COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 06 OCTOBRE 2011

(Rédacteur : Thierry LIPPMANN, conseiller,)

N° de rôle : 10/03816

X Y D’ESTAINTOT

c/

Société PESSACIMO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 09/6335) suivant déclaration d’appel du 18 juin 2010

APPELANTE :

X Y D’ESTAINTOT

née le XXX à PARIS

profession : chercheur au CNRS

XXX – XXX

représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Maître Jean-Philippe BOUARD substituant la SCP H. BOERNER J.D. BOERNER, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – XXX

représentée par la SCP GAUTIER FONROUGE, avoués à la Cour, et assistée de Maître Marina RODRIGUES substituant la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2011 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Thierry LIPPMANN, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Paule LAFON, président,

Jean-Claude SABRON, conseiller,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Exposé du litige.

Par acte authentique du 27 octobre 2006, Mademoiselle X Y d’Estaintot a acquis de la société Pessacimo, société civile immobilière, en l’état futur d’achèvement, le lot n°6 d’un ensemble immobilier dénommé résidence 'Le Magendie’ situé 141 à XXX à XXX.

La livraison était prévue au cours du premier semestre de l’année 2007.

La construction ayant pris du retard et l’appartement n’ayant finalement été livré que le 17 octobre 2008, Mademoiselle X Y d’Estaintot a assigné la société Pessacimo devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’elle estimait avoir subi de ce fait.

Par jugement rendu le 5 mai 2010, le tribunal a déclaré Mademoiselle X Y d’Estaintot irrecevable en ses demandes, a également déclaré la société Pessacimo irrecevable en ses demandes reconventionnelles, compte tenue le la transaction conclue entre les parties, a condamné Mademoiselle X Y d’Estaintot à payer à la société Pessacimo la somme de 1500€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Mademoiselle X Y d’Estaintot a relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas discutées.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 juin 2011, Mademoiselle X Y d’Estaintot conteste l’existence d’une quelconque transaction conclue avec la société Pessacimo, indiquant à cette occasion que le premier juge a relevé cette fin de non recevoir d’office en violation de l’article 16 du code de procédure civile.

Elle soutient que la présence d’une nappe d’eau souterraine ne constitue pas un cas de force majeure exonérant la société Pessacimo de la responsabilité qui découle du dépassement du délai contractuel de livraison et fait valoir qu’elle a subi de ce fait un préjudice fiscal de 2620€, une perte de revenus locatifs de 7170€ et qu’elle a dû en outre payer des intérêts intercalaires de 6182,25€ sur son prêt.

Elle demande en conséquence à la cour d’infirmer le jugement déféré et de condamner la société Pessacimo à lui payer ces différentes sommes, à titre d’indemnisation de son préjudice.

A titre subsidiaire, elle demande l’organisation d’une mesure d’expertise pour évaluer ces différents chefs de préjudice.

Elle demande en tout état de cause à la cour de condamner la société Pessacimo à lui payer la somme de 2500€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Pessacimo soutient qu’elle a conclu avec Mademoiselle X Y d’Estaintot une transaction selon laquelle elle s’est engagée à réaliser au profit de l’acquéreur des prestations supplémentaires que celle-ci a acceptées.

A titre subsidiaire elle fait valoir que le retard de livraison est dû à la découverte en cours de construction d’une nappe d’eau souterraine et soutient qu’il s’agit d’un cas de force majeure.

A titre plus subsidiaire, elle fait valoir que Mademoiselle X Y d’Estaintot n’a subi aucun préjudice fiscal, son droit à défiscalisation étant simplement décalé dans le temps, que, pour les mêmes raisons, elle n’a subi aucune perte de loyer, l’amortissement du prêt d’acquisition de l’appartement étant reporté à la date de livraison et qu’enfin, Mademoiselle X Y d’Estaintot ne justifie pas que les intérêts dont elle fait état correspondent au retard dans la livraison.

La société Pessacimo soutient qu’en revanche, Mademoiselle X Y d’Estaintot lui doit la somme de 1844,70€ au titre de pénalités de retard pour paiement tardif des appels de fonds et, que si les prestations supplémentaires qu’elle lui a consenties ne devaient pas être considérées comme la contrepartie du retard de livraison, Mademoiselle X Y d’Estaintot en aurait indûment bénéficié pour un montant de 4819,48€.

La société Pessacimo demande en définitive à la cour de confirmer le jugement déféré, à titre subsidiaire, de débouter Mademoiselle X Y d’Estaintot de toutes ses demandes, de la condamner au paiement de la somme de 1844,70€ au titre de pénalités de retard et, le cas échéant, de compenser les condamnations prononcées au profit de Mademoiselle X Y d’Estaintot, avec sa condamnation au paiement de pénalités de retard ainsi qu’avec la somme de 4819,48€ correspondant aux prestations supplémentaires réalisées dans son appartement.

La société Pessacimo demande en outre à la cour de condamner Mademoiselle X Y d’Estaintot à lui payer la somme de 2000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2011.

Motifs de la décision.

Sur l’existence d’une transaction.

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Il prévoit que ce contrat doit être rédigé par écrit.

Il s’ensuit qu’une transaction suppose l’existence de concessions réciproques et la volonté des parties de mettre un terme au litige.

En l’espèce, si, par lettre du 21 janvier 2008, la société Pessacimo a proposé à Mademoiselle X Y d’Estaintot d’effectuer des prestations supplémentaires 'suite au retard concernant la date de livraison de (son) appartement', celle-ci, dans une lettre en réponse du 10 avril 2008, a demandé à la société de lui donner des précisions complémentaires sur certaines des prestations proposées et lui a demandé en outre d’en réaliser d’autres.

Or la société Pessacimo, dans un lettre du 16 juin 2008, lui a indiqué ne pouvoir répondre favorablement à ses demandes concernant le choix des portes, portes de placard et des convecteurs électriques.

Il convient de relever en outre, qu’alors que dans une lettre du 20 mars 2007, la société Pessacimo avait annoncé à Mademoiselle X Y d’Estaintot un retard d’environ six mois, ce qui permettait à celle-ci d’espérer la livraison de l’appartement au plus tard à la fin de l’année 2007 au lieu de la fin du premier semestre de cette année, cette livraison n’a finalement eu lieu que le 17 octobre 2008.

Ainsi, la société Pessacimo ne peut soutenir que les parties ont pu s’entendre sur des concessions réciproques, Mademoiselle X Y d’Estaintot ne disposant pas, à la date où la société lui a proposé d’effectuer ses prestations supplémentaires, des moyens de connaître avec certitude l’importance du retard qu’elle devrait encore subir.

Dans ces conditions, et en l’absence d’un écrit sanctionnant en définitive l’accord transactionnel des parties, il ne peut être déduit ni des correspondances échangées, ni du fait que la société Pessacimo ait bien réalisé une partie des prestations supplémentaires acceptées ou souhaitées par Mademoiselle X Y d’Estaintot, que les parties aient entendu, par des concessions réciproques, mettre fin au litige résultant du retard apporté dans la livraison du lot vendu à Mademoiselle X Y d’Estaintot.

Il s’ensuit que le tribunal a estimé à tort que les demandes indemnitaires de Mademoiselle X Y d’Estaintot se heurtaient à l’autorité de la chose jugée attachée à une transaction prétendument conclue entre les parties, étant observé, au surplus, que le premier juge a soulevé d’office cette fin de non recevoir sans avoir mis préalablement les parties en mesure de conclure sur ce point.

Le jugement déféré sera donc infirmé dans toutes ses dispositions.

Sur le fond.

L’article 1148 du code civil dispose qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé.

La société Pessacimo admet elle-même dans ses conclusions qu’elle avait l’obligation de livrer l’immeuble dans le délai prévu au contrat.

Elle fait seulement valoir que la présence d’une nappe d’eau souterraine qui n’avait pas été décelée lors de l’étude des sols qu’elle prétend avoir fait effectuer, a retardé cette livraison, et soutient que cette circonstance caractérise un cas de force majeure.

Cependant, il ne saurait être soutenu que la présence d’une nappe d’eau souterraine constitue un événement imprévisible pour celui qui construit ou fait construire un bâtiment et particulièrement les fondations d’un immeuble collectif, comme c’est le cas en l’espèce.

Il appartenait dès lors à la société Pessacimo de tenir compte d’une telle éventualité pour fixer le délai qu’elle s’était engagée à respecter.

A cet égard, la société se borne à alléguer, mais sans en justifier, qu’elle a fait procédé à une étude préalable des sols qui n’aurait pas permis de déceler la présence d’une nappe d’eau souterraine.

Au surplus, il n’est pas démontré qu’une telle circonstance ait entraîné de façon irrésistible le retard dans la livraison de l’immeuble, étant observé qu’il appartenait à la société Pessacimo de prendre les mesures nécessaires pour réaliser, dans les délais convenus, l’ouvrage technique qu’il s’est avéré utile de construire pour mener à bien l’opération.

Dès lors, la société Pessacimo ne justifie pas de l’intervention d’une force majeure qui l’aurait empêchée de livrer le lot promis dans les délais convenus.

Il s’ensuit qu’elle porte la responsabilité du retard et doit indemniser Mademoiselle X Y d’Estaintot des conséquences dommageables qui en résultent.

Mademoiselle X Y d’Estaintot soutient qu’en raison du retard de 15 mois apporté par la société Pessacimo dans la livraison de l’appartement, elle a perdu la somme de 2620€ correspondant, pour la durée du retard, à la perte de l’économie d’impôt qu’elle prévoyait de réaliser dans le cadre de la loi fiscale alors applicable.

Cependant, comme l’observe à juste titre la société Pessacimo, Mademoiselle X Y d’Estaintot n’a nullement perdu le bénéfice de cet avantage fiscal du fait du retard, le bénéfice de l’économie d’impôt, se trouvant seulement décalé dans le temps et pour la même durée, à compter de la livraison effective de l’immeuble.

Mademoiselle X Y d’Estaintot ne saurait donc obtenir paiement, à titre de dommages et intérêts, d’une somme correspondant à un gain d’impôt qui se trouve seulement différé.

Mademoiselle X Y d’Estaintot soutient encore avoir perdu le bénéfice des loyers qu’elle aurait pu percevoir pendant quinze mois, à hauteur d’une somme totale de 7170€.

Cependant, il résulte de l’étude prospective que Mademoiselle X Y d’Estaintot verse elle-même aux débats, qu’il était prévu que l’opération engendrerait, les treize premières années, un déficit foncier, de sorte que l’appelant ne saurait soutenir qu’elle a subi un quelconque dommage de ce chef.

En revanche, Mademoiselle X Y d’Estaintot établit avoir payé des intérêts dits 'intercalaires’ au titre du prêt qu’elle a souscrit auprès de la société BNP Paribas pour le financement de l’opération, la destination de ce prêt étant attestée par l’indication de l’objet de la demande sur le contrat versé aux débats.

Ces intérêts ont été calculés par la banque sur les sommes débloquées au fur et à mesure des appels de fonds et jusqu’au déblocage total de l’emprunt.

Mademoiselle X Y d’Estaintot a donc subi un préjudice consistant dans le paiement des intérêts intercalaires pendant la durée de quinze mois correspondant au retard de livraison soit du 1^er juillet 2007, date limite convenue pour la livraison, et le 17 octobre 2008, date de la livraison effective.

Au vu des relevés versés aux débats, le montant des intérêts intercalaires correspondant à cette période s’élève bien à 6182,25€, comme le soutient Mademoiselle X Y d’Estaintot.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Pessacimo à payer à Mademoiselle X Y d’Estaintot la somme de 6182,25€, à titre de dommages et intérêts.

La société Pessacimo, qui, dans le cadre des relations contractuelles qui la lient à Mademoiselle X Y d’Estaintot, a pris l’initiative de réaliser au profit de sa cliente des prestations supplémentaires, en dehors de tout accord transactionnel, ne saurait à présent demander compensation du profit que sa cocontractante en a retiré et des sommes qu’elle lui doit, en invoquant l’enrichissement sans cause.

Par ailleurs, si l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement peut prévoir une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, dont le taux ne peut excéder un pour cent par mois, la société Pessacimo ne pourrait, en l’espèce, que demander le paiement des intérêts de retard au taux prévu au contrat préliminaire de réservation du 20 juillet 2006 qui la lie à Mademoiselle X Y d’Estaintot, et aux termes duquel 'toute somme non réglée dans les huit jours suivant la réception des appels de fonds prévus (…) portera intérêts prorata temporis, au taux de la banque de France, majoré de trois pour cent'.

Faute de demander paiement des intérêts contractuels ainsi stipulés, et dont il lui appartient au surplus de préciser le taux exact, la société Pessacimo ne saurait obtenir paiement d’un intérêt au taux mensuel de un pour cent, ce taux n’étant mentionné par les dispositions précitées qu’à titre de taux maximum applicable et non comme taux applicable à titre supplétif à défaut de pouvoir déterminer un taux contractuel.

Il convient en conséquence de débouter la société Pessacimo de sa demande reconventionnelle de ce chef.

Il est équitable, enfin, de condamner la société Pessacimo à payer à Mademoiselle X Y d’Estaintot la somme de 2500€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

Déclare l’action de Mademoiselle X Y d’Estaintot recevable,

Condamne la société Pessacimo à lui payer la somme de 6182,25€, à titre de dommages et intérêts et la somme de 2500€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires,

Condamne la société Pessacimo aux dépens de première instance et d’appel et autorise la SCP Fournier à les recouvrer directement, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Paule LAFON, président, et par Madame Annick BOULVAIS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.