07/05/2025

ARRÊT N°256/2025

N° RG 23/01078 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PKUT

JCG/IA

Décision déférée du 06 Mars 2023

Juge des contentieux de la protection d’Albi

( 22/00110)

M^me CABANES

[V] [R]

C/

[D] [T]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [V] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]/FRANCE

Représenté par M^e Séverine AHLSELL DE TOULZA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/008355 du 05/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉ

Monsieur [D] [T]

[Adresse 4]'

[Localité 2]

Représenté par M^e Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 1er avril 2009, M [D] [T] a donné à bail à M. [V] [R] une maison d’habitation, située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges.

Le 13 novembre 2020, un plan d’apurement d’une dette de loyers a été signé par les parties.

Ledit plan n’étant pas respecté, par acte du 15 décembre 2021, M. [D] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et charges impayés.

Par acte du 16 mars 2022, M. [D] [T] a fait assigner M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’Albi, afin de solliciter notamment que soit prononcée la résiliation du bail, et que soit ordonnée son expulsion des lieux, ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement contradictoire en date du 6 mars 2023, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1er avril 2009 entre M. [D] [T] d’une part, et M.[V] [R] d’autre part, portant sur la maison d’habitation située [Adresse 1] ;

— ordonné en conséquence à M. [V] [R] de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [D] [T] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamné M. [V] [R] à payer à M. [D] [T] la somme de 13 355 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’audience ;

— dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et jusqu’à complet paiement de la dette ;

— autorisé M. [V] [R] à s’acquitter de la somme due en 23 mensualités d’un montant de 570 euros et d’une 24 ème mensualité d’un montant de 245 euros ;

— dit que le premier versement interviendra le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, puis que les versements suivants seront réalisés avant le 5 de chaque mois ;

— dit que toute mensualité restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— condamné M. [V] [R] à payer à M. [D] [T] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et de la provision sur charges à compter du présent jugement, jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés ;

— débouté M. [V] [R] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de celle relative aux délais de paiement ;

— débouté M.[D] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] [R] aux dépens de l’instance ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration en date du 23 mars 2023, M. [R] a interjeté appel limité de ce jugement en ce qu’il prononce la résiliation du bail, ordonne l’expulsion de l’appelant, condamne l’appelant au paiement de la somme de 13.355 ' au titre des arriérés de loyers et charges, autorise l’échelonnement de ladite somme en 24 mensualités, condamne l’appelant au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, déboute l’appelant de ses demandes de dommages et intérêts et condamne l’appelant aux dépens.

Les lieux ont été libérés et repris par M. [T] suivant procès-verbal d’état des lieux du 7 septembre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er février 2025, M. [V] [R] demande à cour au visa du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et des articles 1240, 1719 et 1347 et suivants du code civil, de :

— réformer le jugement de première instance et, statuant à nouveau,

au principal,

— constater l’absence de délivrance d’un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— constater l’exécution déloyale du contrat de bail par le bailleur ;

— constater que loyer a été amiablement fixé à la somme de 650 euros à compter de l’été 2022 ;

— constater que l’arriéré de loyer a été partiellement réglé par le locataire par le versement d’une somme en espèce de 3 000 euros ;

— constater la vétusté normale du logement après 15 ans d’utilisation et son absence de conformité aux normes en vigueur pourtant à la charge du bailleur ;

— constater que les travaux de remise en état du logement sont à la charge du bailleur ;

en conséquence,

— dire et juger qu’il y a lieu à suspension de tout paiement de loyer et indemnité d’occupation en l’absence de délivrance d’un logement décent ;

subsidiairement

— dire et juger que les impayés du locataire arrêtés au mois de février 2023 inclus ne sauraient être supérieurs à la somme de 9 935 euros ;

— dire et juger que l’ indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif le 22 août 2023 doit être diminuée au regard de l’état du logement et, à tout le moins ne saurait être supérieure à la somme amiablement ramenée à 650 euros par mois ;

à titre infiniment subsidiaire

— dire et juger que les impayés du locataire arrêtés au mois de février 2023 inclus ne sauraient être supérieurs à la somme de 12 935 euros ;

en tout état de cause

— débouter le bailleur de ses demandes de prise en charge des travaux de remise en état du logement du fait de leur vétusté naturelle et de remise en conformité des équipements relevant des charges appartenant au propriétaire bailleur ;

— condamner M. [D] [T] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l’indécence avérée du logement ;

— condamner M. [D] [T] au paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’abus de droit du bailleur au visa de l’article 1240 du code civil ;

— ordonner la compensation des créances entre les parties à concurrence de la somme la plus faible ;

— accorder à M. [V] [R] le bénéfice de l’article 1343-5 du code civil en lui octroyant un échelonnement de paiement sur 24 mois du solde des sommes dues après compensation arrêtée à la date de la décision à intervenir ;

— débouter M. [D] [T] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, tant en première instance qu’en appel ;

— condamner M. [D] [T] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, le conseil de l’appelant renonçant dès lors au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 30 janvier 2025, M. [D] [T] demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728 et suivants du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi sauf à constater la libération des lieux au 22 août 2023 ;

— débouter M. [V] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [V] [R] à régler à M. [D] [T] au titre de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation la somme cumulée de 16 517 euros à parfaire de l’intérêt au taux légal jusqu’à l’entier paiement ;

— condamner en outre M. [V] [R] à régler à M. [D] [T] les frais exposés pour la reprise des lieux avec le coût du commissaire de justice au niveau des voies d’exécution et le coût du procès-verbal de constat de reprise dressé le 7 septembre 2023 ;

— condamner enfin M. [V] [R] à régler à M. [D] [T] la somme complémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 février 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’appel porte sur les dispositions du jugement ayant prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de l’appelant.

Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique ces chefs de jugement qui seront confirmés par la cour sans examen au fond, sauf à constater que la demande d’expulsion se trouve sans objet du fait de la libération des lieux suivant procès-verbal du 7 septembre 2023.

Sur les demandes de M. [R] relatives à l’état du logement

M. [R] demande à la cour de constater l’absence de délivrance d’un logement décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 et en conséquence la suspension de tout paiement de loyer et indemnité d’occupation et la condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi de ce fait.

A cet effet, il fait valoir que M. [T] a laissé se dégrader le logement quant au clos et au couvert et n’a effectué aucun des travaux nécessaires quant à l’humidité excessive du logement rendant celui-ci insalubre et quant à la mise aux normes des installations électriques pouvant être considérées comme dangereuses.

M. [T] soutient quant à lui que les pièces de vie étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux le 1er avril 2009, qu’il était stipulé dans le contrat de bail que la seule partie habitable était le rez-de-chaussée, l’étage étant constitué de combles non aménagés, que M. [R] n’a pas entretenu les lieux et n’a cessé de les dégrader sans en rendre compte au bailleur (transformation du local d’habitation en garage, carrosserie et décharge ; construction d’une piscine sans dispositif de récupération des eaux…), et qu’il n’a jamais avisé le bailleur de la moindre difficulté ou nécessité d’effectuer des travaux excédant la simple obligation d’entretien tant qu’il ne s’est pas trouvé en situation d’impayé.

M. [R] a versé aux débats des photographies et des attestations de témoin dont il ressort que l’état du logement est altéré.

Mais l’état des lieux d’entrée réalisé le 1er avril 2009 établit qu’à cette date les pièces de la partie habitable, dont il est précisé qu’il s’agit uniquement du rez-de-chaussée, sont en bon état ou à tout le moins en état d’usage, les seuls défauts relevés étant un interrupteur en mauvais état, un carreau cassé dans une chambre et la chasse d’eau cassée dans les toilettes.

Dans les années suivantes, M. [R] n’a jamais invoqué le mauvais état d’entretien du logement ni réclamé au bailleur la réalisation de travaux de remise en état. Il n’a pas plus effectué la moindre démarche en vue de faire constater l’indécence ou l’insalubrité du logement.

Par ailleurs, M. [T] produit des photographies afin de démontrer que l’absence d’entretien du locataire et l’usage des lieux contraire à leur destination ont entraîné une dégradation du logement.

Enfin, le procès-verbal d’état des lieux dressé le 7 septembre 2023 met en évidence l’absence d’entretien du logement par le locataire ainsi que diverses dégradations.

Dans ces conditions, M. [R], auquel incombe la charge de la preuve, échoue à démontrer l’absence de délivrance d’un logement décent par le bailleur et doit être débouté de ses demandes formées à ce titre.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce que sa demande de suspension du paiement des loyers et sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance subis en raison de l’état du logement ont été rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation

M. [T] produit un décompte actualisé au 31 août 2023 dont il ressort qu’à son départ des lieux loués M. [R] restait redevable de la somme totale de 16.517 ' au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal (pièce n° 25).

Ce décompte précis mentionnant les règlements partiels effectués par le locataire n’est pas utilement contesté par M. [R].

En effet :

— il est établi sur la base d’un loyer mensuel de 660 ' au lieu de 710 ' dans le bail initial, le loyer ayant effectivement été réduit d’un commun accord entre les parties comme le prétend M.[R], lequel soutient toutefois sans le prouver que le bailleur avait accepté de diminuer le loyer à hauteur de 650 ' par mois ;

— M. [R] soutient avoir versé une somme de 3000 ' en espèces, ce qui est contesté par le bailleur ; sur ce point, le premier juge a justement considéré que la preuve de ces versements n’était pas rapportée par le locataire, lequel ne versait au débat ni quittance de loyer, ni relevé bancaire mais seulement une attestation imprécise et incertaine ; il sera en outre constaté que lorsque le loyer était réglé en espèces, ces versements étaient mentionnés sur les quittances de loyer (pièces n° 15)

— enfin, la demande de réduction de l’indemnité d’occupation afin de tenir compte de l’état du logement est rejetée tant par le tribunal que par la cour.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] à payer à M. [T] la somme de 16.517 ', outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 13.355 ' et à compter du 30 janvier 2025, date des conclusions valant mise en demeure sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues.

Aux termes du jugement du 6 mars 2023, M. [R] a été autorisé à s’acquitter de la somme de 13.355 ' en 24 mensualités, étant précisé que toute mensualité restée impayée devait entraîner l’exigibilité immédiate du solde restant dû.

Il apparaît que M. [R] n’a pas réglé la moindre somme à M. [T] depuis le mois d’avril 2022 et qu’il n’a pas respecté l’échéancier mis en place par le premier juge.

Dans ces conditions, il ne saurait lui être accordé le nouvel échelonnement de paiement sur 24 mois qu’il sollicite dans ses conclusions.

Sa demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de droit du bailleur

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

M. [R] reproche au bailleur d’avoir fait prononcer la résiliation du bail alors qu’il ne satisfaisait pas à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’avoir fait exécuter le jugement de première instance en profitant de la période estivale et des vacances judiciaires pour l’empêcher d’exercer un recours en suspension de l’exécution provisoire devant le premier président de la cour d’appel.

Eu égard à la décision de la cour sur les divers points soumis à son appréciation, aucun abus de droit ne saurait être retenu à l’encontre de M. [T]. La demande de dommages et intérêts de M. [R] doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [R], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel, étant précisé que la somme allouée tient compte des frais exposés par M. [T] pour la reprise des lieux.

M. [R] ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Albi en date du 06 mars 2023 sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative et l’octroi de délais de paiement, et sauf à constater que la demande d’expulsion se trouve sans objet du fait de la libération des lieux suivant procès-verbal du 7 septembre 2023.

Sttuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [R] à payer à M. [T] la somme de 16.517 ' , outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 13.355 ' et à compter du 30 janvier 2025 sur le surplus.

Déboute M. [R] de sa demande de délais de paiement.

Déboute M. [R] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne M. [R] aux dépens d’appel.

Condamne M. [R] à payer à M. [T] la somme de 2000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET