COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 16/07434

AFFAIRE :

Syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la Société des centres commerciaux domiciliée en cette qualité audit siège …

C/

A B Z X …

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° RG : 16/00250

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL

M^e Jean-claude BERTHAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la Société des centres commerciaux domiciliée en cette qualité audit siège

N° SIRET : 689 801 231

[…]

[…]

Représenté par M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence Orsay, […] représenté par son syndic en exercice la Société des Centres Commerciaux domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 689 801 231

[…]

[…]

Représenté par M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

APPELANTES

****************

Monsieur A, B, Z X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 17 – N° du dossier 13538

Madame C D E F épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 17

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 juin 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès C,

FAITS ET PROCEDURE,

M. et M^me X ont acquis le 10 juillet 2015 les lots […] et […]) dans l’immeuble en copropriété de la résidence Orsay de Parly 2, située […].

Ils ont entrepris des travaux dans leur appartement, en changeant les huisseries et vitrages de la loggia existante de leur salon et en construisant une loggia au droit de leur chambre.

Après la délivrance par huissier de justice le 17 septembre 2015 à M. et M^me X d’une sommation de stopper les travaux restée infructueuse, et l’envoi de deux lettres recommandées les 17 septembre et 28 septembre 2015 leur demandant de procéder à la remise en état initial des lieux, le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la société des centres commerciaux et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Orsay sise […] représenté par son syndic les ont fait assigner le 2 février 2016 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles pour les voir condamner sous astreinte à remettre en état le balcon d’origine et à justifier avoir effectué le remplacement du vitrage de la loggia existante du salon conformément au règlement de copropriété et au règlement intérieur de Parly 2.

Après la délivrance de cette assignation, M. et M^me X ont fait déposer la loggia édifiée sur le balcon existant au droit de leur chambre.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2016, le juge des référés a :

— Dit n’y avoir lieu à référé,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Condamné in solidum M.et M^me X aux dépens comprenant le coût des constats d’huissier en date du 17 septembre 2015 et du 21 janvier 2016, de la sommation en date du 17 septembre 2015 et de l’assignation en référé.

Le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la société des centres commerciaux et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Orsay sise […] représenté par son syndic (les syndicats de copropriétaires) ont interjeté appel le 17 octobre 2016 de la décision.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 30 mai 2017, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de:

— les dire recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau :

— constater la violation manifeste des dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur de Parly 2 et aux textes s’y attachant,

en conséquence :

— condamner M. et M^me X solidairement et conjointement à leurs frais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à déposer les vitrages posés dans la loggia existante du salon comme étant non conformes aux textes sus-visés,

— condamner enfin solidairement et conjointement M. et M^me X à la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris de la première instance.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 29 mai 2017, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et M^me X sollicitent de la cour de :

— débouter les Syndicats des Copropriétaires de leur appel,

— confirmer l’ordonnance de référé du 27 juillet 2016,

— dire que l’appréciation de la conformité de la menuiserie de la loggia de l’appartement des époux X constitue une difficulté sérieuse,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les syndicats demandeurs à se pourvoir au principal,

— condamner les Syndicats des Copropriétaires à leur payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les Syndicats des Copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Les syndicats de copropriétaires expliquent que M. et M^me X n’ont pas respecté les dispositions du règlement de copropriété et du cahier des charges de la copropriété de Parly 2, puisque que les montants de leur loggia sont plus mats que ceux en aluminium anodisé prescrits, que la différence est flagrante et nuit à l’homogénéité et à l’harmonie de Parly 2.

Ils ajoutent que l’entreprise Lorenove, comme d’autres entreprises qui interviennent à titre privatif dans la copropriété, n’a reçu aucune habilitation ni aval de leur part dans la réalisation des travaux.

Ils font valoir l’absence de toute contestation sérieuse puisque l’analyse des documents produits suffit à démontrer la violation par M. et M^me X des règlements de copropriété, alors que ceux-ci ont été informés au préalable par le syndic des préconisations à respecter.

M. et M^me X s’opposent aux demandes des syndicats des copropriétaires faisant remarquer que c’est le syndic qui leur a donné la liste des entreprises sélectionnées pour la résidence, que la société Lorenove n’utilise plus le procédé d’anodisation pour des raisons de protection de l’environnement, qu’ils ont donc fait poser leurs huisseries conformément à la technique du thermolaquage, ce qui ne peut leur être reproché.

Ils ajoutent que les syndicats des copropriétaires ne justifient pas d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble, se contentant de se prévaloir du non respect du règlement. Ils contestent enfin toute différence visuelle entre leurs fenêtres et celles des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété de Parly 2 établi le 10 novembre 2005 stipule dans la section II 'usage des parties privatives dans son paragraphe 1° que ' chacun des copropriétaires aura le le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’ensemble immobilier, telle qu’elle est déterminée par le présent règlement.

De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’ensemble immobilier'.

Le paragraphe 3° de la même section intitulé 'harmonie-aspect’ dispose que: I- ' les fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, et également les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après fixées.

Les propriétaires des lots comportant des terrasses ou loggias auront le droit de les clore mais uniquement sous réserve de l’agrément de l’architecte de l’ensemble immobilier.

La pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l’assemblée générale des copropriétaires et reportées dans le règlement intérieur de l’ensemble immobilier.'

Le règlement intérieur de la copropriété de Parly 2 mentionne quant à lui dans son paragraphe III sous l’intitulé E 'aspect général, propreté qu’ 'il est possible de clore les terrasses et loggias, mais seulement au droit des séjours et à l’exclusion des chambres de service à compter du 1^er étage. La fermeture doit être conforme au modèle déposé. Elle ne rend pas cette surface habitable.'

Force est de constater que ces documents, s’ils indiquent que les copropriétaires ne peuvent pas modifier la peinture des fenêtres et fermetures extérieures en dehors de toute autorisation d’une assemblée générale, n’apportent pas de précision sur la couleur ou la technique à utiliser, se référant au 'modèle déposé'.

Les syndicats des copropriétaires se prévalent également du cahier des charges de la copropriété de Parly 2, qui indique les prescriptions fixées pour la réalisation de fermeture de loggia ainsi :

' – les allèges sont en verre clair et placées à l’extérieur du garde-corps métallique, ceci afin de rendre le nettoyage plus aisé,

— Les allèges sont surmontées de vitres claires, coulissantes, sans montants verticaux,

— Les encadrements métalliques sont réalisés en aluminium anodisé ton naturel et comportent, outre les feuillures hautes et basses, une lisse horizontale de faible section à hauteur de la barre d’appui,

— Les poteaux verticaux :

' Sont à proscrire, pour les loggias en simple vitrage à l’exception des poteaux support du débord de casquette d’acrotère,

' Sont tolérés pour les loggias en double vitrage »

Les sections des poteaux et profils ne pourront excéder les dimensions indiquées sur les plans déposés en nos bureaux.

— Pour les loggias du dernier étage, le ceinturage du débord de l’acrotère de faible section sera réalisé par un bandeau aluminium anodisé ton naturel conforme aux plans déposés en nos bureaux,

— Les ouvrants des châssis coulissants des loggias en double vitrage devront être ceinturés de profils en aluminium anodisé ton naturel de faible section conformément aux plans déposés en nos bureaux […].'

La cour constate cependant que les appelants n’ont produit sous pièce 9 qu’une seule page de ce document intitulé ' fermeture en glaces des terrasses et loggia’ et qu’ils ne justifient pas de la portée juridique de ce cahier des charges dont la date n’est pas précisée, n’apportant pas d’élément sur son adoption par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence et sur les conditions par conséquent de son application aux copropriétaires.

En outre, si certes M. et M^me X ne peuvent valablement soutenir que le choix de l’entreprise Lorenove, sélectionnée par le syndic est suffisant pour accréditer le choix du matériau utilisé pour les huisseries de la loggia, il n’en demeure pas moins que la société

Lorenove justifie avoir abandonné le procédé d’anodisation pour celui de thermolaquage depuis au moins 2010 pour des raisons environnementales, et mentionne 'avoir développé des coloris très proches des teintes de l’anodisation ainsi que le laquage RAL9006 mat est un contretytape de l’anodisé naturel'.

Enfin, pas plus les procès-verbaux de constat effectués par les syndicats des copropriétaires le 17 septembre 2015 et le 21 janvier 2016 et les photographies de la loggia des intimés ( pièce 13) que les attestations produites par M. et M^me X ne permettent d’établir avec l’évidence requise en référé des différences visuelles entre les huisseries réalisées par les intimés et celles existant sur les autres loggias des autres copropriétaires susceptibles de nuire à l’harmonie de la résidence.

Il résulte de ces éléments que la contestation relative à la conformité de leur huisserie qu’opposent M. et M^me X à la demande des appelants de dépose des vitrages de la loggia de leur salon revêt un caractère sérieux, alors que les syndicats des copropriétaires ne caractérisent pas le trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La décision du premier juge sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la société des centres commerciaux et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Orsay sise […] représenté par son syndic à verser à M. et M^me X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la société des centres commerciaux et du syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Orsay sise […] représenté par son syndic.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la société des centres commerciaux et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Orsay sise […] représenté par son syndic à payer à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier le Chesnay Trianon pris en la personne de son syndic la société des centres commerciaux et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Orsay sise […] représenté par son syndic aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller, pour le président empêché et par Madame Agnès C, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le conseiller, pour

Le président empêché,