ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 24/00401 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBGJ

S.A.R.L. KHEOPS DEVELOPPEMENT

C/

[V]

[B]

[B]

[B]

[B]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS en date du 22 JANVIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 08 AVRIL 2024 RG n° 11-23-0009

APPELANTE :

S.A.R.L. KHEOPS DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [G] [V]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [W] [B]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentant : M^e Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [Z] [L] [X] [B]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [H] [P] [B]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : M^e Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [L] [S] [B]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentant : M^e Christel VIDELO CLERC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 10 avril 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 Septembre 2025 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Décembre 2025.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 30 septembre 2020, Mme [G] [V], M. [W] [B], M. [H] [B], Mme [L] [B] et Mme [Z] [B] (ci-après les consorts [B]) ont consenti à la société Kheops Developpement une promesse de vente d’une maison sise [Adresse 2] au prix de 360 000 euros, expirant le 31 octobre 2021 avec indemnité d’immobilisation de 9 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, les consorts [B] ont fait assigner la société Kheops Developpement devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Par jugement réputé contradictoire du 22 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— condamné la société Kheops Developpement à payer aux consorts [B] la somme de 9.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 30 septembre 2020,

— ordonné la mainlevée du séquestre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 9.000 euros entre les mains de l’étude notariale SCP SAHUC, HO-KIN, SAYNHO, LALA ainsi que la remise des fonds séquestrés aux consorts [B],

— condamné la société Kheops Developpement à verser aux consorts [B] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société Kheops Developpement au paiement des entiers dépens,

— constaté l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 8 avril 2024, la société Kheops Developpement a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté toute autre demande.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 8 juillet 2024, la société Kheops Developpement demande à la cour de :

«  IN LIMINE LITIS :

— JUGER que le jugement de première instance du 22 janvier 2024 du tribunal de proximité de Saint-Denis, a été rendu par un tribunal incompétent territorialement ;

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que la SARL KHEOPS DEVELOPPEMENT est en droit de se voir restituer la somme de 9.000,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente intervenue le 30 septembre 2020 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que la SARL KHEOPS DEVELOPPEMENT est en droit de se voir restituer dans de juste proportion une partie au moins de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 9.000,00 € stipulée dans la promesse de vente du 30 septembre 2020

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— CONDAMNER Madame [G] [V], Monsieur [W] [B], Monsieur [H] [P] [B], Madame [L] [S] [B] et Madame [Z] [L] [X] [B] à verser la somme de 2.500,00€ à la SARL KHEOPS DEVELOPPEMENT ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance ".

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir pour l’essentiel :

— qu’il y a lieu de juger que la décision rendue en première instance est entachée d’incompétence territoriale, le bien se situant sur la commune de [Localité 12] ;

— qu’elle a mis tous les moyens en 'uvre pour réaliser les obligations fixées par le compromis de vente ; que les consorts [B] se sont bien gardés de faire état des difficultés qu’elle a rencontrées dans la réalisation du projet de construction, eu égard notamment à une imprécision de l’emprise foncière, outre la question d’avoir à acquérir un délaissé parcellaire appartenant au département de la Réunion ;

— que la parcelle objet du contrat n’a jamais été bornée contradictoirement et pour la partie jouxtant le délaissé routier il était nécessaire de disposer d’un arrêté d’alignement de la part du Département pour fixer de façon précise cette limite ; que le géomètre-expert missionné initialement pour dresser un plan topographique des lieux a été contraint d’attendre la transmission de l’arrêté d’alignement du terrain cadastré AV[Cadastre 3] avec la parcelle appartenant au département, correspondant au délaissé routier AV[Cadastre 5], et la voie publique AV[Cadastre 4] ;

— qu’il était indispensable d’acquérir antérieurement ou parallèlement les parcelles appartenant au Département afin de disposer d’une voie d’accès suffisante pour assurer la desserte du projet de construction de l’ensemble immobilier projeté ;

— que l’absence de démarche pour l’obtention d’un prêt est inopérante puisque le dépôt du dossier de permis de construire était nécessaire à la banque pour étudier le dossier ;

— que les parties se sont entendues pour poursuivre l’avant contrat sans signature d’un avenant ou d’une nouvelle promesse de vente ; que ce sont les promettants qui n’ont plus souhaité poursuivre la vente alors même que le bénéficiaire poursuivait ses diligences aux fins d’obtenir la délivrance d’un permis de construire par la mairie de [Localité 12] ; que leur déloyauté est totale.

***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 22 août 2024, les consorts [B] demandent à la cour de :

«  Vu les articles 1193 et suivants, 1304 et suivants, et, 1915 et suivants du code civil, et la jurisprudence y afférente,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement rendu le 22 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Saint-Denis

— Débouter la SARL KHEOPS DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 22 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Saint-Denis dans toutes ses dispositions,

— Condamner la SARL KHEOPS DEVELOPPEMENT aux entiers dépens,

— Condamner la SARL KHEOPS DEVELOPPEMENT à verser à Madame [G] [V], Monsieur [W] [B], Monsieur [H] [P] [B], Madame [L] [S] [B] et Madame [Z] [L] [X] [B] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. "

Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir :

— que c’est à bon droit que les exposants ont saisi le tribunal judiciaire du ressort du domicile de la société Kheops Developpement, dont le siège social est situé à Bras Panon, à savoir le tribunal judiciaire de Saint-Denis, s’agissant d’une action purement personnelle et mobilière ;

— que la société Kheops Developpement n’a pas levé l’option d’achat, ni signé d’acte de vente dans le délai imparti, à savoir au plus tard le 31 octobre 2021; qu’elle n’a pas réalisé dans les délais lui étant impartis les démarches nécessaires pour la réalisation des conditions suspensives, notamment afférentes au dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et corrélativement d’obtention dudit permis de construire sans qu’il ne soit établi que le défaut de dépôt de la demande de permis de construire et d’obtention du permis de construire dans le délai imparti n’est pas de son fait ;

— que le bornage, notamment, avec la parcelle AV [Cadastre 5] ne nécessitait nullement un arrêté d’alignement ; qu’il fallait, au préalable, la réalisation du bornage notamment entre les parcelles AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5], pour qu’une éventuelle cession de la parcelle AV [Cadastre 5] au profit de la société Kheops Developpement ait lieu ; que les difficultés de bornage ne sont pas établies ; que les prétendues difficultés relatives au bornage ne peuvent, non plus, expliquer le retard pris pour déposer la demande de permis de construire, ni pour l’obtenir ;

— que l’acquisition de parcelles appartenant au Département de la Réunion n’a jamais fait partie des conditions suspensives prévues à la promesse de vente; que l’appelante ment lorsqu’elle soutient que l’acquisition desdites parcelles conditionnait l’obtention d’un permis de construire pour la parcelle objet de la promesse de vente, étant souligné qu’aucun des documents qu’elle produit ne le démontre, cette dernière ayant pu d’ailleurs assurément déposer, hors délai, sa demande de permis de construire, le 19 mai 2021 sans avoir pour autant acquis les parcelles appartenant au Département de la Réunion ;

— que si elle n’a, en tout état de cause, pas obtenu rapidement son permis de construire, ce n’est pas en lien avec un défaut de bornage ou de desserte sur la voie publique de la parcelle objet de la promesse de vente mais parce qu’assurément sa demande était très incomplète concernant la construction en elle-même qu’elle entendait réaliser ;

— que le juge ne peut réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la compétence territoriale

L’article 44 du code de procédure civile dispose qu’en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Toutefois, la demande portant exclusivement sur la restitution d’une indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire d’une promesse de vente, dont il n’avait pas demandé la réalisation, étant une action purement personnelle et mobilière, et non relative à un droit réel immobilier, c’est le tribunal du lieu où demeure le débiteur qui est compétent et non celui du lieu de l’immeuble (2e Civ., 23 octobre 1991, pourvoi n° 90-15.019, Bulletin 1991 II N° 270).

La demande de la société Kheops Developpement à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est stipulé dans l’article « Indemnité d’immobilisation » de la promesse de vente notariée du 30 septembre 2020 s’agissant de la somme de 9 000 euros séquestrée chez le notaire :

— « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci » ;

— « toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (') ».

L’acte prévoyait plusieurs conditions suspensives particulières à savoir :

— l’obtention d’un permis de construire avant le 31 août 2021, étant « précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 31 janvier 2021 » ;

— l’obtention d’un bornage contradictoire ;

— l’obtention d’un ou plusieurs prêts au plus tard le 30 septembre 2021, le bénéficiaire s’obligeant à déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard le 30 juin 2021.

La société Kheops Developpement argue de difficultés liées à l’établissement du bornage contradictoire mais n’en justifie pas, aucun retard du géomètre expert n’étant documenté, ni la nécessité d’obtenir au préalable un arrêté d’alignement.

Il n’est par ailleurs pas contesté que la société Kheops Developpement n’a déposé une demande de permis de construire que le 19 mai 2021 soit après le 31 janvier 2021, qu’elle n’a pas obtenu de permis de construire avant le 31 août 2021 et qu’aucune demande de prêt n’a été effectuée.

La société Kheops Developpement a donc déposé avec retard sa demande de permis de construire, sans que l’acquisition de parcelles appartenant au département de La Réunion ne soit intervenue, étant souligné qu’aucune condition suspensive n’était stipulée à ce titre. Le caractère indispensable de cette acquisition n’est pas démontré. Au contraire, il ressort du paragraphe « Accès » de l’acte notarié que " S’agissant de la limite de propriété entre le BIEN vendu et cet ouvrage public susmentionné, et notamment du statut juridique des portions de terrain cadastrées section AV [Cadastre 4] et [Cadastre 5], il résulte d’un mail adressé au Notaire soussigné par les services de l’Union Territoriale Routière en date du 3 juin 2020, que « à ce jour, les travaux étant réalisés et n’ayant pas de plan d’alignement, ce sont les limites de fait (ouvrage public) qui font office d’alignement. Il faut donc faire établir un plan de bornage contradictoire afin de déterminer avec précision la surface restant ou pas au Département après travaux » – raison pour laquelle un bornage contradictoire a été prévu à ce titre.

Il est donc établi que le retard de dépôt et d’obtention du permis de construire est uniquement imputable à la société Kheops Developpement.

Enfin, même si des discussions ont eu lieu entre les parties sur un éventuel délai supplémentaire, il n’est pas démontré que les consorts [B] avaient une quelconque obligation de l’accorder.

En conclusion de ce qui précède, la société Kheops Developpement ne peut se prévaloir de l’absence de réalisation des conditions suspensives et l’indemnité d’immobilisation reste acquise aux consorts [B] en application des stipulations précitées. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris.

La société Kheops Developpement, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer aux consorts [B] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 22 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Y ajoutant,

Rejette le moyen tiré de l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Condamne la société Kheops Developpement à payer à Mme [G] [V], M. [W] [B], M. [H] [P] [B], Mme [L] [S] [B] et Mme [Z] [L] [X] [B], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Kheops Developpement aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT