COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 SEPTEMBRE 2011

R.G. N° 10/05304

AFFAIRE :

SDC DE LA RESIDENCE LES CHAMPEAUX AVENUE DE LA PREMIERE ARMEE FRANCAISE A MONTMORENCY (XXX

C/

M. A-B X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 09/00535

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

SCP DEBRAY CHEMIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES CHAMPEAUX AVENUE DE LA PREMIERE ARMEE FRANCAISE A MONTMORENCY (XXX représenté par son syndic, le Cabinet S.M. P IMMOBILIER

Ayant son siège XXX

XXX

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 1047939

plaidant par Maître BUISSON substituant Maître Valérie GARCON avocat au barreau de BOBIGNY -BB 22-

APPELANTE

****************

Monsieur A-B X

XXX

XXX

Madame Y Z épouse X

XXX

XXX

représentés par la SCP DEBRAY CHEMIN, avoués – N° du dossier 10000761

plaidant par Maître BEGARD avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMES

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Juin 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur A-Pierre MARCUS, président chargé du rapport et Monsieur A Loup CARRIERE, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur A-Pierre MARCUS, pésident,

Monsieur A-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise (1^re chambre) rendu contradictoirement le 1^er juin 2010 qui a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action de Monsieur A-B X et Madame Y Z son épouse en nullité du procès-verbal de l’assemblée générale portant la date erronée du 19 janvier 2007,

— déclaré recevable l’action de Monsieur et Madame X en nullité des décisions prises lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2008 selon procès-verbal rectifié portant cette date,

— déclaré Monsieur et Madame X irrecevables en leur demande en nullité de la résolution n° 35 de cette assemblée,

— vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— prononcé la nullité de la résolution n° 33 de cette assemblée,

— condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence LES CHAMPEAUX à MONTMORENCY à payer à Monsieur et Madame X 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence LES CHAMPEAUX à MONTMORENCY aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

Vu l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CHAMPEAUX en date du 7 juillet 2010,

Vu les dernières conclusions signifiées le 2 septembre 2010, suivant lesquelles au visa des articles 24, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 et 18 du décret du 17 mars 2007, celui-ci demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action de Monsieur et Madame X du procès-verbal de l’assemblée générale portant la date erronée du 19 février 2007,

— déclarer Monsieur et Madame X irrecevables en leur demande en nullité de la résolution n° 35 de cette assemblée,

— déclarer recevable et bien fondé son appel, y faisant droit,

— infirmer partiellement le jugement entrepris,

en conséquence, statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’action de Monsieur et Madame X en nullité des décisions prises lors de l’assemblée générale du 19 février 2008 selon procès-verbal rectifié portant cette date,

— déclarer Monsieur et Madame X irrecevables en leur demande de nullité de la résolution n° 33,

— constater que la résolution n° 33 de cette assemblée a été valablement adoptée,

— condamner Monsieur et Madame à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés, pour ces derniers, par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD avoués conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions en date du 15 novembre 2010, suivant lesquelles Monsieur et Madame X, intimés, demandent à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel, le dire mal fondé,

— rappeler que le procès-verbal de l’assemblée ordinaire de copropriétaires du 19 février 2008 comporte une erreur substantielle quant à la date du 19 février '2007'qui y a été portée, laquelle l’affecte de nullité,

— dire que la notification de cet acte affecté de cette erreur et, par voie de conséquence de nullité, n’a pas pu faire s’écouler le délai de deux mois visé par l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il constate que le procès-verbal rectifié a posteriori à une date ignorée et en vertu d’un 'Erratum’ édité le 28 mai 2008, procès-verbal portant donc la date du '19 février 2008' ne leur a pas été et que le délai légal de deux mois n’a pas couru,

— confirmer le jugement en qu’il les déclare en conséquence recevables et fondés à formuler leur demande d’annulation de résolutions,

— constater que la fermeture de la résidence et plus particulièrement du parking ouvert pendant 50 ans au public et de l’espace consacré aux livraisons des commerçants constitue une modification de la jouissance, de l’usage et de l’administration des parties communes,

— dire qu’il convenait de procéder à une modification du Règlement de Copropriété, de convoquer l’assemblée des copropriétaires et de lui soumettre ladite modification conformément aux modalités de vote prévues dans le texte, à savoir vote par plus de la moitié des copropriétaires et aux trois quarts au moins des voix,

— dire qu’à défaut la décision de fermer la résidence et les modalités arrêtées doivent être annulées,

— annuler la résolution n° 33 soumise aux votes de l’assemblée le 19 février 2008 et réformer le jugement déféré de ce chef,

— confirmer le jugement en ce qu’il rappelle que le vote de travaux de fermeture de la copropriété en vertu de l’article 25 n) doit être suivi d’un vote relatif aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles conformément à l’article 26 e), à la majorité en nombre des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires sans recours à une majorité inférieure,

— confirmer l’annulation de la résolution n° 35 soumise aux votes de l’assemblée le 19 février 2008,

— constater en outre que des travaux ont modifié l’accès à la surface de livraisons se trouvant à l’arrière des boutiques sans que cette modification ait été soumise à la délibération et au vote des copropriétaires réunis en assemblée,

— condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir le libre accès à l’espace de livraison dès la signification de l’arrêt à intervenir, à défaut sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification,

— le condamner à payer aux requérants les sommes de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens qui seront recouvrés par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 avril 2011,

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Qu’il suffit de rappeler que Monsieur et Madame X sont propriétaires de biens et droits immobiliers comprenant une boutique et une arrière boutique à usage de boucherie, dans la Résidence LES CHAMPEAUX située à XXX, soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Que la résidence est composée de commerces, d’appartements et d’emplacements de stationnement ;

Que, réunis en assemblée générale extraordinaire le 9 mai 2005, les copropriétaires ont voté une résolution n° 3 décidant de clôturer l’ensemble immobilier au moyen de grilles, de portails coulissants et de portillons pour l’accès piétons, les copropriétaires étant équipés de 'bips’ pour leur permettre d’entrer dans la résidence ;

Que Monsieur et Madame X ont contesté cette décision en justice ; que, par jugement rendu le 30 janvier 2007, le tribunal de grande instance de Pontoise les a déboutés de leur demande ; qu’ils ont interjeté appel et, que par arrêt du 12 janvier 2009, la cour a constaté la nullité de cette résolution qui n’avait pas été adoptée selon la majorité requise par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

Que pendant la procédure d’appel, le syndicat des copropriétaires a réuni une nouvelle assemblée générale le 19 février 2008, au cours de laquelle ont été adoptées :

— une résolution n° 31 qui a annulé la résolution n° 3 de l’assemblée du 9 mai 2005,

— une résolution n° 33 qui a adopté les travaux de fermeture de la copropriété,

— une résolution n° 35 qui a adopté le budget des travaux de fermeture et le calendrier des appels de fonds ;

Que le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Monsieur et Madame X le 4 avril 2008 ;

Que le 5 mai 2008, le syndic a fait parvenir une lettre circulaire aux copropriétaires, intitulée 'ERRATUM', les informant qu’une erreur matérielle s’était glissée lors de la rédaction du procès-verbal de la dernière assemblée générale qui

mentionnait par erreur qu’elle avait eu lieu le 19 février 2007 alors qu’elle avait bien eu lieu le 19 février 2008 ;

Que c’est dans ces circonstances que, par acte du 3 décembre 2008, Monsieur et Madame X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CHAMPEAUX, représenté par son syndic en exercice, en annulation de l’assemblée générale dont s’agit ou en annulation de ses résolutions n°s 33 et 35 ;

Que, le 1^er juin 2010, le tribunal de commerce de Nanterre a rendu le jugement susvisé aujourd’hui attaqué.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation;

Considérant qu’il convient seulement de souligner que le procès-verbal rectifié de l’assemblée générale du 19 janvier 2008 n’ayant pas été notifié aux copropriétaires, aucun délai n’a couru pour le contester en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que Monsieur X ayant voté pour la résolution 35, les époux X sont irrecevables à agir en nullité de cette résolution ;

Que, par contre, ils sont recevables dans leur demande d’annulation de la résolution 33 ;

Que la décision d’installer un système de fermeture des parties communes de l’immeuble pour éviter les atteintes aux biens relève de la majorité spécifiée à l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965 mais que l’ assemblée générale doit ensuite se prononcer sur les modalités d’ouverture des portes à la majorité qualifiée de l’article 26 ;

Qu’en l’espèce, l’ assemblée générale ne s’est pas prononcée sur les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles à la majorité de l’article 26 ;

Que, comme le relèvent les premiers juges, le respect de ces dispositions s’imposait d’autant plus que les époux X, qui ont voté contre cette résolution soutiennent que la fermeture totale de la copropriété telle qu’elle a été organisée n’est pas compatible avec l’exercice de leur activité de commerçant autorisée par le règlement de copropriété et dont l’exploitation existe depuis 50 ans ;

Que, dans ces conditions, la résolution 33 a été à bon droit annulée ;

Qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à l’encontre du syndicat des copropriétaires ni de le condamner à dommages-intérêts, son comportement processuel n’étant ni fautif, ni abusif, ni malicieux ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Considérant qu’il convient d’indemniser Monsieur et Madame X des frais non taxables qu’ils ont dû engager devant la cour et ce à concurrence de la somme de 2.000 € à la charge du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CHAMPEAUX à MONTMORENCY aux dépens d’appel et à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Admet la S.C.P. DEBRAY CHEMIN, titulaire d’un office d’ avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur A-Loup CARRIERE, conseiller, en l’empêchement du président, et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,