02/07/2025

ARRÊT N° 360/2025

N° RG 23/01801 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PONH

JC.G

Décision déférée du 31 Mars 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

( 22/03866)

GRAFFEO

[M] [W]

C/

S.C.I. SCI [Adresse 4]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [M] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Léa BOUIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 4] Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2016 prenant effet au 1er octobre 2016, la SCI [Adresse 4] a donné à bail à Mme [M] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer de 960 euros outre 83 euros de provision sur charges.

Un avenant au contrat de bail signé entre les parties le 17 novembre 2016 a ajouté un cellier à la location du logement avec une augmentation mensuelle du loyer de 10 euros.

Par acte du 24 avril 2019, la SCI [Adresse 4] a fait signifier à Mme [M] [W] un commandement de payer la somme de 2417,21 euros au titre de loyers impayés.

Par acte du 16 décembre 2019, un nouveau commandement de payer a été signifié pour la somme de 2242,57 euros.

Mme [M] [W] n’ayant pas repris le paiement régulier du loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2020, la societé Citya, mandataire de la bailleresse, l’a mise en demeure de payer sous 8 jours la somme de 1123,55 euros correspondant au loyer de janvier 2020.

Par courrier du 7 avril 2020, Mme [W] a par ailleurs sollicité des délais de paiement compte tenu de la perte d’une partie de ses revenus dans le cadre de la crise sanitaire, accentuée par un sinistre subi en attente de remboursement.

La Société Citya lui a indiqué par courrier du 27 avril 2020 ne pas donner de suite favorable à sa requête dès lors qu’aucun justificatif de perte de revenus n’était joint et que sa profession (professeur) n’était pas impactée par la crise sanitaire.

Par acte du 15 juin 2020, un nouveau commandement de payer a dû être délivré pour un montant de 2932,49 euros qui sera cependant régularisé dans les deux mois de sa délivrance.

Par courrier en date du 14 décembre 2020, la société Citya a par ailleurs mis en demeure la locataire de retirer les divers effets mobiliers entreposés dans les parties communes sous quinzaine, mise en demeure restée sans effet.

De nouveaux incidents de paiement sont survenus par la suite et plusieurs commandements de payer ont été adressés à Mme [W] notamment :

— le 21 octobre 2021 pour la somme de 2355,76 euros,

— le 16 décembre 2021 pour la somme de 2365,02 euros,

— le 20 juillet 2022 pour la somme de 2365,02 euros.

Par acte du 2 novembre 2022, la SCI [Adresse 4] a fait assigner Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, afin d’entendre :

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [W] avec le concours de la force publique si besoin est et d’une astreinte de 100 euros,

— fixer au montant du loyer et charges conventionnels soit la somme 1172.01 euros, charges comprises le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 3737,03 euros au titre des loyers et charges impayés, mensualité du mois d’octobre 2022 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre au paiement des loyers postérieurs exigibles au jour de l’audience,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 819,53 euros au titre des frais d’huissier exposés à l’occasion de la délivrance des 6 commandements de payer,

— la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [W] n’a pas comparu à l’audience du 16 janvier 2023.

Par jugement réputé contradictoire en date du 31 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail conclu le 5 septembre 2016 prenant effet au 1 er octobre 2016, modifié par avenant du 17 novembre 2016, conclu entre la SCI [Adresse 4] et Mme [M] [W] relatif à un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ,

— ordonné en conséquence à Mme [M] [W] de libérer le lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [M] [W] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 3537,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2022,

— autorisé Mme [M] [W] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 147 euros et une 24ème mensualité qui devra solder la dette en principal et en intérêts,

— dit que le règlement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

— précisé qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— condamné Mme [M] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [M] [W] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— débouté la SCI [Adresse 4] de toute demande plus ample ou contraire,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision sauf concernant les condamnations au paiement des loyers et les modalités de règlement de la dette à ce titre.

Par déclaration en date du 17 mai 2023, Mme [M] [W] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions, sauf celles relatives à l’octroi de délais de paiement.

Mme [M] [W] a libéré le logement le 8 août 2024 et remis les clés au commissaire de justice chargé de l’expulsion suivant procès-verbal de reprise sur départ volontaire en date du 12 août 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, Mme [M] [W], appelante, demande à la cour au visa des articles 1224 et 1345-5 du code civil, de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— à titre principal,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de

Toulouse en date du 31 mars 2023 en ce qu’il a :

*prononcé à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail conclu le 5 septembre 2016 prenant effet au 1 er octobre 2016, modifié par avenant du 17 novembre 2016, conclu entre la SCI [Adresse 4] et Mme [M] [W] relatif à un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ,

*ordonné en conséquence à Mme [M] [W] de libérer le lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

*dit qu’à défaut pour Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

*condamné Mme [M] [W] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 3537,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2022,

*condamné Mme [M] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

*fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

*condamné Mme [M] [W] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Mme [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé Mme [M] [W] à s’acquitter de la somme de 3.537,03 euros au titre des loyers et charges impayés en 23 mensualités de 147 euros chacune, le solde du principal et des intérêts à la 24 ème,

— et statuant à nouveau,

— débouter la SCI [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion, de l’indemnité provisionnelle d’occupation et de la dette locative,

— autoriser Mme [M] [W] à s’acquitter de la somme mise à sa charge au titre des loyers et charges impayés en 24 mensualités,

— débouter la SCI [Adresse 4] de toute demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner la SCI [Adresse 4] à verser à Mme [M] [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 octobre 2024, la SCI [Adresse 4], intimée et appelante incidente, demande à la cour au visa des articles 1224, 1728, et 1741 du code civil, et des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [M] [W] des fins de son appel,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a alloué à Mme [M] [W] des délais de paiement,

— y ajoutant,

— constater le départ volontaire de Mme [M] [W] selon procès-verbal de reprise en date du 12 août 2024,

— juger en conséquence la demande d’expulsion sans objet en cause d’appel,

— condamner Mme [M] [W] au paiement de la somme de 11 184,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 12 août 2024, dépôt de garantie déduit,

— débouter Mme [M] [W] de sa demande de délais de paiement,

— condamner Mme [M] [W] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI [Adresse 4] devant la cour,

— condamner Mme [M] [W] aux dépens d’appel, incluant le coût du timbre fiscal et du procès-verbal de reprise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, l’absence de paiement du loyer constitue un manquement contractuel grave.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à Mme [W] cinq commandements de payer qui ont été régularisés et un sixième commandement de payer en date du 20 juillet 2022 pour la somme de 2365,02 € non régularisé.

Au 13 octobre 2022, date du décompte versé aux débats devant le premier juge, la dette locative de Mme [W] s’élevait à la somme de 3537,03 € .

Mme [W] a invoqué diverses difficultés personnelles, professionnelles et financières sans toutefois justifier de leur importance et de leur origine.

Compte tenu des manquements graves et renouvelés en matière de règlement des loyers et des charges, le jugement dont appel doit être confirmé en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail litigieux, ordonné l’expulsion de Mme [W] et fixé une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’ à la libération des lieux.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de Mme [W] se trouvent toutefois sans objet dès lors que cette dernière a libéré les lieux suivant procès-verbal en date du 12 août 2024.

Sur la dette locative

La Sci [Adresse 4] produit un relevé de compte locataire en date du 4 octobre 2024 établi par la Sarl Cit, nouveau gestionnaire du bien en remplacement de la Sarl Citya (pièce n° 3 quater) dont il ressort qu’au 06 septembre 2024, Mme [W] restait redevable de la somme de 11.184,14 €, dépôt de garantie déduit.

Ce décompte comporte tous les règlements effectués par Mme [W], y compris les restitutions des versements adressés par 'erreur’ à l’ancien gestionnaire, et il n’est pas utilement critiqué par l’appelante.

Il y a lieu de condamner Mme [W] au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues.

En l’espèce, le premier juge a octroyé d’office des délais de paiement à Mme [W], non comparante, qui ne les avait pas sollicités.

Deux ans plus tard, il apparaît que Mme [W] n’a pas respecté les règlements échelonnés qu’elle devait effectuer, que sa dette s’est considérablement alourdie et qu’elle ne formule aucune proposition de paiement.

Il y a lieu d’infirmer sur ce point le jugement dont appel et de rejeter sa demande de délais.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [W], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 31 mars 2023, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative et l’octroi de délais de paiement .

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de Mme [W] se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par la locataire.

Condamne Mme [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 11.184,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 août 2024, dépôt de garantie déduit.

Déboute Mme [W] de sa demande de délais de paiement.

Condamne Mme [W] aux dépens d’appel, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise.

Condamne Mme [W] à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déboute Mme [W] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA