COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

SM

Code nac : 30B

12^e chambre section 1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 JUILLET 2009

R.G. N° 08/04618

AFFAIRE :

OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS DE SEINE

C/

S.A.R.L. LE NEW COOL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Avril 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 07/6545

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

— SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

— SCP BOMMART MINAULT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE NEUF JUILLET DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS DE SEINE

ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 0845439

Plaidant par M^e Christine GALLON BRENIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

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S.A.R.L. LE NEW COOL

ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par la SCP BOMMART MINAULT, avoués – N° du dossier 00036489

Plaidant par M^e Alain BOYER, avocat au barreau de NANTERRE

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mai 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MANDEL, président chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie MANDEL, président,

Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Stéphanie MIRA, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Par acte du 24 juillet 1997, la ville d’Asnières-sur-Seine, aux droits de laquelle vient aujourd’hui l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE, a donné à bail commercial à la société LE NEW COOL, venant aux droits de Monsieur X (par l’effet de l’acquisition de son fonds de commerce comprenant le droit au bail) des locaux sis XXX à Asnières (XXX, à effet au 15 août 1997, avec l’autorisation d’y exploiter les activités de cafés, vins, liqueurs, restaurant.

Aux termes de l’article 10 du-dit bail, le preneur était, en outre, autorisé à exploiter, après accord du bailleur, tout autre commerce connexe et/ou accessoire à l’ensemble des activités ci-dessus désignées, à l’exception de ceux qui, par le bruit, les odeurs ou les émanations qui s’en dégageraient, seraient nuisibles ou désagréables à l’environnement.

Après avoir fait constater que la société LE NEW COOL exerçait une activité de restauration rapide et de vente à emporter, l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE, par exploit du 10 février 2006, a délivré à sa locataire congé pour le 14 août 2006 avec refus de renouvellement du bail, sans paiement d’indemnité d’éviction pour violation des clauses du bail, malgré sommation du 8 décembre 2005.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 16 mai 2007, l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE a fait assigner la société LE NEW COOL devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir valider ce congé sans indemnité d’éviction, subsidiairement, d’entendre prononcée la résiliation du bail, et en conséquence d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et la voir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Contestant tout manquement à ses obligations, la SARL LE NEW COOL, concluait au débouté de l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE, demandant au tribunal de grande instance de juger qu’elle avait droit à une indemnité d’éviction.

Par jugement attaqué en date du 15 avril 2008, le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE de ses demandes, dit que la société LE NEW COOL avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction, et condamné l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE à payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelante, l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE, aux termes de ses écritures du 17 octobre 2008, poursuit l’infirmation du jugement, demandant à la cour de juger que le changement de destination de l’activité commerciale prévue au bail constitue un motif grave et légitime de non-renouvellement prévu par l’article L 145-17 du code de commerce, de dire que le congé délivré le 10 février 2006 est valable en la forme et au fond, que la société LE NEW COOL est privée du droit à percevoir une indemnité d’éviction. Subsidiairement elle sollicite la résiliation du bail pour fautes du preneur, et en conséquence l’expulsion de la société LE NEW COOL et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels et ce jusqu’à son départ effectif, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Se prévalant des dispositions de l’article 1728 du code civil et de nombreux constats d’huissier, elle soutient que la société LE NEW COOL a changé la destination du bail sans y être autorisée, en violation de ses obligations contractuelles, n’exerçant plus une activité de restauration classique mais une activité de restauration rapide destinée à être emportée, ayant nécessité de nombreux aménagements et visant une clientèle différente et qui ne peut être considérée comme le prolongement des activités limitativement énumérées au bail. Elle ajoute qu’en toute hypothèse toute extension même pour une activité connexe ou complémentaire nécessitait l’autorisation du bailleur.

Elle conclut que cette transformation, réalisée en violation de la clause essentielle de destination du bail et sans respect de la procédure de despécialisation, constitue un motif grave et légitime de donner congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, en application de l’article L 145-17 du code de commerce.

Subsidiairement, elle fonde sa demande de résiliation du bail sur le changement de destination de l’activité commerciale.

La société LE NEW COOL, aux termes de ses conclusions du 10 mars 2009, poursuit la confirmation du jugement, y ajoutant, sollicite la condamnation de l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir exposé que la totalité de ses parts sociales a été acquise le 13 mars 2006 par de nouveaux associés et mis en doute l’impartialité des constats dressés à la demande de l’appelante, la SARL LE NEW COOL reprend à son compte la motivation du jugement, fait valoir que l’activité de restauration sur place et à emporter est une activité connexe/complémentaire de celle prévue au bail et que le bailleur ne saurait ignorer l’évolution du commerce et les nouvelles habitudes des résidents et des nouveaux habitants du quartier. Elle insiste sur le fait qu’elle a simplement cherché à adapter l’une des activités prévues au bail et que, contrairement aux allégations du bailleur, elle exerce une activité de restauration, quelque soit la nature des plats servis, concluant qu’en tout état de cause le défaut d’autorisation pour des activités connexes ou complémentaires ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction, ou la résiliation du bail.

SUR CE, LA COUR

Considérant que le 8 décembre 2005 la ville d’Asnières a fait délivrer à la société LE NEW COOL une sommation par huissier d’avoir à respecter dans un délai d’un mois l’article 10 du bail qui prévoit que l’activité autorisée est celle de 'cafés, vins, liqueurs, restaurant’ et que 'tout autre commerce connexe ou accessoire est soumis à l’accord exprès du bailleur’ ;

Considérant que le 10 janvier 2006, l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE venant aux droits de la ville d’Asnières a fait établir un constat des lieux et de leur configuration par huissier ;

Considérant que le 10 février 2006 le bailleur a fait délivrer à la société LE NEW COOL un congé au 14 août 2006 avec refus de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction en application de l’article L 145-17 du code de commerce en faisant valoir qu’elle n’avait pas déféré à l’obligation de respecter les clauses du bail en dépit de la sommation du 8 décembre 2005 ;

Considérant qu’en vertu de l’article L 145-17 du code de commerce énonce que 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds … l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser’ ;

Considérant que le bail en cause autorise une activité de 'cafés, vins, liqueurs, restaurant’ et précise que 'le preneur est, en outre, autorisé à exploiter, après accord exprès du bailleur, tout autre commerce connexe et/ou accessoire à l’ensemble des activités ci-dessus désignées, à l’exception de ceux qui, par le bruit, les odeurs ou les émanations qui s’en dégageraient, seraient nuisibles ou désagréables à l’environnement’ ;

Considérant qu’il résulte du constat établi par huissier le 14 novembre 2005 que le gérant de la société LE NEW COOL lui a déclaré que 'mon avocat a écrit à la commune indiquant le changement de titulaire du bail ainsi que l’activité de restauration sur place’ ; que l’huissier a constaté qu’étaient proposés à la vente divers produits à emporter ainsi que la présence dans un meuble réfrigérant de multiples boissons sucrées et gazeuses ou eau, sous forme de canettes ou petites bouteilles à emporter ainsi que celle d’un meuble comptoir vitré dans lequel sont présentés des sandwichs, paninis ou autres sandwichs composés ainsi que des pâtisseries. L’huissier a également relevé la présence d’une rôtisserie type sandwicherie grecque et de panneaux lumineux en partie haute proposant à la vente soit des produits individuels, soit des menus burgers ou menus sandwiches avec possibilité d’acheter également des frites, des croques monsieur et des desserts (tartes, glaces ou fruits) ce que confirment les photographies annexées au constat ; que toutefois il apparaît que l’huissier n’a pas décrit l’intégralité des lieux et en particulier le premier étage et s’est abstenu de préciser ce qu’il voyait sous les panneaux lumineux ; que toutefois la photographie n°2 permet d’apercevoir une chaise ;

Considérant en revanche que lors d’un constat dressé le 25 novembre 2004 à la requête du bailleur, le même huissier avait indiqué qu’au rez de chaussée étaient entreposées de multiples chaises et tables type tables de bar, dans l’attente d’une ouverture prochaine (visibles sur les photographies 7 et 8) et que le frère du locataire lui avait indiqué qu’à l’étage deux salles étaient en cours d’aménagement et étaient destinées à la clientèle ;

Considérant que le constat dressé par huissier le 10 janvier 2006 à la requête de l’OPDHLM confirme que la nature des produits offerts à la vente n’a pas été modifiée par rapport au 14 novembre 2005 mais ne comporte aucune photographie des lieux ;

Considérant qu’il résulte des constats dressés à la requête de la société LE NEW COOL les 5 juillet 2004 et 7 juillet 2006 qu’après avoir entièrement refait les locaux loués et supprimé un bar en bois, cette société a adopté comme activités la restauration rapide et la vente à emporter ;

Considérant que l’activité de 'restaurant', sans autre précision, visée au bail ne doit pas être limitée à la restauration classique ; que dès lors que la société LE NEW COOL met à disposition de sa clientèle des tables et des chaises pour qu’elle puisse consommer sur place et lui fournit des plats cuisinés sur place, il importe peu que les plats offerts soient des plats classiques ou des menus composés de 'burgers', de 'paninis’ ou de 'sandwiches’ ; qu’il sera observé que l’huissier requis par le bailleur a même constaté que du poisson et du poulet étaient offerts à la consommation accompagnés ou non de frites ; qu’en adoptant ce type de restauration qui correspond à l’évolution des moeurs, la société LE NEW COOL a visé la même clientèle tout en cherchant à la fixer en lui proposant une restauration à moindre prix ; qu’elle n’a donc pas méconnu ses obligations contractuelles en ce qui concerne les activités autorisées, ce d’autant plus que dans les cafés, autre activité visée au bail, il est d’usage de servir des sandwiches ; que cette activité de restauration rapide doit être considérée comme une activité incluse dans le bail ;

Considérant en revanche que s’agissant de la vente à emporter, les constats dressés à la requête du bailleur établissent qu’elle constitue l’autre activité de la société LE NEW COOL ; que les premiers juges l’ont exactement qualifiée d’activité connexe à celle de restauration telle que prévue au bail dès lors que les plats ou les sandwiches à emporter sont cuisinés à l’intérieur des lieux loués, que les produits vendus sont destinés à répondre aux mêmes besoins et que cette activité implique un service aux clients très proche de la restauration rapide ;

Mais considérant que contractuellement la société LE NEW COOL avait l’obligation d’obtenir l’autorisation exprès du bailleur pour exercer une activité connexe ou accessoire, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait en dépit de la sommation qui lui a été faite le 8 décembre 2005 et ce alors même que le bailleur avait déjà fait procéder à un constat le 14 novembre 2005 en présence de son gérant ; qu’elle n’a formé aucune demande de déspécialisation et qu’elle n’établit pas même avoir fait connaître son intention au bailleur d’adjoindre cette activité de vente à emporter de boissons, sandwiches, hamburgers, frites, paninis avant de la débuter bien que les constats établis à la requête du bailleur établissent que cette activité est manifestement importante ;

Qu’un tel comportement constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction ;

Que le jugement sera donc infirmé de ce chef sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la demande subsidiaire en résiliation du bail ;

Considérant que suite au congé délivré le 10 février 2006, le bail est venu à expiration le 14 août 2006 ; que la société LE NEW COOL sera donc condamnée à payer à compter du 15 août 2006 une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer outre les charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Considérant que la société LE NEW COOL étant devenue occupante sans droit ni titre, son expulsion sera prononcée et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier ;

Considérant que l’équité commande d’allouer à l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la société LE NEW COOL qui succombe sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— DIT que l’exercice de l’activité de restauration rapide par la société LE NEW COOL ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles,

— DIT que l’exercice de la vente à emporter constitue une activité connexe qui nécessitait l’accord exprès et préalable du bailleur,

— VALIDE le congé délivré le 10 février 2006 pour le 14 août 2006,

— DIT que la société LE NEW COOL est privée du droit à percevoir une indemnité d’éviction,

— ORDONNE l’expulsion de la société LE NEW COOL et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— CONDAMNE la société LE NEW COOL à payer à l’OPDHLM DES HAUTS DE SEINE une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer outre les charges contractuelles jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

— CONDAMNE la société LE NEW COOL au paiement d’une indemnité de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTE la société LE NEW COOL de sa demande de ce chef et la condamne aux dépens de première instance et d’appel,

— ADMET la SCP LISSARAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Sylvie MANDEL, président, et par Sabine MAREVILLE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,