05/02/2025

ARRÊT N° 44/25

N° RG 23/04058

N° Portalis DBVI-V-B7H-P2UA

MD – SC

Décision déférée du 26 Octobre 2023

Juge de la mise en état de TOULOUSE 23/00007

E. JOUEN

[V] [F] épouse [L]

C/

[P] [R]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/02/2025

à

M^e Vincent PARERA

M^e Cécile DEVYNCK

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [P] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 21 septembre 2016, M. [P] [R] a vendu à Mme [V] [F] une place de parking portant le numéro 2 situé au sous-sol d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] et constituant le lot n° 29 de la copropriété. Le prix de vente a été fixée à la somme de 6.000 euros.

Par courriel du 11 novembre 2018 envoyé au syndic, Mme [F] a indiqué avoir découvert le 10 novembre 2018 que l’emplacement vendu était trop étroit pour constituer une place de parking et a sollicité la communication des dimensions exactes du lot n°29.

Par procès-verbal de constat du 14 septembre 2023, un commissaire de justice a constaté que l’emplacement litigieux était adjacent à un autre emplacement, le n°3, et que les deux places mesuraient, ensemble, 3,80 mètres sans marque au sol permettant de les séparer.

— :-:-:-:-

Par exploit d’huissier de justice du 23 décembre 2022, Mme [V] [F] épouse [L] a fait assigner M. [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en annulation de la vente immobilière.

Par voie de conclusions d’incident, M. [P] [R] a soulevé la prescription de l’action engagée par Mme [V] [F].

— :-:-:-:-

Par ordonnance du 26 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par Mme [F] à l’encontre de M. [R],

— condamné Mme [F] à payer à M. [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens.

Le juge de la mise en état a considéré que c’était lors de la visite des lieux en 2016, avant la vente, que Mme [F] avait pu appréhender que l’emplacement de parking vendu se trouvait sur deux places de stationnement et que chaque place était trop étroite pour permettre le stationnement d’un véhicule, que c’est à cette date qu’elle a connu la consistance de la place de parking et son impropriété à destination.

— :-:-:-:-

Par déclaration du 22 novembre 2023, Mme [V] [F] a relevé appel de l’ordonnance précitée en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par Mme [F] à l’encontre de M. [R],

— condamné Mme [V] [F] à payer à M. [P] [R] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens.

Suivant avis du 30 novembre 2023, l’affaire a été fixée à bref délai.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 décembre 2023, Mme [V] [F], appelante, demande à la cour, de :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge en charge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse le 26 octobre 2023,

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable l’action engagée par Mme [F] à l’encontre de M. [R],

— condamner M. [R] à verser à Mme [F] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens de l’incident et de la procédure d’appel,

— renvoyer l’affaire à la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse.

À l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient que :

— le règlement de copropriété annexé à l’acte de vente ne comporte pas les plans du sous-sol de l’immeuble,

— ce n’est que par mail du 23 février 2019 que le plan du sous-sol a été communiqué par le syndic et permettait de constater la présence de deux emplacements de parking, là où il avait été indiqué un seul emplacement à Mme [F],

— la visite des lieux avant la vente ne peut constituer le point de départ du délai de prescription alors qu’un simple numéro peint sur un mur, et non au sol, ne permet pas d’appréhender la difficulté lors de la visite des lieux, liée à la présence de deux emplacements de parking et à leurs dimensions,

— ce n’est que lorsque M. [L] s’est rendu sur les lieux et a vu un véhicule se garer sur l’emplacement qu’il a pu appréhender le problème de largeur de l’emplacement, puis en discutant avec le propriétaire du lot voisin, soit le 10 novembre 2018.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 décembre 2023, M. [P] [R], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1603 et suivants et 2224 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Toulouse le 26 octobre 2023,

— débouter Mme [F] de toutes ses demandes,

— déclarer prescrite et irrecevable l’action engagée par Mme [F] à l’encontre de M. [R],

Y ajouter,

— condamner Mme [F] à payer à M. [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de la procédure d’appel.

À l’appui de ses prétentions, l’intimé soutient que :

— l’appelante ne produit aucun nouvel élément permettant de prouver la date de découverte du prétendu vice,

— l’action fondée sur la conformité du bien doit être engagée dans les cinq ans après la vente, peu important la date de découverte de la non-conformité,

— Mme [F] s’est déplacée sur les lieux en 2016, avant la vente et a parfaitement pris connaissance de leur configuration, les numéros étant clairement mentionnés sur un mur et un poteau, et une démarcation en forme de T entre les deux emplacements était visible et permettait de visualiser la place,

— la contenance de la place de parking était visible,

— la largeur de la place est d'1,90 m.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 15 octobre 2024 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

1. Dans l’acte authentique de vente signé le 21 septembre 2016 par M. [R] et Mme [F], il est indiqué que le bien vendu est le lot de copropriété n°29 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] décrit comme suit : 'au sous-sol, un parking couvert pour voiture portant le numéro 2, et les 17/10630èmes des parties communes générales'.

Il est indiqué dans l’article relatif à l’usage du bien : 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage de parking. L’acquéreur entend conserver cet usage'.

La cour relève que les dimensions de la place de parking n’ont pas été stipulées dans l’acte de vente.

Dans le règlement de copropriété, joint à l’acte de vente, il est indiqué : :

— 'lot 29 – sous-sol: parking couvert pour voiture portant le numéro 2",

— 'lot 30 – sous-sol: parking couvert pour voiture portant le numéro 3".

Il était donc prévu à l’acte un usage de parking de voiture, or Mme [F] soutient que l’usage contractuellement prévu est impossible. À ce titre, dans l’acte d’assignation du 23 décembre 2022, Mme [F] sollicite l’annulation du contrat de vente immobilière au motif que le parking vendu ne peut servir à l’usage auquel il est destiné, tout en indiquant que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance pour avoir vendu un emplacement de parking de dimensions insuffisantes. Elle évoque les articles 1602 et 1603 du code civil et soutient que l’emplacement vendu n’est pas apte à servir à un stationnement de véhicule.

2. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance (Com. 17 mai 2017, pourvoi n° 15-21.260).

Il doit être rappelé que c’est à celui qui soulève la prescription de la prouver, contrairement aux allégations de M. [R]. Ce n’est ainsi pas à Mme [F] d’établir la date à laquelle elle a eu connaissance de la prétendue impossibilité de garer une voiture sur l’emplacement vendu, mais à M. [R] de prouver qu’elle en a eu connaissance plus de cinq ans avant l’assignation réalisée par acte d’huissier de justice du 23 décembre 2022.

M. [R] soutient que Mme [F] a eu connaissance du défaut de conformité allégué lorsqu’elle s’est déplacée sur les lieux avant la conclusion de l’acte authentique.

Mme [F] reconnaît dans ses conclusions avoir visité les lieux avant la conclusion de la vente mais soutient que la configuration des lieux ne permettait pas de savoir qu’il y avait deux emplacements de parking entre le poteau et le mur, ni que leur largeur était incompatible avec le stationnement simultané de deux véhicules.

Les parties reconnaissent, et les photographies produites aux débats en attestent, qu’au niveau de l’emplacement litigieux, un numéro 2 est peint sur le poteau de gauche et un numéro 3 est peint sur le mur de droite. Ces indications, combinées avec les stipulations du règlement de copropriété qui évoquent l’existence d’un emplacement n°3 consistant en un 'parking couvert pour voiture’ permettaient à Mme [F] de savoir que deux emplacements se situaient entre le poteau et le mur.

La prétendue impossibilité de garer deux véhicules ne pouvait être révélée par un simple regard, alors que tel que cela ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 septembre 2023, la dimension des places 2 et 3 sont conformes à celles d’autres places de parking qui ont la même dimension.

Toutefois, Mme [F] aurait dû, en vertu du devoir de prudence et de vigilance qui incombe à tout acquéreur normalement diligent, s’assurer que les dimensions de la place de parking étaient de nature à permettre à une voiture de se garer, d’une part lors de sa visite des lieux avant la vente, dès lors que ces informations sont accessibles par une mesure rapide des emplacements 2 et 3 et d’une recherche sur l’internet, mais surtout lorsqu’elle est entrée en possession du bien le 21 septembre 2016, l’acte authentique stipulant à l’article 'propriété et jouissance’ : 'l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter de ce même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation'.

Or, il s’est écoulé 2 ans et 2 mois avant que Mme [F], ou son époux, ne visite le parking, le 10 novembre 2018 et prenne connaissance de la prétendue étroitesse des places de parking, ce qui, indépendamment d’une acquisition immobilière dans le quartier et de la volonté de louer le parking seulement à compter de la fin de l’année 2018, constitue un manque de diligence de la part de l’acquéreur. Mme [F] ne peut valablement soutenir qu’elle a légitimement ignoré jusqu’au 10 novembre 2018 le préjudice dont elle s’est prévalue devant le tribunal judiciaire.

Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au 21 septembre 2016, date de prise de possession du bien litigieux.

Mme [F] avait donc jusqu’au 21 septembre 2021 pour agir en justice.

Mme [F] a fait assigner M. [R] par acte du 23 décembre 2022. Son action est donc prescrite et par conséquent irrecevable. L’ordonnance rendue le 26 octobre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sera donc confirmée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles :

3. Mme [F], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l’incident en appel ainsi qu’à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de l’incident en appel.

La demande présentée au titre des frais irrépétibles par Mme [F], tenue aux dépens, sera quant à elle rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 26 octobre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse.

Et y ajoutant,

Condamne Mme [V] [F] aux dépens de l’incident en appel.

Condamne Mme [V] [F] à payer à M. [P] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de l’incident en appel.

Rejette la demande de Mme [V] [F] formée au titre des frais irrépétibles qu’elle a elle-même exposés.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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