premier juge a fondé sa décision sur des griefs dénués de toute pertinence ;

déclarer que la dette locative a été payée ;

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

A titre subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais pour organiser son départ, qui ne sauraient être inférieurs à un an ;

En tout état de cause,

condamner la société Turgot aux dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 septembre 2025, la société Turgot demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance en son entier dispositif ;

Y ajoutant,

condamner la société Baobab Epicerie aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2026.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La mise en ouvre des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Baobab Epicerie conteste la violation des obligations du bail qui lui est reprochée, soutenant que l’aménagement d’un studio de musique dans la cave ne constitue pas une infraction au bail et réfutant les accusations de sous-locations. Elle conteste également le défaut d’entretien des lieux loués et la réalité des nuisances sonores provoquées tant par le studio de musique que par les aboiements des chiens. Enfin, si elle considère que sa dette locative est 'peu signifiante', celle-ci ne conteste cependant pas que le commandement de payer du 2 mai 2024 est régulier ni que la dette locative visée n’a pas été réglée dans le délai d’un mois.

La société Turgot sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise, objectant que l’infraction au bail au titre de sa destination a persisté malgré la mise en demeure du 2 mai 2024 préalable au refus de renouvellement de bail mais visant la clause résolutoire, délivrée à la société Baobab Epicerie d’avoir à se conformer à l’exploitation contractuellement définie, à savoir celle exclusive d’alimentation générale et de kiosque à journaux, et précisant que la sous-location des lieux est contractuellement prohibée.

Par ailleurs et s’agissant des autres manquements reprochés à la société locataire relatifs au défaut d’entretien du local, notamment du fait de la présence d’animaux bruyants et maltraités en son sein, ou aux troubles sonores créés, la société bailleresse soutient que ceux-ci sont formellement établis par les pièces versées aux débats de sorte que les contestations de la société Baobab ne sont pas sérieuses et ne font pas obstacle à la constatation de la résiliation du bail.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, il est expressément stipulé :

— que les lieux sont à usage exclusif 'd’alimentation générale et de kiosque à journaux ;

— que toute sous-location, partielle ou totale est interdite. De même, sont interdites toute domiciliation ou occupation, même à titre gratuit, par un tiers ou encore en location, gérance ;

— l’obligation de ne faire aucun changement de distribution, ni percement quelconque sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur ;

— l’interdiction d’entreposer dans les lieux loués de matières inflammables telles que pétrole, benzine, essence etc ;

— l’obligation de veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, soit par les clients, soit par les gens au service du preneur ;

— l’interdiction, sous quelque prétexte que ce soit, d’encombrer l’entrée, la cour de l’immeuble, ainsi que les escaliers, paliers, couloirs et autres lieux d’accès commun ;

— de n’avoir aucun animal malpropre ou bruyant.

Le bail prévoit la clause résolutoire suivante :

'À défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance et frais de mise en demeure ou en cas d’inexécution même d’une seule des conditions du présent bail et un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter, faites à personne ou au domicile ci-après élu, contenant mention de la présente clause et restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Dans ce cas l’expulsion sera prononcée par simple ordonnance de référé et la somme remise à

titre de dépôt de garantie restera acquise par privilège au bailleur, à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice de tous autres droits et actions'.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société Baobab Epicerie par acte du 2 mai 2024 pour la somme de 4.562,29 euros au titre de l’arriéré locatif et que le preneur ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le mois de cet acte, de sorte que pour ce seul motif, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 juin 2024 à minuit.

Au surplus, la société Turgot produit des constat de commissaires de justice des 20 avril 2023 et 8 août 2024 établissant que la société Baobab Epicerie a installé dans le local objet du contrat de bail, un studio de musique aux lieu et place du commerce d’alimentation dont l’achalandage se révèle quasi inexistant, 'seuls quelques produits sont présents de manière éparse sur les étals'. Il est mentionné que le sous-sol est aménagé en studio d’enregistrement avec un coin bar et un espace canapé, d’une cabine avec micro et d’un ordinateur avec de multiples écrans ainsi qu’une platine et un piano.

Le commissaire de justice constate en outre que plusieurs animaux sont présents dans l’espace de vente, l’arrière-boutique, la cave et l’appartement dont 'deux chiens adultes dont une chienne malnutrie, une dizaine de chiots à l’étage dans une pièce fermée encrassée dépourvue d’eau et de croquettes, deux chats adultes, deux chatons d’ont l’un a l’oeil crevé’ et que le local se révèle sale et non entretenu, ' de nombreuses déjections d’animaux jonchent le sol du couloir, de la cuisine et de la salle de bain.'

Enfin, il apparaît que plusieurs personnes, tiers au bail, sont hébergées dans les lieux, manifestement dans le cadre d’une sous-location pratiquée à titre gratuit ou onéreux, dès lors qu’il est indiqué que 'la chambre située au fond à gauche du couloir est occupée par un dénommé Ait Addi et est équipée d’un matelas au sol', que 'la chambre du milieu est également équipée d’effets personnels et que différents documents administratifs sont présents dans la pièce au nom d’un dénommé [G]', enfin que ' la chambre de gauche est en désordre et que de nombreux déchets jonchent le sol et que des documents administratifs au nom d’un dénommé [W] [U] sont visibles.'

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, avec l’évidence requise en référé, que la société Baobab Epicerie manque manifestement à ses obligations contractuelles pour avoir changé la destination des lieux sans l’accord de son bailleur, pratiqué la sous-location et troublé la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants en n’entretenant pas les locaux et en y hébergeant des animaux bruyants et malodorants et qu’elle ne s’est pas conformée, dans le délai d’un mois imparti par la mise en demeure du 2 mai 2024, à ses obligations telles que stipulées dans le bail.

Dans ces conditions, il apparaît que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur et que les contestations du locataire pour y faire obstacle ne sont pas sérieuses.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Baobab Epicerie sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire indiquant avoir pratiquement apuré sa dette à la date de l’ordonnance critiquée et être un occupant de bonne foi depuis 2020.

La société Turgot s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire faisant valoir que la société Baobab Epicerie ne justifie pas avoir entrepris de démarche pour se conformer aux obligations du bail.

Il est constant que le preneur a commis de manière réitérée plusieurs infractions aux dispositions contractuelles, telle que, outre le non-paiement des loyers, le non-respect de la destination des lieux, de l’entretien des locaux et de l’interdiction de la sous-location en dépit d’une mise en demeure et d’un commandement, qui lui ont été délivrés aux fins de se conformer à ses obligations.

Dans ces conditions, il apparaît que la société Baobab Epicerie a délibérément ignoré les mises en garde répétées de son bailleur et continué d’exercer ses activités en violation des dispositions du bail, nonobstant les règlements effectués postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de la société Baobab Epicerie de suspension des effets de la clause résolutoire et de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonné son expulsion des locaux situés [Adresse 5] et l’a condamnée à payer à la société Turgot une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

La société Baobab Epicerie demande des délais pour quitter les lieux en expliquant qu’une 'expulsion brutale’ est de nature à ruiner les efforts fournis pour régler ses dettes et fidéliser une clientèle et serait disproportionnée au regard des griefs qui lui sont reprochés.

Mais, il apparaît que depuis la délivrance du commandement de payer et de la mise en demeure du 2 mai 2024, la société Baobab Epicerie a, de fait, bénéficié de délais pour lui permettre de trouver de nouveaux locaux.

Au surplus, la société bailleresse indique, sans être contredite, avoir mis en oeuvre la procédure d’expulsion et que la société Baobab Epicerie a quitté les lieux.

Dans ces conditions, la demande de délai formée par cette dernière ne peut être accueillie.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens de l’arrêt, les dispositions de la décision entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

La société Baobab Epicerie, partie perdante en cause d’appel sera condamnée aux dépens et à payer à la société Turgot la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Baobab Epicerie de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Rejette la demande de la société Baobab Epicerie de délais pour quitter les lieux ;

Condamne la société Baobab Epicerie aux dépens d’appel ;

Condamne la société Baobab Epicerie à payer à la société Turgot la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT