COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 NOVEMBRE 2016

R.G. N° 15/04945

AFFAIRE :

SARL QUAD SERVICE

C/

SCI GEFIM

Décision déférée à la cour :
Jugement rendu(e) le 28 Mai 2015 par le Tribunal de Grande Instance de
VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : 12/09159

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e X Y,

M^e Z laure
DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL QUAD SERVICE

N° SIRET : B34 876 538 9

XXX -
Technoparc

XXX

Représentant : M^e X
Y, Postulant, avocat au barreau de
VERSAILLES, vestiaire : 622 -
N° du dossier 2015221

Représentant : M^e A
B, Plaidant, avocat au barreau de
PARIS, vestiaire : J064 – substituée par M^e C

APPELANTE

****************

SCI GEFIM

N° SIRET : 393 264 593

XXX

XXX

Représentant : M^e Z laure
DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :
628 – N° du dossier 41749

Représentant : M^e D-pierre
CLAUDON de la SCP CLAUDON ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0231 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Octobre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT,
Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur E GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 6 juillet 2015, par la société Quad Service d’un jugement rendu le 28 mai 2015 par le

tribunal de grande instance de Versailles qui :

* l’a déboutée de ses demandes,

* a débouté la société Gefim de ses demandes reconventionnelles,

* a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a dit que chaque partie conservera le charge des ses dépens;

Vu les dernières écritures en date du 2 septembre 2016, par lesquelles la société Quad Service, poursuivant

l’infirmation du jugement, demande à la cour de:

* condamner la société Gefim au remboursement de la somme de 9.250 euros majorée des intérêts au taux

légal à compter du 17 juin 2012,

* dire la société Gefim mal fondée en son appel incident et l’en débouter,

* condamner la société Gefim au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 23 août 2016, aux termes desquelles la société Gefim, formant appel

incident, prie la cour de:

* confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Quad Service de toutes ses demandes, fins et

conclusions,

* le confirmer en ce qu’il a admis que la société
Quad Service avait manqué a son obligation de bon entretien

des lieux,

* l’infirmer pour le surplus.

Et statuant a nouveau :

* constater que, lorsque la société Quad Service est entrée dans les lieux, les locaux étaient neufs,

* constater que le bureau ouvert sur la réserve a été supprimé en cours de bail et n’a pas été remplacé,

* constater que les lieux n’ont pas été régulièrement entretenus pendant les 18 années d’occupation,

En conséquence,

* condamner la société Quad Service au versement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et

intérêts pour la suppression du bureau,

* la condamner au versement de la somme de 5.381,85 euros au titre des travaux correspondant à des

réparations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie,

* condamner la société Quad Services au versement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive, de la

somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au

jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* le 2 décembre 1993, la Sci Athena a conclu au bénéfice de la Sci Gefim une promesse unilatérale de vente

pour un local de 375 m² à usage d’activités faisant l’objet des aménagements visés au plan et au descriptif

joints aux présentes ainsi que 125 m² à usage de bureaux et 8 parkings, situé 29 rue Edouard
Jeanneret à

Poissy,

* la société Gefim a eu recours à un crédit-bail et a conclu le 19 janvier 1994, un protocole d’accord avec la

société UCB Bail,

* la Sci Athena a vendu le local et les places de parking à la société UCB Bail,

* par acte sous seing privé du 21 mars 1994, la société Gefim a consenti à la société Quad
Service une

sous-location portant sur les locaux donnés en crédit-bail, soit un local de 500 m² à usage commercial

industriel avec 8 parking,

* l’option d’achat du crédit-bail a été levée le 12 mai 2006 par la société
Gefim,

* par acte sous seing privé du 25 avril 2006, la société Gefim et la société Quad Service ont signé un bail

commercial portant sur des locaux d’une superficie totale d’environ 375m² situés au rez-de-chaussée et au

premier étage du bâtiment et 4 places de parking, moyennant un loyer annuel en principal de 37.000 euros et

le versement d’un dépôt de garantie de 9.250 euros,

* le 19 mai 2006, la société Quad Service a fait établir un procès verbal de constat des lieux,

* le 29 septembre 2011, la société Quad Service a notifié à la société Gefim un congé pour le 31 mars 2012,

* le 2 avril 2012, un nouvel état des lieux a été établi en présence des gérants des sociétés Quad Service et

Gefim,

* le 7 juin 2012, le conseil de la société Quad
Service a mis en demeure la société Gefim de restituer le dépôt

de garantie,

* par courrier du 13 juin 2012, la société Gefim a répliqué que des travaux de nettoyage et de réhabilitation

des locaux devaient être engagés à la charge de la société Quad Service,

* le 15 juin 2012, la société Gefim a chiffré le coût des travaux à la somme de 14.631,85 euros et a réclamé,

après déduction du dépôt de garantie, le versement d’une somme de 5.381,85 euros,

* le 12 juillet 2012, le conseil de la société Quad
Service a sollicité le remboursement du dépôt de garantie

considérant que les travaux de réhabilitation ne pouvaient être imputés au preneur,

* le 24 octobre 2012, la société Quad Service a assigné la société Gefim devant le tribunal de grande instance

de Versailles en remboursement de la somme de 9.250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin

2012,

* la société Gefim a répliqué que lorsque la société Gefim était entrée dans les lieux, les locaux étaient neufs,

qu’un bureau ouvert sur la réserve avait été supprimé en cours de bail, que les locaux n’avaient pas été

régulièrement entretenus, sollicitant la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la

suppression du bureau et la somme de 5.381,85 euros au titre des travaux après déduction du montant du

dépôt de garantie,

* c’est dans ces circonstances, qu’est intervenu le jugement entrepris;

Sur le remboursement du dépôt de garantie et les réparations locatives:

Considérant que la société Quad Service, qui sollicite le remboursement de la somme de 9.250 euros montant

du dépôt de garantie, fait valoir s’être pleinement conformée aux dispositions contractuelles lors de son départ

des locaux; qu’elle expose qu’il convient de comparer la situation des locaux lors de la prise du bail, soit

depuis le début de la location en 1994 et non depuis 2006, de sorte que doit être prise en compte une durée de

18 années pour apprécier si les locaux ont fait l’objet d’un défaut d’entretien, que même à procéder à la

comparaison des constats d’huissier de 2006 et de 2012, il s’avère qu’elle a amélioré les lieux donnés à bail et

que rien ne justifie que des réparations locatives soient mises à sa charge; qu’elle soutient que les locaux ont

été rendus en état d’usage;

Considérant que la société Gefim réplique que lorsque la société Quad Service est entrée dans les lieux, soit

en mars 1994, les locaux étaient neufs, les travaux de construction de l’ensemble immobilier ayant été achevés

le 31 août 1993; qu’elle ajoute que même à comparer l’état des lieux établi le 19 mai 2006 à l’occasion du

renouvellement du bail avec l’état des lieux du 2 avril 2012, cette comparaison ne fait pas apparaître une

vétusté normale des locaux mais leur détérioration nécessitant une réhabilitation quasi-complète (peintures,

sols, plafonds, électricité) pour plus de 50.000 euros HT;

Considérant que le contrat de bail énonce que le dépôt de garantie sera remboursé en fin de jouissance après

imputation de toutes sommes dues notamment au titre des réparations locatives et qu’en fin de jouissance, le

preneur devra rendre les lieux loués et leurs équipements en bon état d’entretien et de réparations, à défaut de

quoi le coût des travaux rendus nécessaires par sa carence sera imputé sur le dépôt de garantie;

Que si la société Quad Service était tenue de rendre les lieux en bon état d’entretien et de réparations, elle ne

saurait néanmoins supporter la remise à neuf des locaux, portant notamment sur l’ensemble des faux plafonds,

du revêtement de sol, de la peinture;

Qu’il est acquis aux débats que lors de l’entrée dans les lieux en 1994, les locaux étaient neufs et que la durée

de l’occupation a été de 18 années; qu’il ressort des énonciations du procès verbal de constat établi le 19 mai

2006, qu’à cette époque les locaux étaient en état d’usage;

Considérant que selon le procès verbal contradictoire de constat d’huissier du 2 avril 2012, il est noté en

préambule que cet état des lieux de sortie sera dressé comparativement à un état des lieux d’entrée établi

suivant procès verbal de constat (…) en date du 19 mai 2006;

Que la société Gefim expose qu’il ressort de ce procès verbal que le sol, les murs et le plafond de la première

pièce en accédant sont tâchés et sales, qu’il en va de même pour le sol, les murs et le plafond du bureau à

l’étage, que dans cette pièce des petits coups sont répartis en partie centrale, que les murs de la réserve au rez

de chaussée font apparaître une fissure en escalier et une fissure sur la hauteur du mur, que dans le bureau

attenant aux toilettes, le plafond est fissuré;

Que cependant, la société Quad Service, qui a procédé à une comparaison des deux constatations (pièce 10),

relève justement d’une part, que la plupart de ces points avait déjà été constaté en 2006, d’autre part, qu’il est

compréhensible après 18 ans d’occupation, que malgré un entretien normal des lieux, le bailleur soit dans

l’obligation de réhabiliter les locaux, que le constat établi en 2012 ne révèle aucune dégradation autre que

l’usure courante, que le bailleur ne saurait lui imputer le changement de la moquette et la mise en peinture des

murs ce qui équivaudrait à une restitution à neuf contraire aux dispositions contractuelles, qu’enfin les frais de

nettoyage du sol et des murs du stock ne sont pas justifiés dès lors que ledit constat ne fait état d’aucun

manque d’entretien pour la partie réserve, l’huissier n’ayant relevé que la présence de deux fissures en escalier

et sur la hauteur du mur dont la reprise ne lui est pas imputée;

Qu’en tout état de cause, à aucun moment la société Gefim n’a fait de chiffrage précis lié à des détériorations

ou des réparations locatives justifiées qu’elle imputerait à la société Quad
Service;

Que par voie de conséquence, infirmant le jugement déféré, la société Gefim n’est pas fondée à réclamer à la

société Quad Service la somme de 5.381,85 euros au titre de réparations locatives, après déduction du montant

du dépôt de garantie; qu’elle sera au contraire condamnée à restituer à la société Quad
Service ce dépôt de

garantie s’élevant à la somme de 9.250 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en

date du 24 octobre 2012;

Sur la remise en état des lieux:

Considérant que la société Gefim expose qu’il existait deux bureaux à l’étage des locaux, un bureau avec baie

fixe et fenêtre donnant sur le parking, un bureau ouvert sur la réserve, que la société Quad Service a

entièrement démonté la mezzanine, où était situé ce bureau, et les rayonnages placés en dessous, qu’elle est

fondée à solliciter la condamnation de la locataire à l’indemniser du coût de la remise en place de cet

embellissement et/ou amélioration conformément aux clauses du bail; qu’elle demande ainsi la condamnation

de la société Quad Service au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du défaut de remise en état des

locaux;

Considérant que la société Quad Service rétorque que la plate-forme n’est ni une amélioration ni un

embellissement des locaux donnés à bail mais un simple aménagement parfaitement démontable;

Qu’elle justifie par les factures produites aux débats, avoir installé en 1994 des rayonnages au rez de chaussée

de la réserve y ajoutant un plancher sur la partie haute formant une mezzanine qualifiée de bureau; que cette

mezzanine apparaît dans la plaquette de présentation de la société Quad Service en 1994, la configuration de

ce bureau provisoire étant attestée par Alain
Dessommes et Alia Lamri, salariés de la société Quad
Service;

qu’en 1996, l’emplacement de l’escalier a été modifié;

Qu’il résulte des attestations précitées, ainsi que l’a retenu le tribunal, que la mezzanine où était situé le bureau

était une structure indépendante de celle du bâtiment et démontable, de sorte qu’elle ne pouvait constituer un

embellissement ou une amélioration devenant la propriété du bailleur, au sens de l’article 7 du contrat de bail;

Que par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Gefim de sa

demande en dommages et intérêts;

Sur les autres demandes:

Considérant que la solution du litige commande de rejeter la demande en dommages et intérêts pour appel

abusif formée par la société
Gefim;

Considérant que jugement déféré sera infirmé sur le sort des dépens qui seront mis à la charge de la société

Gefim;

Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile il y a lieu de faire droit

aux prétentions de la société Quad Service, au titre de ses frais irrépétibles exposés à l’occasion de ce recours,

contre la société Gefim qui succombe et doit supporter la charge des dépens de première instance et d’appel;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la société Quad Service de sa demande en

remboursement de la somme de 9.250 euros et sur les dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Gefim à rembourser à la société Quad Service la somme de 9.250 euros majorée des

intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2012,

Y ajoutant,

Condamne la société Gefim à payer à la société Quad Service la somme de 3.000 euros au titre des frais

irrépétibles,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Gefim aux dépens de première instance et d’appel et dit que ceux-ci pourront être

recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées

dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute

de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,