07/05/2025

ARRÊT N°255/2025

N° RG 23/01031 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PKOG

JCG/IA

Décision déférée du 02 Mars 2023

Tribunal de proximité de CASTELSARRASIN

( 1122000106)

C.GABAUDE

[C] [T]

[G] [Z]

C/

[F] [B]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/009176 du 15/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMÉ

Monsieur [F] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 février 2014, à effet au 1er mars 2014, M. [F] [B] a donné à bail à Mme [C] [T] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, outre une provision sur charges de 100,00 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 750,00 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 26 février 2014.

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2015, à effet au même jour, un nouveau contrat de bail a été conclu entre les parties afin de permettre à M. [G] [Z] de bénéficier du statut de colocataire solidaire, moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros, outre une provision sur charges de 212,97 euros.

Par acte d’huissier du 14 mai 2021, M. [F] [B] a fait délivrer à Mme [C] [T] et M. [G] [Z] un congé pour vente au 14 novembre 2021 comportant une offre de vente pour un montant de 236.000,00 euros pendant un délai de deux mois.

Courant août 2021, Mme [C] [T] et M. [G] [Z] ont déclaré auprès des services de la CAF que leur logement était indécent.

Le 2 septembre 2021, Mme [O], mandatée par la CAF, a visité les lieux et conclu a leur indécence dans un rapport de visite du 7 septembre 2021.

A sa lecture, par courrier du 15 septembre 2021, la CAF a demandé à M. [F] [B] de mettre en conformité le logement et suspendu le versement des aides aux logement à l’issue du délai qui lui était imparti en l’absence de justification de l’exécution des travaux nécessaires.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie transformé en procès-verbal de difficultés a été dressé à la requête du bailleur le 15 novembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 1er juin 2022, M. [F] [B] a fait assigner M. [G] [Z] et Mme [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montauban, au visa de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, afin de voir :

— déclarer valable le congé délivré le 14 mai 2021 par Me [P], huissier de justice à [Localité 7] ;

— dire et juger en conséquence que Mme [C] [T] et M. [G] [Z] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de ces derniers et de tout occupant de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir pour une durée de trois mois à l’issue de laquelle une astreinte définitive pourra être prononcée ;

— condamner les mêmes solidairement à lui verser une indemnité d’occupation de 800,00 euros par mois qui courra à compter du jugement jusqu’à la libération complète du bien ;

— juger que l’huissier chargé de l’expulsion pourra s’adjoindre le concours de la force publique au besoin ;

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à lui verser la somme de 493,25 euros au titre des charges impayées ;

— condamner les requis solidairement au paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais du congé avec offre de vente ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mention au dossier en application de l’article 82-1 du code de procédure civile du 8 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban s’est déclaré incompétent au profit de la chambre de proximité de Castelsarrasin.

Par jugement contradictoire en date du 2 mars 2023, le tribunal de proximité a :

— débouté Mme [C] [T] et M. [G] [Z] de leur demande en nullité du congé délivré le 14 mai 2021 par M. [F] [B] ;

— validé ce congé delivré le 14 mai 2021 par M. [F] [B] a Mme [C] [T] et M. [G] [Z] et ce pour le 14 novembre 2021 ;

— dit que Mme [C] [T] et M. [G] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement situe [Adresse 1] depuis le 15 novembre 2021 en vertu de ce congé ;

— ordonné l’expulsion de Mme [C] [T] et M. [G] [Z] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique au besoin ;

— débouté M. [F] [B] de sa demande d’astreinte ;

— condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à payer à M. [F] [B] une indemnité mensuelle d’occupation de 800,00 euros à compter du 15 novembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté M. [F] [B] de ses demandes au titre des charges locatives, du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie transformé en procès-verbal de difficultés et de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [C] [T] et M. [G] [Z] de leurs demandes reconventionnelles au titre des charges, de l’indécence du logement et de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à payer à M. [F] [B] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;

— condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] aux dépens comprenant les frais du congé pour vendre ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 21 mars 2023, Mme [C] [T] et M. [G] [Z] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Le logement litigieux a été libéré par les locataires suivant procès-verbal de constat d’état des lieux du 20 juillet 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 décembre 2023, Mme [C] [T] et M. [G] [Z] demandent à la cour de :

— débouter M. [F] [B] de l’intégralité de ses demandes formulées devant la cour ;

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Castelsarrasin le 2 mars 2023, en ce qu’il a :

* débouté Mme [C] [T] et M. [G] [Z] de leur demande en nullité du congé délivré le 14 mai 2021 par M. [F] [B] ,

* validé ce congé délivré le 14 mai 2021 par M. [F] [B] à Mme [C] [T] et M.[G] [Z] et ce pour le 14 novembre 2021 ;

* dit que Mme [C] [T] et M. [G] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] depuis le 15 novembre 2021 en vertu de ce congé ;

* ordonné l’expulsion de Mme [C] [T] et M. [G] [Z] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique au besoin ;

* condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à payer à M. [F] [B] une indemnité mensuelle d’occupation de 800,00 euros à compter du 15 novembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

* débouté Mme [C] [T] et M. [G] [Z] de leurs demandes reconventionnelles au titre des charges, de l’indécence du logement et de dommages et intérêts ;

* condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à payer à M. [F] [B] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;

* condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] aux dépens les frais du congé pour vendre ;

statuant à nouveau,

— in limine litis, annuler le congé pour vente délivré le 14 mai 2021 ;

— débouter M.[B] de l’intégralité de ses prétentions ;

— condamner M. [F] [B] à payer à Mme [C] [T] et M. [G] [Z] la somme principale de 7.666,92 euros en remboursement des provisions sur charges indument réglées ;

— condamner M. [F] [B] à payer à Mme [C] [T] et M. [G] [Z] la somme principale de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamner M. [F] [B] à payer Mme [C] [T] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner M.[F] [B] à payer à M. [G] [Z] la somme principale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner M. [F] [B] à payer à Mme [C] [T] et M. [G] [Z] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700, alinéa premier du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance ;

— ordonner que les intérêts de ces sommes, échus pour une année entière, produisent eux-mêmes intérêts ;

— confirmer le surplus du jugement ;

ajoutant au jugement,

— condamner M. [F] [B] à payer à Mme [C] [T] et M. [G] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700, alinéa premier du code de procédure d’appel au titre de leurs frais exposés en cause d’appel ;

— condamner M. [F] [B] aux dépens d’appel et ordonner qu’ils soient recouvrés par le conseil des concluants selon les modalités de l’article 699 du même code.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 novembre 2024, M. [F] [B] demande à la cour au visa de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* débouté Mme [C] [T] et M. [G] [Z] de leur demande en nullité du congé délivré le 14 mai 2021 par M. [F] [B] ;

* validé ce conge délivré le 14 mai 2021 par M. [F] [B] à Mme [C] [T] et M.[G] [Z] et ce pour le 14 novembre 2021 ;

* dit que Mme [C] [T] et M. [G] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] depuis le 15 novembre 2021 en vertu de ce congé ;

* ordonné l’expulsion de Mme [C] [T] et M. [G] [Z] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique au besoin ;

* condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à payer à M. [F] [B] une indemnité mensuelle d’occupation de 800,00 euros à compter du 15 novembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— débouté Mme [C] [T] et M. [G] [Z] de leurs demandes reconventionnelles au titre des charges, de l’indécence du logement et de dommages et intérêts ;

* condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à payer à M. [F] [B] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] aux entiers dépens en ceux compris les frais du congé avec offre de vente ;

pour le surplus,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [F] [B] :

* de ses demandes au titre des charges locatives, du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie transformé en procès-verbal de difficultés et de dommages et intérêts,

* de toutes ses autres ou plus amples demandes ;

statuer à nouveau et,

— assortir le montant de l’indemnité d’occupation d’une clause annuelle de révision en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ;

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à verser à M. [F] [B] les sommes de 294,50 euros au titre de l’eau consommée et de 140,67 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à verser à M. [F] [B] 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée outre la somme de 111,09 euros au titre de l’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie transformé en procès-verbal de difficultés ;

— enfin, condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] à verser à M.[F] [B] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [C] [T] et M. [G] [Z] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du congé

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être notifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

L’article15 II. de la loi dispose :

'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Mme [T] et M. [Z] contestent la régularité formelle du congé et invoquent le caractère frauduleux de ce congé.

Sur la description du bien

Mme [T] et M. [Z] font valoir que l’objet de la vente doit être déterminé et correspondre en tout point à ce qui a été donné à bail, et que la violation de cette formalité substantielle emporte la nullité du congé.

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas que la consistance du bien soit expressément mentionnée dans le congé. Il suffit que l’objet de l’offre soit déterminé et que son contenu ne diffère pas de celui de la chose louée, ce qui serait le cas si l’offre ne visait qu’une partie des biens donnés en location.

En l’espèce, il est indiqué dans le congé : 'A la demande de M. [B] [F], propriétaire bailleur des locaux d’habitation que vous occupez à l’adresse à laquelle le présent acte vous est signifié.

Je vous rappelle que vous êtes locataire d’un logement situé à l’adresse susvisée suivant bail conclu le 15/11/2015 et ayant pris effet le 15/11/2015. Ce bail venant à expiration le 14/11/2018 s’est tacitement reconduit.

Votre propriétaire n’entend pas vous renouveler le contrat de location, selon les règles prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de vendre le logement au prix de deux cent trente six mille euros (236 000 ' ).

En conséquence, il vous est donné congé dudit logement pour le 14/11/2021".

L’adresse à laquelle l’acte a été signifié est [Adresse 1] à [Localité 6].

Cette adresse correspond au bien loué et il est expressément fait référence au contrat de bail du 15 novembre 2015 qui mentionne bien cette adresse, précise qu’il s’agit d’une maison individuelle et renvoie au bail précédent pour sa consistance, à savoir selon le contrat initial une maison d’habitation comprenant 6 chambres, 1 salle d’eau, 2 WC, un salon, une salle à manger, une cuisine, une dépendance de type buanderie et un abri de jardin, le tout d’une surface habitable de 160 m² .

Il n’existe aucune ambiguïté ni incertitude sur la chose vendue puisque l’offre de vente contenue dans le congé porte sur l’immeuble concerné par le contrat de location qui comprend une description détaillée du bien loué, peu important qu’il s’agisse d’une maison mitoyenne avec une autre maison appartenant également à M. [B] et loué à d’autres locataires.

Mme [T] et M. [Z], locataires des lieux, ne pouvaient ignorer la consistance du bien loué et par suite la consistance du bien faisant l’objet du congé pour vendre et soutiennent dès lors à tort qu’ils n’ont pu se positionner sur l’offre d’achat qui leur a été faite.

La demande de nullité du congé ne peut prospérer sur ce point.

Sur le caractère frauduleux du congé

Mme [T] et M. [Z] soutiennent qu’en l’espèce le congé était frauduleux et visait uniquement à obtenir le départ des locataires pour éviter d’effectuer les travaux d’entretien et de mise aux normes nécessaires. Ils ajoutent que le prix annoncé de 236.000 ' était excessif au regard de l’état général du logement et des annonces diffusées par le bailleur à des prix moindres.

Si le bailleur est libre de la détermination du prix, la fraude dans la délivrance d’un congé pour vendre peut résulter de la fixation du prix lorsqu’il est démontré que celui-ci a été intentionnellement fixé à une somme manifestement excessive en vue de décourager le locataire.

La fraude à la loi ne se présumant pas, il incombe au locataire qui l’invoque de la démontrer, étant précisé qu’il n’appartient pas au juge de vérifier l’adéquation du prix offert à la valeur vénale réelle du bien, la loi du 6 juillet 1989 n’instituant pas de contrôle préalable de la réalité de l’intention de vendre motivant le congé et la protection du locataire étant assurée par l’article 15 II alinéa 4 de la même loi aux termes duquel 'Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente'.

En l’espèce, Mme [T] et M. [Z] ne produisent à l’appui de leurs prétentions qu’une annonce de vente du bien en date du 11 juillet 2021, soit moins de deux mois après le congé, au prix de 180.000 ' , et une autre offre de vente publiée le 8 juin 2022 et concernant un ensemble immobilier de trois logements pour un montant total de 250.000 ' .

Ils ne produisent aucune estimation de valeur du bien à la date du congé et aucune annonce concernant des biens similaires qui permettraient d’établir que le prix 2021 était manifestement excessif au regard des prix du marché, étant observé que le bailleur a pu baisser le prix deux mois plus tard et a fortiori plus d’un an après le congé, après s’être mieux renseigné sur la valeur du bien ou avoir constaté le défaut d’acquéreurs potentiels au prix initial, sans que cela constitue une fraude.

Enfin il importe peu que le désir de vendre soit motivé par la volonté de ne pas réaliser des travaux , ce qui n’est en tout de cause pas démontré puisque le congé pour vendre a été délivré le 14 mai 2021, soit avant la saisine de la CAF par les locataires et le constat de non décence établi le 15 septembre 2021.

La demande de nullité du congé doit également être rejetée sur ce point.

Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce que Mme [T] et M. [Z] ont été déboutés de leur demande de nullité du congé délivré le 14 mai 2021 par M. [B], ainsi qu’en ses dispositions subséquentes realtives à la validation du congé, au fait que Mme [T] et M. [Z] étaient occupants sans droit ni titre du logement depuis le 15 novembre 2021 en vertu de ce congé, à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion des locataires.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de Mme [T] et M. [Z] se trouvent toutefois sans objet du fait de la libération des lieux par les locataires.suivant procès-verbal de constat d’état des lieux du 20 juillet 2023.

Sur les demandes au titre des charges locatives

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Débouté en première instance de sa demande en paiement des sommes de 301,32 ' au titre de l’eau consommée et 192,24 ' au titre de la taxe d’ordures ménagères, M. [B] demande à la cour de condamner solidairement Mme [T] et M. [Z] au paiement des sommes de 294,50 ' au titre de l’eau consommée et 140,67 ' au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Déboutés en première instance de leur demande en paiement de la somme de 7.666,92 ' en remboursement de provisions sur charges non justifiées du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 (période non atteinte par la prescription triennale à la date de la demande : 36 mois x 212,97 '), Mme [T] et M. [Z] sollicitent l’infirmation de la décision dont appel sur ce point.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

(…)'

Alors que le contrat de bail du 15 novembre 2015 prévoit une provision sur charges de 212,97 ' par mois avec une régularisation annuelle, M. [B] ne justifie pas avoir procédé à cette régularisation annuelle depuis le début du bail et ne produit toujours aucun décompte des sommes dues par les locataires.

S’agissant plus précisément des sommes dont il réclame le paiement, il apparaît que la facture d’eau produite (pièce n° 21) ne comporte en ce qui concerne le prix au m3 et la consommation de Mme [T] et M. [Z] que des mentions manuscrites apposées par M. [B]. De même, ses explications concernant le calcul de la taxe d’ordures ménagères due par les locataires (un tiers de la taxe totale dans la mesure où cette taxe concernerait trois maisons) ne sont pas suffisantes pour justifier du montant de sa créance à ce titre alors que celui-ci est contesté.

Le rejet de sa demande doit être confirmé.

Mme [T] et M. [Z] ont quant à eux été déboutés de leur demande de remboursement des provisions sur charges non justifiées au motif qu’ils ne démontraient pas avoir réglé les sommes réclamées.

Ils produisent des quittances de loyer (pièce n° 11) concernant une période non concernée par le litige (mars 2014 à août 2017) et deux quittances concernant le mois d’août 2021 pour des montants de 258 ' et 518 ' . Ils produisent également des attestations CAF (pièce n° 12) dont il ressort que l’allocation logement mensuelle de 292 ' a été versée directement à M. [B] de septembre 2020 à septembre 2021. Enfin, les relevés bancaires de Mme [T] font apparaître des virements mensuels comportant la mention manuscrite 'loyer’ pour des montants différents selon les mois (670 ' d’octobre 2019 à décembre 2019, 770 ' de janvier à février 2020, 770 ' d’avril 2020 à juillet 2020, 698 ' d’août 2020 à décembre 2020, 498 ' de janvier 2021à mai 2022, 498 ' en juillet 2022).

Eu égard au montant du loyer initial (750 ' par mois), des révisions intervenues par la suite et du montant de la provision sur charges (212,97 ' par mois), et à l’absence de quittances pour la période considérée, le premier juge a justement considéré que les locataires ne justifiaient pas du paiement des provisions prévues contractuellement et les a déboutés de leur demande en paiement.

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.

Sur les demandes au titre de l’indécence du logement

Mme [T] et M. [Z] demandaient en première instance la suspension des loyers à compter du 15 novembre 2021 jusqu’à l’exécution de la totalité des travaux prescrits dans le rapport de Mme [O], mandatée par la CAF dans le cadre du constat de non-décence prévu aux dispositions de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, en date du 7 septembre 2021, la condamnation de M. [B] à exécuter ces travaux sous astreinte, la condamnation de M. [B] à leur payer la somme de 500 ' par mois à compter de mai 2021 jusqu’à l’exécution complète des travaux en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ces demandes ont été justement jugées sans objet du fait du constat de la résiliation du bail au 14 novembre 2021 et de l’expulsion des occupants prononcée par cette décision.

En cause d’appel, eu égard à l’évolution du litige tenant à leur départ au mois de juin 2023, Mme [T] et M. [Z] ne réclament plus que l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 500 ' par mois de mai 2021 à juin 2023, soit 12.500 ' à titre de dommages et intérêts.

Mme [T] et M. [Z] étant jugés occupants sans droit ni titre du logement depuis le 15 novembre 2021, leur demande ne peut porter que sur la période de mai 2021 au 14 novembre 2021.

Le premier juge a considéré que le préjudice de jouissance allégué n’était pas suffisamment caractérisé au vu du rapport réalisé de manière non contradictoire par Mme [O], des travaux que le propriétaire justifiait avoir réalisés dans le logement, lequel était en très bon état d’après l’état des lieux d’entrée en 2014 et a été entretenu par la suite notamment au niveau de la toiture, du tableau électrique et du chauffage, et de l’utilisation des lieux faite par les locataires (encombrement de l’accès à la chaudière attesté par l’artisan chargé de l’entretien, usage de poêles à pétrole au lieu de la chaudière à fuel, etc.).

Au vu des éléments du dossier et notamment du courrier adressé par M. [B] à Mme [O] le 17 septembre 2021, exprimant son mécontentement de ne pas avoir été convié au contrôle et contestant point par point, de manière motivée, les divers désordres retenus à son encontre, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a ainsi fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Le rejet de la demande de Mme [T] et M. [Z] doit être confirmé.

Sur le préjudice moral des locataires

Mme [T] et M. [Z] soutiennent que le congé délivré par le bailleur était non seulement entaché de nullité formelle mais encore et surtout frauduleux et délivré de mauvaise foi, et reprochent à M. [B] d’avoir poursuivi sa validation et obtenu leur expulsion. Mme [T] fait valoir que dès la notification du congé pour vente elle a été hospitalisée deux mois en raison d’un épisode aigu de décompensation induit par le stress, que ce stress s’est accru à la suite de son expulsion et que son logement actuel est moins adapté à son handicap. M. [Z] invoque quant à lui l’impossibilité de recevoir ses enfants en raison de l’état du logement.

Sur ce point également, la décision du premier juge étant confirmée en ce qui concerne la validité du congé, l’expulsion et l’état du logement, c’est par des motifs pertinents approuvés par la cour que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Le rejet des demandes d’indemnisation du préjudice moral des locataires doit être confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [B] expose que les preneurs ont tout fait pour lui nuire depuis qu’ils ont pris connaissance du congé avec offre de vente qui leur a été délivré, alors qu’ils ne s’étaient jusque là jamais plaints de l’état du logement. Il demande que Mme [T] et M. [Z] soient condamnés à lui verser la somme de 5000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 111,09 ' au titre de l’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie transformé en procès-verbal de difficultés.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. [B] ne caractérise pas un tel abus, Mme [T] et M. [Z] semblant plutôt s’être mépris sur la portée de leurs droits.

M. [B] doit en conséquence être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le coût du procès-verbal de difficultés étant quant à lui pris en compte dans l’indemnité qui lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [T] et M. [Z], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal de proximité de Castelsarrasin en date du 2 mars 2023 sauf à constater que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de Mme [T] et M. [Z] se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par les locataires.suivant procès-verbal de constat d’état des lieux du 20 juillet 2023.

Y ajoutant,

Déboute M. [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamne solidairement Mme [T] et M. [Z] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement Mme [T] et M. [Z] à payer à M. [B] la somme de 1200 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déboute Mme [T] et M. [Z] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET