COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°211

CONTRADICTOIRE

DU 1er JUILLET 2025

N° RG 24/06012 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WX6N

AFFAIRE :

[E] [M]

C/

[K] [G]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0012

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 01.07.2025

à :

M^e Rayman REMTOLA

M^e Vincent PAIELLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [E] [M]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Rayman REMTOLA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 2 – N° du dossier [M]

****************

INTIMEE

Madame [K] [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Vincent PAIELLA de la SELARL ALTETIA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI,

Rappel des faits constants

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2022, Mme [K] [G] a donné en location à Mme [E] [M] un appartement à usage d’habitation meublé avec un jardin privatif, situé [Adresse 1] à [Localité 5] dans le Val-d’Oise, moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros provision sur charges comprises.

Constatant que des loyers étaient restés impayés, Mme [G] a fait délivrer à Mme [M], le 2 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un arriéré locatif de 9 100 euros arrêté au mois d’avril 2023 inclus.

Puis, faute de régularisation, Mme [G] a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, Mme [G] a présenté, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes':

— l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,

— l’expulsion de Mme [M] et celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la libération des lieux et la remise des clés, et le transfert et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la partie défenderesse,

— la condamnation de Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

. 17 616,73 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 1er septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse,

. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges augmenté de 10'% et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

. 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 2 juin 2023.

Mme [M] n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience qui s’est tenue le 11 janvier 2024.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a':

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 3 août 2023,

— condamné Mme [M] à payer à Mme [G] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges dont elle aurait été débitrice si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit qu’a défaut pour Mme [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans le Val-d’Oise, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, Mme [G] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— débouté Mme [G] de sa demande d’astreinte,

— rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [M] à verser à Mme [G] la somme de 17 229 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 1er septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rappelé qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

— dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— condamné Mme [M] à verser à Mme [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 juin 2023,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

La procédure d’appel

Mme [M] a relevé appel du jugement par déclaration du 27 avril 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/06012.

Par arrêt de déféré du 11 février 2025, la cour a infirmé l’ordonnance d’incident en ce qu’elle avait prononcé la caducité de la déclaration d’appel et a donc déclaré recevable l’appel interjeté par Mme [M], le sort des dépens du déféré devant suivre le sort de l’instance principale.

Par ordonnance rendue le 10 avril 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 15 mai 2025, dans le cadre d’une audience devant le conseiller rapporteur.

Les conseils des parties ont procédé au dépôt de leurs dossiers de plaidoiries sans se présenter à l’audience.

Prétentions de Mme [M], appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 10 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [M] demande à la cour d’appel de':

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Sannois du 7 mars 2024,

— déclarer son appel recevable,

— juger en conséquence que le logement qu’elle occupe, situé au [Adresse 1] à [Localité 5] dans le Val-d’Oise, est indécent et inhabitable,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

en tout état de cause,

— débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] aux entiers dépens de la procédure.

Prétentions de Mme [G], intimée et appelante à titre incident

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 7 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [G] demande à la cour d’appel de':

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner Mme [M] à lui payer la somme de 34 396,73 euros au titre des créances de loyers et indemnités d’occupation impayées,

— condamner Mme [M] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [M] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 juin 2023, les dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Mme [M] invoque l’exception d’inexécution. Elle sollicite la condamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 20 000 euros «'à titre de dommages-intérêts sur le fondement de préjudice moral'».

Mme [M] se prévaut d’un constat de commissaire de justice du 11 juin 2024, duquel il résulte que le logement est envahi de nuisibles et qu’il est dépourvu d’eau chaude. Elle prétend que la propriétaire n’a pas daigné intervenir malgré ses relances, ce qui prouve la mauvaise foi de celle-ci. Elle considère que le logement est inhabitable et insalubre.

Elle rappelle qu’elle a toujours été prompte dans l’exécution de ses obligations en payant ses loyers mais qu’elle a arrêté les versements lorsque Mme [G] a refusé d’intervenir pour régler les problèmes liés aux nuisibles, ce qui ne saurait lui être reproché.

Mme [G] s’oppose à la demande.

Elle explique que Mme [M] lui a en effet indiqué qu’elle aurait constaté au mois de mars 2023, alors qu’elle ne payait plus son loyer depuis plus d’un an, la présence d’une souris, qu’elle a été très surprise, le bien ayant été loué à plusieurs reprises à différents locataires, sans qu’aucun n’ait eu à se plaindre de tels problèmes, qu’elle n’a eu de cesse de demander à Mme [M] de pouvoir se rendre sur place mais s’est vue opposer un refus catégorique de la locataire, sous différents prétextes, qu’elle a sollicité le concours d’un technicien qui a vu tous les rendez-vous programmés annulés par la locataire.

Elle ajoute, s’agissant de la fourniture d’eau chaude, que Mme [M] ne justifie pas l’avoir informée de ce problème, qu’elle a pu constater pour sa part que la vanne d’ouverture de l’eau chaude était fermée et qu’il était donc normal que le commissaire de justice ait constaté l’absence d’eau chaude. Elle précise que le ballon d’eau chaude est partagé entre le bien litigieux et le bien voisin et que le voisin lui, avait de l’eau chaude.

Elle souligne que la man’uvre de Mme [M] est honteuse, que celle-ci serait mieux avisée d’éviter de l’insulter, en la traitant de marchand de sommeil, alors qu’elle n’a opéré aucun versement depuis plus de trois ans.

Elle soutient que Mme [M] a manifestement quitté le bien au début de l’été 2023 et y a installé de nouveaux occupants, sans avoir obtenu son accord et sans assurer le règlement du loyer, pour en définitive restituer le bien dans un état déplorable en juillet 2024.

Sur ce,

Il est rappelé qu’en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est 'obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus’ de sorte qu’il ne peut différer le paiement du loyer au motif qu’il a lui-même une créance contre le bailleur, si cette créance n’est pas liquide et exigible et qu’il ne peut refuser le paiement du loyer au motif que le propriétaire n’exécute pas ses propres obligations.

Il n’est dès lors admis que le locataire puisse suspendre le paiement de son loyer que dans des cas exceptionnels, par exemple lorsque du fait de la carence du bailleur, il est dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

L’exception d’inexécution est admise uniquement lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués ou que le bail ne peut plus remplir l’usage auquel il était destiné, ce qui est le cas lorsque le logement n’est pas conforme aux normes d’hygiène et de sécurité et est insalubre.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Tenu de délivrer un logement dépourvu de nuisibles et de parasites, le bailleur est par principe responsable de la présence de souris ou de rats dans un logement loué, sauf à prouver que les nuisibles ont été importés par le locataire.

En l’espèce, le procès-verbal de commissaire de justice établi le 11 juin 2024 produit par la locataire (sa pièce 3) caractérise un manquement de la bailleresse à l’obligation posée par l’article 6 de la loi susmentionné.

Le constat a été établi à la requête de Mme [M] qui a préalablement exposé qu’elle est locataire d’une maison, qu’elle a informé le propriétaire que la maison était envahie de nuisibles, rats et souris, qu’elle rappelle que le bailleur est tenu de louer un logement décent, que ces animaux sont des indésirables dans une maison car ils souillent tout avec leur urine et leurs excréments, que c’est une question de sécurité et de santé, que de plus, l’arrivée d’eau chaude ne fonctionne pas, que le propriétaire ne fait rien pour lui permettre de bénéficier d’eau chaude en permanence pour ses besoins quotidiens.

Le commissaire de justice a fait les constatations suivantes':

«'Le logement est envahi d’excréments, à savoir des crottes plus ou moins de la taille d’un grain de riz.

Je visite chacune des pièces et ces crottes se retrouvent tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage.

D’ailleurs, Mme [M] a acheté des plaques de colle qu’elle a dissimulées près de son armoire dans la chambre, afin de piéger ces indésirables pour l’heure sans succès, m’indique son frère [M] [D] (seul présent lors du constat).

Je constate que des pièges sont installés à l’extérieur pour tenter de détruire ces nuisibles.

Mme [M] (sic) m’indique que les rats se sont même attaqués aux câbles électriques empêchant toute réception tant d’internet que de la télévision.

Concernant l’eau chaude, je retourne dans la cuisine et là, étant, je tourne le robinet côté eau chaude et laisse couler pendant quelques instants l’eau, celle-ci demeure froide, j’en fais de même avec le côté eau froide pour vérifier qu’il ne s’agissait pas d’une mauvaise installation du robinet, dans cette position, je constate que l’eau coule et demeure froide.

Au 1er étage dans la salle de bains, je tourne les robinets de la même manière en position eau chaude en position eau froide, je constate que l’eau quel que (quelque') soit la position du robinet demeure froide.

M. [M] m’indique que le chauffe-eau qui alimente normalement son logement en eau chaude est situé dans l’appartement voisin, et malgré de nombreuses demandes effectuées auprès du propriétaire, celui-ci ne prend aucune disposition pour que l’appartement qu’il occupe dispose d’eau chaude.'»

Toutefois cette inexécution par la bailleresse de ses obligations n’est point fautive, dès lors qu’il est démontré par la bailleresse que l’entreprise dépêchée sur place par ses soins n’a pu accéder aux locaux loués à deux reprises, malgré des rendez-vous programmés.

Mme [G] justifie avoir tenté d’intervenir à la suite de l’alerte donnée par la locataire, toutefois sans succès.

Elle produit une attestation d'«'Hygiène Solution 3D Pro'» qui confirme ne pas avoir pu intervenir malgré deux rendez-vous programmés et annulés (pièce 5 de l’intimée).

L’inexécution par la bailleresse n’étant point fautive, Mme [M] est malhabile à s’en prévaloir pour tant pour justifier ses défauts de paiement de loyer que sa demande en paiement de dommages-intérêts, dont elle sera, par suite, déboutée.

Mme [M] sollicite l’infirmation du jugement sans présenter de prétentions à l’exception de la formule générale tendant au débouté de l’intégralité des demandes de Mme [G].

La cour n’est donc saisie d’aucune demande relative à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ni à la mesure d’expulsion et le montant de l’arriéré locatif ne peut être diminué ou annulé par compensation, aucune créance n’ayant été retenue à l’encontre de la bailleresse au titre de l’exception d’inexécution.

Sur le montant de la créance de loyers

Mme [G] sollicite la condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 34'396,73'euros au titre des créances de loyers et indemnités d’occupation impayées.

Elle explique que la locataire a été condamnée à lui verser la somme de 17 229 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés à la date de l’assignation, outre une indemnité d’occupation, qu’il est dorénavant dû la somme totale de 34 396,73 euros correspondant au solde locatif, terme de juillet 2024 inclus, date de départ de Mme [M], un procès-verbal de reprise des lieux ayant été dressé le 8 août 2024 (pièce 7 de l’intimée)

Au vu du décompte actualisé produit, qui ne contient que des loyers à l’exception de toute créance pour dégradations ou réparations locatives, il convient d’émender le jugement sur ce point et d’arrêter la créance de loyers à la somme de 34 396,73 euros (pièce 6 de l’intimée).

Sur l’appel abusif

Mme [G] sollicite la condamnation de Mme [M] à lui verser une somme de 5'000'euros sur ce fondement tandis que cette dernière ne fait valoir aucune observation sur cette demande.

Sur ce,

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximum de 10'000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce toutefois, Mme [G] ne rapporte pas la preuve d’un abus de la part de Mme [M] de son droit d’ester en justice pour faire arbitrer ses prétentions, de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Tenant compte de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [M] au paiement des dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 2 juin 2023, et à payer à Mme [G] une somme de 300'euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [M], qui succombe en son recours, supportera les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ceux-ci comprenant les dépens du déféré.

Mme [M] sera en outre condamnée à payer à Mme [G] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 3 000'euros et sera déboutée de sa propre demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

CONFIRME en ses dispositions contestées le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] le 7 mars 2024, sauf à émender le montant de l’arriéré locatif à la somme de 34'396,73 euros arrêté au mois de juillet 2024 inclus, date de libération des lieux par la locataire,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [E] [M] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [K] [G] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [K] [G] de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif,

CONDAMNE Mme [E] [M] au paiement des dépens d’appel, y compris les dépens du déféré,

CONDAMNE Mme [E] [M] à verser à Mme [K] [G] une somme de 3'000'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [E] [M] de sa demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,