06/05/2025

ARRÊT N° 249/2025

N° RG 22/04335 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PEYH

PB/IA

Décision déférée du 08 Novembre 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN

22/00034

A-F.RIBEYRON

[J] [B]

C/

[C] [G] [L]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [J] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Elodie MONNET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMÉ

Monsieur [C] [G] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e François DE FIRMAS DE PERIES de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS FIRMAS-MAMY-SICARD-DELBOUYS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 novembre 2009, Mme [O] [S] a conclu avec M. [C] [G] [L] un contrat qualifié de prêt à usage gratuit ou commodat, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 8].

A la suite du décès de Mme [S] survenu le [Date décès 1] 2021, laquelle employait M. [L] comme ouvrier agricole, M. [J] [B], le fils de Mme [S], a licencié M. [C] [G] [L], par lettre du 8 avril 2021.

Par acte du 10 janvier 2022, M. [J] [B] a fait assigner M. [C] [G] [L] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de résolution de la convention de prêt à usage, d’expulsion de l’occupant et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— dit que M. [C] [G] [L] bénéficie en qualité d’emprunteur d’un contrat de prêt à usage de la maison d’habitation sise à [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 7] et pigeonnier et jardin autour de 1.500 m² selon acte sous seing privé du 4 novembre 2009,

— débouté M. [J] [B] de ses demandes,

— débouté M. [C] [G] [L] de ses demandes reconventionnelles,

— condamné M. [J] [B] à payer à M. [C] [G] [L] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [B] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 16 décembre 2022, M. [J] [B] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions, sauf celle ayant débouté M. [C] [G] [L] de ses demandes reconventionnelles.

M. [J] [B], dans ses dernières conclusions en date du 15 mars 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa des articles 544, 545 et 1875 et suivants du code civil et de l’article 12 du code de procédure civile, de :

— rejeter toutes prétentions contraires comme irrecevables, injustifiées ou infondées

— réformer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

*dit que M. [C] [G] [L] bénéficie en qualité d’emprunteur d’un contrat de prêt à usage de la maison d’habitation sise à [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 7] et pigeonnier et jardin autour de 1.500 m² selon acte sous seing privé du 4 novembre 2009,

*débouté M. [J] [B] de ses demandes,

*condamné M. [J] [B] à payer à M. [C] [G] [L] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

*condamné M. [J] [B] aux dépens,

— confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

*débouté M. [C] [G] [L] de ses demandes reconventionnelles.

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— juger inexistant le prêt à usage revendiqué par que M. [C] [G] [L],

— à titre subsidiaire,

— ordonner la résiliation de la convention de prêt en date du 4 novembre 2009,

— en toutes hypothèses,

— juger que M. [C] [G] [L] occupe sans droit ni titre la maison d’habitation située [Adresse 2],

— ordonner l’expulsion de M. [C] [G] [L] ou de tout occupant de son chef, faute de départ volontaire de ce dernier, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [C] [G] [L] à verser à M. [J] [B] une indemnité d’occupation de 1000 euros par mois à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner M. [C] [G] [L] à laisser à M. [J] [B] libre accès au chemin longeant la limite de la parcelle [Cadastre 7] fermé par un portail, [Adresse 3], par la mise à disposition permanente d’un badge ou d’une clé permettant l’ouverture dudit portail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner M. [C] [G] [L] à libérer sans délai l’accès au pigeonnier situé sur la parcelle [Cadastre 9], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner M. [C] [G] [L] à supprimer les portails crées et remettre en état la clôture délimitant les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner M. [C] [G] [L] à payer à M. [J] [B] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

— condamner M. [C] [G] [L] aux entiers dépens de la première instance,

— y ajoutant,

— condamner M. [C] [G] [L] à payer à M. [J] [B] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner M. [C] [G] [L] aux entiers dépens de l’appel.

M. [C] [G] [L] dans ses dernières conclusions en date du 2 août 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa des articles 1875 et suivants, 1104, 1231 et suivants et 691 du code civil, de :

— confirmer le jugement du 8 novembre 2022 en ce qu’il a :

*dit que M. [C] [G] [L] bénéficie en qualité d’emprunteur d’un contrat de prêt à usage de la maison d’habitation sise à [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 7] et pigeonnier et jardin autour de 1.500 m² selon acte sous seing privé du 4 novembre 2009,

*débouté M. [J] [B] de ses demandes,

*condamné M. [J] [B] à payer à M. [C] [G] [L] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné M. [J] [B] aux dépens.

— réformer le jugement du 8 novembre 2022 sur le surplus et, statuant à nouveau et y ajoutant,

— juger que l’adresse des biens, objets du prêt à usage, est devenue [Adresse 3], cadastrée [Cadastre 7] et [Cadastre 9], et comprend le chemin d’accès le desservant situé le long sur la droite de la parcelle [Cadastre 7],

— condamner M. [J] [B] à verser à M. [C] [G] [L] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— condamner M. [J] [B] à verser à M. [C] [G] [L] la somme de 1 500 euros en remboursement du matériel non restitué par M. [B],

— condamner M. [J] [B] a verser à M. [C] [G] [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [J] [B] aux dépens d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un commodat

L’appelant fait en premier lieu valoir qu’il n’a pas eu communication de l’original du contrat de prêt et que la communication d’une copie ne peut y suppléer, étant indifférente la communication de l’original au dossier de plaidoirie.

Il ajoute que le logement était mis à disposition comme logement de fonction et était en conséquence l’accessoire du contrat de travail dont bénéficiait l’intimé, lequel a bénéficié de sommes virées par la CAF, au titre de l’aide au logement, ce qui est incompatible avec l’existence d’un commodat.

L’intimé indique qu’il ne lui a jamais été demandé la production de l’original du contrat de prêt et qu’il tient ce dernier à disposition de la cour.

Il ajoute que la simple erreur de langage figurant dans un courrier extérieur au contrat émanant de Mme [S], laquelle évoque un logement de fonction, n’est pas de nature à permettre une requalification du contrat.

L’intimé produit le contrat sous seing privé qualifié de 'prêt à usage’ en original devant la cour en pièce n°3, signé par Mme [S] et par M. [G] [L].

L’appelant ne conteste pas avoir eu communication d’une copie de ce contrat dans le cadre de l’échange des pièces et n’argue ni d’un faux, ni d’une dénégation de signature, ni d’une doute sur l’authenticité de ce contrat, rédigé sur un modèle d’acte notarié.

Dès lors que l’original est fourni devant la cour, que la copie produite à la partie adverse reproduit fidèlement les mentions portées à l’original, l’appelant n’est pas fondé à indiquer, de ce seul chef, que le contrat est inexistant.

Concernant la qualification alléguée de logement de fonction, le seul fait que Mme [O] [S] ait indiqué dans une attestation du 26 mars 2014, qui ne revêt aucun caractère contractuel, que l’intimé bénéficiait 'à titre gracieux d’une maison de fonction qu’il occupe avec sa famille’ ne suffit pas à voir requalifier un commodat signé par les parties qui indique de manière explicite qu’il s’agit d’un prêt à usage, régi par les articles 1875 et suivants du Code civil (p.1 du contrat).

L’appelant produit un courriel émanant de la CAF daté du 1er juin 2023, soit plus de treize ans après la conclusion du commodat, indiquant, sans autre précision sur la période à laquelle il est fait référence, que 'l’aide au logement était versé à la locataire directement', ce qui semble concerner la compagne de M. [G] [L].

Ce courriel, émanant d’un tiers et évoquant un autre tiers au contrat, est indifférent à la volonté exprimée en 2009, année du commodat, par Mme [S] et M. [G] [L], de conclure entre eux un prêt à usage.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu l’existence d’un commodat.

Sur la résiliation du commodat

L’appelant fait valoir qu’en contravention avec les stipulations du commodat, la compagne de l’intimé exerce une activité d’assistante maternelle dans le bien prêté.

Il ajoute que l’emprunteur intimé exerce également son activité d’élevage de chevaux et de culture de céréales sur les parcelles objet du prêt.

Il en déduit que le prêteur a modifié la destination du bien prêté, lequel était initialement exclusivement à usage d’habitation.

L’intimé expose qu’il a, en conformité avec le commodat, utilisé et utilise encore le bien à titre personnel et que la prêteuse avait parfaite connaissance de l’activité d’assistante maternelle de sa compagne au moment de la conclusion du prêt.

Il ajoute que, concernant sa propre activité d’entrepreneur individuel, les chevaux dont il est propriétaire sont présents sur une parcelle voisine lui appartenant et que la simple domiciliation de son activité sur son lieu d’habitation n’implique aucun exercice professionnel réel sur les parcelles prêtées.

Aux termes de l’article 1880 du Code civil, l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu.

La résiliation de la convention suppose un manquement suffisamment grave imputable à l’emprunteur.

Comme relevé par le premier juge, l’acte du 4 novembre 2009 stipulait que l’emprunteur s’obligeait expressément à n’utiliser le bien loué que pour son usage personnel, toute location même partielle étant strictement interdite (p.1 du contrat).

Il est constant que M. [C] [G] [L], anciennement employé par Mme [S], utilise personnellement le bien prêté qui lui sert d’habitation.

Mme [S] avait connaissance que cette habitation se faisait avec la compagne de M. [C] [G] [L], ainsi qu’il ressort de l’attestation du 26 mars 2014, où elle évoque 'une occupation avec sa famille'.

Il est également constant, aux termes des écritures des parties, que l’exercice de l’activité d’assistante maternelle par la compagne de l’intimé est antérieur à la conclusion du commodat et que la prêteuse était voisine du couple et avait donc connaissance de cette activité.

Le fait d’exercer une activité d’ assistante maternelle n’entraîne pas un changement d’affectation des lieux prêtés.

Dès lors que l’emprunteur usait et use encore des lieux à titre personnel, que le fait pour sa compagne d’exercer une activité d’assistante maternelle n’entraîne pas un changement prohibé de l’affectation du bien à usage d’habitation, l’appelant n’est pas fondé à invoquer de ce chef une contravention à l’usage du bien.

Concernant l’activité professionnelle de l’intimé, l’appelant produit un constat de commissaire de justice du 15 janvier 2024 aux termes duquel il est indiqué la présence, sur la parcelle [Cadastre 7], objet du commodat, d’un tracteur avec remorque, d’un van à chevaux, d’une petite remorque, d’un véhicule Toyota et d’un fourgon.

Les photographies jointes au constat, si elles établissent l’existence de ces véhicules, ne démontrent aucunement l’exercice d’une activité agricole sur la parcelle [Cadastre 7] objet du commodat, les chevaux dont le commissaire de justice a noté la présence étant sur une autre parcelle, cadastrée sous le numéro [Cadastre 6].

Aucune des photographies n’établit une culture de céréales sur la parcelle [Cadastre 7].

Le constat dressé le 14 juin 2023, également produit, n’établit pas non plus l’exercice d’une activité agricole sur la parcelle [Cadastre 7], les chevaux étant parqués sur la parcelle [Cadastre 6].

Le fait que l’intimé ait domicilié postalement son activité d’élevage de chevaux et de culture de céréales à son domicile, dès lors qu’il n’exerce aucune activité agricole réelle à ce domicile et sur la parcelle objet du commodat, n’est pas en contravention avec le prêt à usage conclu et avec la destination à usage d’habitation du bien prêté.

De même, concernant l’activité déclarée par l’intimé de 'petit bricolage', suivant un extrait de l’INPI produit, aucun élément n’établit un exercice effectif à domicile de cette activité.

Il n’est ni allégué ni démontré une transformation de la destination du bien, qui est toujours à usage d’habitation, ni même des aménagements professionnels réalisés par l’intimé à son domicile.

Le seul élément produit quant à l’existence de travaux est l’aménagement d’une véranda à usage d’habitation, autorisée par l’emprunteuse tant à M. [G] [L] qu’à son compagne, suivant attestation visant les deux noms du 16 janvier 2020 (pièce n°20 de l’intimé).

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté l’appelant de sa demande en résiliation du commodat et de la demande d’expulsion y afférente, faute de démontrer un manquement grave de l’emprunteur à ses obligations.

Sur le libre accès au chemin longeant la limite de la parcelle [Cadastre 7] et le pigeonnier

L’appelant fait valoir que l’intimé a installé, depuis la route, un portail fermé à clef sur le chemin longeant la partie de la parcelle [Cadastre 7] objet du commodat, empêchant l’accès au fond de cette parcelle alors que le commodat ne portait que sur un partie de la parcelle, soit la maison et environ 1500 m2, et que l’appelant est en droit d’accéder au fond de la parcelle qui n’a jamais été prêté.

Il ajoute que les autres voies d’accès ont été condamnées par l’intimé ce qui empêche l’appelant d’accéder notamment au compteur électrique.

Il expose que l’un des deux pigeonniers, qui ne fait pas l’objet du commodat, lui est interdit d’accès.

L’intimé expose que l’accès au fond de la parcelle [Cadastre 7] ne s’est jamais fait par le chemin évoqué par l’appelant mais par les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 4] dont M. [B] est également propriétaire.

Il fait valoir que l’un des deux pigeonniers évoqués par la partie adverse n’est autre qu’un élément d’habitation de la maison prêtée.

Il ajoute que le compteur électrique a récemment été déplacé et que son accès est libre pour l’appelant.

Le commodat portait, aux termes de l’acte signé, sur une maison d’habitation, un pigeonnier et un jardin autour d’une superficie d’environ 1500 m2, avec une mention manuscrite 'tel que la parcelle est clôturée'.

Il s’en déduit que la parcelle objet du commodat était, par essence, clôturée et que l’emprunteur est fondé à se prévaloir de cette clôture.

L’appelant produit un constat d’huissier du 9 juillet 2021 aux termes duquel ce dernier n’a pu accéder à un coffret électrique en raison de la présence d’une clôture (pièce n°10).

Il produit un autre constat du 14 juin 2023 qui mentionne, comme le constat du 9 juillet 2021, l’existence de deux pigeonniers dont il est indiqué qu’aucun des deux n’est accessible par l’appelant.

Le commissaire de justice y indique 'lorsque je suis sur la parcelle [Cadastre 7] du côté de la partie occupée par mon requérant, je note la présence d’une fermeture réalisée à l’emplacement d’un ancien portail au bout du chemin d’accès à la maison occupée par M. [G] [L] et sa compagne'.

Il produit un constat du 15 janvier 2024 qui a trait à la présence de véhicules sur les différentes parcelles.

Il produit en pièce n°8 un plan qu’il a annoté, censé situer l’emplacement de certains éléments démontés ou crées, notamment des clôtures et portails.

Ce plan n’est annexé à aucun des constats d’huissier ou de commissaire de justice et ne peut être retenu comme élément probant en ce qu’il est purement unilatéral.

Aucun élément ne permet de déterminer la date d’installation des différentes clôtures ou portails ni leur localisation précise, le simple fait de créer un portillon ne pouvant être retenu à faute dès lors que l’emprunteur s’engage à restituer le bien dans son état d’origine à l’issue du commodat.

Rien n’établit qu’il existe deux pigeonniers, comme mentionné par le commissaire de justice, alors que l’intimé fait valoir l’existence d’une tour intégrée à la maison d’habitation, laquelle aurait été confondue avec un pigeonnier.

L’intimé produit la photographie d’un compteur électrique dont il est indiqué qu’il correspond au nouveau compteur électrique de l’appelant.

C’est donc à bon droit que le premier juge, considérant par ailleurs qu’il n’était pas justifié des titres de propriété, a débouté l’appelant de ces demandes en condamnation sous astreinte.

Sur l’appel incident et la demande en dommages et intérêts formée par l’intimé

L’intimé fait valoir l’absence de restitution de matériels en produisant uniquement au soutien de cette demande une lettre de son conseil du 1er juillet 2021, sans justifier de la propriété des biens qu’il évoque.

C’est donc également à bon droit, faute d’éléments probants, que le premier juge a débouté l’intimé de sa demande au titre de l’absence de restitution de biens.

Le fait de solliciter par sommation interpellative l’enlèvement de matériels ne caractérise pas une faute ouvrant droit à des dommages et intérêts d’autant que, comme relevé par le premier juge, l’intimé ne conteste pas avoir entreposé par le passé des biens sur des parcelles sur lesquelles il n’avait aucun droit.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a débouté l’intimé de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance causé par la partie adverse.

Sur les demandes annexes

Il n’y a pas lieu de juger un changement de numérotation dans l’adresse du bien objet du commodat, ce qui ne constitue pas une prétention.

Partie perdante, M. [J] [B] supportera les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [G] [L] les frais irrépétibles exposés en appel.

Il convient de lui allouer de ce chef la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 8 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Montauban dans toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [B] aux dépens d’appel.

Condamne M. [J] [B] à payer à M. [C] [G] [L] la somme de 3000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET