18/12/2025

ARRÊT N° 634/2025

N° RG 25/00813 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q4D3

SG/KM

Décision déférée du 06 Février 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

( 24/01857)

G.GRAFFEO

[N] [G]

C/

Etablissement Public [Localité 12] METROPOLE HABITAT

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [N] [G]

[Adresse 3]

[Localité 8] FRANCE

Représentée par M^e Faustine BARBIER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C31555-2025-004458 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIME

[Localité 12] METROPOLE HABITAT

L’OPH de la Métropole toulousaine

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET,conseillère faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat en date du 8 novembre 2016 Habitat [Localité 12] a donné à bail à Mme [N] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 13], moyennant un loyer initial d’un montant de 402,25 euros et une provision pour charges de 95 euros.

La liste des charges récupérables était précisée en annexe du bail, dans lequel il était en outre prévu qu’un contrat d’entretien préventif multi-services 'Pass- Services’ annuel s’appliquait aux résidences de plus de 2 ans, ce contrat d’entretien préventif permettant au bailleur de se substituer aux locataires pour réaliser des réparations locatives dans le logement du locataire en contrepartie d’une facturation forfaitaire.

Le 28 juillet 2023, Mme [N] [G] et d’autres locataires ont adressé à la société bailleresse un courrier collectif se plaignant de la qualité des prestations de nettoyage de la résidence.

Mme [N] [G] s’est également plainte auprès du bailleur :

— d’un dysfonctionnement de la chaudière de son logement et du fait que le système de chauffage était hors service malgré les interventions de la société Idex mandatée par l’OPH [Localité 12] Métropole Habitat,

— de la présence de rongeurs et de blattes à proximité et dans son logement, qu’elle imputait à un défaut d’entretien d’un appartement voisin du sien.

La société bailleresse a fait intervenir divers prestataires.

Par courrier du 04 septembre 2023, la Mairie de [Localité 12] a informé Mme [G] de ce qu’elle avait désigné un inspecteur de salubrité.

Le 07 novembre 2023, Mme [G] a fait établir un constat de commissaire de justice

concernant notamment le dysfonctionnement du chauffage dans son appartement.

Estimant se heurter à l’inertie de son bailleur et de la Mairie de [11] en l’absence d’intervention de l’inspecteur de salubrité, par exploit de commissaire de justice du 09 avril 2024, Mme [G] a fait assigner l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine, Toulouse Métropole Habitat, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner l’OPH [Localité 12] Métropole Habitat à faire intervenir toute entreprise de plomberie qu’il lui plaira en vue d’assurer un système de chauffage efficient de l’appartement 7 sis [Adresse 4] sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective desdits travaux,

— condamner l’OPH [Localité 12] Métropole Habitat à faire intervenir tout professionnel qu’il lui plaira en vue de procéder à une désinsectisation de I’appartement 7 sis [Adresse 2], et de la résidence, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective desdits travaux,

— condamner l’OPH [Localité 12] Métropole Habitat à communiquer les fiches d’intervention de la Société IDEX sous astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la transmission effective desdits documents.

— condamner l’OPH [Localité 12] Métropole Habitat à verser à Mme [N] [G] une somme provisionnelle de 100 euros par mois au titre des préjudices de jouissance et moral subis, soit une somme de 3 600 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— condamner l’OPH [Localité 12] Métropole Habitat au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— constaté l’existence de contestations sérieuses eu égard aux demandes formées par Mme [N] [G],

— dit en conséquence n’y avoir lieu à référé,

— renvoyé Mme [N] [G] à mieux se pourvoir au fond,

— condamné Mme [N] [G] à payer à l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700,

— condamné Mme [N] [G] à payer les dépens de la procédure.

Par déclaration en date du 7 mars 2025, Mme [N] [G] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [N] [G] dans ses dernières conclusions en date du 1er octobre 2025, demande à la cour au visa de l’article 835 du code de procédure civile, l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1984, les articles 1719 et suivants du code civil, et les articles 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* constaté l’existence de contestations sérieuses eu égard aux demandes formées par Mme [N] [G],

* dit en conséquence n’y avoir lieu à référé,

* renvoyé Mme [N] [G] à mieux se pourvoir au fond,

* condamné Mme [N] [G] à payer à l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700,

* condamné Mme [N] [G] à payer les dépens de la procédure.

statuant à nouveau,

— débouter l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens,

— juger que les désordres affectant le logement de Mme [G] au niveau du chauffage et de l’invasion de nuisibles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse,

en conséquence,

— condamner l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à faire intervenir toute entreprise de plomberie qu’il lui plaira en vue d’assurer un système de chauffage efficient de l’appartement 7 sis [Adresse 4] sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective desdits travaux,

— condamner l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à faire intervenir tout professionnel qu’il lui plaira en vue de procéder à une désinsectisation de l’appartement 7 sis [Adresse 4], de l’appartement 8 occupé par le voisin de palier, et de la résidence, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation effective desdits travaux,

— condamner l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à verser à Mme [G] une somme provisionnelle de 100 euros par mois au titre des préjudices de jouissance et moral subis, soit une somme de 4 800 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— condamner l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat au paiement de la somme de 3 000 euros en application des fondements combinés de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de référé et d’appel.

L’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat dans ses dernières conclusions en date du 16 juin 2025, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance du 6 février 2025

statuant à nouveau,

— condamner Mme [N] [G] à payer à [Localité 12] Métropole Habitat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [G] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de travaux sous astreinte

Les articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 instaurent à la charge du bailleur une obligation de délivrance, de réparation et d’entretien du logement loué en vertu de laquelle il est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent, bénéficiant d’équipements en bon état de fonctionnement, ne présentant pas de risques pour la santé ou la sécurité des occupants et notamment exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. La délivrance d’un logement répondant aux critères de la décence constitue une obligation de résultat pour le bailleur. L’existence et le fonctionnement d’une installation de chauffage font partie des caractéristiques indispensables à la décence du logement.

Le bailleur est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué, y compris en mettant en oeuvre les mesures destinées à faire cesser un trouble qui serait causé par un tiers au contrat de bail.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il découle de ces dispositions appliquées au contrat de bail que dans l’hypothèse d’un trouble manifestement illicite causé au locataire du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible, le juge des référés peut prescrite tous travaux de nature à faire assurer le respect de ces obligations. Lorsque le manquement du bailleur présente un caractère manifeste, il entre également dans les pouvoirs du juge des référés de réparer par provision l’atteinte à la jouissance de son logement causée au locataire.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’actualité d’un trouble manifestement illicite qu’il demande au juge de faire cesser, ainsi que de l’existence et de l’ampleur de son préjudice lorsqu’il est troublé dans la jouissance du bien.

Le chauffage

Le premier juge a observé que suite au constat de commissaire de justice du 07 novembre, la société Iserba était intervenue en janvier et février 2024 à la demande de la bailleresse et qu’il n’était pas justifié par la locataire de la poursuite des problèmes de chauffage alors que la bailleresse soutenait que le problème était résolu en s’appuyant sur un nouveau contrôle effectué par la société Iserba le 24 septembre 2024.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise et solliciter de la cour qu’elle ordonne sous astreinte la réalisation de travaux de plomberie, Mme [G] expose qu’elle rencontre des problèmes avec l’installation de chauffage depuis l’année 2021, que le constat en date du 07 novembre 2023 démontre le dysfonctionnement du chauffage dans son appartement et par conséquent une carence du bailleur non sérieusement contestable. Elle indique que bien qu’elle s’acquitte des charges locatives, le chauffage du bien loué n’est pas pérenne dès lors que les radiateurs sont hors service et que la chaudière ne se met pas en marche. Elle fait valoir que la chronologie des interventions, dont certaines n’ont été motivées que par l’instance qu’elle a engagée, suffit à démontrer le manquement du bailleur à ses obligations et que celui-ci prétend faussement qu’elle ne souhaite pas utiliser la chaudière pour des raisons économiques, alors que le rapport d’intervention du 24 septembre 2024 a été établi à une période à laquelle l’utilisation du chauffage n’est pas nécessaire. Elle précise que la société bailleresse a produit des fiches d’intervention en cours de procédure suite à ses demandes répétées, mais que par l’attestation concernant l’intervention du 29 septembre 2023, l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat s’est constitué une preuve à lui-même et qu’un contrôle postérieur remet en cause les travaux réalisés. Elle soutient qu’à ce jour et malgré les interventions des sociétés Idex et Iserba, les désordres persistent et le système de chauffage n’est toujours pas efficient, dans la mesure où plusieurs robinets équipant les pièces à vivre et la chambre ne sont pas fonctionnels, où la chaudière continue de fuir et nécessite un arrêt total dans l’attente d’une nouvelle intervention et où elle est infestée par des blattes.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, la société bailleresse conteste toute défaillance actuelle du système de chauffage en indiquant que l’appelante ne verse aucune pièce contemporaine qui en rapporterait la preuve. Elle expose les différentes interventions des sociétés Idex et Iserba ayant eu lieu à sa demande en février, septembre et novembre 2023, ainsi qu’en janvier et février 2024, mois au cours duquel la totalité des désordres affectant la chaudière qu’elle estime mineurs étaient résolue. Elle ajoute qu’un contrôle en date du 24 septembre 2024 a révélé que Mme [G] ne souhaitait pas utiliser la chaudière pour des raisons économiques. Elle en déduit que la locataire ne démontre l’existence d’aucun trouble manifestement illicite.

La cour observe que l’affirmation de l’appelante selon laquelle elle rencontre des problèmes avec l’installation de chauffage depuis 2021 n’est étayée par aucune pièce. La bailleresse produit une fiche d’intervention de la société de maintenance Idex qui a procédé le 13 avril 2021 à une 'visite d’entretien appareil gaz’ dans le cadre du contrat 'entretien chaudière et ventilation’ qui ne mentionne aucune anomalie du chauffage.

Une visite de même nature a eu lieu le 16 février 2023 et le technicien a noté 'Client présent il m’a dit qu’il y a un collègue qui s’occupe de la chaudière il manque des pièces'. Il est mentionné sur la fiche d’intervention qu’il s’agit d’un contrôle 'préventif’ et aucun élément ne démontre qu’à cette date la chaudière et le chauffage ne fonctionnaient pas.

Le premier message d’alerte que la locataire démontre avoir adressé au bailleur au sujet de cette installation est un courrier électronique en date du 24 octobre 2023 dans lequel Mme [G] demandait au bailleur d’intervenir immédiatement pour remédier aux problèmes concernant sa chaudière. Ce message qui ne précise pas la nature des problèmes évoqués a été suivi de l’établissement du constat de commissaire de justice du 07 novembre 2023 dans lequel il est indiqué que l’eau chaude fonctionne mais que le chauffage ne s’allume pas, qu’il semble hors service, que Mme [G] indique que les tuyaux fuient et que le plombier chauffagiste intervenu aurait indiqué qu’il convenait de remplacer les tuyaux défectueux. Le commissaire de justice a constaté la présence d’humidité au sol de la salle de bains mais n’indique pas avoir personnellement constaté de fuite au niveau d’un ou plusieurs tuyaux.

Le responsable du pôle Régie de [Localité 12] Métropole Habitat a attesté le 20 juin 2024 que 'les travaux de réparation sur l’origine de la fuite dans le logement de Mme [G] […] ont été réalisés le 29 septembre 2023'. Cette attestation est en elle-même insuffisante à démontrer que la fuite aurait pris fin. Elle a été suivie d’une fiche d’intervention établie le 04 novembre 2023 par la société de maintenance immobilière Iserba, dont le technicien a noté au verso être intervenu pour 'Fuite sous chaud’ et a précisé 'EC OK’ et 'CHAUF KO', ce qui se comprend comme manifestant le fonctionnement de l’eau chaude et l’arrêt du chauffage ayant motivé l’intervention. Dans l’espace réservé au compte-rendu d’intervention, il est indiqué 'OK plus de fuite sur installation de chauffage eau chaude OK blatte dans la chaudière'.

Il se déduit de cette fiche d’intervention qu’à cette date, la chaudière ne fonctionnait pas et il ne peut en être déduit qu’elle a été remise en marche à l’issue et ce d’autant qu’une nouvelle fiche a été établie par la même société le 08 janvier 2024, selon laquelle l’eau chaude fonctionnait, mais la locataire ne mettait pas le chauffage en marche en raison d’une fuite sous un radiateur de la chambre. Il est mentionné au compte-rendu d’intervention que ce jour là, il a été procédé au 'remplacement robinet radiateur remise en place de celui-ci voir per trop court prévoir 4h à deux radiateur type 11 500 par 900 voir catalogue départ à droite voir devis chez Téréva'. Il ressort de cette pièce qu’une fuite se produisait sous un radiateur, que la réparation effectuée ne permettait pas d’y remédier et que le radiateur était à remplacer, ce qui a été fait le 21 février 2024 selon une nouvelle fiche d’intervention, sur laquelle il est noté 'remplacement radiateur plus modification essai OK'.

Mme [G] ne verse aux débats aucun message, courrier ou courrier électronique qu’elle aurait adressé au bailleur postérieurement à cette intervention pour se plaindre d’une persistance du dysfonctionnement du chauffage, en dehors de l’assignation qu’elle a fait délivrer en avril 2024 dans laquelle elle s’en plaignait.

Il est produit par [Localité 12] Métropole Habitat une fiche d’intervention de la société Iserba établie le 24 septembre 2024 selon laquelle un thermostat était hors service, y compris après la visite, raison pour laquelle il a été procédé à un 'chunt en attendant remplacement'. Il a également été procédé à un contrôle de la chaudière et il a été mentionné au compte-rendu d’intervention 'OK’ s’agissant de l’eau chaude sanitaire

et du chauffage.

Il ressort de ce compte-rendu qu’une solution provisoire a été mise en place permettant le fonctionnement du chauffage et de l’eau chaude. Certes [Localité 12] Métropole Habitat ne produit pas de nouvelle fiche pour justifier d’une intervention postérieure, mais Mme [G] ne démontre pas en versant aux débats des photographies non horodatées de radiateurs et de robinets que l’installation de chauffage n’aurait plus fonctionné depuis cette intervention alors qu’elle avait été remise en service par le technicien. Au surplus, la cour observe qu’il a également été noté sur la fiche 'locataire m’indique qu’elle n’a pas envie d’utiliser la chaudière car trop onéreux'.

Le premier juge a à juste titre relevé l’absence d’éléments actualisés lorsqu’il a statué et la cour fait le même constat de l’absence d’élément postérieur à septembre 2024 qui viendrait démontrer que le chauffage ne fonctionne actuellement pas.

Il s’ensuit que Mme [G] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’un dysfonctionnement de l’installation de chauffage qui serait actuel et justifierait qu’il soit délivré à la société bailleresse une injonction d’intervenir sous astreinte. C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point et sa décision sera confirmée.

L’infestation par des blattes

Le premier juge a également estimé que la demande de désinsectisation formée par Mme [G] se heurtait à des contestations sérieuses au vu des compte-rendus et rapports d’intervention produits par [Localité 12] Métropole Habitat attestant des diligences effectuées par la société bailleresse pour faire procéder à la désinsectisation du logement du voisin de la requérante, laquelle n’a pu avoir lieu que de façon partielle en raison du syndrome de Diogène dont est atteint l’un des occupants.

L’appelante expose que l’infestation de blattes affecte son logement et le local poubelle, qu’elle a multiplié les démarches auprès du bailleur depuis le mois d’octobre 2023 à ce sujet, que l’infestation a été constatée dès le 07 novembre 2023, que les interventions mises en place par [Localité 12] Métropole Habitat se sont avérées insuffisantes et n’ont conduit qu’à une désinsectisation partielle et que le bailleur n’a pas démontré qu’il aurait rempli ses obligations sur ce point ainsi qu’il le reconnaît lui-même. Elle en déduit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et salubre et indique que les photographies qu’elle produit démontrent la persistance de la présence de nuisibles. Elle précise avoir des problèmes de santé et que ne disposant pas des ressources nécessaires à un déménagement, elle est contrainte de vivre dans un logement insalubre, ce qui conjugué à des nuisances sonores du voisinage, a pour effet de dégrader son état de santé. Elle soutient qu’il lui est ainsi causé un trouble manifestement illicite qui justifie la réalisation de travaux de désinsectisation sous astreinte.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, la société intimée expose avoir toujours répondu à toutes les réclamations que Mme [G] lui a adressées, y compris quant au nettoyage des parties communes. Elle indique avoir fait intervenir la société Avipur à plusieurs reprises, avoir fait traiter efficacement la présence de blattes dans la chaudière de l’appartement de Mme [G] et avoir fait le nécessaire pour la mise en oeuvre d’un traitement curatif dans les parties communes et l’appartement du logement de M. [V], voisin de Mme [G], dans lequel la désinsectisation est en cours, mais a été rendue particulièrement difficile compte tenu de l’âge et de l’état de santé du locataire, ainsi que de l’état de saleté et d’encombrement de l’appartement. Elle souligne que la désinsectisation de cet appartement n’a pu être menée que de façon partielle, l’appartement atteint par l’infestation étant encore beaucoup trop encombré par le locataire vraisemblablement atteint du syndrome de Diogène. Elle soutient que Mme [G] ne démontre pas la réalité du trouble de jouissance qu’elle allègue et que celle-ci ne s’est pas présentée à la réunion organisée suite à un courrier collectif de plusieurs locataires.

La cour observe que Mme [G] a co-signé avec plusieurs autres locataires un courrier reçu par le bailleur le 28 juillet 2023 dans lequel étaient dénoncées des 'saletés’ dans l’immeuble, ainsi que l’entrepôt d’un tas de ferraille dans le local à vélo. En réponse dans un courrier du 31 juillet 2023, la société bailleresse a indiqué prendre en compte cette demande et revenir vers les locataires dans un délai de 20 jours. Rien n’indique que les saletés présentes dans le local à vélo auraient concerné la présence de blattes et la doléance relative à l’entrepôt de ferrailles n’a pas été réitérée.

Il ressort des éléments produits par [Localité 12] Métropole Habitat que l’infestation de blattes a été établie de manière certaine au plus tard le 05 octobre 2023, date à laquelle la société Avipur a procédé à un contrôle des logements N°1 à 8 du [Adresse 1], au cours duquel la 'présence’ de blattes a été constatée dans tous les logements à l’exception des N°1 et 7, une 'infestation’ étant constatée dans le logement N°8. Il est admis par les parties que cette infestation est due à l’encombrement excessif de cet appartement, voisin de celui de Mme [G], occupé par un couple de personnes âgées et leur fils quadragénaire revenu au domicile parental suite à une séparation.

Mme [G] s’est plainte de la présence de 'nombreux cafards’ dans son message du 24 octobre 2023. Le commissaire de justice, dans son constat du 07 novembre suivant a mentionné la présence d’insectes au niveau du meuble sous évier, sans précision quant à leur nature, Mme [G] lui ayant indiqué que l’humidité dans la salle de bains attirait les blattes, malgré l’usage d’un produit insecticide.

[Localité 12] Métropole Habitat verse aux débats un récapitulatif des actions menées par ses services entre le 16 novembre 2023 et le 25 juin 2024 pour obtenir des occupants du logement N°8 son désencombrement afin de le traiter. Il en ressort que les préposés de [Localité 12] Métropole Habitat ont effectué 5 visites au domicile de la famille [V], au cours desquelles ils ont constaté un rangement progressif du logement, chaque visite étant l’occasion de solliciter des occupants des efforts supplémentaires, retardés par le décès de Mme [V]. Des contacts téléphoniques ont également été pris avec la belle-fille du couple en vue de faire avancer le rangement. Il a également été demandé l’intervention des services d’action sociale le 30 octobre 2023 afin d’évaluer les éventuels relais d’aide à domicile.

La mise en oeuvre d’un premier traitement curatif a été tentée le 09 avril 2024 par l’entreprise Avipur, dont le technicien a indiqué que le logement était infesté de blattes, qu’une pulvérisation était impossible en raison de la saleté du logement par ailleurs 'très très encombré', rendant le traitement 'inefficace'. Il était toutefois appliqué du gel sur 30 points.

Une mise en demeure 'de débarrasser tout le logement dans le délai d’un mois à réception du courrier afin de permettre un traitement de désinsectisation efficient’ a été adressée par le bailleur le 16 mai 2024.

Lors de son intervention du 27 mai 2024, le technicien de la société Avipur, à nouveau mandaté pour la mise en oeuvre d’un traitement curatif contre les blattes a constaté que le logement en était infesté et a indiqué avoir effectué un traitement dans toutes les pièces par pose de gel, en raison du fait que la locataire très âgée ne pouvait sortir du logement et qu’une 'pulvérisation ne servirait à rien dans l’état actuel du logement'. Il préconisait un désencombrement et de 'faire un grand nettoyage de l’appartement'.

Le 25 septembre 2024, l’entreprise Antigone Service mandaté par [Localité 12] Métropole Habitat a constaté une 'Forte infestation de blattes’ et indiqué qu’étaient stockées 'énormément d’affaires’ dans le logement et qu’il était donc 'impossible de traiter l’ensemble du logement', précisant 'Pour que le traitement soit efficace, il faudrait désencombrer et nettoyer le logement'.

Il ressort de la réunion de ces éléments qu’informée au plus tard dans les premiers jours d’octobre 2023 de l’infestation de blattes dans le logement N°8 et de leur présence dans le logement N°7, la société bailleresse ne justifie d’aucune intervention en vue d’un traitement du domicile de Mme [G], sans qu’il soit démontré ni même prétendu qu’un tel traitement serait inutile ou inefficace. Les traitements mis en oeuvre dans l’appartement source de l’infestation se sont avérés insuffisants, ce que [Localité 12] Métropole Habitat admet dans ses écritures.

L’infestation par les blattes constitue par nature un critère de non décence d’un logement en ce que la présence de tels nuisibles est incompatible avec la santé humaine.

Elle cause en elle-même au locataire un trouble manifestement illicite dans la jouissance de son logement.

L’existence de l’infestation décrite par l’appelante dans ses écritures au cours des années 2023 et 2024 est admise par le bailleur qui en répond à l’égard de Mme [G] dans la mesure où, même imputable à un autre locataire, elle a proliféré jusqu’à l’intérieur du logement de l’appelante. Si la prolifération initiale de ces nuisibles n’est pas fautive de la part du bailleur, son obligation de délivrance d’un logement décent lui imposait, dès qu’il en a eu connaissance de faire procéder à tout traitement idoine afin d’éradiquer la présence des blattes chez Mme [G], quand bien même ces traitements passaient par une intervention chez un autre locataire.

Les photographies non horodatées produites par Mme [G] sont à elles seules inopérantes à démontrer la persistance des nuisibles dans son logement. Une infestation de ce type n’est cependant pas de nature à prendre fin de façon spontanée et ne peut céder que grâce à la mise en oeuvre de traitements adaptés et répétés tant que l’infestation perdure. Selon les conclusions concordantes des parties et les comptes-rendus d’interventions des deux sociétés mandatées par la bailleresse, il n’a pu être mis en oeuvre un traitement complet du logement de la famille [V] et il n’est pas démontré de tentative de mise en oeuvre d’un nouveau traitement depuis le 25 septembre 2024. Aucun traitement n’a été mis en oeuvre dans le logement de Mme [G].

Ainsi, en se limitant à prendre plusieurs contacts avec la famille [V] à qui il était demandé un rangement dont elle était manifestement incapable et à aviser les services sociaux sans s’assurer d’une prise en charge efficace, la société [Localité 12] Métropole Habitat ne démontre pas avoir fait toutes les diligences qui lui incombaient afin d’éradiquer la présence de nuisibles dans le logement de Mme [G] dont elle est informée depuis plus de deux années. La société bailleresse a ainsi manqué à son obligation de mettre à la disposition de l’appelante un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible, ce qui occasionne à la locataire un trouble manifestement illicite. Ce manquement apparaît d’autant plus manifestement dommageable pour Mme [G] que les provisions sur charges mensuelles incluent une 'provision désinsectisation’ d’un montant de 1,15 euros.

Il n’est pas établi avec l’évidence exigée devant le juge des référés que 'la résidence’ serait infestée par les blattes.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée et l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat sera condamné à procéder à une désinsectisation des appartements N°7 et 8 de la Résidence [14], sise [Adresse 5], à [Localité 13].

Compte tenu du délai depuis lequel l’infestation de nuisibles perdure, la nécessaire exécution de la présente décision justifie d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard passé un délai de 6 semaines suivant la signification du présent arrêt et pendant un délai de 3 mois.

2. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Il découle des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sus-visées qu’en présence d’une obligation non sérieusement contestable, le juge des référés peut allouer à la victime une provision à valoir sur son préjudice.

Il n’est pas démontré par la chronologie des interventions relatives à l’installation de chauffage que celle-ci aurait connu des pannes autres que ponctuelles auxquelles le bailleur a donné suite et apporté une solution.

Il n’est donc pas établi avec l’évidence exigée devant le juge des référés l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à l’installation de chauffage.

En revanche, la persistance durant plus de deux ans de la présence de blattes dans le logement de l’appelante caractérise un trouble manifeste dans la jouissance des lieux, préjudiciable à la locataire qui n’a pu paisiblement bénéficier de son logement. L’obligation du bailleur de réparer ce trouble n’est pas sérieusement contestable.

La somme de 100 euros par mois sollicitée par l’appelante à titre provisionnel apparaît correspondre à la privation de jouissance affectant son logement T3 dont le loyer s’élevait à la somme de 402,25 euros hors charges en 2014.

La présence de nuisibles, connue de façon certaine depuis début octobre 2023 a perduré a minima durant 24 mois au jour auquel la cour statue. En conséquence, il y a lieu, par voie d’infirmation de la décision entreprise, de condamner l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à payer par provision à Mme [G] la somme de 2 400 euros.

3. Sur les demandes accessoires

L’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat perdant le procès, il supportera les dépens de première instance par voie d’infirmation de la décision, ainsi que ceux d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du mécanisme d’aide juridictionnelle les frais exposés par l’appelante. Il convient d’une part d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné Mme [G] à payer à l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’autre part de condamner l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat au paiement à M^e Faustine Barbier, avocat de Mme [G], la somme de 3 000 euros en application des fondements combinés de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme l’ordonnance rendue le 06 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la mise en oeuvre de travaux sous astreinte relatifs à l’installation de chauffage,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Condamne l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à procéder à une désinsectisation des appartements N°7 et 8 de la Résidence [14], sise [Adresse 6],

— Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard passé un délai de 6 semaines suivant la signification du présent arrêt et pendant un délai de 3 mois,

— Condamne l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à payer à Mme [N] [G] la somme provisionnelle de 2 400 euros à valoir sur la liquidation de son préjudice de jouissance,

— Condamne l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamne l’EPIC [Localité 12] Métropole Habitat à payer à M^e Faustine Barbier, avocat de Mme [N] [G], la somme de 3 000 euros en application des fondements combinés de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET