10/02/2026

ARRÊT N°26/130

N° RG 25/00249 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QYZV

CJ – MCC

Décision déférée du 14 Janvier 2025 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 24/04005

R. [Localité 1]

[V] [Z]

C/

[G] [R]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Caroline BARBOT-LAFITTE de l’AARPI CABINET BARBOT-LAFITTE & DOUMENC, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Q. LASSERRE, présidente

M. C. CALVET, conseiller

V. CHARLES-MEUNIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. DUBOT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Q. LASSERRE, présidente, et par C. DUBOT, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [R] et M. [V] [Z] ont débuté une relation sentimentale en 1992. Ils ont conclu un pacte civil de solidarité le 26 novembre 2008, dont la dissolution a été signifiée par Mme [R] à M. [Z] par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2022.

Ils sont propriétaires en indivision d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] (Haute-Garonne) à concurrence de la moitié chacun.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, Mme [R] a assigné M. [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de condamnation de celui-ci à verser une indemnité d’occupation à l’indivision.

Par jugement contradictoire du 14 janvier 2025, le juge du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— fixé à la somme de 432,90 euros (quatre cent trente deux euros et quatre vingt dix centimes) par mois, l’indemnité d’occupation que M. [V] [Z] versera à Mme [G] [R] à compter du 22 décembre 2021, pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 3] à [Localité 4] (31) ;

— condamné M. [V] [Z] à verser à Mme [G] [R] une somme de 432,90 euros (quatre cent trente deux euros et quatre vingt dix centimes) par mois, à compter du 22 décembre 2021, à titre d’indemnité d’occupation privative de la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] (31) ;

— condamné M. [V] [Z] à verser à Mme [G] [R] une somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

— condamné M. [V] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration électronique du 24 janvier 2025, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 432,90 euros (quatre cent trente deux euros et quatre vingt dix centimes) par mois, l’indemnité d’occupation que Monsieur [V] [Z] versera à Madame [G] [R] à compter du 22 décembre 2021, pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 3] à [Localité 4] (31) ;

— condamné Monsieur [V] [Z] à verser à Madame [G] [R] une somme de 432,90 euros (quatre cent trente deux euros et quatre vingt dix centimes) par mois, à compter du 22 décembre 2021, à titre d’indemnité d’occupation privative de la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] (31) ;

— condamné Monsieur [V] [Z] à verser à Madame [G] [R] une somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile ;

— rejeté toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

— condamné Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

L’avis de fixation de l’affaire à bref délai a été adressé par le greffe au conseil de l’appelant le 29 janvier 2025.

Suivant conclusions d’appelant du 26 février 2025, M. [Z] demande à la cour de :

Vu l’article 815-9 du code civil,

— infirmer le jugement du 14 janvier 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 432,90 euros par mois, l’indemnité d’occupation que M. [Z] versera à Mme [R] à compter du 22 décembre 2021, pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— condamné M. [Z] à verser à Mme [R] une somme de 432,90 euros par mois, à compter du 22 décembre 2021, à titre d’indemnité d’occupation privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 4] [Localité 4] ;

— condamné M. [Z] à verser à Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] aux entiers dépens de la présente instance;

Et statuant à nouveau,

— débouter Mme [R] de sa demande au titre d’une indemnité d’occupation due par M. [Z] depuis le 11 novembre 2021 ;

— condamner M. [Z] à verser une indemnité d’occupation à Mme [R] à compter de la remise des clés effective par cette dernière d’un montant de 360 euros par mois ;

— débouter Mme [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que charge partie conservera la charge de ses dépens.

Suivant conclusions d’intimée du 10 avril 2025 aux termes desquelles elle a formé appel incident, Mme [R] demande à la cour de :

Vu les articles 815-11 du code civil et 1380 du code de procédure civile

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— fixé une indemnité d’occupation que M. [Z] versera à Mme [R] pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 5] ;

— condamner M. [Z] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— fixé cette indemnité d’occupation à la somme de 432,90 euros par mois, à compter du 22 décembre 2021 ;

— condamné M. [Z] verser à Mme [R] une somme de 432,90 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 22 décembre 2021 ;

Et statuant à nouveau,

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] à Mme [R] à la somme de 500 euros à titre provisionnel, à compter du 11 novembre 2021, pour sa jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— condamner à titre provisionnel M. [Z] à payer à Mme [R] la somme de 500 euros, par mois, à compter du 11 novembre 2021 au titre de l’indemnité d’occupation due ;

en tout état de cause :

— condamner M. [Z] à payer à Mme [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] à payer les dépens de la présente procédure ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée le 9 décembre 2025 à 14 heures.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour le co-indivisaire de jouir de la chose même en l’absence d’occupation effective des lieux par l’autre indivisaire. Ainsi, l’usage d’un bien indivis par un indivisaire ne peut donner lieu à indemnité que s’il est exclusif de celui du ou des autres indivisaires. La détention des clés par un indivisaire, en ce qu’elle permet à son détenteur d’avoir seul la libre disposition d’un bien indivis, est constitutive d’une jouissance privative et exclusive.

Il incombe à la partie qui poursuit le versement d’une indemnité d’occupation de prouver la jouissance exclusive du bien par tout moyen.

En première instance, Mme [R] a demandé la condamnation de M. [Z] à lui payer une somme de 500 euros par mois à compter du 11 novembre 2021 et ce dernier a demandé à titre reconventionnel sa condamnation à verser une indemnité d’occupation à Mme [R] d’un montant de 360 euros à compter de la remise des clés par cette dernière ou à compter de la date du jugement.

Le premier juge, se fondant sur l’attestation rédigée par M. [O] [R] attestant qu’il avait accompagné sa soeur [G] [R] lorsqu’elle avait récupéré ses affaires le 22 décembre 2021, en présence de M. [Z], lequel avait confirmé avoir changé la serrure semblant neuve, a considéré que Mme [R] établissait avoir quitté le domicile familial le 22 décembre 2021, sans possibilité d’y revenir seule du fait du changement de serrure opéré par M. [Z], en sorte que ce dernier avait bénéficié depuis cette date d’une jouissance privative du bien indivis.

En cause d’appel, les demandes sont identiques sauf pour l’appelant à faire courir l’indemnité d’occupation uniquement à compter de la remise des clés par l’intimée.

M. [Z] expose que Mme [R] a quitté le domicile familial le 11 novembre 2021 et qu’elle lui a fait signifier la dissolution du pacte civil de solidarité par acte du 8 novembre 2022 ; qu’il conteste être redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 11 novembre 2021 dès lors qu’il n’a pas fait un usage privatif du bien indivis ; qu’en effet, il a été contraint de changer le barillet défectueux de la porte d’entrée mais a remis un jeu de clés à Mme [R] à sa demande expresse comme il ressort du procès-verbal de constat qu’il a fait établir ; que ce procès-verbal, qui retranscrit l’enregistrement vocal de l’échange avec Mme [R], auquel le frère de cette dernière a assisté, précisant que l’attestant a omis de dire que sa soeur avait récupéré les clés du bien indivis à l’issue de cet échange, a été éludé dans la motivation du premier juge. Il soutient que Mme [R] dispose toujours des clés du bien indivis. Il déclare consentir à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 360 euros par mois à compter de la remise effective des clés par Mme [R] en expliquant qu’il a été licencié et souhaite demeurer dans le bien indivis le temps de se reloger.

Mme [R] expose que M. [Z] reconnaît avoir changé les serrures du bien indivis et dit lui avoir donné un jeu de clés sans en rapporter la preuve, soulignant qu’il a procédé à ce changement de serrures pour en avoir la jouissance exclusive.

Elle dit avoir quitté définitivement l’immeuble indivis le 11 novembre 2021 en raison de la dégradation de la relation de concubinage et avoir dû prendre rendez-vous avec M. [Z] pour récupérer ses effets personnels, celui-ci lui refusant l’accès du bien en dehors de sa présence, le rendez-vous ayant eu lieu le 22 décembre 2021.

Concernant le procès-verbal, elle dit n’avoir pu le contester en première instance car il a été produit tardivement par la partie adverse. Elle relève que ce procès-verbal a été établi trois ans après l’enregistrement vocal et qu’il ne retranscrit que partiellement les échanges lors de la rencontre du 22 décembre 2021 : qu’ainsi, la phrase qui lui est attribuée et dont se prévaut l’appelant «J’ai le double» est intervenue alors qu’il n’était plus question des clés mais des papiers de l’assurance, soulignant qu’à plusieurs reprises M. [Z] a indiqué le jour de la rencontre qu’il n’avait pas d’autre jeu de clés sur lui que celui utilisé.

Elle répond qu’elle n’a pas précisé en première instance avoir remis toutes les clés à M. [Z] dans la mesure où les serrures avaient été changées et où cette indication n’avait plus d’importance.

Il ressort de l’attestation émanant de M. [O] [R], frère de [G] [R], qu’un rendez-vous a été fixé le 22 décembre 2021 afin que cette dernière récupère ses affaires qui avaient été préparées par M. [Z] ; qu’au cours de la rencontre qui a eu lieu le jour dit entre Mme [R] et M. [Z], lors de laquelle l’auteur de l’attestation était présent, la première a remarqué que le barillet de la porte d’entrée était luisant et paraissait neuf et le second a confirmé qu’il avait changé les serrures.

M. [Z] reconnaît dans ses écritures d’appelant qu’il avait changé le barillet de la porte d’entrée car il était défectueux, de sorte que Mme [R] ne disposait pas alors d’un libre accès au bien immobilier indivis.

Le procès-verbal de constat dressé le 20 novembre 2024 par Maître [A] [Q], commissaire de justice à la demande de M. [Z], versé aux débats par ce dernier et soumis à la libre discussion des parties, comporte une retranscription d’un enregistrement vocal que ce dernier a dit avoir réalisé le 22 décembre 2021 à partir d’une clé USB.

Bien qu’établi presque trois ans après la rencontre entre les parties, en présence de M. [O] [R], en date du 22 décembre 2021, l’intimée ne conteste pas formellement l’authenticité des échanges retranscrits entre les trois protagonistes mais souligne qu’il s’agit d’une retranscription partielle.

Les échanges sont en effet reproduits selon un découpage en dix séquences, dont la durée de chaque séquence est mentionnée.

Il y apparaît que Mme [R] remarque que le barillet de la serrure de la porte d’entrée a été changé, ce à quoi M. [Z] explique que le mécanisme était grippé, ce qui était déjà arrivé, et que celle-ci lui demande à plusieurs reprises de lui remettre un double des clés immédiatement. M. [Z] lui répond qu’il lui remettra un double des clés plus tard et, devant l’insistance de Mme [R], indique que la remise interviendra dans une quinzaine de jours, précisant qu’il n’a pas le double des clés avec lui ce jour là.

La phrase attribuée à Mme [R] ainsi présentée : « J’ai le double …» dans la dernière séquence est retranscrite de façon incomplète et ne permet pas d’identifier ce dont elle parle. La phrase précédente prononcée par celle-ci, ainsi libellée, n’éclaire pas son propos : « ça y est, euh … il y avait pas des truc là ». En revanche, la phrase suivante a trait au paiement de l’assurance, M. [Z] répondant à deux reprises qu’elle lui a laissé le document, de sorte que l’explication apportée par l’intimée selon laquelle elle a conservé un double d’un document d’assurance est cohérente et qu’il n’est pas question du double des clés.

Il ressort du procès-verbal de constat produit par l’appelant que la remise du nouveau jeu de clés à Mme [R] n’a pu avoir lieu lors de la rencontre du 22 décembre 2021.

Il ne résulte d’aucune des pièces produites qu’un nouveau jeu de clés aurait été remis à celle-ci ultérieurement.

Il est relevé que le conseil de Mme [R] a adressé à M. [Z] une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 17 février 2023, non réclamée, dont la copie a été envoyée par ce même conseil par lettre simple le 16 mars 2023, suivie d’une autre lettre de ce conseil datée du 2 août 2023, faisant état de la jouissance exclusive par M. [Z] du bien immobilier indivis depuis le mois de novembre 2021, le dernier courrier lui enjoignant de laisser les agents immobiliers accéder audit bien pour procéder à son évaluation, sans la moindre contestation de la part de celui-ci sur la jouissance privative dudit bien et l’impossibilité pour Mme [R], présentée comme étant non détentrice des clés, de faire pénétrer des tiers dans l’immeuble indivis.

Il est suffisamment établi par l’ensemble de ces éléments que M. [Z] était l’unique détenteur des clés de l’immeuble indivis après le changement du barillet de la serrure de la porte d’entrée auquel il a procédé dont la date certaine est le 22 décembre 2021.

C’est donc à juste titre que le premier juge a dit que M. [Z] est redevable à compter du 22 décembre 2021 d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative de la maison d’habitation indivise sise [Adresse 3] à [Localité 4].

En principe, l’indemnité d’occupation due par un coïndivisaire pour la jouissance privative d’un immeuble indivis doit revenir à l’indivision. En l’espèce, les parties s’entendent pour voir fixer la créance de l’un des indivisaires envers l’autre. Il est rappelé qu’en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’indemnité d’occupation mise par l’article 815-9 du code civil à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis doit être déterminée en ayant égard à la valeur locative des biens, l’enrichissement éventuel procuré à l’indivision par les dépenses effectuées par cet indivisaire pour la conservation ou l’amélioration de ce bien étant compensée par l’indemnité fixée selon l’article 815-13 du même code.

M. [Z] a été condamné en première instance à payer la somme de 432,90 euros par mois sur la base d’une estimation de la valeur locative du bien immobilier indivis produite par Mme [R] qui a également produit un avis de valeur vénale du bien, M. [Z] n’ayant quant à lui fourni aucune estimation.

Le premier juge a retenu la valeur locative médiane de 962 euros entre l’estimation haute de 1 034 euros et l’estimation basse de 890 euros résultant de l’estimation de la valeur locative du bien, divisé cette somme en deux au regard des droits des parties sur le bien indivis à concurrence de la moitié chacune, à savoir 481 euros, et a appliqué un abattement de 10 %.

L’appelant ne fournit aucun élément d’évaluation au soutien de son appel et l’intimée se prévaut des mêmes évaluations communiquées en première instance.

L’avis de valeur vénale établi le 26 septembre 2023 par l’agent immobilier [1], qui mentionne une fourchette entre 190 000 euros et 200 000 euros, décrit le bien immobilier indivis construit en 2003, d’une surface de 84 m², soumis au régime de la copropriété, comme étant dans un très bon état d’entretien, comportant trois chambres, une cuisine équipée et un séjour exposé au Sud ouvrant sur un jardin privé sans vis-à-vis. Le garage a été transformé en buanderie mais il reste une place de parking à l’extérieur. Il se situe près d’un lycée.

L’avis de valeur locative établi par l’agent immobilier [2] le 13 août 2024, qui confirme le bon état d’entretien de l’immeuble, sur la base d’annonces de location de biens similaires et une analyse du marché locatif, indique une valeur locative basse de 890 euros et une valeur locative haute de 1 034 euros par mois. Il recommande de fixer le loyer à 950 euros par mois, montant proche de la valeur médiane de 962 euros.

La valeur locative médiane retenue par le premier juge apparaît conforme à la préconisation de l’agent immobilier, l’intimée n’explicitant pas les raisons qui justifieraient de retenir la valeur sollicitée de 1 000 euros par mois alors que les annonces de location des biens comparés ne mentionnent nullement qu’il s’agit de biens en copropriété, contrairement au bien en cause soumis au régime de la copropriété, ce qui constitue un désavantage ainsi que relevé par l’agent immobilier [1] dans son avis de valeur vénale.

L’abattement appliqué de 10 % est justifié compte tenu du caractère précaire de l’occupation par un indivisaire qui ne jouit pas des mêmes droits et garanties qu’un locataire.

C’est donc à juste titre que M. [Z] a été condamné à payer une somme de 481 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation compte tenu de ses droits de propriété à concurrence de la moitié dans le bien immobilier indivis. Le jugement déféré sera donc confirmé. Il sera précisé que cette somme est due jusqu’au jour du partage, sauf remise effective du bien indivis à la disposition de l’indivision avant le partage.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La charge des dépens de première instance sera confirmée.

L’appelant, qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée l’intégralité des frais par elle exposés, non compris dans les dépens d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Précise que M. [V] [Z] est redevable de la somme mensuelle de 481 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au jour du partage, sauf remise effective du bien indivis à la disposition de l’indivision avant le partage ;

Condamne M. [V] [Z] à payer à Mme [G] [R] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [Z] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

C. DUBOT Q. LASSERRE