28/05/2026

ARRÊT N° 196/2026

N° RG 25/02935 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RFGU

EV/KM

Décision déférée du 22 Juillet 2025

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

( 25/00108)

[G]

[Z] [E]

C/

Etablissement Public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN – TARN

[B] T

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Lucille ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2025-14598 du 29/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIME

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN – TARN [B] T

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat au barreau D’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 4 juin 2024, l’Office public de l’habitat du Tarn (Tarn habitat) a donné à bail à M. [Z] [E] un appartement n°3529, situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 518,03 €, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, Tarn Habitat a adressé au locataire une mise en demeure, par lettre simple du 18 septembre 2024.

Par acte du 31 octobre 2024, le bailleur a fait signifier à M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 4 novembre 2024, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Par acte du 20 février 2025, Tarn Habitat a fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des sommes dues.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2024, entre d’une part, l’Office public HLM Tarn habitat, et d’autre part M. [Z] [E], portant sur un appartement n°3529, situé [Adresse 4], son réunies à la date du 1er janvier 2025,

— ordonné à M. [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office public HLM Tarn habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné M. [Z] [E] à payer à l’Office public HLM Tarn habitat, à titre provisionnel, la somme de 1 349,10 €, selon décompte arrêté au 26 juin 2025, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés,

— condamné M. [Z] à payer à l’Office public HLM Tarn habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné M. [Z] [E] à payer à l’Office public HLM Tarn habitat la somme de 229 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [E] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 2 septembre 2025, M. [Z] [E] a relevé appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er octobre 2025, M. [Z] [E], appelant, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées,

— déclarer, recevable en la forme l’appel formé par M. [Z] [E] à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Albi du 22 Juillet 2025,

— infimer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Albi du 22 juillet 2025, en ce qu’il a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2024, entre d’une part l’Office public HLM habitat, et d’autre par M. [Z] [E], portant sur un appartement n° 3529, situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er janvier 2025,

' ordonné en conséquence à M. [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification de la présente ordonnance,

' dit qu’à défaut pour M. [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, l’Office public HLM Tarn habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

' condamné M. [Z] [E] à payer l’Office public HLM Tarn habitat, à titre provisionnel, la somme de 1 349,10 € (mille trois cent quarante-neuf et dix centimes), selon décompte arrêté au 26 juin 2025, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés,

' condamné M. [Z] [E] à payer à l’office public HLM Tarn habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

' fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

' condamné M. [Z] [E] à payer à l’Office public HLM Tarn habitat la somme de 229 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [Z] [E] aux dépens de l’instance,

Pour le surplus,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— autoriser M. [Z] [E] à s’acquitter de sa dette locative à raison du paiement de la somme de 50 € par mois en sus du règlement des échéances courantes,

En toutes hypothèses,

— accorder des délais de grâce à M. [Z] [E] pour quitter les lieux, et ainsi lui permettre dans un délai qui ne saurait être inférieur à douze mois de se reloger dans des conditions normales,

— débouter la l’Office public de l’habitat du Tarn de ses demandes contraires,

— débouter l’Office public de l’habitat du Tarn de se demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’Office public de l’habitat du Tarn aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 novembre 2025, l’Office public de l’habitat du Tarn, intimé, demande à la cour, au visa des articles 7, 24 et suivants, 24V de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728-2° et 1153-1 du code civil et de l’article L.613-1 du code de la construction, de :- débouter M. [Z] [E] de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,

— condamner le requis au paiement de la somme de 261,40 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l’article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 8).

Et par acte visant la clause résolutoire du 31 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de payer la somme de 577,07 € en principal.

Par conséquent, en l’absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c’est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 31 décembre 2024 et l’ordonnance sera confirmée de ce chef. Il en sera de même de l’expulsion et du sort des meubles décidés par le premier juge, ainsi que de la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer des charges.

Par ailleurs, il résulte du dernier historique de compte produit par le bailleur arrêté au 30 juin 2025 que le solde dû par le locataire s’élevait à cette date à 1568,01 €.

M. [E] fait valoir que sa dette résulte de difficultés professionnelles alors que, père isolé, il doit adapter ses horaires de travail avec la disponibilité nécessaire à l’éducation de son fils âgé de six ans. Il affirme avoir repris le paiement de son loyer, sa situation professionnelle s’étant améliorée. Par ailleurs, il soutient qu’une aide du Fonds de solidarité logement permettra l’apurement de sa dette.

Le bailleur oppose que le locataire ne démontre pas que les conditions requises au bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire sont remplies.

L’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

En l’espèce, il résulte du dernier historique produit par le bailleur, arrêté au 26 juin 2025 c’est-à-dire antérieurement à la décision déférée, que la dette du locataire s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer.

Cependant, le locataire justifie de l’octroi selon courrier du 19 septembre 2025 d’un prêt du Fonds de solidarité pour le logement selon décision du 29 août 2025, postérieure à la décision déférée, pour un montant total de 1258,10 € remboursable à hauteur de la moitié en 36 mensualités, lui permettant d’apurer la plus grande partie de sa dette, d’un montant de 1568,01 € mensualité de juin 2025 incluse.

Ainsi, le montant de ce prêt a été de nature à permettre au locataire de régler son loyer courant depuis la décision déférée et d’apurer la plus grande partie de la dette locative réduite à 309,91 € au regard du dernier décompte produit.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du locataire et la suspension de la clause résolutoire sera ordonnée selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision, le non-paiement d’une seule échéance ou du loyer courant entraînant la déchéance du terme et le jeu de la clause résolutoire.

Le montant devant être réglé par le locataire en plus du loyer courant pour apurer son passif sera fixé à une mensualité de 1258,10 €, en tant que de besoin, ce montant ayant déjà dû être versé directement au bailleur qui ne produit pas un décompte actualisé, puis des mensualités 50 € par mois au regard de ses ressources.

Sur les demandes accessoires

La suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement étant prononcés dans l’intérêt du locataire, il doit être considéré comme étant partie perdant le procès en appel et condamné à ce titre à en supporter les dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d’appel.

La décision déférée sera confirmée sur l’article 700 du code de procédure civile et les demandes présentées par les parties à ce titre en cause d’appel seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance rendue le 22 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en référés,

Y ajoutant :

Autorise M. [Z] [E] à se libérer de son arriéré locatif à compter du mois suivant la signification du présent arrêt en versant le montant provenant du Fonds de solidarité pour le logement soit 1258,10 € puis six versements de 50 €, enfin un dernier versement apurant le solde à chaque fois en plus du loyer courant,

Suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect de cet échéancier par M. [Z] [E] et du paiement régulier et à date exacte des loyers courants,

Dit qu’en cas de paiement intégral de l’arriéré à l’issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, notamment quant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire,

Ordonne en ce cas l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir libérer les locaux,

Rejette les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [E] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET