01/04/2026

ARRÊT N° 26/ 122

N° RG 23/02370

N° Portalis DBVI-V-B7H-PRTX

AMR – SC

Décision déférée du 20 Avril 2023

TJ de [Localité 1] – 20/01272

V. TAVERNIER

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 01/04/2026

à

M^e Manuel FURET

M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND

M^e Christine DUSAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU 1er AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTES

Madame [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.S. [S]'NGE

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentées par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

LA SOCIETE D’ASSURANCE MUTUELLE A COTISATIONS FIXES AREAS DOMMAGES

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 27 juin 2017, la Sas [S]'nge a acquis un fonds de commerce de restauration auprès de la Sarl Le Cappadoce situé [Adresse 2] à [Localité 1] (31), afin d’y exploiter un restaurant pour le prix de 110 000 €.

Suivant acte authentique du 12 octobre 2017, la Sci [C] a acquis les murs de ce local commercial auprès de la Sci V Vini constituant le lot no2 de la copropriété.

Ensuite de cette acquisition, la Sas [S]'nge a confié un projet de rénovation du local commercial à M. [J] [L], architecte d’intérieur. Ce projet, qui incluait la réalisation d’une mezzanine modifiant légèrement celle déjà existante, a été refusé par la mairie de [Localité 1]. Le nouveau projet alors conçu, s’agissant d’une exploitation de plain-pied, a été autorisé le 24 avril 2018.

Dès janvier 2018, les doublages de cloisons et de plafond en plâtre ont été déposés, ce qui a révélé :

— la présence d’une très grande humidité au droit des murs, les doublages en plâtre n’ayant apparemment pas d’aération,

— une forte dégradation des poutres porteuses et des poteaux permettant la descente des charges au milieu de la salle,

— un fléchissement du plafond en milieu de salle,

— la présence anarchique de nombreuses canalisations d’alimentation ou d’évacuation au sein de ce lot, l’acte de vente ne mentionnant aucune servitude de réseau, lesquelles canalisations et alimentations concernaient également l’immeuble voisin situé au [Adresse 5].

Le bureau d’études Structure Perspectives Ingeneering a relevé un état alarmant de l’immeuble et la nécessité d’interrompre immédiatement les travaux.

Autorisées à assigner d’heure à heure, la Sci [C] et la Sas [S]'nge ont alors obtenu du juge des référés, suivant ordonnance du 23 mars 2018, la désignation de M. [U], expert judiciaire, aux fins d’expertise, au contradictoire du Syndicat des Corpropriétaires du n°[Adresse 2], de la Sci V Vini, du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6][Adresse 7] de la [Adresse 8] et de l’Asl du [Adresse 9].

Par ordonnances des 3 mai, 2 août et 25 septembre 2018, ces opérations d’expertise ont été rendues communes aux compagnies Macifilia et [Localité 5], respectivement ancien assureur et assureur actuel de l’immeuble de la copropriété du n° 34, ainsi qu’aux copropriétaires des différents lots de l’immeuble du n° 34.

En cours d’expertise et à l’issue du premier accedit, des mesures conservatoires ont été prises le 9 avril 2018, compte tenu du risque de rupture du plancher haut du local commercial

L’expert a déposé son rapport définitif le 12 février 2019.

Par acte d’huissier des 16 mars, 31 mars, 1er avril, 12 mai et 14 mai 2020, la Sci [C], la Sas [S]'nge et Mme [S] [X] en sa qualité de directrice générale de la Sas [S]'Nge ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] (ci-après Sdc n°34), la Sci V Vini, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] (ci-après Sdc n°32), [Localité 5], Macifilia, la Sci [A] et M. [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— reçu la société R3S en son intervention volontaire suivant conclusions notifiées le 3 août 2021,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 2] responsable des désordres relatifs à la poutraison sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard de la Sci [C], la Sas Emm’Ange et Mme [S] [X],

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] responsable des désordres concernant l’humidité sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard de la Sci [C] la Sas Emm’Ange et [S] [X],

— débouté la Sci [C] de son action diligentée à l’encontre de la Sci V Vini sur le fondement de l’article 1641 du code civil au titre des désordres relatifs à la poutraison et à l’humidité,

— débouté la Sas Emm’Ange et [S] [X] de leurs demandes formées à l’encontre de la Sci V Vini sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil au titre des désordres relatifs à la poutraison et à l’humidité,

— déclaré le 'syndic/t’ (syndicat) des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] responsable des désordres relatifs aux servitudes et canalisations situées sur le fonds de la Sci [C], sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard de la Sci [C], la Sas Emm’Ange et Mme [S] [X],

— condamné [Localité 5] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], au titre des désordres relatifs à l’humidité et aux servitudes soit à hauteur de 39,90 % des sommes dues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

* Au titre des travaux de reprise :

— constaté que les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [U], ont été réalisés, à l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], suivant procès-verbal de réception dressé, sans réserve, le 8 avril 2022, au titre de ces trois désordres, et pour la partie concernant l’immeuble sis au [Adresse 2],

— débouté en conséquence la Sci [C], la Sas Emm’Ange et [S] [X] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à réaliser, sous astreinte, ces travaux,

— condamné la Sci [A] à procéder aux travaux de reprise et des déplacements de l’alimentation en eau et de la vanne de coupure de son lot n°1 le coût desdits travaux ayant été évalués à la somme de 800 euros hors taxes, et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 3 mois,

— condamné M. [M] [V] à procéder au déplacement et à la reprise des installations de distribution EF et ECS, M. [U] ayant estimé le coût de ces travaux à la somme de 1.200 euros hors taxes, et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 3 mois,

Au titre des préjudices matériels et immatériels des demandeurs :

1. Pour la Sci [C] :

— débouté la Sci de ses demandes au titre de la perte locative,

— débouté la Sci au titre des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par le bureau d’études Perspectives Engeneering,

— débouté la Sci au titre du surcoût des travaux de réaménagement du local,

— dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l’emprunt souscrit pour le financement de l’acquisition des murs par la Sci [C] s’élève à la somme de 10.149,84 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à paver à la Sci [C] la somme de 10.149,84 euros et la société [Localité 5], son assureur, solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

2. Pour la Sas Emm’Ange :

— dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l’emprunt souscrit pour le financement de 'l’acquisiton’ (acquisition) des murs par la Sas s’élève à la somme de 2.829,60 euros,

— débouté la Sas de sa demande au titre des pertes d’exploitation,

— débouté la Sas de sa demande au titre de la perte totale de valeur du fonds de commerce,

— débouté la Sas de sa demande au titre du remboursement des travaux d’électricité,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la Sas Emm’Ange la somme de 2.829,60 euros et la société [Localité 5], son assureur, solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

3. Pour Mme [S] [X] :

— débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations,

Au titre des frais d’étaiement :

— condamné la Sci [C] à payer à la société R3S la somme de 60.264 euros toutes taxes comprises,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la Sci [C] la somme de 64.320 euros toutes taxes comprises,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à [Localité 5] la somme de 16.230 euros toutes taxes comprises,

Sur les demandes accessoires :

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Localité 5] aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Localité 5] à payer à la Sci [C], la Sas Emm’Ange et Mme [S] [X] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,.

— dit que la charge finale des dépens et de cette indemnité sera répartie ainsi,

* le Sdc n° 34 : 100 %, lequel sera garanti par Areas, son assureur, à hauteur de 39,90%,

— dit que l’équité commande que les autres parties conservent à leur charge les frais engagés dans le cadre de la présente procédure,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que le Sdc no 34 était responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, des désordres relatifs à la poutraison, à l’humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C], retenant un défaut d’entretien pour le désordre relatif à la poutraison (poutres, poteaux et plancher haut) et un vice de construction concernant le désordre relatif à l’humidité et celui relatif aux servitudes et canalisations.

Il a débouté la Sci [C], la Sas [S]'nge et Mme [X] de leurs demandes à l’encontre de la Sci V Vini, tant sur le fondement des vices cachés, au regard de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente et de l’ignorance de ces vices par la venderesse, que sur l’article 1240 du code civil en l’absence de toute faute de la Sci V Vini.

Il a retenu la garantie de [Localité 5], assureur de la copropriété au jour de la révélation du sinistre, pour les désordres concernant l’humidité et les servitudes, tant dans leur conséquences matérielles qu’immatérielles définies comme dommages immatériels consécutifs mais pas pour les désordres concernant la poutraison, estimant que ce désordre relevait d’une clause d’exclusion de garantie expresse et dénuée de toute ambiguïté.

Il a considéré que la Sci [A] et [M] [V], copropriétaires, étaient tenus de procéder sous astreinte aux travaux de reprises et déplacements des canalisations et réseaux les concernant.

Par déclaration du 30 juin 2023, Mme [S] [X], la Sas [S]'nge et la Sci [C] ont relevé appel de ce jugement, en intimant le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] et la société [Localité 5], en ce qu’il a :

— condamné [Localité 5] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], au titre des désordres relatifs à l’humidité et aux servitudes soit à hauteur de 39,90 % des sommes dues par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

— débouté la Sci [C] de ses demandes au titre de la perte locative, des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par le bureau d’études Perspectives Engeneering et du surcoût des travaux de réaménagement du local,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la Sci [C] la somme de 10.149,84 euros au titre du surcoût d’emprunt et la société [Localité 5], son assureur, solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

— débouté la Sas [S]'Nge de sa demande au titre des pertes d’exploitation, de la perte totale de valeur du fonds de commerce et des travaux d’électricité,

— condamné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la Sas Emm’Ange la somme de 2.829,60 euros au titre du surcoût de l’emprunt et la société [Localité 5], son assureur, solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

— débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 décembre 2024, Mme [S] [X], la Sas [S]'nge et la Sci [C], appelantes, demandent à la cour de :

À titre principal,

— réformer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

* condamné [Localité 5] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], au titre des désordres relatifs à l’humidité et aux servitudes soit à hauteur de 39,90 % des sommes dues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

* débouté la Sci [C] de ses demandes au titre de la perte locative,

* débouté la sci [C] au titre des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par le bureau d’études Perspectives Engeneering,

* débouté la Sci au titre du surcoût des travaux de réaménagement du local,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la Sci [C] la somme de 10.149,84 euros et la société [Localité 5], son assureur, solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

* débouté la Sas [S]'Nge de sa demande au titre des pertes d’exploitation,

* débouté la Sas [S]'Nge de sa demande au titre de la perte totale de valeur du fonds de commerce,

* débouté la Sas [S]'Nge de sa demande au titre du remboursement des travaux d’électricité,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la Sas [S]'Nge la somme de 2.829,60 euros et la société [Localité 5], son assureur, solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

* débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations,

Statuant à nouveau,

— juger que la compagnie [Localité 5] devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à hauteur de 100%,

Par conséquent,

— condamner in solidum la compagnie Areas Dommage et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à la Sci [C] les sommes de :

* 156.000 euros au titre de la perte locative outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 1.920 euros au titre des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par la société Perspectives Engeneering outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 10.149,84 euros au titre de la renégociation du prêt, outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

— condamner in solidum la compagnie Areas Dommage et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à la Sas [S]'Nge les sommes de :

* 413.041,05 euros au titre des pertes d’exploitation outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 124.192,82 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 3.333,33 euros au titre du remboursement des travaux d’électricité outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 2.829,60 euros au titre du surcoût de l’emprunt outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 72.833,34 euros au titre des factures supportées par la Sas [S]'Nge outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

— condamner in solidum la compagnie Areas Dommage et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Mme [S] [X] les sommes de :

* 17.688 euros au titre de la perte de rémunération de mai 2017 à avril 2018, outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

* 27.085,5 euros (90% de la somme de 30.095 euros) au titre de la perte de rémunération d’avril 2018 à septembre 2023, à parfaire au jour de la décision à intervenir, outre intérêts au taux d’intérêt légal depuis la date de l’assignation au fond,

À titre subsidiaire,

— débouter la compagnie Areas et le syndicat des copropriétaires de leurs appels incidents,

Par conséquent,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

En tout état de cause,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum la compagnie Areas Dommage et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Mme [S] [X], à la Sci [C] et à la Sas [S]'Nge la somme, chacune, de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet l’Immeuble Syndic, intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

— débouter la Sci [C], la Sas [S]'Nge et Mme [S] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter la compagnie [Localité 5] de son appel incident et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— déclarer irrecevable la demande formée par la Sas [S]'Nge au titre des frais engagés comme étant nouvelle car ne tendant pas aux mêmes fins et n’étant pas l’accessoire des demandes initiales,

A titre subsidiaire,

— débouter la Sas [S]'Nge de la demande formée au titre des frais engagés,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre des frais engagés demandés par la SAS [S]'Nge,

— réformer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

* condamné [Localité 5] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12], au titre des désordres relatifs à l’humidité et aux servitudes, soit à hauteur de 39,90 % des sommes dues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12],

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à payer à la Sci [C] la somme de 64.320 euros toutes taxes comprises,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à payer à [Localité 5] la somme de 16.230 euros toutes taxes comprises,

* dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l’emprunt souscrit pour le financement de l’acquisition des murs par la Sci [C] s’élève à la somme de 10.149,84 euros,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à payer à la Sci [C] la somme de 10.149,84 euros et la compagnie [Localité 5], son assureur solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

* dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l’emprunt souscrit pour le financement de l’acquisition des murs par la Sas [S]'Nge s’élève à la somme de 2.829,60 euros,

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à payer à la Sas [S]'Nge la somme de 2.829,60 euros et la société [Localité 5], son assureur solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

* condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Localité 5] aux dépens comprenant les frais d’expertise,

* condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Localité 5] à payer à la Sci [C], la Sas [S]'Nge et [S] [X], une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

* dit que la charge finale des dépens et de cette indemnité sera répartie ainsi :

' le Sdc n°34 : 100%, lequel sera garanti par Areas et son assureur à hauteur de 39,90%,

Statuant à nouveau,

— débouter la Compagnie [Localité 5] de son appel incident et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir à hauteur de 100% des sommes qui pourraient être mises à sa charge à quelque titre que ce soit,

— débouter la compagnie [Localité 5] de la demande de paiement de la somme de 16.230 euros au titre des étais,

— condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme de 64.320 euros, qu’il a été condamné à régler à la Sci [C],

— débouter la Sci [C] de la demande formée au titre du surcoût de l’emprunt à hauteur de la somme de 10.149,84 euros,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait cette condamnation,

— condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de l’entière somme mise à sa charge au titre du surcoût de l’emprunt allégué par la Sci [C],

— débouter la Sas [S]'Nge de la demande formée au titre du surcoût de l’emprunt, à hauteur de 2.829,60 euros,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait cette condamnation,

— condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de l’entière somme mise à sa charge au titre du surcoût de l’emprunt allégué par la Sas [S]'Nge,

— débouter la Sci [C], la Sas [S]'Nge et Mme [X] des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise,

— confirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 en ce qu’il a :

* débouté la Sci [C] de sa demande au titre de la perte locative,

À titre subsidiaire,

' condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre de la perte locative alléguée par la Sci [C],

* débouté la Sci [C] de sa demande au titre des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par le bureau d’études Perspectives Engineering,

À titre subsidiaire,

' condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre du diagnostic Perspectives Engineering sollicité par la Sci [C],

* débouté la Sas [S]'Nge de sa demande au titre des pertes d’exploitation,

À titre subsidiaire,

' condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre des pertes d’exploitation alléguées par la Sas [S]'Nge,

* débouté la Sas [S]'nge de sa demande au titre de la perte totale de valeur du fonds de commerce,

À titre subsidiaire,

' condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre des perte totale de valeur du fonds de commerce alléguée par la Sas [S]'Nge,

* débouté la Sas [S]'Nge de sa demande au titre du remboursement des travaux d’électricité,

À titre subsidiaire,

' condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre du remboursement des travaux d’électricité demandé par la Sas [S]'Nge,

* débouté Mme [X] de sa demande au titre des pertes de rémunération,

À titre subsidiaire,

' condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir des sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre des pertes de rémunération alléguées par Mme [X],

En toutes hypothèses,

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 6.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner la compagnie [Localité 5] à le relever et garantir de l’intégralité des sommes mises à sa charge aussi bien au titre des dépens que de l’article 700 du code de procédure civile de 1ère instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 février 2024, la société d’assurance mutuelle à cotisations fixes [Localité 5], intimée et sur appel incident, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions au contraire comme injuste et en tout cas mal fondées,

— débouter les appelantes de leurs demandes,

— réformer la décision rendue en ce qu’elle a retenu la garantie de la concluante et débouter quelques parties que ce soit de quelques demandes à son encontre,

— confirmer pour le surplus la décision rendue,

— voir condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du lundi 12 mai 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

1-La saisine de la cour

Au regard de la déclaration d’appel et des appels incidents et en l’état des seules parties intimées, la cour n’est saisie que des dispositions du jugement ayant :

— débouté la Sci [C] de ses demandes au titre de la perte locative et des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par le bureau d’études Perspectives Engeneerig,

— dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l’emprunt souscrit pour le financement de l’acquisition des murs par la Sci [C] s’élève à la somme de 10 149,84 et condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer cette somme à la Sci [C] et son assureur la société [Localité 5] solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

— dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l’emprunt souscrit pour le financement de l’acquisition des murs par la Sas [S]'nge s’élève à la somme de 2 829,60 € et condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer cette somme à la Sas [S]'nge et son assureur la société [Localité 5] solidairement avec lui dans la limite de 39,90%,

— débouté la Sas [S]'nge de sa demande au titre des pertes d’exploitation, de la perte totale de valeur du fonds de commerce et du remboursement des travaux d’électricité,

— débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations,

— condamné le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la Sci [C] la somme de 64 320 € TTC au titre des frais d’étaiement ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société [Localité 5] la somme de 16 230 € TTC au titre des frais d’étaiement.

L’appel porte aussi sur la disposition du jugement ayant débouté la Sci [C] de sa demande au titre du surcoût des travaux de réaménagement du local mais en l’absence d’appel incident sur ce point ni de demande en paiement figurant au dispositif des dernières conclusions des appelantes, ce chef de jugement sera confirmé sans examen au fond.

2-La garantie de la société [Localité 5] assureur du Syndicat des Copropriétaires

Cet assureur limite son appel incident à la seule disposition du jugement ayant retenu sa garantie pour les désordres relatifs à l’humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C]

Il est définitivement jugé que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] est responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, des désordres relatifs à la poutraison, à l’humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C].

Le tribunal a retenu un défaut d’entretien pour le désordre relatif à la poutraison (poutres, poteaux et plancher haut) et un vice de construction concernant le désordre relatif à l’humidité et celui relatif aux servitudes et canalisations.

Le Syndicat des Copropriétaires demande la garantie totale de son assureur, de même que la Sas [S]'nge et Mme [X] qui agissent à l’encontre de l’assureur du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article L 143-3 du code des assurances prévoyant l’action directe de la victime à l’encontre de l’assureur, ainsi que la Sci [C] qui, aux termes du paragraphe « recours » page 3 de l’intercalaire multirisques immeubles de 2017 produit par la société [Localité 5], est considéré comme tiers.

Il ressort des conditions particulières et des conditions générales du contrat d’assurance Multirisque Habitation Immeuble Collectif souscrit le 4 décembre 2012 par le Syndicat des Copropriétaires auprès de la société [Localité 5] qu’est garantie (« Risque H ») la responsabilité civile propriétaire d’immeuble. Aux termes de l’intercalaire Multirisques Immeubles édité en 2017, par dérogation et par extension des conditions générales, la garantie s’étend aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l’assuré au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour écarter cette garantie, la société [Localité 5] fait valoir qu’au regard de la date de déclaration du sinistre, soit le 9 avril 2018, c’est la version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui doit s’appliquer, de sorte que, l’expert judiciaire n’ayant relevé ni défaut d’entretien ni vice de construction, elle ne doit pas sa garantie.

Cependant, comme vu plus haut, il est définitivement jugé que le Syndicat des Copropriétaires est responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, soit antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, des désordres relatifs à la poutraison, à l’humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C], le juge, qui n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire, ayant retenu un défaut d’entretien pour le désordre relatif à la poutraison (poutres, poteaux et plancher haut) et un vice de construction concernant le désordre relatif à l’humidité et celui relatif aux servitudes et canalisations.

La société [Localité 5] invoque l’article 111 des conditions générales qui stipule que ne sont pas garantis les dommages résultant de travaux de démolition, de surélévation ou de reconstruction exécutés par ou pour l’assuré.

Cet article n’est pas applicable en l’espèce puisque les dommages résultent de fautes imputables au Syndicat des Copropriétaires et non pas des travaux de démolition entrepris par la Sci [C] et à l’occasion desquels les désordres ont été décelés.

Elle invoque ensuite les articles 81 et 82 des conditions générales qui stipulent qu’au titre du risque E « dégâts des eaux » sont exclus les dommages résultant de l’humidité, de la condensation ou de la buée lorsqu’elles ne résultent pas d’un évènement garanti et les dommages et le coût de réparation ou remplacement des biens à l’origine du sinistre.

Ces exclusions sont inapplicables en l’espèce puisque la garantie applicable ne concerne pas le risque « dégâts des eaux » et que le désordre relatif à l’humidité résulte d’un vice de construction imputable au Syndicat des Copropriétaires, évènement garanti par la police comme vu plus haut.

La société [Localité 5] doit donc sa garantie au titre des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir le Syndicat des Copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’ensemble des désordres, poutraison, humidité et canalisations, la clause de renonciation à recours du preneur contre le bailleur et son assureur figurant au bail conclu entre la Sci [C] et la Sas [S]'nge étant sans incidence sur cette garantie.

3-Les frais d’étaiement

Le Syndicat des Copropriétaires d’une part conteste devoir à son assureur la somme de 16 230 € que ce dernier a réglé au titre des étaiements et d’autre part demande à être relevé et garanti par son assureur de sa condamnation à payer à ce titre à la Sci [C] la somme de 64320 €.

L’expert judiciaire a indiqué en page 40 de son rapport que « le risque de rupture d’une poutre et des solives relevé lors du premier accedit a justifié la réalisation de mesures conservatoires urgentes, soit l’étaiement de ce plancher ».

Ces frais sont garantis au titre du « Risque H » de la police de la société [Localité 5], l’intercalaire multirisques immeubles stipulant en page 3 « mesures de sauvegarde » : « la garantie est étendue aux dommages matériels résultant de toute intervention ayant pour objet d’empêcher la survenance d’un sinistre ou d’en limiter les conséquences, à concurrence du montant des dommages, sans franchise ».

Infirmant le jugement, la société [Localité 5] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 16230 € au titre des étaiements et elle sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 64 320 € au titre des frais d’étaiements réglés par ce dernier.

4-Les demandes de la Sci [C]

4-1 Au titre de la perte locative, elle demande la somme de 156 000 € représentant le loyer mensuel de 2400 € qu’elle aurait dû percevoir de la Sas [S]'nge à compter du 12 octobre 2017, date d’achat du lot de copropriété, jusqu’au 23 mars 2023, date à laquelle elle a donné à bail le local à une autre société, soit 65 mois.

La Sci [C] produit un bail passé avec la Sas [S]'nge non signé et mentionnant la date du 15 mai 2017 et un loyer mensuel de 2400 € Ht.

Il est constant qu’à cette date la Sci [C] n’était pas encore propriétaire des lieux et que la Sas [S]'nge louait le local commercial à la Sci V Vini pour un loyer mensuel de 1800 € Ht.

Au demeurant, l’existence d’un bail verbal peut être prouvée par tous moyens dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il est établi que la Sas [S]'nge a confié le projet de rénovation du local commercial à M. [J] [L], architecte d’intérieur, le 17 octobre 2017, soit postérieurement à l’achat des murs par la Sci [C], et que ces travaux ont reçu un commencement d’exécution. Il doit donc être considéré que le bail a débuté à cette dernière date.

En l’absence de tout élément de preuve, appel de loyer ou paiement de loyer, le montant du loyer doit être fixé à 1800 € Ht.

Compte tenu de l’ampleur des travaux envisagés, pour un montant prévisible de 150 000 Ht « hors lots mobiliers, luminaires et décorations diverses » comme mentionné sur la proposition de mission de l’architecte acceptée par la Sas [S]'nge, leur durée peut être évaluée à 6 mois à compter de l’autorisation de travaux du 24 avril 2018. Au regard des liens existants entre ces deux sociétés, M. [O] [X] étant à la fois président de la Sas [S]'nge et gérant de la Sci [C], et de la teneur du nouveau bail passé le 23 mars 2023 entre la Sci [C] et une société tierce, la Sarl Hmp, qui prévoit une franchise de loyers de 6 mois « compte tenu des travaux à réaliser », il y a lieu de considérer que même en l’absence de désordres, la Sci [C] n’aurait pu percevoir un loyer de la Sas Emman’nge qu’à compter du mois de novembre 2018.

Ensuite les travaux de reprise des désordres ont été réceptionnés sans réserve le 8 avril 2022 et la bail passé avec la Sarl Hmp précise en sa page 4 qu’il a commencé à courir rétroactivement au 1er octobre 2022.

Il résulte du tout que le préjudice en lien de causalité direct avec les fautes du Syndicat des Copropriétaires subi par la Sci [C] au titre de la perte de loyers doit être évalué à la somme de 84 600 € Ht (1800 € x 47 mois, de novembre 2018 à septembre 2022 inclus).

Infirmant le jugement le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 2] et son assureur la société [Localité 5] seront condamnés in solidum à payer à la Sci [C] la somme de 84 600 € Ht au titre de la perte locative, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt conformément à l’article 1231-7 du code civil.

4-2 La Sci [C] demande la somme de 1920 € au titre des frais qu’elle a exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par la société Perspectives Engeneering.

Il ressort du préambule du rapport rédigé par cette société le 15 mars 2018 qu’elle a été chargée par la Sci [C] d’effectuer une analyse structurelle en phase diagnostic pour le lot gros 'uvre avant la découverte des désordres de sorte que le coût de son intervention ne constitue pas un préjudice en lien de causalité avec les fautes du Syndicat des Copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci [C] de ce chef de demande.

4-3 La Sci [C] demande enfin la somme de 10 149,84 € au titre de la renégociation du prêt souscrit le 19 septembre 2017 pour l’achat du local commercial.

Elle produit un avenant à ce contrat de prêt signé le 25 juillet 2019 et le nouveau tableau d’amortissement aux termes desquels il apparaît qu’il lui est accordé une période de franchise en capital de 24 mois à compter du 12 août 2019 sans modification de la durée du prêt, durant laquelle elle doit régler chaque mois la somme de 322,31 € au titre des intérêts et celle de 75,60 € au titre de l’assurance, outre la somme forfaitaire payable en une fois de 600 € au titre des frais d’avenant.

En l’absence de modification de la durée du prêt, son préjudice est constitué par la différence éventuelle entre les intérêts payés sur un capital fixe durant 24 mois dans le cadre de la franchise en capital et ceux qu’elle aurait payés dans les conditions du prêt initial prévoyant l’amortissement du capital, hors l’assurance qui aurait été payée de toute manière.

En l’absence de production du prêt et du tableau d’amortissement initiaux, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice de ce chef de sorte qu’infirmant le jugement la Sci [C] sera déboutée de sa demande au titre de la renégociation du prêt.

5-Les demandes de la Sas [S]'nge

5-1 La Sas [S]'nge demande à la fois la somme de 413 041,05 € au titre des pertes d’exploitation de septembre 2018 à septembre 2023 et celle de 124 192,82 € au titre de la perte de valeur du fonds, représentant le prix d’achat du fonds outre les frais de notaire et la commission de l’agence.

Elle produit des projets et des études de faisabilité et prévisionnelles ainsi que le relevé de compte du notaire chargé de la vente du fonds de commerce.

Il est constant qu’en l’état des travaux envisagés à l’origine du bail, la Sas [S]'nge n’aurait débuté l’exploitation de son fonds qu’au plus tôt en novembre 2018 mais qu’en raison des désordres et de la procédure qui a suivi puis du bail consenti à une autre société avec effet au 1er octobre 2022 elle ne l’a de fait jamais exploité.

La période indemnisable en lien de causalité direct avec les fautes du Syndicat des Copropriétaires s’étale donc du mois novembre 2018 au mois de septembre 2022 inclus.

Il est certain que, sans ces fautes, la Sas [S]'nge avait une probabilité, durant cette période de novembre 2018 au 1er octobre 2022, de réaliser un résultat d’exploitation positif, ce qui permet l’indemnisation du dommage au titre de la perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; le dommage est certain dans son existence mais ne l’est pas dans son importance en raison d’un aléa.

La réparation doit donc être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; elle correspond à une fraction seulement des chefs de préjudices subis ; son étendue doit s’apprécier en prenant en considération les données de la cause exposées par l’une ou l’autre des parties.

Il résulte des termes de l’acte de vente du fonds de commerce à la Sas [S]'nge par la Sarl La Cappadoce en date du 27 juin 2017 que les résultats d’exploitation réalisés par cette dernière les années précédentes sont une perte de 49 895 € pour 2014, la somme de 564 € pour 2015 et celle de 4132 € pour 2016.

Devant la cour la Sas [S]'nge demande pour la première année (septembre 2018 à septembre 2019) la somme de 60.435,07€, pour la deuxième année (septembre 2019 à septembre 2020) la somme de 70.593€, pour la troisième année (septembre 2020 à septembre 2021) la somme de 81.213,24 € et pour la quatrième année (septembre 2021 à septembre 2022) la somme de 93.395,23€ en se basant notamment sur des études de faisabilité des franchises « Mongelli Pizza » et « Gusto & Bocca », étant précisé que les comptes de résultats présentés par chacune de ces deux études sont très différents, parfois du simple au double.

L’expert judiciaire (page 32), au vu des prévisionnels qui lui étaient produits alors, avait indiqué que les pertes d’exploitation « pourraient représenter la somme de 10 364,67 € pour la première année d’exploitation et celle de 19 548,70 € pour la deuxième année, sachant que le décalage d’exploitation pourrait être de 12 à 24 mois », ajoutant « ces pertes sont hypothétiques ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments et du contexte de la pandémie pour ce qui concerne l’année 2020, la perte de chance de réaliser des résultats positifs de novembre 2018 à septembre 2022 doit être évaluée à la somme de 20 000 €.

Infirmant le jugement le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et son assureur la société [Localité 5] seront condamnés in solidum à payer à la Sas [S]'nge la somme de 20 000 € au titre de la perte de chance de réaliser des résultats positifs de novembre 2018 à septembre 2022 outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt conformément à l’article 1231-7 du code civil .

Concernant la perte du fonds de commerce la Sas [S]'nge fait valoir qu’en raison de la nature et de l’importance des désordres elle n’a jamais pu l’exploiter et qu’elle subit donc « une perte sèche de 124.192,82€ » puisqu’il n’a jamais pu être revendu.

Cependant la perte du fonds de commerce résulte essentiellement de la perte du droit au bail (élément incorporel valorisé à 80 000 €) survenue du fait de la location par la Sci [C] du local commercial à une autre société sans d’ailleurs que ce contrat de bail ne fasse aucune référence à l’existence du droit au bail détenu par la Sas [S]'nge.

Ces circonstances sont étrangères aux désordres imputés à faute au Syndicat des Copropriétaires de sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité direct entre la perte du fonds de commerce et cette faute.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas [S]'nge de sa demande au titre de la perte du fonds de commerce.

5-2 La Sas [S]'nge demande la somme de 3 333,33 € au titre du remboursement de travaux d’électricité débutés avant la découverte des désordres et qui devront être finalement repris.

Tout d’abord il n’est pas démontré que les travaux d’électricité réalisés avant la découverte des désordres ont dus être repris après réception des travaux de reprise des désordres mais surtout les dépenses engagées par la Sas [S]'nge au titre du réaménagement intérieur du local loué n’ont pu être récupérées par elle, non pas à cause des désordres en eux-mêmes mais du fait de la location par la Sci [C] du local commercial à une autre société, de sorte que le préjudice invoqué de ce chef ne présente pas de lien de causalité direct avec les fautes du Syndicat des Copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas [S]'nge de sa demande au titre du remboursement des travaux d’électricité.

5-3 La Sas [S]'nge demande la somme de 2829,60 € au titre de la renégociation du prêt souscrit le 18 septembre 2017.

Elle produit un avenant à ce contrat de prêt signé le 25 juillet 2019 et le nouveau tableau d’amortissement aux termes desquels il apparaît qu’il lui est accordé une période de franchise en capital de 24 mois à compter du 26 juillet 2019 sans modification de la durée du prêt, durant laquelle elle doit régler chaque mois la somme de 66,40 € au titre des intérêts et celle de 39 € au titre de l’assurance, outre la somme forfaitaire payable en une fois de 300 € au titre des frais d’avenant.

En l’absence de modification de la durée du prêt, son préjudice est constitué par la différence éventuelle entre les intérêts payés sur un capital fixe durant 24 mois dans le cadre de la franchise en capital et ceux qu’elle aurait payés dans les conditions du prêt intial prévoyant l’amortissement du capital, hors l’assurance qui aurait été payée de toute manière.

En l’absence de production du prêt et du tableau d’amortissement initiaux, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice de ce chef de sorte qu’infirmant le jugement la Sas [S]'nge sera déboutée de sa demande au titre de la renégociation du prêt.

5-4 La Sas [S]'nge demande enfin la somme de 72 833,34 € Ttc au titre des frais engagés, faisant valoir que pour la création du restaurant elle a dû engager, en pure perte, un certain nombre de dépenses et notamment, l’achat de matériel.

Cette demande ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile comme soutenu par le Syndicat des Copropriétaires dès lors que, conformément aux dispositions de l’article 565 du même code, elle tend aux mêmes fins que la demande initialement formée en première instance visant à la réparation de l’entier préjudice causé par les désordres affectant l’immeuble.

Sur le fond et comme vu plus haut, les dépenses engagées par la Sas [S]'nge au titre du réaménagement intérieur du local commercial et de son équipement ont perdu toute utilité non pas à cause des désordres en eux-mêmes mais du fait de la location par la Sci [C] du local commercial à une autre société, de sorte que ces dépenses ne présentent pas de lien de causalité direct avec les fautes du Syndicat des Copropriétaires.

La Sas [S]'nge sera déboutée de sa demande au titre des frais engagés.

6-Les demandes de Mme [S] [X]

Elle demande la somme de 17 688 € au titre de la perte de rémunération de mai 2017 à avril 2018, expliquant avoir démissioné d’un emploi salarié dans une pizzéria en mai 2017 afin d’occuper le poste de directrice générale de la Sas [S]'nge créée par son père et s’assurer de l’exploitation du restaurant puis, « devant l’ampleur des travaux », avoir repris un emploi salarié à compter du mois d’avril 2018.

Cependant, compte tenu de l’ampleur des travaux envisagés à l’origine, avant tout désordre, pour un montant prévisible de 150 000 Ht « hors lots mobiliers, luminaires et décorations diverses » comme mentionné sur la proposition de mission de l’architecte acceptée par la Sas [S]'nge, et de leur durée évaluée à 6 mois à compter de l’autorisation de travaux du 24 avril 2018, l’absence de rémunération de Mme [X] de mai 2017 à avril 2018 est sans lien de causalité avec les fautes du Syndicat des Copropriétaires.

Elle demande en outre la somme de 27.085,5€ au titre de la perte chance, à hauteur de 90 %, de percevoir d’avril 2018 à septembre 2023 la rémunération mensuelle de 2337 € telleque fixée dans le prévisionnel établi par le franchiseur.

Au regard des éléments pris en compte plus haut pour évaluer les pertes d’exploitation de la Sas [S]'nge, résultats d’exploitation réalisés aupravant par la Sarl Cappadoce, durée des travaux initialement prévus, confinement dû à la pandémie, il apparaît que même en l’absence de tout désordre Mme [S] [X] n’avait aucune chance, sur la période retenue, de novembre 2018 à septembre 2022, de bénéficier d’un salaire en sa qualité de directrice générale de la Sas Emman’nge.

Confirmant le jugement Mme [S] [X] sera déboutée de ses demandes au titre de la perte de rémunération.

7-Les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles doivent être confirmées à l’exception de celle ayant dit que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie à hauteur de 100 % pour le Syndicat des Copropriétaires lequel sera garanti par [Localité 5] à hauteur de 39,90 %.

Succombant partiellement en cause d’appel la société Areas dommages sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure au profit de la Sci [C] et de la Sas [S]'nge au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires et de Mme [X] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Infirme le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf ses dispositions ayant débouté la Sci [C] de ses demandes au titre des frais de diagnostic et du surcoût des travaux de réaménagement du local, ayant débouté la Sas [S]'nge de ses demandes au titre de la perte du fonds de commerce et des travaux d’électricité, ayant débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations, ayant condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer à la Sci [C] la somme de 64 320 € Ttc au titre des frais d’étaiements et ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Déboute la société [Localité 5] de sa demande en paiement de la somme de 16230 € au titre des frais d’étaiements ;

— Condamne la société Areas à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 64 320 € au titre des frais d’étaiements ;

— Condamne in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et son assureur la société [Localité 5] à payer à la Sci [C] la somme de 84 600 € Ht au titre de la perte locative outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

— Déboute la Sci [C] de sa demande au titre de la renégociation du prêt ;

— Condamne in solidum le jugement le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] et son assureur la société [Localité 5] à payer à la Sas [S]'nge la somme de 20 000 € au titre de la perte de chance de réaliser des résultats positifs de novembre 2018 à septembre 2022, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt ;

— Déboute la Sas [S]'nge de sa demande au titre de la renégociation du prêt ;

— Déclare recevable la demande de la Sas [S]'nge au titre des frais engagés ;

— Déboute la Sas [S]'nge de sa demande au titre des frais engagés ;

— Condamne la société [Localité 5] aux dépens d’appel ;

— Condamne la société [Localité 5] à payer à la Sci [C] et à la Sas Eman’nge, chacune, la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute la société [Localité 5], le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et Mme [S] [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse

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