13/05/2025

ARRÊT N°2025/180

N° RG 21/02175 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OFAF

FP AC

Décision déférée du 16 Avril 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 17/00745)

Mme [D]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU

M^e Nicolas DALMAYRAC

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.R.L. LE GOLF SAINT-GABRIEL Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social.

LIEU-DIT [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [P] [Y] [O] [I]

Lieudit [Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [J] [I]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIES INTERVENANTES

Madame [F] [H] veuve [I], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [I], décédé le 15 janvier 2022

LIEUDIT [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [B] [I], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [I], décédé le 15 janvier 2022

LIEUDIT [Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [EG] [I] en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [I], décédé le 15 janvier 2022 représenté par sa mère [F] [H] [I] en sa qualité d’administratrice légale,

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport et S.MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

F. PENAVAYRE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats :N..DIABY

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [I] était propriétaire de 25 ha de terres agricoles sur les communes de [Localité 4] et [Localité 2] ainsi que d’une maison d’habitation située lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 2].

Suivant acte authentique du 13 mars 1987, Monsieur [E] [I] a donné à bail à Madame [W] [A] 25 ha de terrains nus sis sur les communes de [Localité 4] et [Localité 2] pour y créer un complexe sportif comportant notamment un parcours de golf, des courts de tennis et un parking, pour une durée de 12 ans à compter du 1er mars 1987 venant à échéance le 1er mars 1999, la durée du bail ayant été portée à 20 ans par courrier ultérieur du 15 avril 1987.

Le bail fait interdiction au preneur d’édifier des constructions sur les terrains loués mais l’autorise à réaliser les aménagements nécessaires à la réalisation du complexe sportif projeté (plantation d’arbres, création de chemins, plans d’eau, reliefs artificiels, courts de tennis, parcours de golf, parkings etc..) sous sa seule responsabilité et initiative.

Suivant contrat du 25 juillet 1988, Madame [W] [A] a sous-loué le terrain nu à usage de golf à la SA LB LOISIRS dont elle est la présidente.

Par contrat sous-seing-privé du 31 mai 1989, Monsieur [E] [I] a donné à bail à Monsieur [U] [A] la maison d’habitation sise à [Localité 2], ses dépendances et un enclos pour une durée de 20 ans à compter du 1er juin 1989 (venant à échéance le 31 mai 2009), le bailleur autorisant le preneur ou tout sous-locataire désigné par lui, à procéder aux aménagements nécessaires à toutes les activités qu’ils pourraient envisager et ayant trait ou présentant un caractère complémentaire aux loisirs : expositions, distribution d’articles de sport, siège d’une association ou d’un club sportif, restauration rapide etc…

La SARL LE SAINT GABRIEL a exploité dans les lieux une activité de restauration en qualité de sous-locataire.

Par convention du 28 février 1997, Monsieur [E] [I] et Madame [W] [A] sont convenus de priver de tout effet le courrier du bailleur en date du 15 avril 1987 (prorogeant la durée du bail civil à 20 ans).

Suivant convention du 10 mars 1997, Monsieur [E] [I] et Madame [W] [A] ont résilié purement et simplement le contrat de location de terrains nus à usage de golf conclu le 13 mars 1987 avec effet au 28 février 1997, sans indemnité, le bailleur laissant au sous locataire actuel (LB LOISIRS) la propriété des éventuels éléments inamovibles, d’infrastructures, d’aménagement, d’assainissement des sols et d’irrigation.

Par acte sous-seing-privé du 10 mars 1997 , Monsieur [E] [I] a loué directement à la société LB LOISIRS (après résiliation du contrat de sous location intervenue le 10 mars 1997 ), dans le cadre d’un bail civil « qui échappe par principe au décret du 30 septembre 1953 et notamment au paragraphe 2° de l’article 1er dudit décret » les terrains nus situés à [Localité 4] et [Localité 2] pour y exercer une activité de complexe sportif comportant un parcours de golf, des courts de tennis et un parking, pour une durée de 12 ans à compter du 1er mars 1997 devant se terminer le 28 février 2009.

Les mêmes parties ont souscrit le 10 mars 1997 une promesse de bail civil portant sur les terrains nus situés à [Localité 4] et [Localité 2] à usage de complexe sportif valable jusqu’au 28 février 2012 étant précisé qu’en cas de levée d’option par le bénéficiaire, le bail serait consenti et accepté pour une durée de 8 ans commençant à courir le 1er mars 2009 pour se terminer le 28 février 2017.

Enfin ,par acte du 10 mars 1997, Monsieur [E] [I] et la SARL LE SAINT GABRIEL ont conclu un bail commercial portant sur la maison d’habitation sise à [Localité 2], ses dépendances et un enclos ,après avoir décidé à titre préliminaire :

— de requalifier le contrat de location signé le 31 mai 1989 en bail commercial avec effet rétroactif au premier jour de celui-ci jusqu’au 31 mai 1998

— d’annuler le contrat de location du 31 mai 1989 qui est réputé n’avoir jamais été existé

— de dire que le présent bail annule et remplace le contrat de location du 31 mai 1989

— de reconnaître la société LE SAINT GABRIEL comme preneur depuis le premier jour pour une durée de 9 ans devant se terminer le 31 mai 1998

— de dire que les locaux devront exclusivement être consacrés à l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration et seulement à titre accessoire, d’exposition et de distribution d’articles de sport ainsi que de siège de club de sport.

À la suite,les parts sociales et actions des sociétés SAINT GABRIEL et LB LOISIRS ont été cédées en totalité à Monsieur et Madame [C] [R] par actes des 7 mai 1997.

Les sociétés SAINT GABRIEL et LB LOISIRS ayant été placées en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 2 novembre 1998, Monsieur [Z] [S] agissant au nom de la société en cours de formation LE GOLF SAINT GABRIEL a été autorisé par jugement du 17 mai 1999 à reprendre les deux sociétés par voie de cession.

Le 27 décembre 2008 , la société LE GOLF SAINT GABRIEL a levé l’option contenue dans le bail civil du 10 mars 1997 pour une durée de 8 années devant commencer le 1er mars 2009 et se terminer le 28 février 2017.

Monsieur [E] [I] est décédé le 13 mars 2006.

Madame [K] [I] et ses enfants qui viennent aux droits de Monsieur [E] [I] ont donné congé à la société LE GOLF SAINT GABRIEL par acte d’huissier du 26 mars 2009 avec effet au 30 septembre 2009 en offrant le renouvellement du bail commercial portant sur la maison d’habitation moyennant un loyer annuel de 48 000 ' .

Par Jugement du 13 mai 2014 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 22 juin 2016 , le bail commercial a été renouvelé à effet du 1er octobre 2009 pour se terminer le 30 septembre 2018 moyennant un loyer annuel de 23 800 ' hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2016, les consorts [I] ont donné congé à la société LE GOLF SAINT GABRIEL pour le bail civil de terrains nus venant à expiration le 28 février 2017.

Par acte d’huissier des 20 et 22 février 2017, la société LE GOLF SAINT GABRIEL a assigné les consorts [I] devant le tribunal de grande instance, en sollicitant la nullité du congé délivré le 27 juillet 2016,la reconnaissance de l’indivisibilité des baux civil et commercial et la requalification du contrat de bail civil en bail commercial et , à titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail en cours, la désignation d’un expert pour chiffrer l’indemnité d’éviction et à défaut, l’indemnisation des aménagements réalisés.

Dans le cours de la procédure, les consorts [I] ont notifié le 11 janvier 2018 un congé portant refus de renouvellement du bail portant sur les locaux exploités à usage commercial, et offre de paiement d’une indemnité d’éviction , sur le fondement de l’article L 145-9 du code de commerce.

Par acte d’huissier du 23 mai 2019, la société LE GOLF SAINT GABRIEL a saisi le tribunal de Grande instance de Toulouse en contestation du congé délivré le 11 janvier 2018 et, à défaut la fixation d’une indemnité d’éviction à dire d’expert pour le bail commercial.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 juin 2019.

Par jugement du 16 avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en requalification du bail civil de terrains nus à usage de golf en bail commercial

— débouté la société LE GOLF SAINT GABRIEL de sa demande de nullité du congé délivré le 27 juillet 2016, de sa demande de nullité du congé délivré le 11 janvier 2018 et de sa demande d’indivisibilité et de poursuite des baux

— dit que le bail de terrains nus à usage de golf est arrivé à échéance le 28 février 2017 (à l’arrivée du terme extinctif)

— ordonné l’expulsion de la société LE GOLF SAINT GABRIEL ainsi que de tous occupants de son chef dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 200 ' par jour de retard pendant deux mois

— dit que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois à charge pour les consorts [I], faute pour la société LE GOLF SAINT GABRIEL d’avoir quitté les lieux à l’expiration de ce délai , de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et de faire prononcer une astreinte définitive

— débouté les consorts [I] de leur demande d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation des travaux de remise en l’état initial de parcelles agricoles des lieux loués

— débouté la société LE GOLF SAINT GABRIEL de sa demande d’expertise aux fins d’évaluation des aménagements golfiques

— débouté la société LE GOLF SAINT GABRIEL de sa demande d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction, de sa demande de dommages-intérêts pour actes de dénigrement et de diffamation

— dit que le bail de terrains nus à usage de golf et le bail commercial régularisé entre les parties ne sont pas indivisibles

— rejeté la demande de recours à la force publique

Et statuant avant dire droit sur l’indemnité d’occupation de droit commun (pour le bail civil), l’indemnité d’occupation statutaire et l’indemnité d’éviction (pour le bail commercial) :

— ordonné une expertise confiée à Madame [PY] (pour évaluer la valeur du fonds de commerce de restaurant à l’exclusion de celle concernant le parcours de golf) et fixé une indemnité provisionnelle pendant le temps de la procédure tout en réservant le surplus des demandes.

Par déclaration enregistrée au greffe le 11 mai 2021, la SARL LE GOLF SAINT GABRIEL a interjeté appel du jugement qu’elle critique en toutes les dispositions ci-dessus indiquées.

Madame [F] [H] veuve [I] agissant à titre personnel et en qualité de représentante légale de son fils mineur [EG] [I] et Monsieur [B] [I] viennent aux droits de Monsieur [V] [I] qui est décédé le 15 janvier 2022.

Madame [K] [SS] veuve [I] est également décédée le 1er février 2022.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 avril 2024, la SARL LE GOLF SAINT GABRIEL demande à la cour, sur le fondement de l’article L 145-1 I 2e et 1er du Code de commerce et 1143 du code civil :

— de donner acte à Madame [F] [H] veuve [I] de son intervention volontaire tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’administratrice légale de son fils [EG] [I] et de Monsieur [B] [I] à leur qualité d’ayants droits de Monsieur [V] [I]

— d’infirmer la décision en ce qu’elle a :

* rejeté sa demande de nullité des congés délivrés le 27 juillet 2016 et le 11 janvier 2018, sa demande d’indivisibilité et de poursuite des baux,

*dit que le bail de terrains nus à usage de golf est arrivé à échéance le 28 février 2017

*ordonné son expulsion des lieux dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard pendant deux mois

*rejeté sa demande d’indemnisation au titre de la perte des aménagements réalisés, de sa demande d’expertise aux fins d’évaluer les aménagements golfiques et l’indemnité d’éviction due au titre du bail des terrains nus à usage de golf

*rejeté sa demande de dommages-intérêts pour les actes de dénigrement et de diffamation

*ordonné une mesure d’expertise avec la mission précisée au dispositif

*fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation de droit commun due à compter du 1er mars 2017 jusqu’à complète libération des lieux au titre des terrains à usage de golf au montant du loyer annuel contractuel indexé, augmenté des charges, des impôts et taxes qui seraient dues par le preneur en cas de poursuite du bail

*réservé les demandes au titre de l’article 700 du CPC et les dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement critiqué :

— de juger recevable l’action en requalification du bail civil de terrains nus en bail commercial en raison de la fraude du bailleur

— de dire que le contrat de bail civil de terrains nus doit être requalifié en bail commercial depuis le 1er mars 1997

— de juger que le bail civil de terrains nus et le bail commercial portant sur des bâtiments imbriqués et indispensables à l’exploitation du golf , constituent un ensemble indivisible

— à titre subsidiaire, de juger que le parcours de golf, objet du contrat de bail civil, constitue l’accessoire indispensable des bâtiments dans lequel l’activité de golf a toujours été exploitée à titre principal

— de juger que le parcours de golf, objet du bail civil, constitue l’accessoire indispensable des bâtiments dans lesquels l’activité de restauration, faussement qualifiée d’activité principale a toujours été exploitée à titre accessoire

— de juger le congé délivré le 27 juillet 2016 pour le bail des terrains nus, nul du fait de la qualification de bail commercial

— de juger le congé délivré le 11 janvier 2018 portant offre d’indemnité d’éviction, nul comme portant sur une partie seulement des biens donnés à bail

— de juger que le congé commercial ne peut avoir d’effet dans la mesure où les baux n’avaient pas été jugés indivisibles à la date du congé

— de juger par conséquent que le bail commercial qui porte sur les murs et le parcours de golf se poursuit par tacite reconduction depuis le 1er mars 2006 du fait de la requalification du bail civil et de l’indivisibilité retenue,

A titre subsidiaire en cas de validation des congés :

— de dire que la société LE GOLF SAINT GABRIEL peut prétendre, outre l’évaluation d’une indemnité d’éviction pour l’ensemble des activités de la société auxquelles les congés mettent fin, à l’indemnisation des aménagements, infrastructures et constructions réalisées sur le parcours de golf

— de condamner solidairement les consorts [I] à lui payer la somme de 1 300 000 ' au titre de la perte des aménagements réalisés, sauf à inclure le chiffrage dans le calcul de l’indemnité d’éviction et à préciser que l’expert pourra s’adjoindre un sapiteur pour cette évaluation

— de juger que l’indemnité d’éviction doit porter à la fois sur la perte de l’activité principale de golf et l’activité complémentaire de restaurant

— de confirmer le jugement entrepris sur la mesure d’expertise (sauf à préciser la mission de l’expert en fonction de la décision à intervenir) et le versement d’un loyer provisionnel équivalent au montant total des loyers actuellement versés

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux demandes ci-dessus

— de débouter les consorts [I] de l’ensemble des moyens développés dans le cadre de leur appel incident et de l’ensemble de leurs prétentions

En toutes hypothèses

— de condamner solidairement les consorts [I] à payer à la société LE GOLF SAINT GABRIEL la somme de 10 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de 15 000 ' au titre de la procédure d’appel

— de les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

La société locataire fait essentiellement valoir que la qualification de bail de terrains nus consenti le 10 mars 1997 est frauduleuse car à cette date il existait déjà un parcours de golf aménagé depuis près de 10 ans (avec un practice, une piscine, des aménagements liés à l’assainissement, des réseaux d’irrigation souterraine et d’électricité) ce que le bailleur savait parfaitement, qu’un fonds de commerce était exploité par la société LB LOISIRS qui a été cédé à la société LE GOLF SAINT GABRIEL avec ses immobilisations corporelles, que l’ensemble contractuel signé par les parties le même jour, le 10 mars 1997, (actes de résiliation des sous locations, nouveaux baux, promesse de bail,renonciation à l’avenant du 15 avril 1987…) est révélateur de la volonté du bailleur de se soustraire aux dispositions d’ordre public des baux commerciaux et qu’il y a lieu de procéder à la requalification du bail conclu le 1er mars 1997 en bail commercial.

Elle soutient que les bailleurs ne peuvent lui opposer la prescription de son action dès lors qu’il s’agit d’un montage frauduleux consistant à scinder artificiellement la location de terrains destinés à l’exploitation d’un golf et ses bâtiments en deux baux distincts alors qu’ils forment un tout indissociable et que la fraude suspend tout délai de prescription biennale.

A titre subsidiaire, elle prétend que les baux constituent un tout indivisible même si les parties ont conclu des baux distincts , que le golf ne peut être exploité sans l’accueil et le club house soumis à bail commercial, comme le restaurant ne peut être exploité sans les clients du golf. Elle en conclut que, compte tenu de l’imbrication des activités, il existe une indivisibilité manifeste entre le bail civil et le bail commercial qui concourent à une activité unique laquelle relève du statut des baux commerciaux. En conséquence, elle demande de dire que le congé avec offre de renouvellement, en ce qu’il ne vise qu’une partie des locaux pris à bail commercial est privé d’effet par application de la règle selon laquelle la fraude corrompt tout.

Enfin elle fait valoir que le parcours de golf est l’accessoire indispensable des bâtiments donnés à bail commercial au sens de l’article L 145-1 I 1° du code de commerce et qu’à ce titre, le bail y afférent doit être requalifié en bail commercial.

Au titre des conséquences, elle demande d’infirmer le jugement qui a ordonné son expulsion sans indemnité au titre des aménagements réalisés, et d’ordonner une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction laquelle devra porter sur l’ensemble des activités de la société (évaluation des fonds de commerce de restauration et de gestion de parcours de golf ) dans le cadre d’une activité unique.

Monsieur [L] [I], Madame [P] [I] , Madame [T] [I] , Madame [F] [H] veuve [I] , Monsieur [EG] [I] représenté par sa mère et Monsieur [B] [I] ( ci-après dénommés les consorts [I] ) ont notifié leurs conclusions le 7 novembre 2022 demandant à titre liminaire, qu’il leur soit donné acte qu’ interviennent volontairement à la procédure, Madame [F] [H] veuve [I] tant à titre personnel qu’en sa qualité d’administratrice légale de Monsieur [EG] [I] ainsi que Monsieur [B] [I] en qualité d’ayants droits de Monsieur [V] [I] prédécédé.

Ils demandent à la cour :

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* rejeté leur demande d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation des travaux de remise en état des parcelles agricoles des lieux loués

*rejeté leur demande relative au concours de la force publique

*fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation de droit commun due par la société LE GOLF SAINT GABRIEL, à compter du 1er mars 2017 jusqu’à la complète libération des lieux, au titre de l’occupation des terrains à usage de golf au montant du loyer annuel contractuel indexé, augmenté des charges, des impôts et des taxes qui seraient dues par le preneur en cas de poursuite du bail

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement critiqué :

— d’assortir l’expulsion de la société LE GOLF SAINT GABRIEL ainsi que celle de tous occupants de son chef du concours de la force publique

— de fixer l’indemnité provisoire d’occupation pour les terrains nus utilisés à usage de golf à hauteur de 48 000 ' hors taxes et hors charges par an avec effet rétroactif au 1er mars 2017

— de dire que cette indemnité d’occupation sera mensuellement due à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir

— de juger que la société LE GOLF SAINT GABRIEL est tenue de supprimer les constructions, ouvrages et plantations mis en 'uvre sur les parcelles louées à usage de golf

Avant dire droit sur ce chef de demande :

— d’ordonner une mesure d’instruction confiée à un expert spécialisé en matière agricole et de bâtiment

En tout état de cause :

— de confirmer intégralement les autres chefs du jugement entrepris, de débouter la société LE GOLF SAINT GABRIEL de son appel et partant, de l’intégralité de ses demandes de réformation, fins et prétentions

— de la condamner à lui payer la somme de 9000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel

— de la condamner aux entiers dépens de la procédure.

Les bailleurs soutiennent qu’au moment de la signature des deux baux, l’un civil à usage de golf et l’autre à usage commercial de restauration , les parties n’entendaient pas les lier puisqu’elles ont conclu deux baux différents avec deux sociétés d’exploitation distinctes,le fait que la société LE GOLF SAINT GABRIEL ait racheté les deux fonds ultérieurement étant indifférent en l’espèce. À défaut, ils font valoir que l’action en requalification du bail est prescrite quelque soit le point de départ du délai retenu (y compris à compter de la levée d’option effectuée le 27 décembre 2008) et qu’aucune fraude n’est caractérisée de nature à suspendre le délai de prescription.

Les consorts [I] font valoir que les terrains nus donnés à bail n’entrent pas dans les prévisions de l’article L 145-1 I 2ième du code de commerce faute de constructions élevées avec l’autorisation du propriétaire.

Dans le cadre de leur appel incident , ils demandent d’assortir la mesure d’expulsion du concours de la force publique, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 48 000 ' par an,de rejeter la demande de la société LE GOLF SAINT GABRIEL visant à obtenir la somme de 1 300 000 ' au titre des aménagements réalisés et de condamner la société appelante à supprimer les constructions, ouvrages et plantations mis en 'uvre sur les parcelles louées à usage de golf à compter du 1er mars 2009 après expertise.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par jugement du tribunal de Commerce de Toulouse en date du 17 mai 1999 arrêtant le plan de redressement par voie de cession des actifs des sociétés LB LOISIRS et LE SAINT GABRIEL, la société LE GOLF SAINT GABRIEL a repris les deux baux souscrits par ces dernières le 10 mars 1997 avec Monsieur [E] [I] .

Il s’agit d’un bail civil de droit commun, expressément exclu du statut des baux commerciaux, portant sur des terrains nus à usage de complexe sportif et de parcours de golf et d’ un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 2] comprenant une maison d’habitation, ses dépendances et un enclos destiné à titre principal à l’exploitation d’un restaurant et à titre complémentaire, à la distribution d’articles de sport et de siège d’un club sportif.

Le 27 décembre 2008, la société LE GOLF SAINT GABRIEL a levé l’option contenue dans la promesse de bail civil du 10 mars 2007 et le bail des terrains nus sur lesquels est exploité le parcours de golf a été renouvelé pour une nouvelle durée de 8 ans à compter du 1er mars 2009 jusqu’à l’échéance du 28 février 2017.

Les bailleurs ont, par acte d’huissier du 26 juillet 2016, donné congé pour le bail civil avec effet à sa date d’échéance, sans indemnité.

À l’arrivée du terme contractuel du bail commercial renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009 par décision du juge des loyers commerciaux , le bailleur a, par acte d’huissier du 11 janvier 2018, donné congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction avec effet au 30 septembre 2018.

La société locataire demande de procéder à la requalification du bail civil en bail commercial et d’en tirer toutes les conséquences en ce qui concerne la nullité des congés délivrés par le bailleur et l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Sur la recevabilité de l’action en requalification du bail civil en bail commercial :

Lorsqu’elle tend à l’application des règles du statut des baux commerciaux, l’action en requalification d’un contrat de droit commun en bail commercial est soumise au délai de prescription biennale prévu par l’article L 145-60 du code de commerce.

Le délai court à compter de la date de conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.

En cas de conventions successives, il court à compter de la dernière convention.

Que le point de départ du délai soit fixé à la date du contrat signé le 10 mars 1997 comme le soutient la société appelante ou à la date à laquelle le preneur a levé l’option contenue dans la promesse de bail, soit le 27 décembre 2008, comme le soutiennent les bailleurs, plus de deux ans se sont écoulés entre ces dates et celles de l’assignation en justice du 22 février 2017 par laquelle la société LE GOLF SAINT GABRIEL a demandé pour la première fois de procéder à la requalification du bail civil en bail commercial.

Cependant, le principe selon lequel la fraude corrompt tout est applicable à l’action en requalification du bail et dans ce cas, la fraude suspend la prescription biennale pendant la durée du contrat.

La fraude suppose la réunion d’un élément intentionnel et d’un élément matériel. Il incombe à celui qui l’invoque d’établir l’existence d’une volonté d’éluder le statut des baux commerciaux et d’ un montage juridique qui a pour effet de contourner une loi impérative pour obtenir un résultat prohibé.

Selon l’appelant, la fraude est caractérisée par le fait que le bail du 10 mars 1997 mentionne à tort que la location est soumise au régime du droit commun du droit civil et échappe au décret du 30 septembre 1953 pour concerner la location de terrains nus alors que le parcours de golf existait déjà depuis 10 ans avec tous ses aménagements spécifiques et comportait notamment une structure stable pour le practice, des constructions et des installations techniques ( irrigation, électricité etc.) ainsi qu’une piscine et un parking aménagé.

L’objet d’un bail commercial est réservé aux lieux clos , aux immeubles et aux locaux accessoires à l’activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il ne peut porter sur un terrain nu, sauf le cas prévu à l’article L 145-1 I 2° qui précise que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés – soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Pour revendiquer l’application du statut, la société LE GOLF SAINT GABRIEL doit établir que c’est en connaissance de cause que la qualification de bail commercial a été écartée par le bailleur (élément intentionnel) alors que les conditions en sont remplies (élément matériel).

Les consorts [I] soutiennent qu’en aucun cas le preneur ne peut bénéficier du statut dès lors que les conditions de l’article L 145-1 I 2° ne sont pas réunies puisqu’il n’existe aucune construction autorisée par le bailleur sur les terrains donnés à bail et qu’en tout état de cause, le choix de conférer à la location un caractère civil découle de la volonté expresse des parties telle que rappelée dans le bail 10 mars 2017 et la promesse de bail.

Trois conditions sont requises pour qu’un terrain nu bénéficie du statut : l’édification de constructions sur le terrain, l’autorisation expresse du bailleur et l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal dans les lieux loués (cassation civile 3e du 11 mai 1988 n° 86-19.631).

Les constructions visées par l’article L 145-1 I 2° doivent présenter cumulativement un caractère de fixité et de solidité suffisants , ce qui exclut toute réalisation sommaire ou démontable .

De même il faut un accord exprès du bailleur et la simple tolérance ou connaissance de ce dernier ne remplit pas les conditions légales.

Selon la jurisprudence ( cassation commerciale du 9 février 1960 pourvoi n° 56-11 484), les travaux effectués par le preneur pour aménager un terrain réservé exclusivement à un usage de golf « en profondeur et au niveau du sol »ne peuvent être assimilés à des constructions érigées sur le terrain loué avec le consentement exprès du propriétaire en vue d’un usage commercial, industriel ou artisanal car ils n’ont pas le caractère de véritables constructions.

Il s’en déduit que les travaux réalisés par le preneur en vue d’aménager le terrain en parcours de golf de 9 trous ( terrassement, système d’arrosage, électricité, assainissement , plantations etc) complété par le creusement d’une piscine avec un local technique ne remplissent pas les conditions du texte susvisé.

Ne constituent pas non plus des constructions au sens de ce texte , l’aménagement d’une aire de parking et des constructions légères et amovibles pour ranger le matériel de type hangar en tôle, cabanon en bois et container dont une description et des photographies sont fournies dans le constat d’huissier de Me [X] en date du 4 décembre 2018 (pièce 8) .

Quant à la structure en dur implantée sur le practice (zone d’entraînement) , elle est constituée à l’arrière d’un mur de parpaings crépi et surmontée d’une charpente en bois ouverte sur le devant , soutenue par des poutres en bois scellées à l’aide de socles en béton et sert d’abri pour le départ de 10 postes de practice sur une chape en béton. Elle ne peut être considérée comme un local dans lequel est exploité un fonds de commerce d’entreprise golfique puisqu’il s’agit d’une structure de type auvent qui n’est fermée que d’un côté.

En outre il n’est pas justifié d’un accord exprès du bailleur pour son édification, l’autorisation n’ayant été donnée dans le bail que pour la réalisation des aménagements nécessaires à la réalisation du complexe sportif projeté (plantation d’arbres, création de chemins, plans d’eau, reliefs artificiels, courts de tennis, parcours de golf, parkings etc..) tandis qu’il était contractuellement fait défense au preneur d’édifier toute construction sur lesdits terrains.

En tout état de cause, le fait que le bailleur ait reconnu dans un acte séparé du 10 mars 1997 valant résiliation du contrat conclu avec Madame [A] en 1987 qu’il laissait à la société sous-locataire, la société LB LOISIRS , la propriété des éventuels éléments inamovibles d’infrastructures, d’aménagement, d’assainissement des sols et d’irrigation dans le patrimoine du sous-locataire (qui ne faisaient pas retour dans le patrimoine du bailleur), ne saurait s’interpréter en ce sens qu’il a donné l’autorisation expresse et non équivoque au preneur d’implanter lesdits aménagements dont la date de réalisation est inconnue.

Dès lors les conditions d’application du statut des baux commerciaux aux terrains nus tel que prévu par l’article L 145-1 I 2° du code de commerce ne sont pas réunies .

Faute d’établir l’élément matériel de la fraude tandis qu’il s’évince des différents actes la volonté expresse et non équivoque des parties de soumettre le bail de terrains nus au droit commun de la location, il y a lieu de faire droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts [I] et de déclarer la société LE GOLF SAINT GABRIEL irrecevable en son action en requalification du bail civil de terrains nus en bail commercial.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la validité des congés délivrés par le bailleur :

À défaut de procéder à la requalification du bail civil en bail commercial , la société LE GOLF SAINT GABRIEL demande à la cour de dire que le bail de terrains nus est l’accessoire indispensable des bâtiments donnés à bail commercial pour y exploiter une activité de restauration et de club house (bail principal) et que le congé est de nature à compromettre l’exploitation du fonds au sens de l’article L145-1 I 1° du code de commerce ,et, à titre subsidiaire de retenir que le statut des baux commerciaux s’applique à l’ensemble des baux qui constituent un tout indivisible même si les parties ont conclu des baux distincts sans clause d’indivisibilité.

Selon l’article L145-1 I 1er du code de commerce « les dispositions du présent chapitre s’appliquent… aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où se situe l’établissement principal ».

Cependant le domaine golfique loué dans le cadre du bail civil ne peut être considéré comme l’accessoire du bail commercial au sens de l’article L145-1 I 1er du code de commerce car il ne constitue pas un local et la cour ne peut suivre la société locataire lorsqu’elle soutient que le bail commercial serait le bail principal et le bail civil l’accessoire alors que selon ses explications son chiffre d’affaires est généré à 75 % par l’activité golfique et seulement à 25 % par l’activité de restauration.

La société locataire ne peut donc revendiquer le statut des baux commerciaux en se fondant sur ces dispositions.

En ce qui concerne l’indivisibilité des baux invoquée à titre subsidiaire, elle ressort, selon la société appelante, de la configuration des lieux et de l’imbrication des activités indispensables à l’exploitation du golf de sorte que l’une ne peut être exploitée sans l’autre. Ainsi selon elle,les terrains aménagés ne peuvent être exploités sans le bâtiment de l’accueil et le club house qui sont soumis à bail commercial et le restaurant ne peut être exploité sans golfeurs. Elle soutient que l’interdépendance entre le bail civil et le bail commercial est caractérisé par le fait qu’ils concourent tous les deux à la poursuite d’un même but, l’exploitation d’un golf, que ce soit par celle de son terrain lui-même ou par celle de l’ensemble des bâtiments permettant celle-ci.

Pour leur part, les consorts [I] soutiennent que si les parties ont signé le même jour deux baux de nature différente avec deux sociétés commerciales distinctes, c’est parce qu’elles n’avaient pas l’intention de les lier par un lien d’interdépendance et que le fait que les deux fonds ont été cédés ultérieurement à une société unique n’en modifie pas la nature.

Il appartient à celui qui invoque l’interdépendance des contrats d’en rapporter la preuve, l’indivisibilité pouvant être matérielle ou juridique.

En l’espèce force est de constater qu’il a été conclu dès l’origine deux conventions distinctes , l’une de nature civile et l’autre de nature commerciale par actes séparés et au profit de deux preneurs différents et que ni leur durée ni leur date d’échéance ne coïncident.

À aucun moment il ne s’évince de ces actes ou de ceux intervenus postérieurement une quelconque volonté des parties de les lier ensemble autrement qu’en prévoyant qu’à l’activité exclusive de restauration autorisée par le bail commercial dans la partie bâtie, le preneur aura la possibilité « à la condition expresse que ces activités restent accessoires et qu’elles ne constituent aucunement son activité principale qui reste celle de restaurant, d’ utiliser les lieux loués aux fins d’exposition et distribution d’articles de sport et de siège d’un club de sport » ce qui démontre la volonté des parties d’envisager une exploitation conjointe voire complémentaire des deux fonds mais qui restent indépendants.

Le fait que la société LE GOLF SAINT GABRIEL ait racheté les fonds de gestion de parcours de golf et de restauration pour les exploiter ensemble ne saurait non plus créer d’ indivisibilité juridique alors qu’il n’est pas contesté qu’elle exploite deux activités distinctes, ce que n’ont pas manqué de rappeler les différentes juridictions saisies pour statuer sur les litiges concernant tantôt le bail civil tantôt le bail commercial.

En tout état de cause, selon l’expert mandaté par le juge des loyers commerciaux, il n’existe pas de dépendance matérielle entre les deux fonds puisque l’activité de restauration ne s’adresse pas exclusivement aux clients du golf et peut être exercée de façon autonome.

De même, l’activité d’ entreprise golfique consiste à exploiter un parcours de golf et non pas un restaurant et les activités annexes (vestiaires, vente des greens fees, abonnements, practice, location de voiturettes, enseignement, proshop …) peuvent s’exercer dans d’autres locaux que ceux donnés à bail commercial, notamment dans des structures démontables.

Quant au fait que les compteurs d’électricité du golf et du restaurant soient intriqués, il s’agit d’une situation de pur fait qu’il est toujours possible de modifier par des travaux adéquats et qui ne suffit pas à créer une véritable interdépendance matérielle entre les deux fonds.

Faute pour la société appelante de caractériser une interdépendance matérielle ou juridique entre les baux civils et commerciaux de telle sorte que le congé donné pour l’un aurait nécessairement pour effet de compromettre l’exploitation de l’autre, il y a lieu de rejeter les prétentions formées de ce chef.

En conséquence il y a lieu de rejeter la demande d’annulation des congés délivrés par le bailleur.

Sur l’arrivée du terme du bail civil :

Le bail civil est arrivé à terme le 1er mars 2017 et la société locataire s’est maintenue dans les lieux malgré le congé qui lui a été délivré.

Il y a lieu de confirmer la mesure d’expulsion ordonnée par le Premier juge ainsi que le délai qui a été accordé sauf à dire qu’il sera porté à 6 mois et commencera à courir à compter de la signification du présent arrêt,

Le concours de la force publique ne se justifie pas dès lors que la mesure d’expulsion est assortie d’une astreinte et serait en tout état de cause disproportionnée au regard du but recherché. Il y a lieu de rejeter la demande formée par le bailleur à cet égard.

En attendant de quitter les lieux, la société LE GOLF SAINT GABRIEL reste redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun égale à la valeur locative du bien,et le premier juge a ordonné à bon droit une expertise pour en chiffrer le montant, faute pour les bailleurs de fournir des éléments d’appréciation suffisants pour éclairer la juridiction .

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel, le rapport de Monsieur [G] qui a été établi de façon non contradictoire ne pouvant servir de base pour en fixer le montant, même à titre provisoire.

Sur le sort des aménagements golfiques :

La société LE GOLF SAINT GABRIEL fait valoir qu’elle a effectué des investissements importants pour aménager le parcours de golf dont elle réclame l’indemnisation à hauteur de 1 300 000 ' et à défaut, à dire d’expert.

Pour rejeter sa demande, le Premier juge a considéré qu’à défaut de clause contraire, il y avait lieu de faire application des dispositions de l’article 555 du code civil et de dire que les aménagements réalisés ont fait accession au bailleur sans indemnité.

Selon l’article 555 du code civil, lorsque des plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui. Le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit à son choix rembourser au tiers, soit la somme égale à celle dont le fonds a augmenté la valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

En cause d’appel, la société LE GOLF SAINT GABRIEL soutient que le sort des aménagements réalisés sur le parcours de golf a fait l’objet d’une convention entre Monsieur [E] [I] et Madame [A] le 10 mars 1997 (précédente locataire) pour régler le sort des aménagements réalisés par la sous-locataire ,la société LB LOISIRS, concomitamment à la conclusion d’un nouveau bail et que ces dispositions ont vocation à s’appliquer dans le cadre du présent litige.

Selon la jurisprudence si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555 alinéa 1 et 2, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur.

En cas de résiliation amiable du bail avant le terme initialement prévu, le bailleur devient propriétaire des aménagements réalisés par les preneurs successifs. Le bail renouvelé étant un nouveau bail, les constructions édifiées avant le renouvellement du bail deviennent la propriété du bailleur lors de ce renouvellement. Lorsque le locataire est resté dans les lieux sans interruption et a bénéficié d’une reconduction du bail, la clause d’accession ne peut produire effet qu’à la fin de l’occupation des lieux.

En tout état de cause, la clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin du bail sauf clause contraire.

Par application de ces dispositions , le bailleur et la première locataire en titre, Madame [A] ont par convention du 10 mars 1997,réglé le sort des améliorations réalisées par le sous-locataire depuis 1989 en stipulant qu’ « il est laissé au sous-locataire actuel la propriété des éventuels éléments inamovibles d’infrastructures, d’aménagement, d’assainissement de sol et d’irrigation en sorte que ces éléments restent dans le patrimoine du sous-locataire actuel et ne font pas retour dans le patrimoine du bailleur » ce qui a permis de conclure un bail directement entre le bailleur et la société LB LOISIRS en écartant la règle de l’accession en faveur du propriétaire et de préparer la cession ultérieure des parts sociales de la dite société en valorisant ses actifs.

Cette convention ne vaut que dans le cadre de la relation contractuelle qu’elle entend régir et n’a pas été reprise dans les conventions postérieures.

Il est prévu dans le bail conclu le 10 mars 1997 avec la SA LB LOISIRS aux droits de laquelle vient la société LE GOLF SAINT GABRIEL que «le preneur pourra librement, sous sa seule responsabilité et à son initiative exclusive, réaliser les aménagements nécessaires à la réalisation du complexe sportif projeté et que ces aménagements ne devront en aucun cas être un facteur de dévaluation des biens loués. Les éléments inamovibles d’infrastructures, d’aménagement, d’assainissement des sols et d’irrigation seront,dans le cas d’une cessation volontaire d’activité du preneur, acquis au bailleur sans indemnité. Seront également acquises au bailleur dans les mêmes conditions que précédemment, les dessertes en eau, électricité que le preneur aurait pu aménager au cours du bail ».

Cette disposition est reprise telle quelle dans la promesse de bail de terrains nus à usage de golf souscrite le même jour et a vocation à s’appliquer aux relations des parties auxquels il a été mis fin par le congé du 26 juillet 2016, après exercice de l’option dont disposait le preneur le 27 décembre 2008.

Les parties sont en désaccord sur l’interprétation à donner à cette disposition contractuelle, la société appelante soutenant qu’elle signifie a contrario, dès lors qu’il n’y a pas eu de cessation volontaire d’activité du preneur et que le bail est arrivé à son terme contractuel, que les aménagements demeurent acquis au locataire y compris ceux réalisés par ses prédécesseurs tandis que les bailleurs font valoir pour leur part que ces dispositions ne font pas obstacle à l’application de la règle d’accession de l’article 555.

Il est constant que cette clause ne prévoit que le cas de cessation volontaire d’activité du preneur et ne dit rien du sort des aménagements en fin de bail par l’arrivée de son terme contractuel ou tout autre événement.

Cependant il y a lieu d’interpréter cette clause au regard de celle prévoyant la possibilité pour le bailleur ,s’il l’exige, d’obtenir la remise en état des lieux initial.

Dès lors, après avoir constaté que le bailleur demande la restitution des lieux en leur état d’origine, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 555 1er du Code civil, de dire que les aménagements réalisés par le preneur ont fait accession au bailleur et qu’aucun dédommagement pour les investissements effectués ne sont dus puisqu’ils ont été incorporés à l’immeuble.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la remise en état sollicitée par les bailleurs :

Le bail prévoit au paragraphe « restitution des biens » qu’à l’occasion de l’expiration du bail ou en cas de résiliation anticipée par le preneur, ce dernier s’engage, si le bailleur venait à l’exiger, à restituer la totalité des biens objet de la présente location, dans leur état initial.

Le Premier juge a rejeté la demande des bailleurs qui sollicitaient la remise en état des terrains en usage de terres agricoles au motif que l’état initial dans lequel la société LE GOLF SAINT GABRIEL doit restituer le bien, objet du contrat, est celui dans lequel il était au 1er mars 2009, date d’effet du second bail régularisé entre les parties , et que faute d’état des lieux contradictoire et en l’absence de description des lieux, les bailleurs qui succombent à faire la preuve de la consistance des lieux à cette date, doivent être déboutés de leur demande.

Dans le cadre de leur appel incident, les bailleurs conviennent qu’il y a lieu de se placer à la date du 1er mars 2009, date d’effet de la dernière convention liant les parties et demandent de condamner la société locataire à supprimer, après expertise, les constructions, ouvrages et plantations mis en 'uvre sur les parcelles louées à usage de golf en exécution de la promesse de bail de terrains nus dont elle a bénéficié à compter de cette date.

Ils expliquent qu’en l’état d’un rapport d’expertise officieux déposé par Monsieur [N], la cour est en mesure de vérifier la liste des travaux réalisés par la société LE GOLF SAINT GABRIEL depuis 2009 à savoir l’aménagement d’un parking, d’un parcours de 6 trous, des ties 4 et 6 et des travaux divers sur le golf pour un montant chiffré à 361 398,12 euros. Ils demandent l’organisation d’une mesure d’expertise pour déterminer la consistance des lieux à la date du 1er mars 2009 en l’état de ces éléments d’appréciation.

Cependant une mesure d’expertise n’a pas pour effet de suppléer la carence probatoire de la partie qui la demande et il appartient aux bailleurs de fournir la liste des aménagements et plantations dont ils demandent l’enlèvement ou la restitution en l’état antérieur dès lors qu’il n’est pas contesté qu’un parcours de golf était déjà en activité sans discontinuer sur les terrains considérés depuis 1987 et qu’aucun état des lieux n’a été établi.

La cour ne peut suivre les explications des bailleurs lorsqu’ils soutiennent que le rapport unilatéral de Monsieur [N] permet d’établir que postérieurement au 1er mars 2009 le preneur a procédé à certains aménagements chiffrés à 361 398,12 euros (sans justificatifs) alors que ce rapport qui avait pour objet d’évaluer le coût d’ensemble de la création d’un parcours de golf de 9 trous ne permet pas de connaître la nature précise des travaux réalisés à compter de cette date et de les distinguer de ceux réalisés par ses prédécesseurs.

Il est à noter à cet égard que Monsieur [M] qui a travaillé comme jardinier pour les différentes sociétés locataires depuis le 1er juillet 1994 atteste en pièce n° 33 qu’à cette date, il y avait un parcours de 9 trous, le practice avec son auvent et le parcours de 3 trous et que toutes les constructions, abris, arrosage et abris pour les joueurs étaient identiques à aujourd’hui.

Au vu de ces éléments et en l’absence de constat contradictoire d’entrée dans les lieux, il y a lieu de rejeter tant la demande d’expertise aux fins d’évaluation les travaux de remise en état à la date du 1er mars 2009 que de remise en état antérieure à cette même date.

Sur les autres demandes :

En ce qui concerne le bail commercial, le congé sans renouvellement et offre d’indemnité d’éviction étant validé, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont ordonné une mesure d’expertise pour en chiffrer le montant et déterminer l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire sortant .

Il n’y a pas lieu de compléter la mission de l’expert pour tenir compte de l’incidence de la fin du bail portant sur les terrains à usage de golf dans la mesure où s’agissant du bail de nature civile, aucune indemnité d’éviction n’est due.

Compte tenu des circonstances, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour assurer leur représentation en justice à hauteur d’appel, le Premier juge ayant à juste titre réservé les dépens dans le jugement avant-dire droit déféré à la cour.

La partie qui succombe doit supporter les frais de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré ,

Donne acte à Madame [F] [H] veuve [I] prise tant à titre personnel qu’en sa qualité d’administratrice légale de son fils [EG] [I] ainsi que Monsieur [B] [I] de leur intervention volontaire à la présente procédure en qualité d’ayants droits de Monsieur [V] [I],

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 16 avril 2021 en toutes ses dispositions, sauf à dire que le délai accordé à la société LE GOLF SAINT GABRIEL pour quitter les terrains nus à usage de golf sera portée à 6 mois et commencera à courir à compter de la signification du présent arrêt,

Déboute les consorts [I] de leur demande de concours de la force publique ,

Déboute les consorts [I] de leur demande de remise en état des terrains nus donnés à bail à la date du 1er mars 2009 et de leur demande d’expertise ,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Rejette le surplus des demandes et prétentions contraires,

Condamne la société LE GOLF SAINT GABRIEL aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, La présidente,

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