01/07/2025

ARRÊT N° 349/2025

N° RG 24/03224 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QP7Y

SG/IA

Décision déférée du 12 Août 2024

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 8]

( 24/00205)

M^me MARCOU

Organisme [Adresse 10]

C/

[O] [R]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Organisme TARN HABITAT – OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D’HLM D U TARN

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat au barreau D’ALBI

INTIMEE

Madame [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Assignée le 23 octobre 2024 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, Conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 26 octobre 2016, l’Office Public de l’Habitat du Tarn – Tarn Habitat a donné à bail à Mme [O] [R] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel hors charges de 309,46 euros et un dépôt de garantie de 309 euros.

Des loyers étant restés impayés, par acte du 30 janvier 2024, un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 87,35 euros en principal a été signifié à la locataire.

Par acte du 26 avril 2024, [Adresse 12] a fait assigner Mme [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti à Mme [O] [R] à la date du 31 mars 2024,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin le concours de la force publique,

— condamner Mme [O] [R] au paiement d’une provision de 836,56 euros au titre des loyers et charges impayés puis indemnité d’occupation, arrêtés au 16 avril 2024, à parfaire,

— condamner Mme [O] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Mme [O] [R] au paiement d’une somme de 229 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 août 2024, le juge des référés a :

— rejeté les demandes en constat de la résiliation et expulsion de Mme [O] [R], ainsi que les demandes subséquentes,

— condamné Mme [O] [R] à payer à l’Office d’HLM Tarn Habitat une somme de 1 173,55 euros à titre de provision, arrêtée au 10 juin 2024, sans préjudice des loyers continuant à courir,

— rejeté la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] [R] aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 25 septembre 2024, l’Organisme [Adresse 11] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de Tarn Habitat en constat de la résiliation du bail et expulsion de Mme [O] [R], ainsi que les demandes subséquentes,

— rejeté la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’Organisme [Adresse 11] dans ses dernières conclusions en date du 16 octobre 2024, signifiées, ainsi que la déclaration d’appel et l’avis d’orientation à bref délai par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 à Mme [R], demande à la cour au visa des dispositions des articles 7-24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1728-2 et 1153-1 du code civil, de :

— réformer la décision dont appel,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti à Mme [O] [R] à la date du 31 mars 2024,

— ordonner au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Mme [O] [R] des lieux litigieux ainsi que tous occupants de son chef,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à départ effectif des lieux,

— condamner Mme [O] [R] au paiement d’une provision de 3 081,45 euros représentant l’arriéré au 30 septembre 2024 dû au titre des loyers et charges des lieux loués puis de l’indemnité d’occupation (somme à parfaire),

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— condamner la requise au paiement de la somme de 229 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Mme [O] [R] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes en résiliation du bail et aux fins d’expulsion

Sur la recevabilité de la procédure

La société bailleresse produit un accusé de réception justifiant qu’elle a porté le commandement de payer du 30 janvier 2024 à la connaissance de la CCAPEX en date du 02 février 2024.

Elle démontre également avoir adressé copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024.

Il s’est écoulé plus de deux mois entre les deux signalements à l’autorité administrative et plus de six semaines entre la délivrance de l’assignation et l’audience de première instance qui s’est tenue le 17 juin 2024.

Dès lors, les dispositions de l’article 24 II. et III. de la loi du 06 juillet 1989 ayant été respectées, la procédure est régulière et les demandes recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 al. 1er du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 26 juillet 2023 applicable au cas d’espèce au regard de la date de conclusion du bail dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

En l’espèce, le contrat de bail contient à l’article 11 des conditions générales une clause

conforme aux dispositions de l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 précitées.

Le commandement de payer délivré à Mme [R] portait sur la somme de 87,35 euros en principal, correspondant au solde restant dû sur les loyers et charges impayés des mois de novembre et décembre 2023.

Le décompte produit en première instance, arrêté au 12 juin 2024 incluant le loyer du mois de juin 2024 portait mention d’un solde débiteur de 1 173,55 euros.

Pour juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, le premier juge a tiré de ce décompte que la situation avait été intégralement régularisée à la date du 31 janvier 2024 par le versement de l’APL, le solde du décompte étant créditeur en faveur de la locataire à cette date.

La société bailleresse conteste cette lecture du décompte et fait valoir que le juge des référés a retenu un paiement effectué par virement de Mme [R] le 31 janvier 2024 alors que ce paiement a été rejeté le 15 février suivant en raison d’une provision insuffisante. L’appelante conclut en conséquence à l’infirmation de la décision entreprise et sollicite la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est constant qu’il appartient au locataire auquel est délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire d’en solder les causes dans le délai imparti et de rapporter la preuve d’un paiement libératoire.

La règle posée par l’article 1342-10 du code civil selon laquelle en l’absence d’indication par le débiteur un paiement est par priorité imputée sur les dettes échues ne concerne que les paiements effectués par le débiteur.

Au cas présent, il ressort de la lecture du décompte locatif produit devant le premier juge que le solde du compte de la locataire n’est devenu créditeur le 31 janvier 2024 de 17,84 euros qu’en raison de l’ordre d’imputation à cette date de divers postes au débit de la locataire (charges, taxe, frais, loyer et assurance) ou à son crédit (versement des APL, réduction du loyer de solidarité).

Le même décompte, arrêté au 1er octobre 2024, produit devant la cour et sur lequel le bailleur a imputé les postes locatifs dans un ordre différent présente de façon permanente un solde négatif dans les deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer. Au 31 mars 2024, le montant de la dette s’élevait à la somme de 836,56 euros.

La cour observe qu’un prélèvement du 12 février 2024 d’un montant de 106,38 euros a été rejeté le 15 février 2024, ce dont il se déduit que la locataire n’a effectué aucun paiement pour solder la dette. Un versement d’allocation logement d’un montant de 229,77 euros intervenu le 31 janvier 2024 au titre du loyer imputé le même jour ne saurait constituer un paiement fait par le débiteur qui devrait par priorité être imputé sur la dette échue, cette allocation n’étant pas versée au titre d’un arriéré, mais en règlement partiel du loyer courant postérieur à la délivrance du commandement. En outre et postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’ensemble des prélèvements a été rejeté pour le même motif de provision insuffisante.

Il est dès lors établi avec l’évidence requise en référé qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, la locataire n’en avait pas soldé les causes.

Il s’en suit que par infirmation de la décision entreprise, il y a lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de Mme [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur les demandes à titre provisionnel

Selon l’article 835 al. 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le bail était résilié, l’intimée est tenue du paiement d’une indemnité d’occupation qui doit être fixée, à compter du 31 mars 2024 au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’au départ effectif de Mme [R].

Au soutien de sa demande provisionnelle en paiement, la société appelante verse aux débats un décompte portant sur un montant de 3 081,45 euros, arrêté au 1er octobre 2024, indemnités d’occupation du 30 septembre 2024 incluses.

La cour observe qu’à compter du dernier solde à zéro, en date du 10 février 2023, la société bailleresse a imputé à neuf reprises une somme de 7,62 euros au titre de frais d’enquête sociale, alors qu’en application de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est pas tenu de présenter une telle demande au locataire bénéficiaire de l’aide personnalisée au logement, ce qui était le cas de Mme [R]. La somme de 68,58 euros doit en conséquence être retranchée du montant total réclamé, ainsi que celle de 67,45 euros imputée le 29 février 2024 au titre de frais de poursuite et qui entre dans les dépens.

En conséquence et par voie d’infirmation de la décision entreprise, Mme [R] doit être condamnée à payer à la société appelante la somme de 2 945,42 euros en loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, indemnités d’occupation du 30 septembre 2024 incluses.

3. Sur les demande accessoires

Partie perdant le procès, Mme [R] supportera les dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Organisme [Adresse 11] les frais qu’il a exposés pour sa défense et Mme [R] sera condamnée à lui payer la somme de 229 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Déclare les demandes formées par l’Organisme Tarn Habitat – Office Public Départemental d’HLM du Tarn recevables,

— Infirme l’ordonnance rendue le 12 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi statuant en référé, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [O] [R] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Constate la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2016 entre l’Office Public de l’Habitat du Tarn – Tarn Habitat et Mme [O] [R], portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ([Adresse 5]), par acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 mars 2024,

— Ordonne l’expulsion de Mme [O] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Mme [O] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Tarn – Tarn Habitat une indemnité d’occupation, à compter du 31 mars 2024, fixée au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’au départ effectif de l’occupante,

— Condamne Mme [O] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Tarn – Tarn Habitat la somme de 2 945,42 euros en loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, indemnités d’occupation du 30 septembre 2024 incluses,

— Condamne Mme [O] [R] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [O] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Tarn – Tarn Habitat la somme de 229 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E.VET