25/03/2026

ARRÊT N° 26/ 114

N° RG 24/02970

N° Portalis DBVI-V-B7I-QOGN

SL – SC

Décision déférée du 13 Août 2024

TJ de TOULOUSE – 23/02419

E. JOUEN

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 25/03/2026

à

M^e Jean IGLESIS

M^e Damien DE LAFORCADE

M^e Annabel DELANGLADE-DALMAYRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTES

S.A.R.L. SYNAPSE A.M. O.

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. ADN PATRIMOINE

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 2]

S.A.S. FINANCIERE JUNAC

,

[Adresse 3]

,

[Adresse 3]

S.A.R.L. PREMI’HOME

,

[Adresse 4]

,

[Adresse 4]

(Appelantes dans dossier RG 24/03886 joint le 12.03.2025)

Représentées par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur, [R], [Z], [F]

,

[Adresse 5]

,

[Adresse 5]

Madame, [H], [D] épouse, [Z], [F]

,

[Adresse 5]

,

[Adresse 5]

(Intimés dans dossier RG 24/03886 joint le 12.03.2025)

Représentés par M^e Annabel DELANGLADE-DALMAYRAC de l’AARPI BLEUROI, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile de construction-vente (Sccv), [Adresse 6], immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 523 180 990 a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé résidence ,"[Adresse 6]" situé, [Adresse 7].

Par l’intermédiaire de la société Auditia Finances qui les a démarchés, M., [R], [Z], [F] et Mme, [H], [D] épouse, [Z], [F] ont acquis un appartement T1 bis et un parking au sein de cette résidence.

Ce bien a été acquis dans le cadre d’une opération immobilière de défiscalisation (dispositif Scellier) après que la société Auditia Finances ait adressé à M et Mme, [Z], [F] une projection financière dans un document de simulation.

Ce dispositif permettait à M. et Mme, [Z], [F] d’acquérir un bien immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), avec obligation de le louer pendant une durée de 9 ans. En contrepartie, ils bénéficiaient d’un avantage fiscal.

Le contrat de réservation a été signé le 8 septembre 2010, entre la société ADN Patrimoine, ou toute société civile de construction vente se substituant, d’une part, et les époux, [Z], [F] d’autre part, au prix de 138 947 euros toutes taxes comprises.

L’acte authentique de vente, portant sur le lot 11 (appartement) et le lot 31 (parking) a été conclu le 21 décembre 2010 entre la Sccv, [Adresse 6] et les époux, [Z], [F], au prix de 138 947 euros toutes taxes comprises.

Pour financer cet, achat, M. et Mme, [Z], [F] ont conclu un contrat de prêt auprès du Crédit Immobilier de France Sud Ouest, d’un montant de 139 647 euros.

M. et Mme, [Z], [F] ont confié la gestion locative du bien à la société Auditia Gestion Immobilière. Une garantie des loyers impayés et une garantie vacance locative ont été proposées aux acquéreurs, qui les ont souscrites.

La livraison de l’appartement est intervenue le 15 mars 2012, avec entrée dans les lieux des premiers locataires le 30 mars 2012.

Le 28 juin 2013, la Sccv, [Adresse 6] a fait l’objet d’une dissolution anticipée, à savoir une liquidation amiable. Le 30 janvier 2014, la Sccv, [Adresse 6] a été radiée du registre de commerce et des sociétés. La liquidation amiable de la Sccv, [Adresse 6] a été clôturée le 31 décembre 2023.

L’estimation de la valeur vénale de l’appartement effectuée par la société Auditia transaction le 27 avril 2020 mentionne une valeur de 115 000 euros net vendeur.

Par courrier du 4 avril 2023, M. et Mme, [Z], [F] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les sociétés Adn Patrimoine, Premi’Home, Financière Junac et Synapse A.M. O, en leur qualités d’anciennes associées de la Sccv, [Adresse 6], de les dédommager, en vain.

— :-:-:-

Par actes des 25, 26 et 30 mai 2023 et le 2 juin 2023, M., [R], [Z], [F] et Mme, [H], [D], son épouse, ont fait assigner la Sarl Adn Patrimoine, la Sarl Prémi’home, la Sas Financière Junac, la Sarl Synapse A.M. O et la Sas Auditia Finances devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de les voir condamnées à leur payer des dommages et intérêts.

Ils agissaient contre la société Auditia Finances sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil dans le cadre du démarchage.

Ils invoquaient la responsabilité de la Sccv, [Adresse 6], vendeur professionnel et mandant des conseillers financiers. Ils lui reprochaient un manquement à son devoir d’information et de conseil, et invoquaient sa responsabilité en tant que mandant des conseillers financiers chargés de commercialiser le programme immobilier.

Ils fondaient leur action contre les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, prises en qualité d’associés non liquidateurs de la Sccv, [Adresse 6], sur l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte du 28 novembre 2023, la société Auditia Finances a appelé en cause la Sa Mma Iard et la Sa Mma Iard assurances mutuelles, en qualité d’assureur de la société Auditia Finances. Cet appel en cause a été joint à l’instance principale, par ordonnance du 30 janvier 2024.

Par conclusions notifiées le 12 avril 2024, la société Synapse A.M. O a soulevé un incident tenant à la prescription de l’action des époux, [Z]. Les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac et Prémi’home en ont fait de même par conclusions notifiées le 6 mai 2015.

Par une ordonnance du 13 août 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a notamment :

— déclaré recevable comme non prescrite l’action en responsabilité introduite par M. et Mme, [Z] à l’encontre des sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O,

— condamné in solidum les sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Prémi’home et Synapse A.M. O à régler à M. et Mme, [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Prémi’home et Synapse A.M. O aux dépens de l’incident,

— réservé le surplus des dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré sur le fondement de l’article 2224 du code civil qu’il convenait de retenir la date du 3 novembre 2020, comme étant celle à laquelle les époux, [Z] ont fait évaluer leur bien en vue de sa revente, comme point de départ de la prescription de l’action en responsabilité extra-contractuelle contre les sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O. Il a relevé que les époux, [Z] avaient agi avant l’expiration du délai de 5 ans à compter de cette date, et qu’ainsi, la prescription de l’article 2224 du code civil n’était pas acquise.

Il a considéré sur le fondement de l’article 1859 du code civil que si toutes les actions contre les associés non liquidateurs se prescrivaient par 5 ans à compter de la publication de la dissolution de la société, encore fallait-il que la créance à l’encontre de la société dissoute soit née antérieurement à la dissolution de cette dernière ; qu’il était de principe que la créance de dommages et intérêts d’une victime naissait de la réalisation du dommage ; qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le dommage se manifestait à l’issue de la période de défiscalisation ; qu’en l’espèce, la période de défiscalisation s’était achevée le 30 mars 2021 ; qu’en conséquence, la prescription de l’article 1859 du code civil avait commencé à courir le 30 mars 2021 et n’était donc pas acquise lors de l’assignation des sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O en mai et juin 2023.

— :-:-:-

I. – Par déclaration du 29 août 2024, enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/02970, la Sarl Synapse A.M. O a interjeté appel de l’ordonnance déférée, intimant M. et Mme, [Z], en ce qu’elle a :

— déclaré recevable comme non prescrite l’action en responsabilité introduite par M. et Mme, [Z] à l’encontre de la société Synapse A.M. O,

— condamné in solidum les sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’Home et Synapse A.M. O à régler à M. et Mme, [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

II. – Par déclaration du 3 décembre 2024, enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/03886, la Sarl Adn Patrimoine, la Sas Financière Junac et la Sarl Premi’Home ont interjeté appel de l’ordonnance déférée, intimant M. et Mme, [Z], en ce qu’elle a :

— déclaré recevable car non prescrite les actions en responsabilité de M. et Mme, [Z] à l’encontre des société Sarl Adn Patrimoine, Sas Financière Junac, et Sarl Premi’home,

— condamné in solidum les sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O à régler à M. et Mme, [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Par ordonnance n°55/25 du 12 mars 2025, le président de la première chambre civile a ordonné la jonction des procédures sous le numéro de répertoire général 24/02970.

Par avis d’orientation du 6 septembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 septembre 2024 dans le dossier 24/02970, la Sarl Synapse A.M. O, appelante, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a débouté la société Synapse A.M. O de sa demande d’irrecevabilité de l’action comme étant prescrite.

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’action engagée à l’encontre de la société Synapse A.M. O en sa qualité d’associé de la Sccv, [Adresse 6], par les consorts, [Z] comme prescrite,

— condamner les consorts, [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que les époux, [Z] recherchent sa responsabilité, non pas au titre d’un manquement personnel de sa part, mais en sa qualité d’associée de la Sccv, dans le cadre du droit de poursuite subsidiaire prévu par l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose que les associés d’une société civile dont l’objet est de construire un ou plusieurs logements en vue de le vendre en totalité ou fractions sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Elle soutient que l’action est prescrite sur le fondement de l’article 1859 du code civil. Elle fait valoir que toutes les actions sont concernées par ce texte, en ce compris les actions en responsabilité contre les associés. Elle soutient que l’article 1859 du code civil est un texte spécial et dérogatoire au texte général de l’article 2224 du même code, et que son objectif est de libérer les associés d’une société dissoute de tout risque de poursuites à raison des engagements de cette dernière une fois écoulé le délai de 5 ans à compter de la publication de la dissolution, et qu’il est de nature à faire obstacle à toute action engagée par un tiers au-delà de ce délai, y compris par celui qui aurait été empêché d’agir parce que son dommage se serait révélé tardivement, aucune exception n’étant visée par le texte dans ce cas.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 janvier 2025 dans le dossier 24/03886, la Sarl Adn Patrimoine, la Sas Financière Junac et la Sarl Premi’Home, appelantes, demandent à la cour de :

— accueillir l’appel des sociétés Auditia Finances, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O et le dire recevable,

— réformer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 13 août 2024 en ce qu’elle a :

* déclaré recevable comme non prescrite l’action de M. et Mme, [Z]

* condamné in solidum les concluantes à verser à M. et Mme, [Z] 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’incident.

Statuant à nouveau :

— juger irrecevable car prescrite l’action engagée par Mme et M., [Z],

— en conséquence les débouter de l’ensemble de leurs demandes en tant qu’irrecevables,

— condamner Mme et M., [Z] aux entiers dépens outre la somme de 3 000 euros à chacune des Sarl Adn Patrimoine, Sas Financière Junac et Sarl Premi’home sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elles soutiennent que la prescription quinquennale de l’article 2224 est acquise, car la perte de chance de souscrire un investissement plus rentable est constituée au jour du contrat, la valeur de l’immeuble étant connue à la date de signature de l’investissement, ou pouvant l’être.

Elles ajoutent que la prescription des articles 1859 du code civil et L 237-13 du code de commerce est acquise, la dissolution de la Sccv, [Adresse 6] ayant été publiée le 11 septembre 2013. Elles font valoir que toutes les actions sont concernées, en ce compris les actions en responsabilité contre les associés.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 03 novembre 2025, dans le dossier 24/02970, M., [R], [Z], [F] et Mme, [H], [D], son épouse, intimés, demandent à la cour, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 13 août 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription édictée par l’article 1859 du code civil soulevée par les sociétés Synapse A.M. O, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home de l’action de M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] et a, par conséquent, déclaré recevable leur action

— confirmer l’ordonnance rendue le 13 août 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription édictée par l’article 2224 du code civil soulevée par les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home de l’action de M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] et a, par conséquent, déclaré recevable leur action.

En conséquence,

— déclarer que l’action de M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] à l’encontre des Sociétés Synapse A.M. O, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home n’est pas prescrite tant sur le fondement de l’article 1859 du code civil ;

— déclarer que l’action de M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] à l’encontre des sociétés Synapse A.M. O, Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home n’est pas prescrite tant sur le fondement de l’article 2224 du code civil ;

— recevoir M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] en leur action,

— déclarer que M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 3 novembre 2020, date à laquelle ils ont été informés la perte de valeur de leur bien,

— déclarer que l’action de M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] introduite par exploits d’huissiers du 25, 26 et 30 mai 2023 et le 02 juin 2023 est recevable et non prescrite,

— débouter les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et la société Synapse A.M. O de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et la société Synapse A.M. O au paiement à M., [R], [Z] et Mme, [H], [D] épouse, [Z] de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Ils soutiennent que la prescription de l’article 1859 du code civil n’est pas acquise. En effet, la créance est née postérieurement à la dissolution de la société, rendant caduque la prescription visée à l’article 1859 du code civil. Ils font valoir qu’en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le dommage se manifeste à l’issue de la période de défiscalisation.

Ils soutiennent que la prescription de l’article 2224 du code civil n’est pas acquise. Ils font valoir que le dommage ne s’est manifesté à eux que le 3 novembre 2020, lorsqu’ils ont fait évaluer leur bien en vue de sa revente, et que c’est donc la date du 3 novembre 2020 qu’il faut retenir comme point de départ de la prescription.

Ils font valoir qu’ils n’ont été en mesure de découvrir le préjudice que le 3 novembre 2020, date à laquelle ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 10 février 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour :

La responsabilité de la société Auditia finances est recherchée en tant que démarcheur mandataire de la Sccv, [Adresse 6]. La société Auditia Finances n’a pas fait appel et n’a pas été intimée. La cour d’appel n’est donc pas saisie des dispositions de l’ordonnance de mise en état la concernant.

En conséquence des appels de la société Synapse A.M. O, d’une part, et des sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac et Premi’home, d’autre part, la cour d’appel est saisie de la question de la recevabilité de l’action introduite par M. et Mme, [Z] contre les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, en tant qu’anciens associés non liquidateurs de la société, [Adresse 6].

Sur la recevabilité de l’action en responsabilité introduite par M. et Mme, [Z], [F] à l’encontre des sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O en tant qu’anciens associés non liquidateurs de la société, [Adresse 6] :

Sur le fondement de l’action :

Dans l’assignation, M. et Mme, [Z], [F] invoquent la responsabilité de la Sccv, [Adresse 6], vendeur professionnel et mandant des conseillers financiers. Ils lui reprochent un manquement à son devoir d’information et de conseil, et invoquent sa responsabilité en tant que mandant des conseillers financiers chargés de commercialiser le programme immobilier.

Ils fondent leur action contre les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, en qualité d’associés non liquidateurs de la Sccv, [Adresse 6], sur l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur le préjudice allégué :

Le préjudice qu’ils allèguent est 'la perte de chance d’éviter le risque dont la réalisation est certaine que la valeur du bien au terme de l’engagement de location, ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni, d’avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d’épargne sans pouvoir constituer le moindre capital qui était pourtant l’objectif de l’opération’ (assignation p 14), en d’autres termes, la perte de chance de souscrire un engagement plus rentable.

Sur les engagements des associés de sociétés civiles à l’égard des tiers :

L’article 1857 du code civil dispose : 'A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.'

.

Ce texte prévoit ainsi que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs droits sociaux.

L’article 1858 du code civil dispose : 'Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.'

L’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation, qui est spécifique aux sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions, et déroge donc aux articles 1857 et 1858 du code civil, dispose :

'Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.'

Le caractère subsidiaire de l’obligation des associés au paiement des dettes sociales oblige les créanciers sociaux d’une société de construction-vente à lui adresser une mise en demeure demeurée infructueuse avant de pouvoir se retourner contre les associés.

Sur la prescription de l’action des époux, [Z], [F] contre les associés de la Sccv, [Adresse 6] :

L’article 1859 du code civil dispose : 'Toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société.'

Ce texte instaure un point de départ particulier de prescription, à savoir la publication de la dissolution de la société. Ainsi, ce texte est dérogatoire à l’article 2224 du code civil.

L’article 1859 du code civil a vocation à s’appliquer aux sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions, ainsi que le prévoient l’article L 211-1 du code de la construction et de l’habitation et l’article 1845 du code civil.

Il a été jugé, pour l’application de l’article 1859 du code civil, que peu importait que le créancier n’ait pas de titre contre la société débitrice, alors qu’aucune disposition légale ne prévoyait un point de départ du délai de prescription différent selon que le créancier avait ou non un titre contre la société débitrice et que le créancier pouvait poursuivre le paiement de la dette de la Sci contre les associés dès la publication de la dissolution de celle-ci (Cass. Civ. 3ème 26 septembre 2007 n° 05-18.842).

Il a été jugé, s’agissant d’une société civile soumise aux articles 1857 et 1858 du code civil, que la prescription de 5 ans à compter de la publication de la dissolution d’une société civile pour agir contre les associés ne courait pas lorsque les créanciers s’étaient trouvés dans l’impossibilité d’agir contre la société avant d’engager les poursuites contre les associés, ainsi que le leur imposait l’article 1858 du code civil (Cass. Com. 26 octobre 2010, n° 09-68.928). Ceci s’expliquait par le principe de subsidiarité des poursuites prévu à l’article 1858 du code civil, qui interdisait aux créanciers de poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé avant d’avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Il a été jugé que la circonstance que la créance contre la Sci dont le paiement était demandé soit née postérieurement à la publication de la dissolution de la société n’était pas de nature à justifier un report du point de départ du délai de prescription (Cass. Com. 13 décembre 2011, n° 11-10.008). Dans cette affaire, la publication de la dissolution de la société avait eu lieu le 23 décembre 1991. Le syndicat des copropriétaires et la Sci avaient ultérieurement fait l’objet d’une action de la part de deux voisins, tendant à la démolition de la construction édifiée sur une servitude conventionnelle de passage profitant à leur fonds. Il n’était pas contesté que la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de la Sci résultait uniquement de la condamnation de cette dernière à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre, suivant arrêt du 17 février 2004, soit après l’expiration du délai de prescription quinquennale.

Il a été jugé que la cour d’appel avait violé l’article 1859 du code civil en considérant que la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires contre les associés non liquidateurs n’avait pu commencer à courir avant la naissance de la créance du syndicat des copropriétaires contre la Sci, qui résultait seulement de l’arrêt de condamnation du 17 février 2004.

En l’espèce, la dissolution de la Sccv, [Adresse 6] immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 523 180 990 a fait l’objet d’une publication au BODACC 'B’ du 11 septembre 2013 (Haute Garonne annonce 877).

En matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la connaissance du dommage par l’acquéreur ne peut résulter que de faits de nature à révéler à l’acquéreur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité globale prévue lors de la conclusion du contrat, qu’elle porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l’avantage fiscal.

La date du contrat de vente est celle de la réalisation du préjudice, consistant en la perte de chance de souscrire un investissement plus rentable. Cependant, elle n’est pas celle à laquelle le dommage s’est manifesté pour les époux, [Z], [F].

La publication de la dissolution de la Sci ne constitue pas la manifestation du dommage résultant de la perte de chance de souscrire un engagement plus rentable.

Les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, qui invoquent la prescription de l’action, et sur qui pèse donc la charge de la preuve, ne démontrent pas que M. et Mme, [Z], [F] ont eu connaissance de leur dommage avant la date de l’estimation de la valeur du bien par la société Auditia transaction, établissant une perte significative de valeur, soit le 27 avril 2020. Elles n’établissent pas que les époux, [Z] ont eu connaissance avant cette date de ce qu’ils avaient perdu une chance de souscrire un engagement plus rentable.

Dès lors, les époux, [Z], [F] se sont trouvés dans l’impossibilité, avant le 27 avril 2020, de mettre en demeure la Sci de réparer le dommage qu’ils allèguent.

Egalement, ils se sont trouvés dans l’impossibilité, avant le 27 avril 2020, de poursuivre le paiement de la dette de la Sci, que ce soit contre la Sci elle-même, ou contre ses associés.

Le principe selon lequel la prescription ne court pas contre celui qui ne peut agir a été repris à l’article 2234 du code civil qui dispose : 'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.'

Cependant, cet article ne peut être invoqué, car en l’espèce, l’impossibilité d’agir était non pas une impossibilité légale ou contractuelle, ou liée à une force majeure, mais une impossibilité de fait, résultant de l’ignorance du dommage.

L’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales protège le droit d’accès à un tribunal. Or, la prescription, en imposant une limite temporelle à l’exercice de l’action en justice, limite d’autant l’effectivité du droit d’accès à un tribunal. La cour européenne des droits de l’hommes s’est prononcée en faveur de la compatibilité de principe de la prescription avec l’article 6§1. Elle estime que la limitation du droit d’accès au juge induite par la prescription est légitime, sous réserve que le droit d’accès ne soit pas 'atteint dans sa substance même’ (CEDH, 22 octobre 1996, Stubbings c/ Roy.uni, Rc. 1996, IV, n°18, p 1487, § 50).

En l’espèce, si l’on faisait courir le délai de prescription à compter de la publication de la dissolution, les époux, [Z], [F] n’auraient jamais été en mesure d’agir effectivement contre les associés non liquidateurs en réparation du dommage allégué. En effet, le délai de 5 ans depuis la publication de la dissolution était écoulé avant que les ceux-ci aient connaissance du dommage allégué.

La limitation aboutirait en pratique à les priver de tout recours effectif contre les associés, sociétés toutes spécialisées dans la promotion immobilière ou dans la gestion immobilière et qui ne pouvaient ignorer la durée de défiscalisation à laquelle étaient soumises les ventes des lots du programme qui est l’objet même de la société, [Adresse 6] et, par voie de conséquence la portée de cette durée dans la prise de connaissance d’un préjudice lié à un défaut de rentabilité de l’investissement dans un contexte de contentieux sériels déjà engagés au plan national dans le marché des ventes en l’état futur d’achèvement. Dès lors, la restriction du droit d’accès au juge serait à un point tel que ce droit s’en trouverait atteint dans sa substance même.

Il en ressort que la prescription de l’action en indemnisation contre les associés non liquidateurs prévue par l’article 1859 du code civil n’a pu commencer à courir avant le 27 avril 2020, date jusqu’à laquelle les époux, [Z], [F] sont restés dans l’ignorance du dommage, étant par conséquent jusqu’à cette date dans l’impossibilité d’agir contre la Sccv, [Adresse 6] et contre ses associés non liquidateurs.

Les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, en qualité d’associés non liquidateurs de la Sccv, [Adresse 6], ont été assignées par les époux, [Z], [F] par actes des 25, 26 et 30 mai 2023, soit avant l’expiration du délai de 5 ans à compter du 27 avril 2020.

En conséquence, l’action de M. et Mme, [Z], [F] à leur encontre n’est pas prescrite.

Dès lors, l’ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable comme non prescrite l’action en responsabilité introduite par M. et Mme, [Z], [F] à l’encontre des sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, en tant qu’anciennes associées de la société, [Adresse 6].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance dont appel sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

Elles seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme, [Z], [F], pris ensemble, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elles seront déboutées de leurs demandes sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 13 août 2024 ;

Condamne in solidum les sociétés Adn Patrimoine, Financière Junac, Premi’home et Synapse A.M. O, parties perdantes, aux dépens d’appel ;

Les condamne in solidum à payer à M., [R], [Z], [F] et Mme, [H], [D], son épouse, pris ensemble, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leurs demandes sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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