04/09/2025

ARRÊT N°414/2025

N° RG 23/03408 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PXFX

JCG / CD

Décision déférée du 18 Septembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 23/01392)

GRAFFEO

S.A. [Adresse 8]

C/

[M] [K]

RECTIFICATION et CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur [M] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Assigné le 09/11/2023 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat en date du 19 octobre 2016, la Sa [Adresse 8] a donné à bail à M. [M] [K] un appartement (n°1 cage A) sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 287,81 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte en date du 2 janvier 2023, la Sa HLM des Chalets à fait signifier à M. [M] [K] un commandement de payer pour la somme de 379,50 euros en principal.

Par acte du 3 avril 2023, la Sa [Adresse 8] a fait assigner M. [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, afin d’entendre :

— prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [M] [K] pour non paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [K] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement de la somme de 629,91 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement de février 2023 inclus,

— le condamner au paiement des loyers et charges à compter du mois de mars 2023 et ce jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur la base du loyer et des charges à hauteur de 353,43 euros,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 353,43 euros par mois,

— dire qu’elle sera annuellement révisée en fonction de l’indice de référence des loyers tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,

— dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 janvier 2023,

— condamner M. [M] [K] au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire en date du 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté la Sa HLM des Chalets de sa demande de résiliation de bail ;

— condamné M. [M] [R] à verser à la Sa [Adresse 8] la somme de 888,81 euros au titre des loyers et des charges dus au 31 mai 2023 (mensualité de mai 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 379,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— autorisé M. [M] [R] à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 37 euros, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut du versement d’une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— condamné M. [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté la Sa HLM des Chalets de toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge a estimé que la dette locative n’était pas suffisamment importante pour caractériser un manquement grave du locataire justifiant la résiliation du bail.

Par déclaration en date du 2 octobre 2023, la Sa [Adresse 8] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de résiliation du bail, en ce que M. [R] a été autorisé à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 juillet 2024, la Sa HLM des Chalets, appelante, demande à la cour au visa de l’article 462 du code de procédure civile, des articles 1229 et 1728 du code civil, et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— recevoir la SA [Adresse 8] en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées ;

— rejeter toutes demandes contraires ou plus amples ;

en conséquence,

— rectifier le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 septembre 2023, en ce que le nom du défendeur est « [K] » et non « [R] » ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 septembre 2023, en ce qu’il :

* condamne M. [M] [R] à verser la Sa HLM des Chalets la somme de 888,81 euros au titre des loyers et des charges dus au 31 mai 2023 (mensualité de mai 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 379,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

* condamne M. [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

* rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 septembre 2023, en ce qu’il :

* déboute la Sa [Adresse 8] de sa demande de résiliation de bail ;

* autorise M. [M] [R] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 37 euros, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

* déboute la Sa HLM des Chalets de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;

réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [M] [K] pour non-paiement des loyers à compter de l’assignation en date du 3 avril 2023 ;

en conséquence,

— ordonner sans délai l’expulsion de M. [M] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner après réactualisation de la dette M. [M] [K] au paiement de la somme de 1.769,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, quittancement de juin 2024 inclus ;

— condamner M. [M] [K] depuis le 3 avril 2023 au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours (380,37 euros) jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de l’indice de référence des loyers tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail ;

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 janvier 2023 ;

— condamner M. [M] [K] au paiement d’une somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [M] [K] au paiement de la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] [R] au paiement des entiers dépens d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à M. [K] par acte du 9 novembre 2023 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Les conclusions récapitulatives n° 2 de la Sa [Adresse 8] ont été signifiées à M. [K] par acte du 29 juillet 2024 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

M. [M] [K], intimé, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la rectification d’erreur matérielle

La décision dont appel mentionne le nom '[R]' alors que le nom de l’intéressé s’orthographie '[K]' comme le démontrent sa carte de résident et le bail.

Il y a lieu d’ordonner la rectification du jugement dont appel en application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Sur le fond

L’intimé régulièrement assigné qui n’a pas conclu est réputé s’être approprié les motifs du jugement entrepris de sorte qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la société appelante que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes

La Sa Hlm des Chalets a demandé au juge des contentieux de la protection de prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves et renouvelés du locataire concernant le paiement des loyers sur le fondement des articles 1224 et 1728 du code civil.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à M. [K] le 2 janvier 2023 un commandement de payer pour la somme de 379,50 € en principal.

La dette, selon décompte en date du 14 juin 2023, était d’un montant de 888,81 € au 31 mai 2023.

La Sa [Adresse 8] fait valoir que le compte locatif de M. [K] a été débiteur depuis son entrée dans les lieux, qu’il a continué à ne pas honorer les quittancements après le jugement de première instance et qu’au 23 juillet 2024, sa dette était de 1769,52 €, soit plus de 17 quittancements impayés déduction faite des versements APL.

Le défaut de paiement récurrent de l’occupant sans motif légitime constitue un non-respect des obligations du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [K] pour non paiement des loyers à compter de l’assignation en date du 3 avril 2023, d’ordonner son expulsion et de le condamner à compter de cette date au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera révisée chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail.

Sur les demandes en paiement

M. [K] est débiteur de la somme de 1769,52 € suivant décompte arrêté au 23 juillet 2024, quittancement de juin 2024 inclus.

Il y a lieu de le condamner au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 379,50 € , à compter de la date du jugement de première instance sur la somme de 509,31 € , et à compter du 31 juillet 2024 pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues.

En l’espèce, dans la mesure où M. [K] n’a jamais comparu pour solliciter des délais de paiement, où il n’a pas justifié de ses difficultés et où il n’a pas respecté les règlements échelonnés fixés par le premier juge, il y a lieu d’infrmer le jugement dont appel en ce que des délais de paiement lui ont été octroyés.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [K], partie principalement perdante, doit les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Ordonne la rectification du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 septembre 2023 en ce que le nom du défendeur est [M] [K] et non [M] [R].

Dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement.

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 18 septembre 2023 sauf en ce qu’il a débouté la Sa [Adresse 8] de sa demande de résiliation de bail, autorisé M. [K] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 37 euros, la dernière mensualité devant solder sa dette en principal et intérêts, et en ce que la Sa HLM des Chalets a été déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [M] [K] pour non-paiement des loyers à compter de l’assignation en date du 3 avril 2023.

Ordonne l’expulsion de M. [M] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Condamne M. [M] [K] à compter du 3 avril 2023 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours (380,37 euros) jusqu’à son départ effectif des lieux.

Dit que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de l’indice de référence des loyers tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail.

Condamne après réactualisation de la dette M. [M] [K] à payer à la Sa [Adresse 8] la somme de 1.769,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, quittancement de juin 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 23 juillet 2024.

Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 379,50 € , à compter de la date du jugement de première instance sur la somme de 509,31 € , et à compter du 31 juillet 2024 pour le surplus.

Condamne M. [K] aux dépens d’appel.

Condamne M. [K] à payer à la Sa HLM des Chalets, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel, une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

I. ANGER P. BALISTA