Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 16 mars 2015, n° 13/03952

TGI Versailles 18 avril 2013

CA Versailles
Confirmation 16 mars 2015

Arguments

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Rejeté
Échéance des appels de charges
La cour a estimé que les appels de charges de l'exercice 2011/2012 étaient échus et que les appels de charges de l'exercice 2012/2013 n'avaient pas été correctement mis en demeure, déboutant ainsi le syndicat de sa demande.
Accepté
Faute de paiement des charges
La cour a reconnu que M. X avait commis une faute en ne réglant pas ses charges, entraînant un préjudice financier pour la copropriété, mais a limité le montant des dommages intérêts à 100 euros en raison des efforts de régularisation de M. X.
Accepté
Frais engagés pour la défense des intérêts de la copropriété
La cour a jugé équitable de condamner M. X à verser 1.000 euros au titre des frais engagés pour la défense des intérêts de la copropriété.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 4e ch., 16 mars 2015, n° 13/03952
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	13/03952
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Versailles, 18 avril 2013, N° 13/00057
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michèle TIMBERT, président
Avocat(s) :	Larbi BELHEDIAgathe MONCHAUX-FIORAMONTIGilles-Antoine SILLARD
Cabinet(s) :	SCP REYNAUD LAFONT GAUDRIOT
Parties :	S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MODERNE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE IOLINE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 MARS 2015

R.G. N° 13/03952

AFFAIRE :

XXX

M. Y X

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Avril 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Versailles

N° Chambre des référés

N° RG : 13/00057

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP SILLARD & ASSOCIES

M^e Larbi BELHEDI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE MARS DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE IOLINE 16 RUE MONTAIGNE A POISSY (78300), représenté par son syndic, la S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MODERNE 'GIM'

N° Siret : 379 625 486 R.C.S. VERSAILLES

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Agathe MONCHAUX substituant Maître Gilles-Antoine SILLARD de la SCP SILLARD & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1204611 vestiaire : 189

APPELANT

*************

Monsieur Y X

XXX

représenté par Maître Larbi BELHEDI, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 314

INTIME

*************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Janvier 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DAUNIS, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX,

FAITS ET PROCEDURE,

M. Y X est propriétaire des lots 110 et 120 au sein de la résidence IOLINE située XXX, soumise au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l’a assigné en référé aux fins de paiement :

— d’une provision de 3.495,20 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté 1^er août 2013,

—  4.100,00 euros à titre de dommages et intérêts,

-1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 18 avril 2013, le président du tribunal de grande instance de Versailles a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et condamné celui-ci aux dépens.

Suivant déclaration du 21 mai 2013, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 14 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires invite la cour, sur le fondement des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, à infirmer l’ordonnance rendue et statuant à nouveau condamner M. X à lui payer les sommes suivantes :

-3.495,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2012, date de réception de la mise en demeure,

—  4.100,00 euros à titre de dommages et intérêts,

-2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions du 11 septembre 2013, M. X demande à la cour de constater qu’il a réglé la créance litigieuse et de confirmer l’ordonnance de référé. Il sollicite la somme de 1.500,00 euros au titre de ses frais défense.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2014.

'''''

MOTIVATION

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de l’avoir débouté de ses demandes aux motifs d’une part que tous les appels de charges de l’exercice 2011/2012 étant échus à la date de l’assignation, ils ne constituaient plus des provisions ; d’autre part que les appels de charges de l’exercice 2012/2013 n’auraient pas fait l’objet d’une mise en demeure alors qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres provisions prévues et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours.

Il soutient que M. X tente de lui imposer un échéancier qui n’a pas été accepté et ajoute que les règlements effectués par ce dernier s’impute sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1356 du code civil.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que le droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En cause d’appel le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. X depuis le 17 octobre 2008,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2011 qui a approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2010 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2012 qui a approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2011 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1^er octobre 2012 au 30 septembre 2013 ;

— la mise en demeure adressée à M. X le 19 novembre 2012 portant sur les appels de provision de la période du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012.

L’extrait de compte consolidé fait apparaître que M. X aurait été redevable envers le syndicat de copropriétaire de la somme de 5.625,56 euros en principal selon décompte arrêté au 19 septembre 2013, appel de provisions du 1^er juillet 2013 inclus, après déduction des versements effectués par l’intéressé pour un montant total de 4.061,50 euros et régularisation des charges.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne réclame pas l’intégralité de cette somme mais uniquement :

— les appels de provisions du dernier trimestre 2011 et des trois premiers trimestres de l’année 2012 soit 436,90 x 4 représentant la somme totale de 1.747,60 euros,

— ainsi que les mêmes sommes pour la période courant du 1^er octobre 2012 au 1^er juillet 2013 ce qui représente un total de 3.495,20 euros.

Il doit cependant être déduit de la somme de 3.495,20 euros : le règlement effectué par M. X le 16 juillet 2013, soit 2.216,04 euros mais aussi les règlements effectués depuis le 1^er janvier 2013, soit 600,00 euros, 404,28 euros x 2.436,90 euros, 566,30 euros et 1.649,74 euros en ce que d’une part, il appartient au syndicat des copropriétaires d’imputer tous les règlements effectués par l’intimé sur la dette la plus ancienne, d’autre part il n’est pas justifié de l’existence d’une dette antérieure, distincte.

Il découle de l’ensemble de ces éléments, que M. X n’est plus redevable des charges pour la période antérieure au 1^er juillet 2013.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement concernant uniquement les appels de provision pour cette seule période.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.100,00 euros de dommages intérêts aux motifs que M. X s’est abstenu, sans la moindre justification, de régler à bonne date les appels de charges et a ainsi manifestement porté préjudice à l’ensemble de la copropriété qui doit faire l’avance des charges et l’oblige à gérer ces impayés par des diligences, telles que lettres de rappel et mise en demeure, entraînant des frais de gestion non compris dans les dépens.

M. X soutient n’avoir commis aucune faute susceptible d’être réparée par des dommages intérêts supplémentaires.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. X n’a effectué qu’un versement de 316,49 euros le 24 mars 2011. En 2012, il n’a effectué aucun paiement de charges et sa dette s’élevait alors à la somme de 3.917,73 euros en tenant compte des frais de recouvrement engagés.

Ces manquements répétés de M. X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat de copropriétaire de régler les charges de copropriété dans les délais sont constitutifs d’une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, cette faute doit être appréciée en tenant compte de l’important effort financier fourni par M. X pour régulariser sa situation en 2013 et ce en réaction à la procédure judiciaire engagée à son encontre le 11 janvier 2013.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100,00 euros de dommages intérêts.

Sur les autres demandes

M. X étant jusqu’en juillet 2013, débiteur défaillant au sein de la copropriété, il est équitable de le débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros au titre des frais engagés pour assurer la défense des intérêts de la copropriété.

Les parties succombant chacune partiellement en leur prétention, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire qu’elles devront les supporter par moitié.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement ;

Confirme l’ordonnance rendue le 18 avril 2013 en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence IOLINE située XXX, représenté par son syndic en exercice, de sa demande en paiement des charges dues pour la période antérieure au 1^er juillet 2013, appel de provisions du 3^e trimestre 2013 inclus ;

Statuant à nouveau

Condamne M. Y X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence IOLINE située XXX, représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 100,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Fait masse des dépens ;

Condamne M. Y X et le syndicat des copropriétaires de la résidence IOLINE située XXX, représenté par son syndic en exercice, à supporter chacun la moitié de ces dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame DORFEANS MARTINEL, Greffier en préaffectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,