Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 9 AVRIL 2025

(n° 2025/ , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02927 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI434

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2024 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/07579

APPELANTE

Madame [H] [A]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 12]

Domiciliée [Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par M^e Louis GABIZON de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

ayant pour avocat plaidant M^e Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

INTIME

Monsieur [C] [D]

né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 15]

Domicilié [Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président

M. Bertrand GELOT, Conseiller

M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présentes lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Mme [H] [A] et M. [C] [D] se sont mariés le [Date mariage 5] 1997 sous le régime de la séparation des biens.

Durant le mariage, les époux ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93).

Une ordonnance de non-conciliation a été prononcée le 23 décembre 2013.

Par jugement en date du 13 mai 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a prononcé le divorce des parties. Le jugement a été signifié le 1er juin 2016 et est depuis devenu définitif.

Par assignation en date du 10 février 2023, Mme [H] [A] a fait citer M. [C] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de partage.

Par assignation en date du 4 août 2023, Mme [H] [A] a fait citer M. [C] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a':

— débouté Mme [A] de sa demande de désignation comme administrateur de l’indivision et de sa demande subsidiaire à se voir autoriser à poursuivre l’exécution du bail';

— débouté M. [D] de sa demande de désignation d’un tiers à l’indivision comme administrateur';

— rejeté le surplus des demandes';

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens';

— rejeté la demande de Mme [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

rappelé que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 1er février 2024, Mme [H] [A] a interjeté appel de cette décision.

Mme [H] [A] a remis et notifié ses premières conclusions d’appelante le 29 février 2024.

M. [C] [D] a remis et notifié ses uniques conclusions d’intimés le 12 mars 2024.

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelante remises et notifiées le 29 février 2024, Mme [H] [A] demande à la cour de':

— Réformant le jugement dont appel

* désigner Mme [H] [A] comme administrateur de l’indivision existant entre elle-même et M. [C] [D] portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 11], formant les lots 102 et 603 du règlement de copropriété à l’effet notamment de poursuivre l’exécution du bail et par conséquent :

* d’engager toute action judiciaire nécessaire à la fixation du montant du loyer, au recouvrement desdits loyers et à voir déclarer acquise la clause résolutoire,

* de poursuivre l’expulsion de la société [10]

puis en tant que de besoin consentir la location des locaux concernés.

* désigner s’il y a lieu tel séquestre qui aura pour mission de recevoir et conserver le montant des loyers au recouvrement desquels il aura été procédé, lesquels ne pourront être libérés qu’à la demande conjointe des deux époux ou en exécution d’une décision de justice.

— subsidiairement, pour le cas où le tribunal estimerait ne pas devoir désigner la requérante en qualité d’administrateur de l’indivision, il conviendra de l’autoriser à poursuivre l’exécution du bail dans les mêmes termes et conditions que celles précisées au titre de la mission d’administrateur';

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimé remises et notifiées le 12 mars 2024, M. [C] [D] demande à la Cour de':

A titre principal

— débouter Mme [A] de toutes ses demandes';

— confirmer le jugement du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 8 janvier 2024';

— condamner Mme [A] aux entiers dépens';

— condamner Mme [A] à payer à M. [D] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

A titre subsidiaire,

— débouter Mme [A] de sa demande de désignation comme administratrice de l’indivision';

— désigner un tiers à l’indivision existant entre M. [D] et Mme [A] comme administrateur';

— juger que chaque partie supportera ses dépens et ses propres frais irrépétibles.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.

En l’espèce, le premier juge a rejeté la demande de désignation d’un administrateur de l’indivision faute d’urgence démontrée.

Durant le temps du mariage, les époux [D]-[A] ont donné à bail à la Société [10], par acte du 31 décembre 2008, les locaux commerciaux à usage de bureaux , sis [Adresse 1] à [Localité 11] pour une durée de 9 années à compter du 13 janvier 2009.

La majorité du capital de cette société est détenu la manière suivante :

— [H] [A] ''''''.231 parts

— [C] [D] '''''' 198 parts

— [K] [D] ''''''… 8 parts

— [G] [D] ''''''. 8 parts

— [9] ''''.. 313 parts

— [14] '.. 54 parts

— [16] SAS '.. 54 parts.

M. [C] [D] contrôle seul ces trois dernières sociétés dont il est mandataire social.

Le montant du loyer a fait l’objet d’une clause ainsi rédigée :« le prix de la location sera déterminé après que Monsieur et Madame [C] [D] aient eu connaissance de la valeur locative pratiquée dans le secteur. Le prix de cette location ne pourra en aucun cas être inférieur à 70 % du prix pratiqué dans le secteur hors-taxes, hors charges et hors indexation.

La location sera, dans un premier temps, gratuite. La société [10]

prendra en charge les dépenses de travaux et d’aménagements effectués ou à effectuer dans

ces locaux. Afin de compenser cette prise en charge, aucun loyer ne sera dû jusqu’à concurrence du montant de ces travaux et aménagements réalisés ou à réaliser. »

L’appelante fait valoir qu’il est stipulé au bail qu’en cas de non-paiement d’un seul terme du loyer, et un mois après un commandement de payer resté ans effet, le bail serait résilié de plein droit':'; que depuis l’origine de la location, et malgré ses multiples demandes formulées auprès de son ex époux, aucune somme n’a jamais été payée'; qu’elle a raisonnablement estimé le montant des loyers dus à 900 ' par mois et a émis des avis d’échéance à compter du premier trimestre 2014 et jusqu’à ce jour ; que ce montant particulièrement raisonnable n’a jamais été contesté'; que depuis l’année 2014 elle n’a cessé de faire parvenir à la société locataire de multiples mises en demeure demeurées sans effet et sans réponse'; que la période de gratuité initialement stipulée au bail, justifiée par l’exécution de travaux dont la réalisation n’a jamais été établie, est largement échue'; qu’il est urgent, dans l’intérêt commun des indivisaires, d’engager toute action nécessaire afin d’obtenir le règlement des loyers dus, et l’expulsion de la société locataire, et une nouvelle location de l’appartement en l’absence d’accord des parties sur l’éventuelle revente du bien dans le cadre de la liquidation de l’indivision et qu’en l’absence de toute action les loyers exigibles depuis plus de cinq années se trouvent prescrits mois après mois.

L’intimé répond qu’il appartenait à Mme [A] de saisir le juge des loyers et qu’en l’état la société locataire n’étant pas débitrice de loyers, il n’y a aucune urgence et aucun risque de prescription.

Sur la demande de Mme [A], le 7 juin 2016, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la dissolution judiciaire de la société [10] ; ce jugement a été infirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 janvier 2019, qui reprenant les éléments du bail, a indiqué que « faute d’une fixation des loyers de façon conventionnelle ou par le juge des loyers, il ne peut être reproché l’absence de paiement d’un loyer ».

Ainsi que l’a à juste titre relevé le premier juge, depuis lors 2019, aucune démarche n’a été effectuée en vue d’une fixation du loyer, le loyer de 900 euros par mois que Mme [A] estime «'raisonnable'» ayant été fixé unilatéralement par elle et n’ayant aucune nature conventionnelle.

Le juge des loyers n’a pas non plus été saisi.

Il est néanmoins constant qu’il existe une mésentente entre les indivisaires, ex-époux qui sont tous deux les bailleurs mais ayant des intérêts divergents, qui empêche la saine gestion du bien indivis, l’absence de fixation du loyer dû par la société locataire étant de nature à nuire aux intérêts communs.

Aucun des indivisaires ne possède la majorité des 2/3 et l’unanimité de décision apparaît en l’espèce impossible.

Il est cependant urgent d’engager toute action judiciaire nécessaire à la fixation du montant du loyer et la nomination d’un administrateur se justifie .

Eu égard à la mésentente des indivisaires, celui-ci ne peut qu’être un tiers à l’indivision.

Il est prématuré de statuer sur une procédure de recouvrement desdits loyers et de poursuivre l’expulsion de la société [10], dès lors qu’il n’est pas établi qu’une fois le loyer judiciairement fixé, celle-ci ne s’en acquittera pas.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [A] de sa demande de désignation comme administrateur de l’indivision et de sa demande subsidiaire à se voir autoriser à poursuivre l’exécution du bail mais infirmé en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande de désignation d’un tiers à l’indivision comme administrateur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens'; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou de l’autre des parties.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a’débouté M. [D] de sa demande de désignation d’un tiers à l’indivision comme administrateur';

Y substituant,

Désigne Maître [W] [T], [Adresse 6], [Localité 7], comme administrateur provisoire de l’indivision existant entre Mme [H] [A] et M. [C] [D] portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 11], formant les lots 102 et 603 du règlement de copropriété à l’effet':

— de représenter en justice l’indivision et d’engager toute action judiciaire nécessaire à la fixation du montant du loyer';

— de recevoir et conserver le montant des loyers au recouvrement desquels il aura été procédé, lesquels ne pourront être libérés qu’à la demande conjointe des deux époux ou en exécution d’une décision de justice';

Dit que l’administrateur provisoire pourra en outre se faire remettre tous les documents relatifs aux biens de l’indivision lui permettant de remplir sa mission';

Dit que la mission est donnée pour une durée de douze mois à compter du présent arrêt’et qu’elle pourra faire l’objet d’une prorogation par le président du tribunal judiciaire de Bobigny saisi selon la procédure accélérée au fond';

Fixe à 1500 ' la provision que Mme [H] [A] devra verser à l’administrateur judiciaire, au titre de sa mission d’ administrateur provisoire de l’indivision, à valoir sur ses frais et honoraires et dit qu’à défaut du versement de cette provision dans le délai d’un mois, la nomination de l’ administrateur sera caduque et privée de tout effet,

Dit que la rémunération de l’administrateur provisoire sera mise à la charge de l’indivision et fixée conformément au barème en usage dans le ressort du tribunal judiciaire de Bobigny';

Confirme le jugement des autres chefs dévolus à la cour';

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le Greffier, Le Président,