COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

MHP

Code nac : 57A

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUILLET 2012

R.G. N° 11/01053

AFFAIRE :

SNC DE CONSTRUCTION ET DE GESTION IMMOBILIERE 'SOCOGIM ILE DE FRANCE’ RCS VERSAILLES 501 144 158

C/

Z Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Janvier 2011 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 2009F3128

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES

M^e Emmanuel JULLIEN

M^e Franck LAFON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TROIS JUILLET DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SNC DE CONSTRUCTION ET DE GESTION IMMOBILIERE 'SOCOGIM ILE DE FRANCE’ RCS VERSAILLES 501 144 158

ayant son siège XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES (avocats au barreau de VERSAILLES)

ayant pour avocat plaidant M^e Dimitri HOUTCIEFF (avocat au barreau de PARIS)

APPELANTE

****************

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Emmanuel JULLIEN (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20110205)

ayant pour avocat plaidant M^e Damien DELAUNAY (avocat au barreau de PARIS)

XXX

ayant son siège XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Franck LAFON (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20110159)

ayant pour avocat plaidant M^e François CREPAUX

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juin 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Présidente et M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller, conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller,

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté par les sociétés de Construction et de gestion immobilière – Socogim et Groupe Monnier Promotion – GMP d’un jugement rendu le 12 janvier 2011 par le tribunal de commerce de Nanterre, lequel, sous le bénéfice de l’exécution provisoire avec constitution d’une caution bancaire, :

* a dit valide la convention du 12 décembre 2006,

* a dit que sa résiliation était contraire aux dispositions contractuelles,

* a condamné solidairement la société de Construction et de gestion immobilière Socogim et la société Groupe Monnier Promotion à payer à M. Y la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* a débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* a condamné solidairement la société de Construction et de gestion immobilière Socogim et la société Groupe Monnier Promotion à payer à M. Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais du constat d’huissier;

Vu les écritures en date du 9 mai 2011, par lesquelles la société de Construction et de gestion immobilière – Socogim demande à la cour d’infirmer cette décision et :

* de débouter M. Y de toutes ses demandes, principale et subsidiaire,

* d’ordonner le remboursement des sommes versées en exécution du jugement, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux légal à compter de leur versement,

* de condamner tous succombants à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* de condamner M. Y aux dépens, avec distraction pour ceux d’appel;

Vu les dernières écritures en date du 17 mai 2011, aux termes desquelles la société Groupe Monnier Promotion prie la cour de réformer ce jugement et, outre divers Constater, Dire et juger, :

* de débouter M. Y de toutes ses demandes,

* de le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction;

Vu les écritures en date du 8 juillet 2011, par lesquelles M. Y demande à la cour de confirmer cette décision en toutes ses dispositions et, y ajoutant, :

* de condamner solidairement et conjointement la société Socogim et le Groupe Monnier Promotion à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2009, date de la mise en demeure et capitalisation,

* de condamner solidairement et conjointement les sociétés Socogim et le Groupe Monnier Promotion à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’appel avec distraction;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* Le 24 janvier 2006, M. Y, bénéficiaire jusqu’au 15 décembre 2006, de la part des consorts X, d’une promesse de vente notariée en date du 4 mars 2005 d’un terrain sis à XXX et, de la part de la société Elco Marine, d’une promesse de résiliation du bail commercial consenti sur ce même terrain, a conclu avec les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion un protocole d’accord sous conditions suspensives, portant sur la réalisation d’une opération de promotion immobilière sur ce terrain;

* les consorts X ont notifié à M. Y la nullité et la caducité de la promesse de vente du 4 mars 2005;

* le 10 mars 2006, une nouvelle promesse, valable jusqu’au 30 septembre 2007, prorogée à plusieurs reprises jusqu’au 30 septembre 2008, a été conclue par les consorts X avec les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion; cette promesse a été atteinte par la caducité le 1^er octobre 2008;

* le 12 décembre 2006, un contrat d’apporteur d’affaires intitulé assistance au maître d’ouvrage a été conclu par les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion avec

M. Y, celui-ci s’engageant à faciliter la résiliation du bail commercial moyennant la rémunération de 100 000 euros;

* par courrier du 13 novembre 2008, les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ont avisé M. Y de la caducité de la promesse de vente et de celle du contrat en date du 12 décembre 2006;

* le 13 février 2009, les consorts X ont notifié la caducité de la promesse de vente;

* le 13 mars 2009, M. Y a fait constater par huissier de justice l’obtention le 21 janvier 2009 par la société Socogim d’un permis de construire demandé le 29 juillet 2008; ce permis a été cédé le 12 février 2009 à la société Groupe Monnier Promotion, et a fait l’objet de deux recours;

* le 8 avril 2009, la société Socogim a répondu par acte d’huissier de justice à la réclamation de la somme de 100 000 euros de M. Y en date du 20 mars 2009, en lui conseillant, à la suite de la caducité de la promesse, de s’adresser à la société Groupe Monnier Promotion, laquelle souhaitait poursuivre seule les discussions avec les consorts X;

* le 25 juin 2009, le président du tribunal de grande instance de Nanterre saisi en référé s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce;

* par acte d’huissier de justice en date des 1^er et 6 juillet 2009, M. Y a assigné les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion devant le tribunal de commerce de Nanterre, principalement, aux fins d’indemnisation de son préjudice résultant de la résiliation abusive de la convention du 12 décembre 2006, subsidiairement, aux fins de résiliation de ce contrat aux torts des sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion et d’indemnisation;

Sur la résiliation du contrat du 12 décembre 2006 :

Considérant que la société Socogim reproche aux premiers juges d’avoir qualifié le terme du contrat de résiliation prématurée alors que cette convention était devenue caduque, par voie de conséquence de la caducité de la promesse de vente;

qu’elle rappelle que le principe, et non le report du paiement, de la rémunération de M. Y était subordonné à la réitération d’un acte authentique, laquelle n’avait pas eu lieu lorsque la convention a été frappée de caducité, comme arrivée à son terme en application de l’article 5 alinéa 2 du contrat, par l’abandon du projet, en l’absence de prorogation de la promesse par les vendeurs;

qu’elle souligne avoir notifié cette caducité à M. Y par courrier du 13 novembre 2008, comme conséquence de celle de la promesse, et refuse la portée de résiliation prématurée donnée par le tribunal à sa lettre du 8 avril 2009, confirmant le courrier du 13 novembre 2008;

qu’elle conteste le retard, et non l’abandon, du projet immobilier, relevé par le tribunal de commerce à partir du transfert du permis de construire à la société Groupe Monnier Promotion, alors que la rémunération de M. Y était subordonnée, non à la réalisation de l’opération de promotion immobilière, mais à la réitération de la vente par acte authentique, et que seul le transfert de la promesse, et non du permis de construire était contractuellement prévu;

qu’elle soulève subsidiairement la nullité de la convention, la rémunération prévue étant dépourvue de cause, l’activité de M. Y constituant une entremise immobilière, régie par la loi du 2 janvier 1970, alors que celui-ci ne détient pas la carte professionnelle correspondante, conditionnant la validité des opérations réalisées;

qu’elle souligne que l’opération, exceptionnelle pour M. Y selon l’article 6-9 de la convention, a été cependant réitérée par les actes des 24 janvier 2006 et 12 décembre 2006, et qu’il résulte des faits de l’espèce que celui-ci exerce cette activité de manière habituelle, entraînant la nullité absolue de la convention;

considérant que la société Groupe Monnier Promotion soutient que la commission n’était pas acquise à M. Y, faute de réitération de la vente par acte authentique, peu important les questions de la poursuite du contrat conclu avec M. Y, la reprise de pourparlers à l’issue incertaine entre la société Groupe Monnier Promotion et les vendeurs, ainsi que le transfert d’un permis de construire menacé par deux recours;

qu’elle conteste le caractère potestatif imputé par M. Y à la condition de réitération de la vente, cause de l’exigibilité de la commission, alors que cette réitération supposait l’accord des vendeurs et la réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente;

qu’elle souligne que M. Y demande, non le paiement de la commission contractuellement prévue, mais l’indemnisation d’un préjudice par l’allocation de dommages et intérêts de même montant;

qu’elle conteste la faute constituée par la résiliation prématurée des accords, par courrier de la société Socogim en date du 8 avril 2009, alors que cette lettre rappelait la caducité de la promesse de vente, à laquelle les articles 3 et 5 liaient le contrat d’assistance, ainsi que le préjudice constitué par la perte du droit à commission, en dépit de son caractère conditionnel, et fait valoir l’absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice;

considérant que M. Y, soutenant la nature transactionnelle, mettant fin au litige résultant de la résiliation de la convention du 24 janvier 2006, du protocole du 12 décembre 2006, expose que la commission avait pour but de rémunérer sa présentation des vendeurs et que seul son paiement était différé à la réalisation effective de l’opération;

qu’il oppose, à la demande subsidiaire de la société Socogim, ne pas exercer l’activité d’agent immobilier ou d’administrateur de biens, l’accord de coopération avec les sociétés appelantes étant pour lui exceptionnel;

qu’il fait valoir qu’au 13 novembre 2008, date du courrier s’analysant en une résiliation et non en une notification de caducité, le projet n’était pas abandonné, et que la promesse de vente, dont la caducité ne lui a été notifiée que le 13 février 2009, était toujours en vigueur, ainsi que la convention;

qu’il affirme que les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion étaient alors toujours intéressées par le projet, ayant par la suite obtenu puis cédé le permis de construire, trouvé en septembre 2008 un associé pour un projet d’hôtel, et acquis par le biais d’une société tierce l’un des deux fonds de commerce exploités sur le terrain;

qu’il conteste à la caducité de la promesse de vente du terrain l’effet de le priver de sa rémunération en entraînant la caducité de la convention, contrairement à la commune intention des parties et alors qu’il avait rempli ses obligations contractuelles;

qu’il soutient le caractère potestatif et l’absence d’effet de la clause subordonnant le paiement de sa commission à la réitération de la vente du terrain, dépendant du bon vouloir des sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion, les conditions suspensives étant la résiliation des baux et la conclusion d’un nouveau bail entre les consorts X et la société Groupe Monnier Promotion, outre des autorisations administratives au profit des bénéficiaires de la promesse;

qu’il souligne le caractère également potestatif de la clause posée par l’article 3 et relative à l’abandon du projet par les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion;

qu’il observe qu’à la date du 13 novembre 2008, la promesse de cession du terrain a été tacitement prorogée jusqu’à la notification de sa caducité par ses propriétaires, le 13 février 2009;

qu’il invoque le principe fraus omnia corrompit à l’encontre des sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion, lesquelles ont seules décidé de ne pas lever l’option au 30 septembre 2008, ou au 21 janvier 2009, date d’obtention du permis de construire, alors que la caducité de la promesse n’avait pas encore été notifiée par les propriétaires, tout en continuant à s’intéresser au projet;

qu’il réclame la confirmation du jugement lui ayant alloué à titre de dommages et intérêts la somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice, en application de l’article 1142 du code civil, qualifiant de fautive la résiliation de la convention, alors que l’acquisition d’un fonds de commerce situé sur le terrain a créé des droits au profit des appelantes, que le projet est en voie de réalisation, selon la presse, et que la décision du Conseil d’Etat sur le recours à l’encontre du permis de construire est imminente;

qu’il oppose, au retrait de l’opération invoqué par la société Socogim, son obtention d’un permis de construire en janvier 2009, supposant que sa qualité était justifiée, la création à son bénéfice d’un droit survivant à la caducité de la promesse de vente et la charge de maîtrise d’ouvrage du projet annoncé par voie de presse;

considérant que par contrat du 12 décembre 2006, les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ont confié à M. Y un mandat d’assistance lui donnant pour mission, selon l’article 2, de mettre en relation le preneur à bail et le Mandant et assister ce dernier dans la négociation à l’effet d’aboutir à la résiliation du bail commercial (…)

Le Mandant donne acte à Monsieur Y de la mise en relation directe avec la société Elco Marine et de la communication de tous documents (..)

La réitération par signature en date du 7 avril 2006 d’une nouvelle promesse de résiliation du bail commercial susvisé implique que le Mandant donne acte à Monsieur Y de la pleine et entière réalisation de sa mission à l’égard du Mandant;

qu’aux termes de l’article 3, Dans l’hypothèse où les accords résultant de la promesse de vente du 1^er mars 2006 (…) étaient réitérés par acte authentique, le Mandant s’engage à verser une commission au titre de la mission confiée à Monsieur Y d’un montant de 100 000 € nets.

Cette somme est forfaitaire et définitive, incluant toute rémunération due à Monsieur Y, à quelque titre que ce soit, au titre de l’Opération immobilière;

Cette somme sera payée à Monsieur Y au jour de l’acquisition du terrain et sous réserve du respect des dispositions visées à l’article 4 ci-dessous.

A défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d’abandon du projet, Monsieur Y n’aura droit à aucune rémunération (…);

que l’article 5 alinéa 2 prévoit que (…) Ce contrat prendra en tout état de cause fin lors du transfert de propriété du terrain par acte authentique et au plus tard le 31 décembre 2007 sauf prorogation éventuelle de la promesse du 1^er mars 2006, prorogation que le Mandant s’engage à notifier à Monsieur Y, ou en cas d’abandon définitif du projet;

que selon l’article 6.4, intitulé Absence d’association, Les présentes ne constituent ni une société, ni un contrat d’agence, ni une joint-venture, ni un accord commercial;

que les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ont ainsi répondu à un mail de M. Y, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2008, Malheureusement, nous n’avons pas réussi dans le délai imparti par la promesse signée avec les consorts X à obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet.

La promesse de vente est donc à ce jour caduque.

En conséquence, la mission d’assistance à maitrise d’ouvrage qui vous a été confiée le 12 décembre 2006 est désormais caduque;

considérant que la convention en date du 12 décembre 2006 constitue un contrat de mandat, confié à M. Y, avec pour mission de mettre en relation le preneur à bail et le Mandant et assister ce dernier dans la négociation à l’effet d’aboutir à la résiliation du bail commercial, moyennant une commission au titre de la mission confiée à Monsieur Y d’un montant de 100 000 € nets;

qu’aux termes du contrat, le Mandant, soit les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion, donnent acte à M. Y de l’exécution pleine et entière de cette mission caractérisée par la réitération par signature en date du 7 avril 2006 d’une nouvelle promesse de résiliation du bail commercial susvisé; qu’il en résulte que l’objet du contrat, selon la commune intention des parties clairement exprimée, n’était pas la réalisation d’une opération de promotion immobilière, objet du premier contrat du 24 janvier 2006, mais seulement la promesse de résiliation du bail commercial; que la mission de M. Y dans le cadre de ce contrat d’assistance n’est donc pas liée à la cession du terrain;

que dès lors, la caducité de la promesse de vente n’a pu entraîner par voie de conséquence, ainsi que l’ont écrit à tort les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion le 13 novembre 2008, la caducité du contrat; qu’ainsi que l’a justement relevé le tribunal de commerce, les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion sont ainsi à l’origine de la résiliation unilatérale du contrat, confirmée par lettre du 8 avril 2009;

qu’il sera observé, au surplus, que cette convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage, selon son article 6.4, ne constitue pas une association dans le but de réaliser un projet, comprenant une mise en commun des avantages des cocontractants et un partage des bénéfices, mais également des risques; que M. Y n’avait pas, en conséquence, à supporter financièrement le risque de l’abandon du projet ou de l’absence de réitération de la cession;

qu’il en résulte que la clause prévoyant l’absence de rémunération en cas de défaut de signature des actes translatifs de propriété du terrain ou d’abandon du projet était en contradiction avec la nature et l’économie du contrat; que les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion, dont la responsabilité est seule recherchée, ne peuvent s’en prévaloir;

que, de surcroît, les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion ne démontrent pas le concours habituel de M. Y à des opérations portant sur les biens d’autrui, dans les termes de l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970; que le rejet de leur demande en nullité de la convention sera en conséquence confirmé;

que la résiliation prématurée et injustifiée de la convention est fautive et a causé à M. Y un préjudice, dont la réparation à hauteur de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts sera confirmée;

Sur les autres demandes:

Considérant que M. Y réclame des dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 20 000 euros supplémentaires, mais ne justifie pas d’un préjudice distinct des frais exposés pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et qui sera réparé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,

— Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion à payer à M. Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

— CONDAMNE in solidum les sociétés Socogim et Groupe Monnier Promotion aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Dominique ROSENTHAL, président, et par Alexandre GAVACHE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,