21/10/2025

ARRÊT N° 25/370

N° RG 24/03957 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QVL4

SM/IA

Décision déférée du 03 Décembre 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] 24/00177

P.MARFAING

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 21/10/2025

à

M^e Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [X] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, avocat au barreau d’ARIEGE

INTIMÉE

S.A.S. RESTO RAPIDE CHEZ CHOUPI

[Adresse 4]

[Localité 1]

Assigné le 19 décembre 2024 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I.MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère, et S. MOULAYES, conseillère chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats A. CAVAN

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente et par A. CAVAN, greffière

Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2021, Monsieur [X] [C] et Madame [G] [C] ont conclu avec la société Resto rapide chez Choupi un bail commercial pour l’exploitation d’un magasin de 30 m2 situé [Adresse 4] à [Localité 8] (09) pour une durée de 9 ans moyennant le versement d’un loyer de 280 euros, sans précision quant à la périodicité de ce loyer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 juillet 2024 l’avocat de [X] [C] a demandé à la société Resto rapide chez Choupi le paiement, sous huitaine, des loyers des mois de février à juillet 2024, pour un montant total de 1680 euros.

Le 16 septembre 2024 [X] [C] a fait délivrer à la société Resto rapide chez Choupi un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers impayés de février à juin 2024 de 2240 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, [X] [C] a fait assigner la Sas Resto rapide chez Choupi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix aux fins de voir constater la clause de résolution du bail commercial acquise et d’obtenir son expulsion.

Par ordonnance de référé du 03 décembre 2024 le président du tribunal judiciaire de Foix a :

— rejeté les demandes présentées par Monsieur [X] [C]

— condamné [X] [C] aux dépens de la présente instance, en ce compris le cout du commandement de payer

— rejeté la demande de Monsieur [X] [C] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par déclaration du 9 décembre 2024 Monsieur [X] [C] a relevé appel de l’ordonnance. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs de l’ordonnance, que la déclaration d’appel critique tous expressément.

La clôture est intervenue le 16 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 19 mars 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Monsieur [X] [C] demandant de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 3 décembre 2024,

Statuer à nouveau, vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 septembre 2024, et la connaissance du locataire de la périodicité mensuelle du loyer,

— ordonner que la clause résolutoire est acquise ;

— ordonner que le loyer est payable mensuellement sur la base de 280 euros par mois

— ordonner que le bail commercial est résilié le 22 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la Société Resto rapide chez Choupi, ainsi que celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la Société Resto rapide chez Choupi à payer à [X] [C], à titre provisionnel des loyers échus du 1er février 2024 au 15 octobre 2024, soit la somme de 2 380 euros ;

— condamner la Société Resto rapide chez Choupi à payer à [X] [C], le coût du commandement de payer, soit la somme de 173,43 euros ;

— condamner la Société Resto rapide chez Choupi à payer à [X] [C] une indemnité d’occupation à compter du 16 octobre 2024 sera fixée pour un montant équivalent au montant du loyer, soit 280 euros, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre provisionnel ;

— condamner la Société Resto rapide chez Choupi à payer à [X] [C] de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de la présente procédure.

Monsieur [C] soutient que l’absence de précision sur le terme du loyer n’empêche pas l’application de la clause résolutoire dès lors que les paiements mensuels ont été pratiqués pendant toute la durée du contrat.

La Sas Resto rapide chez Choupi, à qui Monsieur [C] a fait signifier la déclaration d’appel, les conclusions d’appelant et l’avis de fixation à bref délai par acte du 19 décembre 2024, signifié à étude en application de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

Il ressort des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce la Cour est saisie de l’appel d’une ordonnance de référé ; en conséquence elle doit statuer dans la limite des pouvoirs du juge des référés.

Monsieur [C] demande à la Cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail commercial signé entre les parties le 3 février 2021, comporte en page 5 la clause résolutoire ainsi rédigée :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur (') ».

Monsieur [C] a fait délivrer au preneur le 16 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2 240 euros, correspondant aux loyers des mois de février à septembre 2024 inclus (8 mois x 280 €).

Ce commandement n’a pas été exécuté dans le mois suivant sa signification.

La mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose que les conditions qu’elle fixe soient remplies.

Le contrat de bail prévoit au titre des conditions particulières que le montant du loyer est de 280 euros ht.

Dans la partie réservée au « terme du paiement », il est spécifié que le loyer est payable à terme, mais aucune case n’est cochée s’agissant de la périodicité ; les deux cases « mois » et « trimestre » sont vierges de toute mention.

A défaut de pouvoir déterminer le terme et la périodicité du paiement du loyer, le premier juge, après avoir rappelé qu’il était juge de l’évidence, a estimé qu’il ne pouvait pas prononcer l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [C] fait plaider que le preneur s’est toujours acquitté du loyer mensuellement, et qu’un précédent commandement de payer, fondé sur un paiement mensuel, a fait l’objet d’une régularisation par le preneur sans aucune contestation sur la périodicité mensuelle.

Force est de constater qu’il ne produit aucun décompte de nature à démontrer les paiements mensuels antérieurs.

Toutefois, il verse aux débats un précédent commandement de payer délivré au mois de juin 2022, qui portait sur les défaut de paiement des mois de janvier, février, mars, avril et juin 2022, pour un montant total de 1 680 euros (soit 6 mois x 280 euros).

Il produit également un courrier de l’avocat du preneur, en date du 28 novembre 2022, auquel est annexé un chèque d’un montant de 2 165,33 euros soldant la dette locative ; le preneur a ainsi régularisé sa dette locative sans contester le paiement mensuel des loyers.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’interpréter le contrat, la Cour est en mesure de constater que tant le bailleur que le preneur exécutent le contrat de bail en considérant que le loyer de 280 euros est un loyer mensuel.

Dans ces conditions, le commandement de payer du 16 septembre 2024 a été valablement délivré sur le fondement d’impayés de loyers mensuels.

Le débiteur ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers dans le mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail commercial à compter du 17 octobre 2024, soit un mois après la délivrance du commandement de payer, et de dire qu’à compter de cette date, la société preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef.

Il conviendra également de fixer l’indemnité d’occupation à la charge du preneur à compter du 17 octobre 2024, à une somme égale aux loyers mensuels normalement exigible au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en 'uvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres ou à un représentant de Monsieur [C].

S’agissant des loyers impayés, il ne peut qu’être relevé que si le bailleur ne produit aucun décompte des sommes dues, il justifie de la délivrance d’un commandement de payer portant sur les mois de février à septembre 2024 inclus ; l’absence de régularisation permet de constater que loyer est demeuré impayé jusqu’à la date de résiliation du bail.

Dès lors, le preneur sera condamné au paiement d’une provision à valoir sur 8 mois et demi de loyer impayés, soit la somme de 2 380 euros.

Enfin les frais de commandement de payer ne feront pas l’objet d’une condamnation distincte, en ce qu’ils sont inclus dans les dépens de l’instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision d’infirmation, la Cour infirmera également le chef de jugement ayant condamné Monsieur [C] aux dépens de première instance.

La Sas Resto rapide chez Choupi, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la Cour confirmera le jugement s’agissant des frais irrépétibles de première instance, et déboutera Monsieur [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par défaut, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de Monsieur [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit à compter du 17 octobre 2024, du bail daté du 1er février 2021, consenti par Monsieur [X] [C] à la société Resto Rapide Chez Choupi, portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Ordonne à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la société Resto Rapide Chez Choupi et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la Sas Resto Rapide Chez Choupi à payer à Monsieur [X] [C] une somme provisionnelle de 2 380 euros ttc au titre de la créance de loyers impayés, afférent au bail résilié, arrêtée au 17 octobre 2024 ;

Condamne la société Resto Rapide Chez Choupi au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement prévu, à savoir 280 euros par mois, au prorata temporis de son occupation, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres ou à un représentant de Monsieur [X] [C] ;

Déboute Monsieur [X] [C] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sas Resto Rapide Chez Choupi aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

La greffière La Présidente

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