COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 DECEMBRE 2015

R.G. N° 14/00323

AFFAIRE :

M^me B-C Z épouse

XH

C/

SDC DE LA RESIDENCE REPUBLIQUE

24 AVENUE DE LA REPUBLIQUE A ISSY- LES-MOULINEAUX (XXX

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° chambre : 8^e

N° RG : 12/13360

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-Baptiste MOQUET

M^e Olivier AUMONT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B-C, Y Z épouse XH

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

représentée par Maître Jean-Baptiste MOQUET, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : D 0599

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE REPUBLIQUE 24 AVENUE DE LA REPUBLIQUE A ISSY-LES-MOULINEAUX (XXX représenté par son syndic la société SCORSIM GESTION

Ayant son siège XXX

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

Ayant son siège XXX

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentés par Maître Elsa TREINEN substituant Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT-FARABET- ROUVIER AVOCATS avocat au barreau de PARIS, N° du dossier 2011176 vestiaire : C 0628

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Novembre 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT

FAITS ET PROCEDURE,

La société civile immobilière XH est propriétaire des lots n° 9, 59 et 129 dans un immeuble situé XXX à ISSY-LES-MOULINEAUX (Hauts- de-Seine), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte sous seing privé du 1^er juin 2001, la SCI XH a donné ces lots à bail exclusivement professionnel à M^me B-C XH pour y exercer son activité de chirurgien-dentiste.

Par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2012, M^me XH a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice la SARL SCORSIM GESTION, et la SARL SCORSIM GESTION en son nom personnel, aux fins de leur voir faire interdiction de modifier le code d’accès de jour au hall d’entrée de l’immeuble, sous astreinte, sauf décision régulière et définitive de l’assemblée générale.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2013, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me B-C XH la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

— Condamné M^me B-C XH à payer à la SARL SCORSIM GESTION à titre personnel la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— Dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre M^me B-C XH et le syndicat des copropriétaires défendeur.

Madame B-C XH a interjeté appel de la décision le 13 janvier 2014 à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE REPUBLIQUE représenté par son syndic, la société SCORSIM GESTION et cette société représentée par son gérant.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 août 2015, Madame B-C XH demande à la cour, au visa des articles 9, 26 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1142, 1315, 1382 et 1992 du Code civil et des articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile de dire et juger que :

— les modifications intempestives du code d’accès de jour au hall d’entrée de l’immeuble par le conseil syndical, pourtant dénué de pouvoirs à cet effet, ont illicitement troublé la jouissance de son local professionnel du 27 juin au 1^er juillet 2011,

— le refus du syndic de lui garantir que cela ne surviendra plus malgré les dispositions légales et stipulations du règlement de copropriété, sauf naturellement décision régulière et définitive de l’assemblée des copropriétaires, est tout aussi abusif et engage donc sa responsabilité propre,

— le syndicat des copropriétaires et le syndic ont trompé la religion des juges des référés et de 1^re instance en reportant la responsabilité de cette modification intempestive du code de jour sur un incident de manipulation d’un prestataire, alors qu’il est établi que cette modification a été décidée par le président du conseil syndical et nécessairement avalisée par le syndic qui a transmis les instructions au prestataire, et qu’ils ont résisté à leurs obligations en usant de moyens déloyaux,

— En conséquence,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la modification de code rentrait dans les pouvoirs de gestion du syndic ;

— Faire interdiction au syndicat des copropriétaires et au syndic de modifier le code d’accès de jour au hall d’entrée de l’immeuble, afin que ses patients puissent accéder sans difficultés à l’interphone et la porte d’accès aux parties privatives, sous astreinte de 5.000 € par infraction constatée, sauf décision régulière et définitive prise par l’assemblée des copropriétaires, et les débouter de leurs demandes singulières,

— Condamner en outre solidairement le syndicat des copropriétaires et la société SCORSIM

GESTION à lui payer la somme de 7.500 € en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral qu’elle a incontestablement subis en raison des tracas de cette procédure quand il leur aurait suffit pour l’éviter de lui confirmer qu’ils se conformeraient à la loi à l’avenir,

— Dire et juger encore que, pour tenter de prévenir la résurgence de ce trouble de jouissance

qui perturbe fortement le fonctionnement de son cabinet, elle a dû engager des frais de conseil et procédure très importants, outre les condamnations qui lui ont été singulièrement infligées en référés,

— En conséquence,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société SCORSIM GESTION à réparer son préjudice matériel distinct ainsi provoqué en lui versant 14.473,01 € de dommages et intérêts à ce titre,

— Condamner enfin solidairement le syndicat des copropriétaires et la société SCORSIM GESTION à lui verser une somme de 13.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 1^re instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e MOQUET conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions en date du 31 août 2015, le Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE REPUBLIQUE, représenté par son syndic et la société SCORSIM GESTION demandent à la cour, au visa des articles 18, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété , de :

— Les recevoir dans leurs présentes conclusions et y faire droit ;

— Confirmer le jugement rendu le 7 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de

NANTERRE dans toutes ses dispositions ;

— Débouter Madame XH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame XH à leur payer la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner en outre aux entiers dépens de l’instance dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER, représentée par Maître Olivier AUMONT, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 20 octobre 2015.

''''

MOTIVATION

Le tribunal a débouté M^me XH de sa demande d’interdiction de modification du code d’accès au motif que si l’assemblée générale détermine les modalités d’ouverture c’est à dire les périodes d’ouverture et le dispositif technique mis en place, en revanche, il ne ressort pas de la compétence qu’elle tient de l’article 26-e de la loi du 10 juillet 1965 l’obligation de déterminer la combinaison de chiffres et ou de lettres qui servira de code dans un dispositif de digicode.

Il a également estimé que le syndicat des copropriétaires avait commis une faute en ce que les conditions de mise en oeuvre du changement de codes avait fait l’objet d’un défaut d’information claire et préalable justifiant l’octroi de 1¿ de dommages-intérêts à M^me XH pour la journée du 27 juin 2011 et a écarté toute faute personnelle du syndic.

Moyens des parties

M^me XH conteste cette analyse. Elle fait valoir que la fermeture permanente de l’immeuble par un code d’accès extérieur au hall d’entrée, alors qu’il existe déjà un interphone pour accéder aux parties communes, a été mise en place illégalement par le conseil syndical en juillet 2004 avant d’être ratifiée par l’assemblée générale du 29 juin 2005 au mépris de la loi et du règlement de copropriété.

Elle précise que la jurisprudence rappelle de façon constante :

— qu’il faut respecter le principe de libre jouissance des lots de copropriété, ce qui nécessite la double majorité de l’article 26 pour voter la fermeture permanente des portes de l’immeuble,

— que toute modification des conditions d’accès aux parties privatives non prévues par le règlement de copropriété et non limitée dans le temps doit être prise à l’unanimité.

Elle ajoute que seul le syndicat, et non le syndic, est compétent pour décider du mode de gestion des équipements communs et des services d’intérêt collectif. Elle en conclut que même si la mise en oeuvre technique du changement de code ne peut en pratique être réalisée que par le syndic, ce n’est pas lui qui décide du changement mais l’assemblée. Elle estime donc que le syndic a commis une faute indiscutable en laissant le président du conseil syndical modifier le code de jour sans préavis avant l’été. Elle indique que l’assemblée générale du 22 juin 2011 n’a jamais décidé la disparition des codes professionnels. Elle considère que la modification intempestive et sans préavis du code d’accès à l’immeuble était volontaire et totalement illicite de même qu’il est inacceptable que le syndic ait refusé de lui confirmer que l’ancien code de jour serait maintenu à l’avenir, ce qui ne lui laisse d’autre alternative que de solliciter en justice la préservation de ses droits.

Le syndicat des copropriétaires et la société SCORSIM GESTION rétorquent que M^me XH ne peut pas neuf ans après remettre en cause les décisions prises lors de l’assemblée générale du 29 juin 2005.

Ils expliquent :

— qu’il existe deux codes : un code de jour et un code 24/24 ;

— qu’il était prévu en mai 2011 de modifier le code 24/24 ce dont le syndic a informé les copropriétaires le 23 mai ;

— que le technicien a commis une erreur en modifiant le code de jour, ce qui a été réparé.

Ils distinguent la décision d’installer un digicode qui relève de l’assemblée générale des copropriétaires et le changement de code à composer qui relève du pouvoir d’administration de l’immeuble que le syndic tient de la loi. Ils estiment que le fonctionnement du digicode, en tant qu’équipement commun, relève de l’entretien courant de l’immeuble et non des grosses réparations.

Appréciation

Compte tenu des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, M^me XH est mal fondée à se prévaloir de l’illégalité des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2005 qu’elle n’a pas contesté dans les délais légaux.

— les modalités de fermeture de l’accès à l’immeuble

En application des articles 26-1 et 26-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier aliéna dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès à l’immeuble. Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un tel dispositif, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.

Il résulte de ces textes qu’il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires de décider de l’instauration d’un code de jour permettant l’exercice des professions libérales autorisées par le règlement de copropriété et d’un code distinct 24h/24h pour les autres occupants.

En l’espèce, aucune des pièces versées aux débats ne démontrent que de telles décisions ont été prises.

En effet, l’assemblée générale du 29 juin 2005 a uniquement voté le principe de la fermeture électromagnétique des portes avec activation d’accès par les digicodes 24h sur 24.

En l’absence de production des procès-verbaux ultérieurs, cette distinction entre les deux codes résulte uniquement de la note d’information que le syndic a adressé aux copropriétaires le 7 janvier 2010 rédigée comme suit :

CHANGEMENT DES CODES A l’attention des résidents de l’immeuble 'Résidence République’ Nous vous informons que les codes seront changés à partir du vendredi 29 janvier 2010 ….ces codes seront fonctionnels 24h sur 24, Cependant les anciens codes resteront actifs de 7h à 20h pour faciliter notamment les démarches des professions libérales.

Compte tenu de ce libellé, il ne s’est pas agi uniquement de modifier les codes mais également de distinguer deux codes et de prévoir une amplitude horaire pour chacun. Or de telles décisions qui dépassent le bon fonctionnement des éléments d’équipement communs relevaient de l’assemblée générale et ne pouvaient pas être prises par le syndic en ce qu’elles ont une incidence sur l’accès à l’immeuble pour les copropriétaires et en conséquence la jouissance paisible de leur lot.

Le syndic de copropriété est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, que ces fautes soient ou non détachables de ses fonctions.

A l’égard des copropriétaires, l’exécution défectueuse par le syndic de ses obligations conventionnelles peut justifier sa condamnation à des dommages et intérêts.

Cette exécution défectueuse par le syndic de ses obligations est établie par les éléments ci-dessus.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a écarté toute faute personnelle du syndic.

— le trouble de jouissance

Le 4 mai 2011, le syndic a informé les copropriétaires du nouveau changement des codes à partir du 23 mai, cette fois-ci à la demande du conseil syndical, mais n’a pas distingué le code 24/24 du code de jour. Cependant, l’ordre d’intervention du même jour donné par le conseil syndical précisait bien ' attention ne pas changer les codes profession libérale'.

Il ressort des pièces versées aux débats que les deux codes ont malgré tout été modifiés. La situation antérieure a été rétablie dès le lendemain, 24 mai, à la demande du syndic ainsi qu’il résulte d’un écrit du technicien en date du 16 juin 2011.

Même si la précision apportée sur l’ordre de service favorisait l’exercice des professions libérales, le conseil syndical dont le rôle est uniquement d’assister et de contrôler la gestion du syndic n’avait pas le pouvoir d’adresser un tel ordre ni de décider du moment du changement des codes.

Il en résulte que tant le syndicat des copropriétaires, dont le conseil syndical n’est qu’une émanation, que le syndic ont commis des fautes en ce qu’ils ont outrepassé leurs prérogatives.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic affirment qu’il s’agit du seul moment où l’accès des professions libérales dans l’immeuble a été entravé. Toutefois, il résulte des échanges de messages entre le syndic, le président du conseil syndical, M^me XH et son conseil, qu’un nouvel incident du même style s’est produit le 27 juin 2011. Ceci corrobore les attestations versées par cette dernière.

Il en découle que M^me XH a bien subi un trouble de jouissance en mai 2011 et en juin 2011. Dans le premier cas, il est établi que cette difficulté n’a duré qu’une journée et était la conséquence d’une contradiction entre les ordres différents reçus par le technicien. Dans le second cas, elle ne prouve pas que cela a perduré du 27 juin au 1^er juillet 2011. Nul ne peut en effet se créer de preuve à soi même et la production de son agenda avec des mentions manuscrites de sa part ne peut pas constituer une preuve suffisante.

Il convient en conséquence de ne tenir compte que des journées des 23 mai 2011 et 27 juin 2011 et d’évaluer ce préjudice à la somme de 200,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic seront donc condamnés solidairement à verser à M^me XH cette somme.

— les autres fautes alléguées

M^me XH reproche au syndic de refuser de lui garantir que de tels incidents ne surviendront plus et que dorénavant la loi sera respectée. Toutefois, celui-ci ne saurait prendre aucun engagement pour le futur sur ce sujet, car sa mission se limite à exécuter les décisions prises par l’assemblée générale et il n’est pas le garant de la licéité de celle-ci. En effet, son rôle se limite à alerter les copropriétaires de l’illégalité éventuelle d’une résolution envisagée.

M^me XH ne peut pas non plus reprocher au syndic et au syndicat des copropriétaires la teneur de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2011 et de l’arrêt confirmatif du 24 octobre 2012.

Il n’y a pas lieu de faire interdiction pour l’avenir au syndicat des copropriétaires et au syndic de modifier le code de jour au hall d’entrée en ce que la cour n’a pas à se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, seule compétente en la matière. En revanche, il sera précisé qu’il appartient à cette assemblée de voter la distinction entre un code de jour et un code 24/24 et les conditions de modification de ces codes. Le rôle du syndic se limite à faire exécuter ces modifications si les conditions définies par l’assemblée générale sont remplies.

— le préjudice moral

C’est à bon droit que le tribunal a dit que M^me XH n’était pas légitime à se prévaloir d’un préjudice moral résultant des tracas et soucis inhérents à toute procédure judiciaire dans la mesure où elle n’a pas eu gain de cause en référé et que sa demande tendant à interdire au syndic de changer les codes sans décision de l’assemblée générale n’est pas bien fondée.

Il suffit d’ajouter que M^me XH ne justifie pas avoir demandé à sa bailleresse de soumettre ces difficultés aux assemblées générales postérieures à juillet 2011, organe le seul compétent en la matière, ce qui lui aurait évité d’engager la présente procédure judiciaire.

— le préjudice matériel

M^me XH sollicite également la somme de 14.473,01 euros en réparation de son préjudice matériel qu’elle caractérise comme étant le fait d’avoir dû engager des frais de procédure et de conseil importants outre les condamnations qui lui ont été 'singulièrement’ infligés en référés.

De tels frais doivent être appréciés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M^me XH ne peut devant cette cour remettre en cause les décisions irrévocables rendues dans d’autres instances.

— les autres demandes

Compte tenu des fautes commises par le syndic et le conseil syndical, il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic in solidum à verser la somme de 1.000,00 euros à M^me XH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires et son syndic.

PAR LES MOTIFS

LA COUR

Statuant contradictoirement

Infirme le jugement rendu le 7 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de NANTERRE ;

Dit qu’il appartient à l’ assemblée générale des copropriétaires de voter la distinction entre un code de jour et un code 24/24, de définir l’amplitude horaire de ceux-ci et les conditions de modification de ces codes ;

Dit que le rôle du syndic se limite à faire exécuter ces modifications si les conditions définies par l’assemblée générale sont remplies ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à ISSY-LES-MOULINEAUX (Hauts-de-Seine) et le syndic, la SARL SCORSIM GESTION, ont commis des fautes à l’origine du trouble de jouissance subi par M^me XH ;

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à ISSY-LES-MOULINEAUX (Hauts-de-Seine) et le syndic, la SARL SCORSIM GESTION, à verser à M^me XH la somme de 200,00 euros de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à ISSY-LES-MOULINEAUX (Hauts-de-Seine) et le syndic, la SARL SCORSIM GESTION, à verser la somme de 1.000,00 euros à M^me XH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à ISSY-LES-MOULINEAUX (Hauts-de-Seine) et le syndic, la SARL SCORSIM GESTION, aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,