Cour d'appel de Toulouse, 2e chambre, 23 septembre 2025, n° 24/03412

CA Toulouse
Infirmation 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Qualité à agir du Syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que le Syndicat avait un intérêt à agir pour garantir la sécurité des lieux communs et a donc accepté la demande.
Accepté
Intérêt à agir de la société Alta Gramont
La cour a reconnu l'intérêt de la société Alta Gramont à agir pour la mise en conformité des lieux, acceptant ainsi sa demande.
Rejeté
Responsabilité de la société Bowling de Gramont
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Bowling de Gramont avait admis être à l'origine de la situation nécessitant des travaux.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 2e ch., 23 sept. 2025, n° 24/03412
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	24/03412
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique COHEN TRUMER
Cabinet(s) :	DBACABINET COHEN-TRUMER
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL c/ son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.A.S. BOWLING DE GRAMONT, S.A.S. ALTA GRAMONT

Texte intégral

23/09/2025

ARRÊT N°2025/

N° RG 24/03412 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QRNL

IMM CG

Décision déférée du 01 Octobre 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 24/00894)

Monsieur PLANES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL

GRAMONT

S.A.S. BOWLING DE GRAMONT

S.A.S. ALTA GRAMONT

INFIRMATION TOTALE

Grosse délivrée

à M^e Gilles SOREL

M^e Gaëlle LEFRANCOIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL

GRAMONT pris en la personne de son syndic en exercice la SNC ALTAREA FRANCE dont le siège social est situé à [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. ALTA GRAMONT

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. BOWLING DE GRAMONT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère, chargée du rapport et M. NORGUET, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

M. NORGUET, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par I. ANGER, greffier

Exposé des faits et de la procédure :

L’ensemble immobilier centre commercial [Localité 5] Gramont, situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété. Il est actuellement composé de 8 lots numérotés 2, 8, 9, 19, 27, 28, 29 et 30.

La société Altaréa France est le syndic en exercice.

Par acte sous seing privé du 23 mai 2003, la société Bail Investissement, aux droits de laquelle est venue Altaréa, puis désormais la société Alta Gramont, a donné à bail à la société Bowling de Gramont un local à usage commercial sur deux niveaux d’une surface d’environ 2.614 m² pour y exploiter une activité principale de bowling.

Ce bail a pris effet le 1er juin 2004 pour une durée de 9 années renouvelable et a fait l’objet d’avenants postérieurs.

Par un nouvel acte sous seing privé du 30 juillet 2011, la société Altaréa, aux droits de laquelle vient désormais la société Alta Gramont, a donné à bail à la SAS Bowling de Gramont un local à usage commercial portant le n° G2 d’une surface d’environ 2.102 m², dont 83 m² en rez-de-chaussée et 2.019 m² au premier étage, pour y exploiter une activité de « Bowling – jeux automatiques – bar – snacking – petite restauration » pour une durée de 9 années à compter du 01 juin 2011.

Ce local donné à bail correspond à une partie du lot n°27 et au lot n°30. Il a fait l’objet d’un renouvellement, pour une durée de 9 années à compter du 01 juin 2020.

La société Alta Gramont a par ailleurs consenti un autre bail à la SAS Bowling de Gramont suivant actes des 26 et 30 juin 2014, pour un local à usage commercial portant le n° G1, d’une surface totale d’environ 714 m² pour y exploiter une activité de « restaurant – pub dansant ».

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années ayant pris effet à compter du 26 juin 2014.

A l’occasion de 2 visites, les 8 mars 2019 et 3 mai 2022, la commission départementale de sécurité de la Haute Garonne a constaté qu’un dégagement constituant l’issue du secours du bâtiment était encombré par une structure en bois constituant un local poubelle et divers éléments mobiliers et sollicité qu’il soit mis fin à cette situation.

Par arrêté de la Mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de :

— Prescription n° 3 : « Supprimer ou isoler comme un local à risque moyen le local poubelle situé à l’extérieur dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling (Article CO 28) ».

— Prescription n° 4 : « Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling (Article CO 37)».

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont a indiqué à la société Bowling de Gramont qu’à la suite à sa visite périodique du 03 mai 2022, la commission départementale de sécurité lui avait demandé de se mettre en conformité avec ses prescriptions en matière de libération des issues de secours des locaux du centre commercial.

Il lui a été plus particulièrement demandé de retirer la structure en bois utilisée à usage de local poubelle et installée à l’extérieur du local commercial.

Le syndicat des copropriétaires a demandé à la société Bowling de Gramont de se conformer aux prescriptions susvisées.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont a réitéré sa demande à la société Bowling de Gramont.

Par courrier de son conseil du 23 janvier 2024, la société Bowling de Gramont s’est opposée à cette demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont, [Adresse 1] à [Localité 5], prise en la personne de son syndic la société Altarea France a fait assigner la SAS Bowling de Gramont devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner la mise en conformité des lieux.

Par ordonnance de référé du 1er octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a :

Au principal,

— Renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

— Rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 25 avril 2024 excipée par la société Bowling De Gramont ;

— Accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la Sas Bowling De Gramont pour défaut de qualité à agir du Syndicat Des Copropriétaires Du Centre Commercial Gramont ;

— Déclaré irrecevable l’action en référé du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont à l’encontre de la SAS Bowling De Gramont ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont à payer à la société bowling de Gramont la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation ayant introduit la présente instance

Par déclaration du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont a relevé appel de l’ordonnance.

La clôture est intervenue le 28 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du lundi 12 mai 2025 à 09h30.

Exposé des prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appel n°3 notifiées par RPVA le 15 avril 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, du syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont prise en la personne de son syndic la société Altarea France demandant, au visa des articles 329, 554, 835 et 565 du code de procédure civile de:

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a statué ainsi qu’il suit :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

— Accueillons la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Bowling de Gramont pour défaut de qualité à agir du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont ;

— Déclarons irrecevable l’action en référé du Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont à l’encontre de la SAS Bowling De Gramont ;

— Condamnons le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont à payer à la société Bowling de Gramont la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejetons toutes autres ou surplus de demandes ;

— Condamnons le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation ayant introduit la présente instance. »

— La confirmer en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 25 avril 2024 excipée par la société Bowling de Gramont ;

Et statuant à nouveau :

— Donner acte à la société Bowling de Gramont de son affirmation selon laquelle elle n’est pas propriétaire du « local poubelle » et des autres objets situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling.

— Débouter la société Bowling de Gramont de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont :

— Autoriser le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont à procéder lui-même aux travaux nécessaires pour se conformer aux prescriptions de l’arrêté de la Mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022, à savoir :

— Prescription n° 4 : « Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling (Article CO 37) »,

Subsidiairement, condamner la société Bowling Gramont à se conformer strictement aux prescriptions de l’arrêté de la Mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022, à savoir :

— Prescription n° 4 : « Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling (Article CO 37) » ;

— Condamner la société Bowling Gramont, à défaut pour elle de se conformer strictement aux prescriptions susvisées, à savoir de « Supprimer ou isoler comme un local à risque moyen le local poubelle situé à l’extérieur dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling » et « Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling » au plus tard au jour de la signification de l’arrêt à intervenir, au paiement au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Gramont d’une astreinte journalière de 1 000 € commençant à courir le lendemain du jour de la date de signification dudit arrêt jusqu’à la date de constatation du respect intégral des prescriptions susvisées.

— Condamner la société Bowling Gramont à payer au Syndicat Des Copropriétaires Du Centre Commercial Gramont la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

En ce qui concerne la société SAS Alta Gramont :

— Juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société SAS Alta Gramont dans la procédure d’appel pendante devant la 2ème chambre de la cour d’appel de Toulouse sous le RG n° 24/03412 ;

— Et pour le cas l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Toulouse du 1er octobre 2024 (RG n° 24/00894) serait confirmée, notamment en ce qu’elle a jugé le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Gramont irrecevable en son action au motif que le local poubelle n’est pas situé dans les parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété Toulouse Gramont mais dans le lot privatif n° 27 appartenant à la société SAS Alta Gramont :

— Autoriser la société SAS Alta Gramont à procéder elle-même aux travaux nécessaires pour se conformer aux prescriptions de l’arrêté de la Mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022, à savoir :

— Prescription n° 4 : « Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling (Article CO 37) »

Subsidiairement, condamner la société Bowling Gramont à se conformer strictement aux prescriptions de l’arrêté de la Mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022, à savoir :

— Prescription n° 4 : « Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling (Article CO 37) » ;

— Condamner la société Bowling Gramont, à défaut pour elle de se conformer strictement aux prescriptions susvisées à savoir de « Supprimer ou isoler comme un local à risque moyen le local poubelle situé à l’extérieur dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling » et de « supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling » au plus tard au jour de la signification de l’arrêt à intervenir, au paiement à la société Sas Alta Gramont d’une astreinte journalière de 1 000 € commençant à courir le lendemain du jour de la date de signification dudit arrêt jusqu’à la date de constatation du respect intégral des prescriptions susvisées ;

— Condamner la société Bowling Gramont à payer la société SAS Alta Gramont la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens d’appel.

Vu les conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 9 avril 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation de la société Bowling de Gramont demandant, au visa des articles 32 et 554 du code de procédure civile de :

A titre principal,

— Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse le 1er octobre 2024 en toutes ses dispositions,

— Déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la SAS Alta Gramont,

— En conséquence, rejeter l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Gramont et la SAS Alta Gramont de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société Bowling de Gramont,

En toute hypothèse,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Gramont et la SAS Alta Gramont à payer à la société Bowling De Gramont la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Gramont et la SAS Alta Gramont à payer les entiers dépens d’appel.

Motifs

— Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires et de l’intervention volontaire de la bailleresse.

Le SDC du centre commercial Gramont qui poursuivait devant le juge des référés la condamnation de la société Bowling de Gramont, locataire de locaux appartenant à la société Alta Gramont à mettre en oeuvre les prescriptions d’un arrêté municipal à la suite d’une visite de la commission de sécurité, ne sollicite plus en cause d’appel que l’autorisation de procéder lui même à ces travaux.

Devant la cour, à la suite de son intervention volontaire, la société Alta Gramont, sollicite l’autorisation de procéder elle même aux travaux sollicités et à titre subsidiaire la condamnation de la société Bowling de Gramont à se conformer aux prescriptions de l’arrêté.

La société locataire soutient que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à agir à défaut de démontrer que le local litigieux est une partie commune et que l’intervention de la bailleresse pour la première fois en cause d’appel est irrecevable.

Elle estime que le local poubelle litigieux se trouve sur le lot 27, propriété de la société Alta, donné à bail à trois établissement, les restaurants Flunch et Dynastie et elle même, tout en précisant que ce local ne lui appartient pas et qu’elle n’est pas responsable de l’encombrement du dégagement.

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de condamnation de la société Bowling de Gramont à réaliser les travaux, formée par le syndicat des copropriétaires en retenant qu’il ne justifiait pas d’une qualité à agir.

Pour ce faire, il a retenu que le syndicat demandeur ne démontrait pas que le local poubelle visé par les prescriptions dont la mise en oeuvre est sollicitée constitue bien une partie commune.

En raison du caractère sérieux de la contestation, la qualification de partie commune ou privative excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence. En outre, elle est désormais inutile puisque la cour est saisie d’une demande conjointe du syndicat des copropriétaires et de la société bailleresse aux fins d’être autorisées à réaliser les travaux.

Contrairement à ce que soutient la société Bowling de Gramont, l’intervention de la bailleresse pour la première fois en cause d’appel est recevable.

En effet, selon l’article 554 du code de procédure civile, 'Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

En application de ce texte, l’intervenant doit posséder la qualité de tiers et son intervention doit être justifiée par un intérêt personnel. Tel est bien le cas en l’espèce de la société bailleresse qui s’associe aux prétentions du SDC, sans solliciter à l’encontre de la société Alta de demandes qui n’auraient pas été soumises au premier juge et qui a intérêt à la réalisation des travaux sollicités par la commission de sécurité.

— sur l’autorisation de réaliser les travaux

Le SDC et la société bailleresse demandent à être autorisés à supprimer le local poubelle situé dans le dégagement commun et à désencombrer ce dégagement en supprimant les vélos et fauteuils qui s’y trouvent pour se conformer aux prescriptions N° 3 et 4 de l’arrêté susvisé.

Sans s’opposer à cette demande, la société locataire se borne à demander qu’il soit 'donné acte’ à la bailleresse qu’elle demande à être autorisée à réaliser ces travaux.

Dans le cadre de la présente instance, la société Bowling de Gramont précise ne pas être propriétaire de la structure en bois constituant le local poubelle. Elle s’est toutefois, opposée par un courrier de son conseil en date du 23 janvier 2024 à la destruction de ce local, estimant qu’il lui était indispensable et précisant qu’en cas de destruction, elle solliciterait en référé sa reconstruction. Elle a ainsi admis être à l’origine de la situation à laquelle il convient de remédier. C’est donc à juste titre, contrairement à ce que soutient la société Bowling de Gramont que le SDC et la bailleresse ont dirigé leur action à son encontre et non à l’encontre des restaurants Flunch et Dynastie qui n’utilisent pas le local poubelle litigieux et dont rien ne démontre qu’ils sont à l’origine de l’encombrement de l’issue de secours dénoncé par la commission de sécurité.

Les opérations sollicitées étant nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui résulte de la non-conformité des lieux aux prescriptions de la commission de sécurité et à l’arrêté de la Mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022, il convient de les autoriser.

Chacune des parties supportera la charge des dépens exposés en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ces dispositions,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Alta Gramont,

Déclare le Syndicat des copropriétaires du centre commercial Gramont et la société Alta Gramont recevables en leur action,

Les autorise à :

— Supprimer ou isoler comme un local à risque moyen, le local poubelle situé à l’extérieur dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling (Article CO 28) »,

— Supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au bowling (Article CO 37).

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Le greffier La présidente