04/02/2025

ARRÊT N°

N° RG 23/00164 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PGI3

SM / CD

Décision déférée du 08 Novembre 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 18/04117

M^me GAUMET

SAS ZAPA

C/

S.A. FONCIERE ADP

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

M^e Gilles SOREL

M^e Jérôme CULIOLI

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

SAS ZAPA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en qualités au dit siège social

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jérôme CULIOLI, avocat plaidant au barreau de NICE

INTIMEE

S.A. FONCIERE ADP

agissant poursuites et diligences de son président du conseil d’administration, Monsieur [D] [U], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Mathieu ROGER-CAREL, avocat plaidant du barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport et V. SALMERON, Présidente.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1996, la Sa Foncière Adp a donné à bail à la Sas Zapa un local à usage commercial situé [Adresse 2].

Aux termes de ce bail, les lieux loués ont été désignés comme suit : « une boutique en rez-de-chaussée et sous-sol, se composant en rez-de-chaussée, d’une grande pièce en façade, d’un local technique et sanitaire au fond du magasin, un sous-sol avec accès par un escalier préexistant à recréer par le preneur, figurant sur le plan annexé ».

Il a également été prévu au bail une destination exclusive d’équipement de la personne, homme, femme, enfant, prêt-à-porter, chaussure et en activités connexes et complémentaires, les activités de maroquinerie, bijouterie et parfumerie.

Le bail a commencé à courir le 1er février 1997 pour une durée de 9 ans.

Par exploit d’huissier en date du 18 juillet 2005, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er février 2006.

Par avenant sous seing privé en date du 14 avril 2008, les parties ont convenu du renouvellement du bail à effet du 1er février 2006 moyennant un loyer annuel de 50 700 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier en date du 6 juin 2017, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017, aux mêmes clauses et conditions.

La société bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais en portant le loyer annuel à la somme de 172 200 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence d’accord entre les parties sur le loyer de renouvellement, la Sa Foncière Adp a saisi le juge des loyers commerciaux par exploit d’huissier en date du 20 décembre 2018 afin que soit fixé le prix du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 à la somme de 172 200 euros ht et hc par an en principal, ainsi que le réajustement du dépôt de garantie et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert avec notamment pour mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative de renouvellement.

Par jugement en date du 17 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017,

— ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Y] [K],

— avant dire droit, fixé le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire,

— réservé les dépens en fin d’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

L’expert a déposé son rapport le 10 juillet 2020.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulouse à nouveau saisi par les parties après dépôt du rapport d’expertise :

— rappelé que le bail unissant les parties à une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017 ;

— dit qu’il y a lieu à déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé,

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 70.383,60 euros par an hors taxes et hors charges ;

— dit que la Sas Zapa est tenue du paiement du différentiel des loyers entre les sommes réglées et le montant fixé aux termes du présent jugement ;

— dit que la Sas Zapa doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers pour chaque échéance à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— laissé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la Sas Zapa ;

— rejeté les demandés formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration en date du 8 novembre 2022, la Sas Zapa a relevé appel de l’intégralité des chefs du jugement, à l’exception du premier, rappelant que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017.

La clôture est intervenue le 14 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2024.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelante n°3 et d’intimée sur appel incident notifiées le 10 octobre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Zapa demandant de :

— déclarer recevable et bien fondée la Société Zapa en son appel du jugement du 8 novembre 2022 rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— dit qu’il y a lieu à déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé,

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 70 383,60 euros par an hors taxes et hors charges ;

— dit que la Sas Zapa est tenue du paiement du différentiel des loyers entre les sommes réglées et le montant fixé aux termes du présent jugement ;

— dit que la Sas Zapa doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers pour chaque échéance à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— laissé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la Sas Zapa ;

— rejeté les demandés formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Y faisant droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 novembre 2022,

Et, en conséquence, statuant à nouveau,

— débouter la société Foncière Adp de l’ensemble de ses demandes, appel, fins et conclusions,

A titre principal,

— fixer la valeur locative à un prix au m2 de 460 euros par an hors taxe hors charge et une surface pondérée à 108 m2, à compter du 1er juillet 2017,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017, à la somme annuelle de 49 680 euros hors taxes et hors charges,

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans devait retenir l’analyse de l’expert judiciaire,

— fixer le prix au m2 de 519,40 euros par an pour une surface pondérée de 108 m2, à compter du 1er juillet 2017, application faite d’un coefficient de 2 % pour transfert de charges,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017, à la somme annuelle de 56 100 euros hors taxes et hors charges,

— dire qu’ont couru les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société Zapa et le montant du loyer fixé par jugement à intervenir, à compter du 20 décembre 2018 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière,

En toutes hypothèses,

— condamner la société foncière Adp à verser à la Société Zapa la somme de 25 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société foncière Adp aux entiers dépens.

Le preneur conteste l’existence des deux motifs de déplafonnement retenus par le premier juge, à savoir la modification notable des caractéristiques du local, et la modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré.

Ainsi, en application de la loi Pinel, elle demande une indexation du loyer sur l’indice des loyers commerciaux.

Il soutient toutefois que la valeur locative est inférieure au loyer indexé, et trouve donc à s’appliquer de plein droit ; le preneur conteste en effet la valeur locative unitaire retenue par le premier juge, tenant compte de deux loyers de comparaison qui avaient été écartés par l’expert judiciaire, et rappelle les valeurs retenues par son propre expert.

Vu les conclusions d’intimée n°2 notifiées le 5 juillet 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la société Foncière Adp demandant de :

— débouter la société Zapa de l’ensemble de ses demandes, appel, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des loyers du tribunal de Toulouse du 8 novembre 2022 en ce qu’il a :

— rappelé que le bail unissant les parties à une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017 ;

— dit qu’il y a lieu à déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé,

— dit que la Sas Zapa est tenue du paiement du différentiel des loyers entre les sommes réglées et le montant fixé aux termes du présent jugement ;

— dit que la Sas Zapa doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers pour chaque échéance à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— laissé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la Sas Zapa ;

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

— infirmer le jugement rendu par le juge des loyers du tribunal de Toulouse du 8 novembre 2022 en ce qu’il a :

— limité le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 70.383,60 euros par an hors taxes et hors charges ;

— rejeté les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

— retenir un prix au m² de 750 euros par an et une surface pondérée de 123,44m² du 1 juillet 2017 ;

En conséquence :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017, à la somme annuelle de 90 728,40 euros ht par an ;

A titre subsidiaire,

— retenir un loyer qui ne saurait être inférieur à 60 201,60 ht euros par an, c’est-à-dire au loyer actuel tel qu’il résulte de l’indexation conventionnelle ;

En conséquence :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1 juillet 2017, à une somme annuelle minimale de 60 201,60 euros ht par an ;

En tout état de cause,

— dire que le loyer du bail renouvelé a été déplafonné, en raison d’un changement matériel de la configuration des lieux et d’une modification des facteurs locaux de commercialité ;

— dire que le loyer fixé au 1 juillet 2017 a été indexé automatiquement sur l’indice du deuxième trimestre Icc à chaque date anniversaire du bail conformément à l’article Iv, 13 du contrat ;

— dire, si le loyer était fixé à une somme supérieure à 60.201,60 euros au 1 juillet 2017, que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, et que la société Zapa devra verser entre les mains de la société Fonciere Adp le complément dû à ce titre ;

— condamner la société Zapa au paiement de la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner la société Zapa au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé et ce, à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à parfait paiement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

— condamner la société Zapa à payer à la société Fonciere Adp, la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Le bailleur estime que les motifs de déplafonnement retenus par le premier juge sont justifiés, et qu’il convient en conséquence de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative.

Sur la fixation de cette valeur locative, il conteste partiellement les éléments de comparaison retenus par l’expert et par le premier juge, et affirme que l’expert judiciaire a sous-évalué les éléments de comparaison retenus.

Il conteste également la pondération des locaux telle que retenue par Monsieur [K].

MOTIFS

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du code de commerce que le loyer doit être plafonné en fonction de la variation indiciaire.

Le loyer « plafond » est un loyer butoir qui empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond, mais comme son nom l’indique, il joue à sens unique.

Ainsi, si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est elle qui doit être appliquée sans que le locataire ait à justifier d’une exception au principe du plafonnement.

En vertu de l’article L 145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, est écartée en cas de modification des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local considéré.

Pour entraîner le déplafonnement du loyer, la modification des éléments sus-visés doit être survenue pendant la période du bail expiré, doit être notable, et avoir eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

En l’espèce, le preneur affirme que la valeur locative est inférieure au loyer plafond, et doit donc trouver à s’appliquer.

Le bailleur quant à lui invoque une valeur locative supérieure au loyer plafond, et des motifs de déplafonnement justifiant de faire exception à la règle du plafonnement du loyer commercial.

Il appartient ainsi à la Cour, d’une part de déterminer la valeur du loyer plafond sur laquelle les parties s’opposent, et d’autre part de fixer la valeur locative ; le cas échéant, dans l’hypothèse d’une valeur locative supérieure au loyer plafond, il conviendra de statuer sur l’existence ou non de motifs de déplafonnement.

Sur le montant du loyer plafonné

Selon les dispositions de l’article L145-34 du code de commerce applicables à la date du renouvellement du bail objet du litige, le loyer plafonné correspond à la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Avant l’instauration de l’indice de référence des loyers commerciaux par la loi du 4 août 2008, le texte évoquait uniquement l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction.

Puis il a été prévu la possibilité d’appliquer l’un ou l’autre des indices, avant que la Loi Pinel ne maintienne dans la loi que la seule référence à l’indice des loyers commerciaux.

L’expert judiciaire a fixé le montant du loyer plafonné à la somme de 59 763,33€ par an hors taxes et hors charges, en appliquant l’indice des loyers commerciaux, au motif qu’il est désormais celui préconisé par la loi.

Le bailleur conteste l’application de cet indice, rappelant que le contrat de bail initial vise l’indice du coût de la construction, et qu’aucun accord contraire n’est intervenu entre les parties pour modifier cet indice.

Le bail initial du 20 décembre 1996 comporte en page 2, article IV.13, une clause d’indexation annuelle du loyer se référant à l’indice du coût de la construction.

Il a été rappelé à juste titre par le premier juge, que l’application de l’indice des loyers commerciaux ne revêt pas de caractère obligatoire en matière de clause d’indexation, que la loi Pinel est entrée en vigueur le 1er septembre 2014, soit au cours du bail expiré, et qu’à défaut d’accord entre les parties sur l’application de ce nouvel indice, il convenait de se référer aux dispositions contractuelles qui renvoient à l’indice du coût de la construction.

Le jugement déféré a ainsi retenu un montant du loyer plafonné de 60 201,60 €, le calcul sur le fondement de l’indice du coût de la construction n’étant pas contesté par les parties ; il conviendra de confirmer ce chef de jugement.

Sur la fixation de la valeur locative

Monsieur [K], expert judiciaire, a retenu pour le calcul de la valeur locative une surface pondérée des locaux de 108 m².

L’expert a estimé la valeur locative à la somme arrondie de 56 100 euros par an, ht et hc, en appliquant à la surface pondérée, une valeur unitaire de 530 euros du mètre carré résultant des éléments de comparaison, et en procédant à un abattement sur le résultat obtenu de 2 % au regard de la clause particulière du bail mettant les charges de copropriété à la charge du preneur.

Sur la surface pondérée

S’agissant de la surface pondérée des locaux, l’expert judiciaire explique que les locaux se répartissent sur deux niveaux, un sous-sol et un rez-de-chaussée, d’une superficie approximative totale de 172,05 m² ; lors de la prise à bail en 1996, la Sas Zapa a réalisé un escalier de liaison entre les deux niveaux conformément aux prévisions du bail ; en 2008, cet escalier a été déplacé afin de créer un espace de vente plus homogène, ce qui, du point de vue de l’expert, ne constitue pas de simples travaux d’amélioration dans la mesure où la remise en état d’origine supposerait de refaire des travaux d’ampleur.

Cette modification des locaux résultant du choix du locataire, l’expert explique avoir décidé de ne pas en tenir compte, d’inclure la surface du sas du nouvel escalier à la surface de vente, et de prendre en compte l’emprise de l’ancien escalier au niveau du sous-sol.

Pour le reste des surfaces, il a appliqué des coefficients de pondération en fonction de la localisation et de l’affectation des zones.

La société bailleresse conteste le calcul de la surface pondérée, en estimant que l’expert a fait erreur sur la surface globale utile, sur les coefficients de pondération, et sur la déduction de la surface d’emprise de l’ancien escalier de la zone de vente.

Il convient de rappeler que le rapport de Monsieur [K] est le seul à respecter le principe du contradictoire, les deux autres rapports invoqués par les parties ayant été réalisés de manière unilatérale ; le rapport d’expertise judiciaire a été soumis à discussion et a fait l’objet de dires auxquels Monsieur [K] a répondu.

Il n’est pas démontré une quelconque erreur sur le calcul de la surface utile de 172 m², aucun autre mesurage contradictoire n’étant versé aux débats.

Par ailleurs, le fait que l’expert judiciaire ait tenu compte de la configuration des locaux avant leur transformation est profitable au bailleur, dans la mesure où la nouvelle configuration de l’escalier est venue occulter une partie de la vitrine, ainsi que la surface de vente en angle, objets d’une pondération à la hausse ; il n’y a pas eu, contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, de doublon de déduction de l’emprise de l’escalier, dans la mesure où cette surface a été intégrée au sous-sol.

Enfin s’agissant des coefficients de pondération, il ne ressort pas des éléments de la procédure une erreur d’appréciation de l’expert, qui a procédé conformément à la Charte de l’expertise, notamment s’agissant du coefficient de 1,20 appliqué à la vitrine, contesté par la bailleresse, dans la mesure où il n’est pas permis de retenir le maximum de 1,30 pour une vitrine située en angle, sur un trottoir étroit et sur une sortie de parking.

La Cour retiendra donc une surface pondérée de 108 m², ainsi que l’a fait le premier juge.

Sur les éléments de comparaison

Les parties contestent ensuite les éléments de comparaison retenus par l’expert.

Dans son rapport, Monsieur [K] a analysé :

—  7 termes de comparaison antérieurement repris par Monsieur [O], expert mandaté par la Sas Zapa, dans un rapport du 25 février 2019, lequel estimait la valeur locative des lieux loués à 460 € / m² / an, outre un jugement du 4 mai 2017 retenant une valeur identique pour des locaux situés au [Adresse 1] ;

— un rapport de la société CBRE produit par la Sa Foncière Adp, qui estime la valeur locative des lieux situés [Adresse 9] à 1 400 € / m² / an, que l’expert n’a pas retenu au motif que cette étude porte sur les valeurs locatives dites de marché, c’est-à-dire sur les prix moyens au mètre carré des nouvelles locations libres, incluant la décapitalisation de la valeur du droit d’entrée ou du droit au bail, et ce alors qu’il n’est pas d’usage d’en tenir compte dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement puisque le droit au bail appartient au locataire ;

— d’autres références communiquées par la société bailleresse, concernant des locaux non inclus dans l’étude de Monsieur [O], et repris par Madame [I], sollicitée par la Sa Foncière Adp, à savoir les enseignes Lush, Pablo et Ba&Sh ; l’expert a écarté la référence relative à l’enseigne Lush au motif qu’il s’agit d’une nouvelle location de locaux libres.

L’expert a écarté deux des références citées par Monsieur [O] au regard des surfaces très petites des locaux considérés.

Il a retenu après analyse sept références, dont cinq citées par Monsieur [O], une part Madame [I] (Ba&Sh), et le jugement du 4 mai 2017, qu’il a toutes retraitées pour les rendre pertinentes avec la comparaison des locaux objets du litige.

Il parvient ainsi à une valeur locative de 516 € / m² / an, ou 514 € en écartant les deux valeurs les plus extrêmes, arrondie à 530 € / m² / an compte tenu de l’emplacement, de la superficie et de la configuration des lieux.

Le juge des loyers commerciaux a tenu compte dans son jugement du 8 novembre 2022 de deux éléments de comparaison supplémentaires visés par Madame [I] dans son rapport, à savoir les enseignes Lush et Pablo, portant la valeur unitaire de ces 9 références à 664,77 € / m² / an.

La Sas Zapa ne critique pas les éléments de comparaison repris par l’expert, mais reproche au premier juge d’avoir tenu compte de deux éléments écartés par Monsieur [K] ; elle regrette par ailleurs que le premier juge n’ait pas tenu compte d’autres éléments plus proches.

La Sa Foncière Adp reproche à l’expert judiciaire d’avoir écarté les nouvelles locations, les locaux objets d’un loyer élevé, ainsi que le rapport CBRE, la prise en compte de loyers décapitalisés n’étant pas exclue s’ils sont rapprochés d’autres références.

Elle critique également certains retraitements ou minorations appliqués par Monsieur [K].

S’agissant de la prise en compte des loyers décapitalisés, il convient de rappeler qu’ils ne sont pas obtenus à partir de simples loyers de référence, puisque le droit d’entrée ne constitue pas un supplément de loyer, mais une indemnisation du bailleur ou encore un avantage que le preneur lui concède pour bénéficier de la propriété commerciale.

La Cour relève qu’aucun des textes du code de commerce, et notamment l’article R145-7 de ce code, ne fait référence, dans la notion de prix couramment pratiqués, aux sommes versées à titre de pas de porte, droit d’entrée ou de droit au bail. La valeur locative ne peut intégrer des sommes payées par le locataire à un tiers, comme l’est le droit au bail, versé au précédent locataire. Enfin, une somme versée au bailleur à titre de pas de porte ne constitue pas un supplément de loyer. C’est pourquoi il convient d’écarter les loyers décapitalisés qui ne permettent pas de comparaisons utiles et de prendre en considération le seul loyer facial comme l’a fait l’expert judiciaire.

Par ailleurs l’expert n’a pas commis d’erreur en écartant des éléments de comparaison les locaux dont la surface particulièrement restreinte ne permettait pas une comparaison utile avec les locaux considérés.

En revanche, il n’y a pas lieu d’exclure les nouvelles locations des éléments de comparaison, l’état actuel de la jurisprudence permettant de retenir, afin de déterminer les prix pratiqués, non seulement les fixations judiciaires, mais également les renouvellements amiables et les nouvelles locations portant sur des locaux vacants.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la référence de l’enseigne Lush, qui avait été écartée pour ce motif par l’expert judiciaire.

De la même manière l’expert judiciaire a écarté l’enseigne Pablo au motif que son loyer élevé ne correspondait pas aux prix couramment pratiqués dans le voisinage ; or il est inférieur au loyer des locaux de l’enseigne Lush ; aucun élément ne justifie de l’écarter, et le premier juge en a tenu compte par un raisonnement pertinent.

Enfin la Cour ne reviendra pas sur l’exclusion des valeurs s’agissant des enseignes Oliver Grant, l’expert ayant indiqué n’avoir aucun élément depuis son remplacement par une autre enseigne, Aigle, dans la mesure où il s’agit d’un bail dérogatoire de 12 ans et que la comparaison doit porter sur des conditions d’engagement similaires, et Oliver and Co, l’expert notant qu’il n’a pas été en mesure d’obtenir d’informations sur le renouvellement.

En conséquence, les références retenues par la Cour seront identiques à celles retenues à bon droit par le premier juge.

S’agissant du retraitement réalisé par l’expert, il permet d’opérer une comparaison au plus proche ; il a ainsi analysé les éléments de comparaison produits en les retraitant, notamment en pondérant les surfaces de ces locaux selon des coefficients identiques à ceux appliqués au local objet du litige, ou en appliquant des coefficients de majoration ou de minoration pour tenir compte des différences de clauses des baux.

Les valeurs qu’il retient sont donc différentes de celles retenues par les experts amiables, et permettent une comparaison plus efficace ; il a procédé une nouvelle fois sans erreur.

Enfin, le premier juge a utilement rappelé que les correctifs apportés à la hausse ou à la baisse à la valeur locative, pour tenir compte notamment de l’emplacement, doivent être apportés par des majorations ou minorations, et ne peuvent pas résulter d’un arrondi à la vingtaine comme dans le cadre de l’expertise judiciaire.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, la Cour confirmera l’analyse du premier juge s’agissant des éléments de comparaison retenus, permettant de fixer la valeur locative à la somme de 665 € / m² / an.

Sur le coefficient de minoration

Les parties n’apportent pas de critique à la minoration de 2% appliquée par Monsieur [K] et reprise par le premier juge, les charges de copropriété étant refacturées à la société locataire.

En conséquence, la Cour confirmera le premier jugement en ce qu’il a fixé la valeur locative des locaux objets du litige, à la somme de 70 383,60 euros.

Cette somme étant supérieure au loyer plafond, elle ne peut être mise à la charge de la société preneuse qu’à la condition de caractériser des motifs de déplafonnement.

Sur le déplafonnement

Le premier juge a appliqué le déplafonnement du loyer sur renouvellement, en retenant d’une part que les locaux avaient connu une modification notable de leurs caractéristiques, les travaux relatifs à l’escalier ayant modifié la configuration générale des lieux, et d’autre part que les facteurs locaux de commercialité avaient connu sur la période considérée des modifications notables ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

La Sas Zapa conteste cette analyse, rappelant qu’elle n’a fait que recréer un escalier qui pré-existait, et qu’il s’agit en tout état de cause de simples travaux d’amélioration.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité mise en avant par l’expert judiciaire, elle estime que l’incidence favorable sur le commerce n’est pas démontrée, et que le déplafonnement n’est donc pas justifié.

Sur la modification des caractéristiques du local

Aux termes de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En application des dispositions de l’article R145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Le code de commerce distingue ainsi entre les travaux modifiant des caractéristiques du local, qui sont susceptibles d’emporter déplafonnement du loyer s’ils sont notables, et les simples travaux d’amélioration, qui ne constituent un motif de déplafonnement que lors du second renouvellement lorsqu’ils n’ont pas été financés par le bailleur.

Il a également été jugé d’un régime spécifique lorsque les travaux sont tout à la fois venus modifier les caractéristiques du local, et porter des améliorations.

Il convient de rappeler en l’espèce que le bail initial du 20 décembre 1996 mettait à la charge du preneur la reconstruction d’un escalier existant, ce qui a été réalisé lors de la prise de possession des lieux ; toutefois en 2008, cet escalier a été déplacé, afin d’unifier la surface de vente.

Ces travaux constituent tant une modification notable des caractéristiques du local, en ce qu’ils ont consisté à supprimer l’escalier d’origine, et ont nécessité le percement de la dalle, qu’une amélioration dans la mesure où ils ont eu pour effet d’unifier une surface de vente qui était auparavant séparée en deux parties par l’escalier d’origine.

Il est constant que si les travaux constituent à la fois une modification notable et une amélioration des locaux, c’est le régime des améliorations qui prévaut et s’applique, et le juge du fond devra rechercher qui a pris en charge les travaux pour savoir s’ils entraînent le déplafonnement du prix du bail lors du premier ou du second renouvellement.

Ainsi, si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer. (Civ. 3e, 14 mars 2019, n 18-13.221).

En l’espèce, le bail signé entre les parties comporte une clause d’accession en page 3, clause VI.43, prévoyant que les ouvrages réalisés par le preneur accèderont au bailleur à l’expiration du bail, sans indemnité, à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement des lieux dans leur état d’origine.

Il a été jugé dans le cas où le bailleur dispose de cette option, que le déplafonnement ne peut s’appliquer, l’accession ne pouvant avoir lieu qu’à la fin des relations contractuelles, dès lors que ce n’est pas à l’occasion d’un renouvellement que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine. (Civ. 3, 7 février 2007 pourvoi n 05-21.428)

Dans ces conditions, les travaux réalisés par le preneur dans les locaux ne sont pas de nature, en l’état des clauses du bail, à justifier d’un déplafonnement du loyer.

Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert judiciaire note que la population de la ville de [Localité 11] a connu une augmentation de 10,83% entre 2009 et 2018.

Sur la période considérée, la ligne B du métro toulousain a été mise en service, et la ligne A a été prolongée, le nombre de voyageurs étant en constante progression.

Le commerce objet du litige est situé entre deux stations de métro accueillant ces deux lignes, à savoir Capitole et Jean-Jaurès.

Il relève également une amélioration de l’aménagement du centre-ville, et plus particulièrement de la [Adresse 8] et du [Adresse 10], et un réaménagement du [Adresse 7].

Les comptages de piétons effectués jusqu’en 2014 par la mairie de [Localité 11] permettent de mettre en évidence un accroissement constant du passage dans la [Adresse 9], sur laquelle se situe le local concerné.

L’expert judiciaire conclut que la mise en service d’une nouvelle ligne de métro constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ayant forcément eu une incidence favorable sur le commerce de prêt-à-porter du fait de l’augmentation de la fréquentation piétonne.

Ainsi que l’a relevé le juge des loyers commerciaux dans le jugement déféré, l’accroissement important du flux de chalands notamment le samedi constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité, dont l’effet ne peut qu’être favorable à un commerce de prêt à porter visant une clientèle urbaine, dynamique, aisée et sujette à l’achat d’impulsion, le nombre de piétons passant devant la vitrine ayant une incidence sur les achats destinés à satisfaire un besoin ou un plaisir immédiats.

En effet, ce n’est pas uniquement la desserte du centre-ville qui a été améliorée pendant la durée du bail à renouveler ; cet accès favorisé aux commerces du centre, couplé à l’augmentation de la population, ainsi qu’à l’accroissement du passage des piétons dans la rue considérée, ont contribué à donner une meilleure visibilité aux locaux, par le passage de nombreux clients potentiels supplémentaires.

Dans ces conditions, le premier juge a justement caractérisé une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce considéré.

Le déplafonnement du loyer renouvelé, sa fixation à la valeur locative de 70 383,60 euros par an, hors charges et hors taxes, et le paiement du différentiel par la société preneuse ainsi que des intérêts capitalisés, seront en conséquence confirmés.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision de confirmation, il convient de confirmer les chefs de décision ayant mis à la charge de la société appelante les dépens de première instance et rejeté les demandes indemnitaires formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Zapa, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ; les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Déboute la Sas Zapa et la Sa Foncière Adp de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sas Zapa aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La Greffière La Présidente

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