COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 FEVRIER 2010

R.G. N° 09/00857

AFFAIRE :

I A

…

C/

Société DOMAXIS, anciennement dénommée HLM TROIS VALLEES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2008 par le Tribunal d’Instance de VANVES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-07-0671

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP KEIME GUTTIN JARRY

SCP GAS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur I A

199 avenue P Q

5^e étage

XXX

Mademoiselle J B

199 avenue P Q

5^e étage

XXX

Monsieur R-S X

199 avenue P Q

1^er étage

XXX

Madame X

199 avenue P Q

XXX

Monsieur K C

199 avenue P Q

4^e étage

XXX

Madame L C

199 avenue P Q

4^e étage

XXX

Mademoiselle M D

199 avenue P Q

3^e étage

XXX

Monsieur N Y

199 avenue P Q

6^e étage

XXX

Madame Y

199 avenue P Q

XXX

Monsieur O Z

199 avenue P Q

8^e étage

XXX

Madame Z

199 avenue P Q

8^e étage

XXX

représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY – N° du dossier 09000074

assistés de M^e Josette ARNOULD PREMOLI (avocat au barreau de PARIS)

APPELANTS

****************

Société DOMAXIS, anciennement dénommée HLM TROIS VALLEES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP GAS – N° du dossier 20090148

assistée de M^e O LEMONNIER substitué par M^e Camille MAYET (avocat au barreau de PARIS)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2009, Monsieur Charles LONNE, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Charles LONNE, président,

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL

FAITS ET PROCÉDURE,

Mr A et Melle B, les époux X, les époux C, Melle D, les époux Y, les époux Z, sont tous locataires dans un immeuble situé au 199 et 201 Avenue P Q à Clamart dont la société LES TROIS VALLEES est le bailleur.

La S.A. LES TROIS VALLEES leur a fait délivrer à chacun, le 20 septembre 2005, un commandement de payer les loyers, en faisant valoir le bénéfice de la clause résolutoire insérée dans les engagements de location.

Ces commandements de payer concernent tous un retard cumulé non pas des loyers proprement dits, mais d’une augmentation de ces derniers appliquée depuis le 1^er janvier 2003, et refusée par les locataires, du fait, selon eux, de son caractère abusif selon les décomptes annexés auxdits commandements.

Une première assignation en opposition auxdits commandements a donc été délivrée le 18 novembre 2005 à la société LES TROIS VALLEES mais cette procédure a fait l’objet d’une radiation devant le tribunal d’instance de Vanves.

Les locataires ont été l’objet de nouveaux commandements signifiés à compter du 6 juillet 2007 pour les mêmes motifs et pour lesquels ils ont réitéré leur opposition par assignation du 14 août 2007.

Ils ont ainsi sollicité la réinscription de la première affaire au rôle et formulé une demande de jonction des instances.

C’est dans ces conditions que le Tribunal d’ Instances de Vanves a prononcé le jugement du 11 décembre 2008 qui a :

— déclaré valides les commandements de payer délivrés les 20 septembre 2005, 6 et 12 juillet 2007,

— condamné à verser à la société d’HLM LES TROIS VALLEES :

> Mr A et M^me B la somme de 6.048,47 €,

> les époux X la somme de 5.384,86 €,

> les époux E la somme de 4.242,29 €,

> les époux C la somme de 5.941,98 €,

> les époux F la somme de 1.426,73 €,

> les époux Z la somme 1.426,70 €,

> M^lle D la somme de 8.031,33 €,

— dit que les susnommés devront s’acquitter chacun de leur dette locative, en sus du loyer courant, par mensualités de 100,00 € en plus par mois, dans la limite de leur dette et au plus en 24 mensualités,

— prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais,

— dit que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et charges à l’expiration de ces délais,

— dit qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et que le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable,

— dit qu’en ce cas, faute pour le locataire de quitter les lieux, avec tous occupants des lieux et tous biens entreposés, il pourra être procédé à son expulsion, à ses frais, avec l’assistance de la Force Publique, et deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

— dit que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9/7/1991;

— condamné le locataire à payer à la société d’HLM LES TROIS VALLEES une indemnité mensuelle d’occupation des lieux provisionnelle égale au montant du loyer courant et des charges à partir de la date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux;

— condamné chacun des locataires à verser à la société d’HLM LES TROIS VALLEES la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire;

— condamné Mr A et autres aux dépens;

Il convient d’indiquer que la société d’HLM LES TROIS VALLEES, a, lors de son assemblée générale mixte du 30 juin 2009, adopté une huitième résolution ayant pour objet la modification de sa dénomination sociale qui est désormais la S.A D’HLM DOMAXIS [ la S.A. DOMAXIS ].

Sur appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures déposées le 6 novembre 2009 auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de leur argumentation, Mr A et Melle B, les époux X, les époux C, Melle D, les époux Y, les époux Z demandent à la cour de :

* Réformer le jugement du 11 décembre 2008 du Tribunal d’Instance de Vanves,

* débouter la société DOMAXIS de toutes ses demandes,

* déclarer nuls les commandements de payer délivrés par la société DOMAXIS,

* déclarer non acquise la clause résolutoire,

* déclarer l’avenant du 9 juillet 2001 inopposable aux locataires de l’immeuble situé au 199-201 Avenue P Q à CLAMART,

*déclarer l’arrêt à venir opposable de plein droit à tous les locataires de l’immeuble situé au 199 – 201 Avenue P Q à CLAMART,

* Subsidiairement, limiter les prétentions de la société DOMAXIS au seul montant de la hausse des loyers en fonction de l’indexation INSEE du coût de la construction, dans la limite de 60 %,

* dire qu’il n’y a pas lieu à application des pénalités qui seraient prévues dans les engagements de location,

* Accorder 24 mois de délai de paiement aux appelants pour leur permettre de s’acquitter de toute créance qui serait reconnue à la société DOMAXIS,

* dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée de ces délais,

* dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué dès lors que les appelants auront satisfait au parfait paiement des sommes mises à leur charge,

* En toute hypothèse, condamner la société DOMAXIS à payer à chacun des appelants, la somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts,

* condamner la société DOMAXIS à payer la somme de 2.000,00 € aux époux G, en réparation du préjudice résultant de l’abus de droit,

*condamner la société DOMAXIS à payer à chacun des appelants, la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner la société DOMAXIS aux entiers dépens.

La société DOMAXIS, intimée, aux termes de ses dernières conclusions déposées le 12 novembre 2009, auxquelles la cour se réfère également pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, demande de :

* donner acte à la Société TROIS VALLEES de sa nouvelle dénomination de DOMAXIS SA D’HLM.

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris;

* Vu l’article 114 du CPC,

* constater que l’omission de l’adresse du FSL dans le commandement n’a causé aux appelants aucun grief.

* constater en toute hypothèse que les commandements délivrés en juillet 2007 ne sont affectés d’aucun vice

*en conséquence débouter les consorts A et autres de toutes leurs demandes en nullité;

* les débouter également de leur appel, et confirmer le jugement entrepris.

* condamner les appelants à payer à la Société DOMAXIS les arriérés de loyer arrêtés au 1^er septembre 2009, soit :

— Monsieur A et Mademoiselle B : 11.984,97 €

— Monsieur et Madame H : 11.232,59 €

— Monsieur et Madame C : 11.843,25 €

— Monsieur et Madame Y : 5.550,59 €

— Monsieur et Madame Z : 4.878,23 €

— Mademoiselle D : 16.171,05 €

* donner acte à la Société DOMAXIS SA D’HLM qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de délais.

* condamner in solidum les consorts A et autres à payer à la Société DOMAXIS SA D’HLM la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC.

* condamner les consorts A et autres en tous les dépens tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 novembre 2009

MOTIFS

Il convient de donner acte à la société LES TROIS VALLEES de sa nouvelle dénomination sociale, à savoir la S.A. DOMAXIS

Sur la nullité des commandements de payer du 20 septembre 2005

Considérant que les appelants soutiennent que ces commandements ne précisent pas l’adresse du fonds de solidarité pour le logement, ce qui leur a causé grief;

Mais considérant que le grief allégué n’est pas démontré alors que d’une part les locataires ne prétendent pas être dans l’impossibilité de régler les sommes réclamées mais refusent de les payer car ils les estiment infondées et d’autre part l’on ne peut que relever que les commandement délivrés ultérieurement en juillet 2007 sont dépourvus de tout vice de forme et répondent notamment à la demande souhaitée et aux prescriptions de l’article 24 al 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant que l’exception de nullité dont s’agit sera donc rejetée;

Sur l’irrecevabilité à agir de la S.A. DOMAXIS

Considérant que les appelants soulèvent une fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir de la S.A. LES TROIS VALLEE , devenue la S.A. DOMAXIS dans la délivrance des commandements de payer litigieux, notamment du 20 septembre 2005 ;

Mais considérant qu’il ressort du dossier que la S.A. DOMAXIS était auparavant un GIE dont la société TROIS VALLEES était membre, au même titre que la société d’HLM PAX PROGRES PALLAS , et que c’est en cette qualité que la société TROIS VALLEES lui a délégué la gestion de la résidence ; qu’il résulte des pièces du dossier que le propriétaire de l’immeuble est bien la société TROIS VALLEES dont la nouvelle dénomination est la S.A. d’HLM DOMAXIS [ la S.A. DOMAXIS ] ;

Considérant, dès lors, que la fin de non recevoir soulevée par les appelants sera rejetée;

Sur l’autorité de la chose jugée

Considérant que les appelants, pour s’opposer au réajustement de leur loyer, font valoir que la S.A. DOMAXIS vient aux droits de la Société ARGUMENTS et qu’ils sont en droit de se prévaloir, à son égard, du bénéfice de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 19 mai 1993 et que, dès lors, l’intimée est tenue de respecter les stipulations de la convention du 22 juin 1972 et de ses avenants.

Mais considérant qu’il n’y a pas en l’occurrence autorité de chose jugée, au sens de l’article 480 du CPC, dans la mesure où la décision dont s’agit se limite à refuser au bailleur le droit de ne pas renouveler les baux en vue de délivrer des congés pour vente;

Que le moyen n’est pas fondé et doit être rejeté;

Sur le montant des loyers et la régularité de leur indexation

Considérant , au vu des éléments contradictoirement soumis à l’appréciation de la cour, que les appelants reprennent en cause d’appel au soutien de leur recours les moyens qu’ils avaient initialement développés devant le premier juge et qui ont été écartés par des motifs pertinents en fait et en droit auxquels la cour se réfère expressément en décidant de les adopter sans les paraphraser inutilement;

Qu’à ces justes motifs il convient d’ajouter :

— que cinq des six loyers dont s’agit sont inférieurs aux loyers plafonds figurant dans la convention du 22 juin 1972, l’article IX de ladite convention stipulant en effet que « le montant des loyers mensuels de base est fixé à 580/640 F. pour un logement de trois pièces de 68 m², et à 740/760 F. pour un logement de cinq pièces (hors parking)»; que cet article IX dispose également que « ces loyers de base seront indexés sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE à hauteur de 60 % de leur montant, l’indice de référence étant celui du 2^e trimestre 1972 »; que toutefois la loi MEHAIGNERIE du 23 décembre 1986 en son article 45 a édicté « qu’à compter du premier renouvellement ou reconduction suivant la publication de la présente loi, les loyers plafonds prévus par les contrats de location des logements ayant bénéficié de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit Foncier de France ou de la Caisse Centrale de Coopération Economique seront révisés, par rapport au loyer plafond d’origine, par application de l’indice de référence, sans que joue la clause d’atténuation figurant au contrat »;

— que dans ces conditions il y a lieu de fixer les loyers plafond pour l’année 2009 de la résidence P Q comme suit :

* 3 pièces : 640 F. x 1562 (indice du 2^e trimestre 2008) / 248 (indice 2^e trimestre 1972) = 4.030,97 F, soit 614,52 €

* 5 pièces : 760 F. x 1562 (indice du 2^e trimestre 2008) / 248 (indice 2^e trimestre 1972) = 4.786,77 F., soit 729,74 €

— que le loyer de base réclamé pour l’année 2009 aux époux C, locataires d’un 5 pièces, est de 587,03 €, celui des époux H (5 pièces) de 572,57 €, celui des consorts A et B (5 pièces) de 587,76 €, celui des consorts Y de 594,61 €, et celui des consorts Z (5 pièces) de 594,58 €,

— que ces cinq locataires se voient ainsi réclamer un loyer inférieur au loyer plafond révisé de la Convention de 1972 ;

Considérant, s’agissant de Melle D , qu’elle est la seule à se voir réclamer un loyer supérieur au loyer plafond de la Convention de 1972 d’un montant de 929,02 €;

Considérant toutefois que cette dernière est mal fondée à se prévaloir des dispositions de cette Convention dans la mesure où, au vu des pièces versées au débat :

— lors de la construction de l’immeuble en 1972, la résidence était placée sous le statut des constructions réalisées avec le concours du Crédit Foncier de France, dans le cadre des dispositions du décret 66-827 du 7 novembre 1966, et c’est la raison pour laquelle le constructeur s’est engagé à respecter les loyers plafonds dont il a été fait état ci-dessus.

— lorsque la Société TROIS VALLEES en est devenue propriétaire, une réhabilitation s’avérait nécessaire, laquelle a été entreprise grâce à l’octroi d’un Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) régi par les articles R 391-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

— de ce fait, la Société TROIS VALLEES s’est engagée à respecter les loyers plafonds applicables à ce type de prêt, à savoir, pour la Région Parisienne dont dépend la Commune de CLAMART, au 1^er janvier 2001 :

— surface utile inférieure à 35 m² : 74 F. le m²

— de 35 m² à 45 m² : 70,80 F. le m²

— de 45 m² à 55 m² : 68,80 F. le m²

— de 55 m² à 80 m² : 64,60 F. le m²

— supérieur à 80 m² : 61,50 F. le m²

— ce sont ces nouveaux loyers plafonds qui ont été repris dans le cadre de l’avenant régularisé le 9 juillet 2001 entre APEC 1% et la Société TROIS VALLEES.

— en effet, aux termes de l’avenant du 9 juillet 2001, la Société TROIS VALLEES s’est engagée durant les trois premières années, soit jusqu’en décembre 2004, à ne pas dépasser globalement pour la résidence un loyer moyen de 58 F au m² de surface utile, ce prix étant révisé annuellement en fonction des variations de l’indice INSEE du coût de la construction, et individuellement les valeurs susmentionnées (61,50 F. à 74 F. le m² de surface utile).

— il a également été convenu qu’à compter du 1^er janvier 2005, les loyers évolueraient « en fonction des décisions des conseils d’administration de la Société d’HLM TROIS VALLEES dans le respect des lois et règlements applicables au secteur HLM et des conditions spécifiques prévues pour le Prêt Locatif Intermédiaire ».

Or considérant qu’il résulte de l’arrêté du 6 mars 2001 applicable au PLI accordé à la Société TROIS VALLEES qu’en 2009, le loyer maximum était de 11,05 € le m² de surface utile; qu’en l’espèce la Société TROIS VALLEES pourrait donc pratiquer à l’égard de Mademoiselle D un loyer de 1.060,80 € (11,05 € x 96 m²), soit une somme supérieure de l’ordre de 15 à 20 % à son loyer actuel;

Considérant enfin que les loyers plafonds du PLI sont applicables aux baux en cours et notamment à celui consenti à Melle D ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède et des décomptes locatifs versés au débat que seront condamnés à payer à la S.A. DOMAXIS, au titre de leurs arriérés de loyers respectifs arrêtés au 1^er septembre 2009 :

> Mr A et Melle B la somme de 11.984,97 €

> Mr et X la somme de 11.232,59 €

> Mr et M^me C la somme de 11.843,25 € ;

> Mr et M^me Y la somme de 5.550,59 € ;

> Mr et M^me Z la somme de 4.878,23 €

> Melle D la somme de 16.171,05 €

Considérant que le jugement sera confirmé quant à ses dispositions accordant des délais de paiement aux appelants et à ses conséquences sauf à dire que les mensualités sont portées à 200 € au lieu de 100 € et que la première mensualité devra être réglée avant le 10 du mois qui suivra la signification du présent arrêt , puis avant le 10 de chaque mois qui suivra , et que la 24^e et dernière mensualité sera majorée du solde de la dette.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par les appelants

Considérant qu’à l’appui de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 2.000 € chacun, les appelants font valoir en premier lieu qu’ils ont subi un préjudice moral en raison de la délivrance réitérée de divers commandements, alors qu’ils « s’acquittaient pleinement des échéances locatives et, pour le moins, s’en acquittaient selon les termes de la convention initiale en laquelle ils avaient une légitime croyance ».

Considérant cependant que, d’une part, les commandements dont s’agit correspondent à des sommes dues et, d’autre part, en toute hypothèse, les consorts A et autres ne démontrent ni le principe, ni l’étendue du préjudice moral qu’ils prétendent avoir subi.

Que c’est de manière tout aussi vaine qu’ils font état d’une « attitude déloyale » de la part de la Société DOMAXIS pour avoir notifié des commandements « pendant des périodes de congés annuels les 6 et 12 juillet 2007 » alors que la notion de « trêve estivale » ne figure dans aucune réglementation !

Que par ailleurs, les époux Z croient devoir faire état du commandement qui leur a été délivré le 24 septembre 2009, commandement d’avoir à quitter les lieux avant le 24 novembre de la même année.

Mais considérant que c’est par suite d’une erreur matérielle que l’huissier de la Société DOMAXIS SA D’HLM a délivré aux époux Z un acte de déchéance du terme et un commandement de quitter les lieux, en vertu du jugement du 11 décembre 2008 qui n’ est pas assorti de l’exécution provisoire et qui n’était donc pas exécutoire;

Que lorsque il s’est aperçu de son erreur l’huissier instrumentaire a écrit le 13 octobre 2009 aux époux Z pour leur préciser « qu’eu égard à l’appel en cours dans cette affaire, il n’y a pas lieu de prendre en compte les actes de déchéance du terme et de commandement de quitter les lieux qui ont été délivrés ».

Considérant que nonobstant cette mise au point, les époux Z ont cru devoir saisir le 22 octobre 2009 le Tribunal de VANVES en sollicitant la condamnation du GIE DOMAXIS aux fins de :

* voir déclarer nuls et de nul effet les commandements de payer et de quitter les lieux signifiés le 24 septembre 2009 ;

* condamner la société DOMAXIS à payer aux époux Z la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, outre 800 € en application de l’article 700 du CPC.

Considérant que l’on rappellera qu’en application de l’article 102 du CPC l’exception de connexité ou de litispendance ne peut être soulevée que devant la juridiction inférieure ;

Considérant, sur le fond, que les époux Z doivent être déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice qui n’est pas établi, étant précisé que rien au dossier ne prouve que leur état de santé ait été altéré par cette erreur qui, à l’évidence, ne peut être imputée à la S.A. DOMAXIS mais à l’huissier de justice, lequel y a remédié dès qu’il s’en est aperçu; que l’abus de droit que les époux Z reprochent à la S.A. DOMAXIS n’est donc pas établi et qu’ils seront en conséquence, ainsi que les autres appelants, déboutés de leurs demandes respectives de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Considérant que les appelants doivent être condamnés , in solidum , à verser à la S.A. DOMAXIS la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Déboute les appelants de toutes leurs demandes sauf en ce qui concerne celles se rapportant au délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant ce délai;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf à réactualiser les condamnations prononcées à l’encontre de chacun des locataires et à modifier le moratoire prévu pour le règlement de la dette locative ;

Statuant à nouveau sur ces derniers points;

Condamne à payer à la S.A. DOMAXIS, au titre de leur arriéré de loyers arrêté au 1^er septembre 2009 :

> Mr A et Melle B la somme de 11.984,97 €

> Mr et M^me X la somme de 11.232,59 €

> Mr et M^me C la somme de 11.843,25 € ;

> Mr et M^me Y la somme de 5.550,59 € ;

> Mr et M^me Z la somme de 4.878,23 €

> Melle D la somme 16.171,05 €

Confirme le jugement quant à ses dispositions accordant des délais de paiement aux appelants et à ses conséquences sauf à dire que les mensualités sont portées à 200 € au lieu de 100 € et que la première mensualité devra être réglée avant le 10 du mois qui suivra la signification du présent arrêt , puis avant le 10 de chaque mois qui suivra , et que la 24^e et dernière mensualité sera majorée du solde de la dette;

Déboute Mr A et Melle B, Mr et M^me X, Mr et M^me C, Mr et M^me Y, Melle D de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Mr et M^me Z de leur demande de dommages et intérêts pour abus de droit ;

Condamne in solidum Mr A et Melle B, Mr et M^me X, Mr et M^me C, Mr et M^me Y, Melle D, Mr et M^me Z à payer à la S.A. DOMAXIS, globalement, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Condamne in solidum Mr A et Melle B, Mr et M^me X Mr et M^me C, Mr et M^me Y, Melle D, Mr et M^me Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC par la SCP GAS, titulaire d’un office d’avoué.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,