11/09/2025

ARRÊT N°433/2025

N° RG 23/02130 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PQM5

PB/KM

Décision déférée du 05 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

( 21/000411)

LAFITE

[X] [H] NEE [E]

[R] [H]

C/

[B] [O] [V] [I]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [X] [H] née [E]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fabienne PARPIROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [H] [R] représenté par son tuteur M. [U] [D], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs demeurant [Adresse 3] à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Fabienne PARPIROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-31555-2024-00484 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMEE

Madame [B] [O] [V] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vanessa BRUNET-DUCOS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er octobre 1988, Mme [B] [O] [I] a donné en location à Mme [X] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel initial de 2 800 francs hors charges, révisable chaque année à la date anniversaire du bail.

M. [R] [H] est devenu locataire, suite à son mariage avec Mme [P].

Par acte du 26 mars 2021 signifié à étude, Mme [I] a donné congé aux locataires pour motif légitime et sérieux, à savoir la nécessité de réhabiliter le logement, imposant qu’il soit vidé de tout occupant.

Mme [I] a avisé les locataires par acte d’huissier du 17 septembre 2021 , remis à étude pour chacun des deux locataires, qu’un état des lieux de sortie serait dressé le 1er octobre 2021 à 10 heures.

Le 1er octobre 2021, l’huissier de justice a constaté que les locataires occupaient toujours les lieux et ne répondaient pas à ses appels.

Par acte du 20 décembre 2021, Mme [B] [O] [I] a fait assigner M. [R] [H] et à Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret a’n, sous le béné’ce de l’exécution provisoire, de :

— à titre principal,

— déclarer valable le congé délivré aux locataires le 26 mars 2021,

— ordonner la libération des lieux et à défaut de départ volontaire,

— ordonner l’expulsion des locataires avec l’assistance, si besoin de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [R] [H] et Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 625,35 euros, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— à titre subsidiaire,

— ordonner à M. [R] [H] et à Mme [X] [E] de laisser la bailleresse et les professionnels du bâtiment mandatés par elle accéder au logement qu’ils occupent et autoriser la bailleresse à se faire accompagner par tout professionnel du bâtiment et par huissier de justice de son choix, avec l’assistance si besoin du commissaire de police et d’un serrurier,

— à titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement graves des locataires à leurs obligations,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [R] [H] et Mme [X] [E] au paiement de la somme de 1280,70 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire à la clôture des débats,

— condamner Mme [E] et M. [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 625,35 euros, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— en toute état de cause, condamner Mme [E] et M. [H] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret a :

— constaté à compter du 1er octobre 2021, la résiliation du bail liant Mme [B] [O] [I] à M. [R] [H] et à Mme [X] [E] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7],

— ordonné, à défaut pour M. [R] [H] et Mme [X] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

— condamné solidairement M. [R] [H] et Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et ce à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération des lieux,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [R] [H] et Mme [X] [E],

— ordonné d’office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— condamné M. [R] [H] et Mme [X] [E] aux dépens incluant le coût du constat d’occupation des lieux et de l’assignation,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— rappelé que sauf motivation contraire, l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration en date du 14 juin 2023, M. [R] [H] et à Mme [X] [A] née [E] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des chefs de la décision.

M. [R] [H] et Mme [X] [A] née [E], dans leurs dernières conclusions en date du 6 février 2024, demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

*constaté à compter du 1er octobre 2021, la résiliation du bail liant Mme [B] [O] [I] à M. [R] [H] et à Mme [X] [E] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7],

*ordonné, à défaut pour M. [R] [H] et Mme [X] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

*condamné solidairement M. [R] [H] et Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et ce à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération des lieux,

*déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [R] [H] et Mme [X] [E],

*ordonné d’office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

*condamné M. [R] [H] et Mme [X] [E] aux dépens incluant le coût du constat d’occupation des lieux et de l’assignation,

*dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— et statuant à nouveau,

— à titre principal,

— déclarer nul et de nul effet le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 26 mars 2021 à Mme [X] [E] épouse [H] et M. [H] à la demande de leur bailleresse, Mme [I],

— en conséquence,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— à titre subsidiaire,

— si la cour estimait que le congé est valable,

— réduire la somme réclamée par la bailleresse au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant de 2.032,60 euros,

— accorder à Mme [X] [E] épouse [H] et M. [R] [H] représenté par son tuteur, les plus larges délais de paiement pour apurer l’arriéré d’indemnités d’occupation,

— accorder à Mme [X] [E] épouse [H] et M. [R] [H] représenté par son tuteur un délai d’une année pour quitter les lieux,

— à titre infiniment subsidiaire,

— à titre principal, sur la demande de résiliation judiciaire du bail,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail, réduire la somme réclamée par la bailleresse au titre des loyers impayés d’un montant de 2.032,60 euros,

— accorder à Mme [X] [E] épouse [H] et M. [R] [H], représenté par son tuteur, les plus larges délais de paiement pour apurer l’arriéré de loyers,

accorder à Mme [X] [E] épouse [H] et M. [R] [H] représenté par son tuteur, un délai d’une année pour quitter les lieux,

— en tout état de cause,

— condamner Mme [I] à payer à Mme [X] [E] épouse [H] et M. [R] [H] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [B] [O] [I], dans ses dernières conclusions en date du 18 mars 2025, demande à la cour, au visa des articles 1224, 1227 et 1728 du code civil et des articles 6, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— à titre principal, confirmer le jugement en date du 5 mai 2023 du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en ce qu’il a :

*constaté à compter du 1er octobre 2021, la résiliation du bail liant Mme [B] [O] [I] à M. [R] [H] et à Mme [X] [E] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7],

*ordonné, à défaut pour M. [R] [H] et Mme [X] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

*condamné solidairement M. [R] [H] et Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et ce à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération des lieux,

*déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [R] [H] et Mme [X] [E],

*ordonné d’office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

*condamné M. [R] [H] et Mme [X] [E] aux dépens incluant le coût du constat d’occupation des lieux et de l’assignation,

*dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire,

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail au regard des manquements graves commis par les locataires au contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [E] et M. [R] [H] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 8],

— dire et juger que faute pour Mme [X] [E] et M. [R] [H] de quitter volontairement le logement, Mme [B] [O] [I] pourra faire procéder à leur expulsion de corps et de bien et de toute personne se trouvant dans le logement de son chef, en faisant s’il y a lieu, recours à la force publique et à un serrurier,

— condamner Mme [X] [E] et M. [R] [H] à payer à Mme [B] [O] [I] la somme de 21 032, 95 euros correspondant à l’arriéré de loyer et charges dû en exécution du contrat de bail, montant pouvant évoluer jusqu’à clôture des débats,

— rejeter toute demande de délai présentée par les époux [H]/[E],

— condamner Mme [X] [E] et M. [R] [H] à payer à Mme [B] [O] [I] une indemnité d’occupation d’un montant de 625,35 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dans tous les cas,

— condamner Mme [X] [E] et M. [R] [H] à payer à Mme [B] [O] [I] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminairement, la cour observe qu’elle n’a pas à statuer sur le défaut d’intérêt à agir des appelants, visé dans le corps des conclusions de l’intimée, motif pris qu’ils auraient libéré le logement dès lors que cette demande n’est pas reprise, au visa de l’article 954 du Code de procédure civile, dans le dispositif des conclusions de l’intimée.

Sur la validation du congé

Les appelants font valoir que les travaux qui fondent le congé pour motif réel et sérieux doivent être utiles, justifiés par une intention réelle de les effectuer, que leur ampleur doit établir une impossibilité pour les locataires de rester dans les lieux, que le rapport du maître d’oeuvre commis par l’intimée ne peut à lui seul fonder ce congé alors que les appelants produisent des pièces, notamment un constat d’huissier et un rapport d’expertise unilatérale qui contredisent le nécessité absolue d’effectuer les travaux.

Ils ajoutent qu’il n’est pas établi qu’ils ont refusé l’accès du logement au maître d’oeuvre, M. [M], qui n’est qu’agrée en architecture et non architecte, que l’affaissement de la toiture n’est pas démontré et que le caractère dangereux de l’occupation du logement n’est pas démontré.

Ils indiquent que la seule production d’un devis de travaux est insuffisant à démontrer une intention réelle de les effectuer pas plus que la réalisation d’un audit du 14 février 2021, qui concerne un autre logement, ou le justificatif de solvabilité de la bailleresse, les travaux d’isolation invoqués également par la bailleresse ne nécessitant pas le départ des locataires.

Ils font valoir que la résiliation du bail, pour non paiement des loyers à hauteur de 16843 €, n’est pas davantage justifiée alors qu’une saisie-attribution a permis de diminuer le montant dû, et sollicitent subsidiairement des délais pour payer l’arriéré locatif et pour libérer les lieux, compte tenu de leur âge, de leur santé précaire et de leur situation financière, aucune solution de relogement de Mme [H] n’ayant été proposée par les services sociaux.

L’intimée expose que les travaux envisagés sont utiles et nécessaires, que le maître d’oeuvre mandaté, qui est bien architecte, a constaté le très mauvais état de la toiture et la nécessité de rénover dans son ensemble le logement.

Elle ajoute qu’après le départ des locataires, le maître d’oeuvre a précisé l’ampleur des travaux, notamment la réfection complète de la toiture et de l’électricité.

Elle fait valoir que les locataires se sont opposés à la visite des lieux, que l’expertise unilatérale et sans convocation effectuée par la partie adverse n’est pas probante, que l’expert en question n’a pu vérifier les combles alors qu’il subsiste un affaissement de la toiture visible de l’extérieur.

Elle expose avoir signé un contrat et fait établir des devis qui démontrent sa volonté d’effectuer les travaux, ayant d’ailleurs déjà été effectué des travaux similaires sur un bien à proximité, qu’au regard de l’ampleur de ces travaux le maintien des locataires n’est ni possible ni souhaitable, la toiture présentant un caractère dangereux.

Elle indique enfin, dans son subsidiaire, que la résiliation du bail est justifiée alors que le refus de faire visiter les lieux est fautif et que subsiste un arriéré important de loyers de 21032,95 €, Mme [H], seule à habiter dans les lieux avant la libération du logement, ayant cessé de payer tout loyer depuis octobre 2021.

En premier lieu, la cour observe que Mme [H] ne sollicite pas sa réintégration dans les lieux dont elle a été expulsée, en exécution du jugement du tribunal de proximité, ainsi qu’il ressort du PV d’expulsion du 17 juillet 2024, M. [H], compte tenu de son âge et son état de santé, ne demeurant plus dans le logement, suite à son placement en service de soins longue durée.

Comme relevé à bon droit par le premier juge, suite au congé pour motif légitime et sérieux de travaux délivré le 26 mars 2021, à effet du 30 septembre 2021, le maître d’oeuvre mandaté par la bailleresse, agrée en architecture et habilité en conséquence à exercer cette profession, a adressé un courrier en lettre suivie le 25 février 2021 pour informer la locataire de la visite des lieux laquelle s’est faite en présence d’un huissier de justice le 25 mars 2021 qui n’a pu accéder dans le logement, personne ne répondant.

Le compte rendu effectué par la SAS de maîtrise d’oeuvre Atelier B le 15 mars 2021 mentionne le 'très mauvais état de la toiture qui nécessite une réfection totale’ ainsi que la nécessité de travaux énergétiques.

Le rapport SARETEC, établi hors la convocation et la présence de la bailleresse, mentionne que la toiture ne présente pas de 'dommages significatifs portant atteinte à la stabilité/solidité de l’ouvrage'.

Cet expert, amené à se prononcer sur le caractère dangereux de la couverture, ne s’est toutefois pas prononcé sur la vétusté de la toiture alors que la construction est ancienne et qu’aucune des parties n’a exposé des travaux de rénovation depuis l’origine.

La cour observe que l’expert n’a pu visiter les combles pour en juger l’état lors de sa visite.

Le seul fait que le caractère dangereux de la toiture ne soit pas établi ne peut conduire à rejeter une demande de rénovation formée par la bailleresse et donc à en déduire que le congé ne peut être motivé de ce chef.

Suite au départ de la locataire, le PV d’expulsion et le compte rendu de visite du maître d’oeuvre des 17 juillet 2024 et 5 novembre 2024 établissent que l’électricité est totalement à refaire, que l’ensemble de l’habitation, par ailleurs vétuste, a été laissé dans un état de saleté avancé.

Il s’en déduit d’une part que la nécessité des travaux, exposée de manière détaillée dans le congé, est avérée et que d’autre part ces travaux par leur ampleur, notamment s’agissant de la couverture, ne pouvaient être effectués en présence des occupants.

L’intimée justifie de sa volonté d’effectuer les travaux en produisant, outre des devis de [J] [F] et de [L] [K], électricien, signés (pièce n°8 et 21), l’attestation du maître d’oeuvre, des éléments de solvabilité de la bailleresse ainsi que la réalisation d’un audit effectué aux fins de travaux à l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 10], correspondant à l’adresse des lieux loués.

C’est donc à bon droit que le premier juge a, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, validé le congé délivré pour motif légitime et sérieux.

Sur les versements allégués, les délais de paiement et de libération des lieux

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de délai de paiement formée par les appelants pour apurer une dette locative, estimée à 1250 euros en première instance, motif pris que cette demande reconventionnelle ne se rattachait pas à la demande de la bailleresse par un lien suffisant.

Dès lors que la demande de délais est afférente au bail dont s’agit, qui concerne les mêmes parties, la cour, par voie d’infirmation, déclarera cette demande recevable en ce qu’elle est en lien suffisant avec la demande originelle.

Il s’évince des éléments produits qu’à la dette locative antérieure au premier jugement, s’est ajoutée l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge et qu’il n’est pas contesté qu’aucun versement volontaire de la locataire n’a été enregistré depuis la fin de l’année 2021.

Dès lors, faute d’établir leur bonne foi et la volonté de reprendre les paiements, la cour déboutera les appelants de leur demande de délais.

Dans la mesure où la locataire a quitté les lieux, où son époux n’y demeure plus non plus et où la cour n’est pas saisie d’une demande de réintégration, la demande visant à l’octroi d’un délai pour libérer les lieux est sans objet.

De même, les appelants ne justifient pas d’une diminution de la dette à hauteur de 2032,6 €, la pièce n°24 à laquelle ils font référence étant un commandement aux fins de saisie-vente et non une saisie-attribution de laquelle il serait ressorti un apurement de l’arriéré, fixé, selon décompte de la bailleresse, en ce compris les frais et les indemnités d’occupation à 29933,63 € au 1er janvier 2025.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, M. [R] [H] et Mme [X] [H] née [E] supporteront les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles d’appel, au regard notamment de la situation financière des appelants et de la recevabilité du dossier de surendettement de la locataire.

Parties perdantes, M. [R] [H] et Mme [X] [H] née [E] ne peuvent prétendre à une indemnité de chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 5 mai 2023 du tribunal de proximité de Muret sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [R] [H] et à Mme [X] [E].

Statuant de ce seul chef,

Déclare recevable la demande en délais de paiement et déboute M. [R] [H] et Mme [X] [H] née [E] de cette demande.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur des délais pour libérer le logement.

Condamne M. [R] [H] et Mme [X] [H] née [E] aux dépens d’appel.

Déboute Mme [I] et M. [R] [H] et Mme [X] [H] née [E] de leur demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA