18/06/2025

ARRÊT N°326/2025

N° RG 24/02935 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QOBU

SG / CD

Décision déférée du 31 Juillet 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

( 24/01271)

M^me GRAFFEO

[M] [B]

C/

S.A.R.L. ECLATH

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [M] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-13355 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMEE

S.A.R.L. ECLATH

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de Présidente de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Eclath a donné à bail à Mme [H] [B] un appartement de Type 1, à usage d’habitation, meublé et d’une surface de 25,81 m² (Appartement n° 11 bis) situé [Adresse 2] à [Localité 10] par contrat signé électroniquement le 20 décembre 2021 prenant effet au 27 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 468 euros et 45 euros de provision sur charges.

Par acte du 24 novembre 2023, la SARL Eclath a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1078,10 euros.

Par acte du 08 février 2024, la SARL Eclath a fait assigner Mme [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé aux fins de voir :

— juger que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 20 décembre 2021, consenti par la SARL Eclath à Mme [H] [B] est acquise du fait du commandement du 24 novembre 2023, resté sans effet au jour de l’assignation,

— constater en conséquence, la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [B] de tout bien et occupant de son chef des locaux en cause et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai, vu l’urgence de sauvegarder la créance, en relouant normalement les lieux et au vu de la mauvaise foi du preneur,

— condamner, par provision, Mme [H] [B] à régler au profit de la SARL Eclath la somme de 1 132,25 euros au titre des loyers et charges exigibles, échéance de janvier 2024 incluse, à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts légaux, outre les échéances ultérieures jusqu’à remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises, actualisable selon les stipulations contractuelles,

— condamner Mme [H] [B] au paiement d’une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civiie ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer précité.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 juillet 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 27 décembre 2021 entre la SARL Eclath et Mme [H] [B] relatif à un appartement à usage d’habitation meublé (Appartement n° 11- bis) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

— ordonné en conséquence à Mme [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL Eclath pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [H] [B] à verser à la SARL Eclath à titre provisionnel la somme de 350,25 euros (décompte arrêté au 21 mai 2024 mensualité de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date du commandement de payer,

— condamné Mme [H] [B] à payer à la SARL Eclath à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 janvier 2024 dont l’arrière est déjà liquidé, pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’etait poursuivi,

— condamné Mme [H] [B] a verser à la SARL Eclath une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— débouté la SARL Eclath de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 26 août 2024, Mme [H] [B] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la SARL Eclath de toute demande plus ample ou contraire.

À l’audience du 07 avril 2025, l’ordonnance de clôture du 31 mars 2025 a été révoquée et la cour a indiqué qu’elle statuerait au vu des dernières conclusions respectives des parties. La clôture a été prononcée à l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [H] [B] dans ses dernières conclusions en date du 31 mars 2025, demande à la cour au visa des articles 803 du code de procédure civile et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 31 mars 2025,

— infirmer l’ordonnance de référé du 31 juillet 2024 en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 27 décembre 2021 entre la SARL Eclath et Mme [H] [B] sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

* ordonné en conséquence à Mme [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

* ordonné l’expulsion de Mme [B] à défaut, pour elle, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* condamné Mme [B] à verser à la SARL Eclath à titre provisionnel la somme de 350,25 euros (décompte arrêté au 21 mai 2024 mensualité de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date du commandement de payer,

* condamné Mme [B] à payer à la SARL Eclath à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 25 janvier 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* condamné Mme [B] à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile à la SARL Eclath,

* condamné Mme [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification en préfecture,

et statuant à nouveau,

— constater que Mme [B] est débitrice de bonne foi,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— dire n’y avoir lieu à expulsion de Mme [B],

— constater que Mme [B] est à jour de ses loyers,

— débouter la SARL Eclath de toute autre demande,

— débouter la SARL Eclath de toutes demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens étant précisé que Mme [B] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

La SARL Eclath dans ses dernières conclusions en date du 03 avril 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 paragraphes V et VII de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 802 et 560 du code de procédure civile, de :

— débouter Mme [H] [B] de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture

prononcée le 31 mars 2025 et rejeter les conclusions signifiées par ses soins le 31 mars après le prononcé de la clôture comme étant tardives,

— débouter Mme [H] [B] de toutes ses autres demandes,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance prononcée par le JCP le 31 juillet 2024 en actualisant le montant de l’arriéré locatif et la date de prise d’effet de l’indemnité d’occupation :

* constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 27 décembre 2021 entre la SARL Eclath et Mme [H] [B], relatif à un appartement à usage d’habitation meublé (appartement n°11) situé [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

* ordonner en conséquence à Mme [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

* dire qu’à défaut pour Mme [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL Eclath pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* condamner Mme [H] [B] à verser à la SARL Eclath à titre provisionnel, la somme actualisée de 75,50 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse),

* condamner Mme [H] [B] à verser à la SARL Eclath à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 janvier 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée, pour le futur l’indemnité courra du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitution des clés,

* fixer cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* condamner Mme [H] [B] à verser à la SARL Eclath une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner Mme [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

* débouter la SARL Eclath de toute demande plus ample ou contraire,

y ajoutant,

— condamner Mme [H] [B] à verser à la SARL Eclath une somme de 2 000 euros au visa de l’article 560 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] [B] à verser à la SARL Eclath une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, pour la procédure d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Antérieurement à ces dispositions en vigueur depuis le 29 juillet 2023, la clause ne produisait effet que deux mois après la délivrance du commandement.

En l’espèce, le commandement de payer délivré à Mme [B] le 24 novembre 2023 portait sur une somme de 1 078,10 euros au titre des loyers et charges restant dus. Le premier juge a constaté que la dette n’avait pas été soldée dans le délai de 2 mois prévu au contrat et plus favorable à la locataire, ce dont il a déduit que la clause résolutoire avait produit ses effets le 25 janvier 2024, que l’expulsion de la locataire devait être ordonnée et que cette dernière devait être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [B] ne conclut pas utilement à l’infirmation de la décision de ces chefs en mettant en avant des paiements qui sont postérieurs à l’acquisition de la clause, étant observé que le montant de la dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer n’est pas contesté et qu’il n’est pas prétendu qu’il aurait été réglé dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

C’est donc à bon droit que la SARL Eclath conclut à la confirmation de la décision entreprise sur ce point. Il s’en suit que la décision doit également être confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [B] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative et la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que […] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le premier juge a statué, en l’absence de Mme [B], qui n’était ni présente ni représentée en première instance, au vu d’un décompte arrêté au 21 mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse. Celle-ci se prévaut devant la cour de plusieurs versements destinés à l’apurement de sa dette locative depuis le 1er avril 2024 et la société intimée produit un décompte actualisé arrêté au 18 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, dans lequel l’ensemble des paiements allégué par Mme [B] a été pris en considération.

Ainsi que le souligne Mme [B], le décompte produit par la SARL Eclath comprend, outre les loyers et charges, une somme totale de 302,16 euros correspondant au coût des actes de la présente instance effectués par le commissaire de justice mandaté par la société intimée, ainsi qu’une somme de 200 euros au titre de l’article 700, toutes deux imputées le 19 août 2024 et qui ne s’analysent pas en une dette de loyer.

Au 18 mars 2025, Mme [B] était redevable de la somme de 75,50 euros.

Ainsi que le sollicite la SARL Eclath, la décision étant confirmée, le montant de sa créance sera actualisé.

Il ressort en outre de ce décompte actualisé qu’au jour de l’audience de première instance, Mme [B] avait, dès le mois de décembre 2023 et jusqu’à celui de mai 2024 repris le paiement des loyers courants, que le versement des allocations logement ayant été maintenu, elle a retrouvé une situation créditrice à deux reprises les 07 août 2024 et 27 février 2025 et qu’elle a poursuivi le paiement du loyer courant jusqu’à l’audience devant la cour qui s’est tenue le 07 avril 2025.

Selon les éléments de la procédure et comme le souligne la SARL Eclath, lorsque le bail a été conclu, Mme [B] était titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée et percevait un salaire net de 1 671,12 euros par mois. Elle perçoit a minima depuis le mois de janvier 2024 une allocation aux adultes handicapés, d’un montant de 1 016,05 euros. Le montant du loyer mensuel actuel s’élève à la somme de 546,25 euros et ouvre droit au versement d’une allocation logement de 291 euros.

Se prévalant des paiements qu’elle a effectués, Mme [B] sollicite la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle est à jour du paiement de ses loyers, ce à quoi s’oppose la SARL Eclath en faisant valoir que la situation financière de l’appelante est fragile et ne lui permet pas de régler le montant du loyer courant, alors que ses ressources ont diminué.

La cour observe que bien que Mme [B] ne sollicite pas de délais de paiement dans le dispositif de ses écritures, la loi nouvelle n’a pas fait disparaître la faculté pour le juge d’accorder d’office des délais de paiement au débiteur sous réserve que cette éventualité ait pu être débattue entre les parties, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’appelante évoque cette possibilité dans le corps de ses écritures et que l’intimée y a répondu également dans le corps de ses écritures en soulignant qu’il s’agit d’une simple faculté pour le juge et non d’une obligation et en estimant que Mme [B] n’est pas en situation de régler sa dette.

Il convient toutefois de constater que malgré la diminution de ses revenus depuis la prise à bail, Mme [B] s’est toujours efforcée de payer son loyer courant et qu’elle est parvenue à solder sa dette locative dans le temps de la procédure.

La cour étant saisie par Mme [B] d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu, par voie d’ajout à la décision entreprise, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder d’office à l’appelante des délais de paiement pendant une durée de deux mois suivant la signification du présent arrêt et de dire qu’au plus tard à l’expiration de ce délai, Mme [B] devra avoir versé à la SARL Eclath la somme de 75,50 euros lui restant due, en sus du paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect de ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut, elle reprendra son plein et entier effet et la SARL Eclath pourra procéder à l’expulsion dans les conditions déterminées par l’ordonnance entreprise.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 560 du code de procédure civile dispose que le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.

La SARL Eclath ne saurait utilement soutenir qu’en ne comparaissant pas en première instance Mme [B] a fait preuve d’une légèreté blâmable sans démontrer en quoi ce défaut de comparution ou de représentation lui aurait causé un préjudice.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les mesures accessoires

Nonobstant la suspension du jeu de la clause résolutoire, Mme [B] doit être considérée comme la partie perdant d’une manière générale le procès et être condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SARL Eclath la charge des frais qu’elle a exposés en appel et elle sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 31 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Actualise le montant de la créance de la SARL Eclath à la somme de 75,50 euros arrêtée au 18 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse,

— Accorde d’office à Mme [M] [B] des délais de paiement pendant une durée de deux mois suivant la signification du présent arrêt,

— Ordonne pendant ces délais la suspension de la clause résolutoire,

— Dit qu’au plus tard à l’expiration de ces délais, Mme [M] [B] devra avoir versé à la SARL Eclath la somme de 75,50 euros lui restant due, en sus du paiement du loyer et des charges courants,

— Dit qu’en cas de respect de ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

— Dit qu’à défaut pour Mme [M] [B] de respecter ces délais et les modalités de paiement fixées par la cour, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet et que la SARL Eclath pourra procéder à l’expulsion dans les conditions déterminées par l’ordonnance entreprise,

— Déboute la SARL Eclath de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Mme [M] [B] aux dépens d’appel,

— Déboute la SARL Eclath de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET