COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 AVRIL 2018

N° RG 16/05050

AFFAIRE :

B X

C/

J K F Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mai 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 14/05252

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Alexis BARBIER de la SELARL INTER-BARREAUX BARBIER ET ASSOCIÉS

M^e Florenne GARCIA

M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B X

née le […] à AUBERVILLIERS

de nationalité Française

[…]

95410 A

Représentant : M^e Alexis BARBIER de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX BARBIER ET ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 102 – N° du dossier 315767

Représentant : M^e Corinne ANGOULVENT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

1/ Monsieur J K F Y

né le […] à PENAMACOR

[…]

[…]

2/ Madame G F Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Florenne GARCIA, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 17 – N° du dossier 150010

INTIMES

3/ SARL Z IMMOBILIER

N° SIRET : B 390 764 975

[…]

95410 A

agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur D E, domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Postulant et Plaidant , avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMEE AU PRINCIPAL – APPELANTE INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Février 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,

---

FAITS ET PROCÉDURE

M. et M^me F Y ont confié la vente de leur appartement situé […] à A à la société Z Immobilier, selon mandat exclusif conclu le 14 mai 2013 pour une durée irrévocable de 3 mois, susceptible d’être prorogée en l’absence de dénonciation jusqu’au terme d’une année. Le prix du bien a été fixé contractuellement à 327.000 euros, dont 12.000 euros de commission pour l’agence, et 315.000 euros pour les vendeurs.

Le 5 juin 2013, la société Z Immobilier a fait visiter le bien à M^me X, qui a signé à cette occasion un bon de visite. Aucune proposition n’a été faite aux vendeurs à l’issue de cette visite, l’agence ayant fait savoir à M^me X qu’une offre inférieure au prix fixé serait refusée.

Le 6 octobre 2013, les époux F Y ont dénoncé le mandat d’exclusivité par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions contractuelles.

A la fin du mois d’octobre 2013, ils ont indiqué à l’agence Z Immobilier qu’une promesse de vente venait d’être signée.

Il s’est avéré que l’acquéreur était M^me X.

L’appartement a ainsi été vendu pour un prix de 298.000 euros, l’acte ayant été réitéré par acte authentique le 24 janvier 2014.

C’est dans ce contexte que le 18 juin 2014 l’agence Z Immobilier a fait assigner M^me X devant le tribunal de grande instance de Pontoise. Le 21 janvier 2015, M^me X a fait assigner les époux F Y en intervention forcée et en garantie. Le instances ont été jointes.

Par jugement du 2 mai 2016 le tribunal de grande instance de Pontoise a :

• condamné M^me X à payer à la société Z Immobilier la somme de 7.927,50 euros,

• débouté M^me X de la demande de garantie formulée à l’encontre de M. et M^me F Y,

• condamné M^me X à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros à la société Z Immobilier et la somme de 2.000 euros à M. et M^me F Y,

• débouté les parties de leurs plus amples demandes,

• condamné M^me X aux dépens,

• ordonné l’exécution provisoire.

M^me X a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 17 janvier 2017, demande à la cour de :

• réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

• débouter la société Z Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

• à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation à son encontre, ramener le montant d’une éventuelle condamnation à une somme qui ne saurait excéder 4.000 euros,

• condamner in solidum les époux F Y à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

• en toute hypothèse, condamner la société Z Immobilier à lui verser la somme de 3.500 euros, et condamner in solidum les époux F Y à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner in solidum la société Z Immobilier et les époux F Y aux dépens d’appel, avec recouvrement direct.

Aux termes de conclusions du 4 janvier 2017, la société Z Immobilier demande à la cour de :

• juger que M^me X l’a frauduleusement évincée de sa commission d’agence en traitant directement avec les époux Y l’achat de l’appartement qu’elle avait connu et visité par son intermédiaire,

• s’il est fait droit à l’appel de M^me X, juger que les époux Y ont violé les dispositions du mandat exclusif de vente en l’évinçant,

• faisant droit à son appel incident, juger que le montant des dommages-intérêts qui lui sont dus doit être fixé au montant de la perte sur commission à hauteur de 12.000 euros,

• en conséquence, infirmer le jugement et statuant à nouveau, condamner principalement M^me X, subsidiairement M. et M^me Y à lui payer la somme de 12.000 euros de dommages-intérêts pour perte de sa commission d’agence et 3.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

• condamner M^me X, subsidiairement M. et M^me Y à lui payer la somme de 3.000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens avec recouvrement direct.

Les conclusions de M. et M^me F Y ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 23 janvier 2017.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er février 2018.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que si aucun contrat ne s’était formé entre M^me X et la société Z Immobilier, le bon de visite constituait cependant un élément d’appréciation du caractère fautif du comportement de l’appelante qui ne pouvait ignorer, en concluant la vente avec M. et M^me F Y, qu’elle privait l’agence de sa commission, peu important que le paiement de celle-ci soit à la charge des vendeurs. Il a considéré que le préjudice de l’agence n’était pas équivalent au montant de la commission perdue mais consistait en une perte de chance de la percevoir, évaluée à 70 %. Les premiers juges ont ensuite observé que la faute des vendeurs n’était pas établie et qu’en conséquence la demande de garantie de M^me X devait être rejetée.

M^me X fait valoir que le seul fait qu’elle se soit portée acquéreur de l’appartement des époux F Y ne peut constituer à lui seul une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle dès lors que :

• elle n’a pas été mise en rapport avec le couple F Y 'par l’entremise’ de la société Z Immobilier qui s’est bornée à lui faire visiter le bien, ne lui a pas présenté les vendeurs et l’a même dissuadée de former une offre d’achat inférieure au prix annoncé,

• c’est plus de trois mois plus tard qu’elle a pris connaissance d’une nouvelle annonce postée sur le site du Bon Coin le 29 septembre 2013, pour un appartement également situé à A, mais au prix de 310.000 euros, soit 17.000 euros de moins que le prix annoncé par Z Immobilier,

• la société Z Immobilier ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait commis des manoeuvres frauduleuses puisqu’elle a indiqué à M. F Y qu’elle avait déjà visité le bien par l’intermédiaire de l’agence Z et que ce dernier lui a répondu que 'ce n’était pas un problème’ dans la mesure où il avait résilié le mandat, ce qui s’est avéré inexact puisqu’en réalité la résiliation n’a eu lieu que le 6 octobre 2013 ; le fait qu’elle ait donné l’adresse de son compagnon chez lequel elle a résidé pendant le cours de son déménagement et de son emménagement n’était pas une manoeuvre, puisque dès le 21 février 2014 elle a communiqué sa nouvelle adresse définitive à l’agence EGP qui lui louait l’appartement qu’elle occupait antérieurement, en sachant que cette information serait connue de Z Immobilier qui travaillait pour EGP.

Elle ajoute qu’à supposer qu’une faute soit retenue à son encontre, au regard du prix de vente final du bien, la perte de chance dont serait indemnisée la société Z Immobilier ne saurait excéder 4.000 euros.

Rappelant les dispositions du mandat exclusif de vente qui liait M. et M^me F Y à Z Immobilier, l’appelante fait valoir que les premiers ont sciemment méconnu leurs obligations contractuelles vis-à-vis de la seconde, et que c’est bien leur faute qui est à l’origine du préjudice allégué.

***

S’il est exact que M^me X n’est tenue d’aucune obligation de nature contractuelle vis-à-vis de l’agence immobilière, il est cependant de principe que l’acquéreur, même s’il n’est pas débiteur de la commission, dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

Il est donc nécessaire que l’agence immobilière rapporte la preuve des manoeuvres fautives qu’aurait commises M^me X pour lui faire perdre sa commission.

Alors titulaire d’un mandat de vente exclusif, la société Z Immobilier a fait visiter le bien de M. et M^me Y F à M^me X le 5 juin 2013 ainsi qu’en atteste le bon de visite qu’elle a signé à cette occasion. La signature d’un bon de visite permet à l’agent immobilier de se ménager la preuve de son entremise dans l’exécution du mandat qui lui est donné par le vendeur. M^me X a ainsi eu connaissance du droit à rémunération de l’agence et ne saurait jouer sur les mots en prétendant qu’elle n’a pas été 'présentée’ aux vendeurs mais s’est contentée de visiter leur appartement, alors que l’essentiel est qu’elle ait vu le bien par l’entremise de l’agence.

En communiquant à ce même agent immobilier, gestionnaire du logement qu’elle louait avant d’acquérir le bien en cause, une adresse inexacte la concernant (6 rue Lambert Tétart à A) lors de l’état des lieux de sortie dressé le 13 février 2014, elle a utilisé une manoeuvre frauduleuse destinée à laisser la société Z Immobilier ignorer qu’elle avait acheté le bien depuis le 24 janvier 2014. M^me X ne produit pas le moindre élément permettant de considérer que l’adresse qu’elle a fournie à l’agent immobilier correspondait bien à son lieu de résidence.

Pourtant dès le 21 février 2014, s’adressant cette fois à son ancien bailleur, la société EGP, par mail, pour s’inquiéter de la restitution de son dépôt de garantie M^me A communiquera sa véritable adresse à savoir celle du bien acquis aux époux Y F, […] à A. Elle se trouvait il est vrai contrainte de donner une adresse exacte si elle voulait recevoir le chèque de remboursement dudit dépôt.

La dissimulation de son adresse, qui tendait à cacher à l’agence Z Immobilier qu’elle avait acquis le bien des époux Y F sans son entremise permet de considérer que M^me X a en toute conscience évincé l’agence immobilière de la transaction, lui faisant perdre la commission qu’elle aurait pu exiger des vendeurs.

La société Z Immobilier dans le cadre d’un appel incident critique la décision du tribunal en ce qu’il a considéré que son préjudice devait être réduit en considération du prix auquel le bien s’est finalement vendu et sur la base d’une perte de chance fixée à 70 % de la commission, ce qui constitue selon elle une double réduction de son indemnisation qui n’est pas justifiée.

C’est au contraire à raison que le tribunal a tenu compte du prix de vente du bien, puisqu’il est certain que le prix tel qu’annoncé par l’agence aurait fait l’objet d’une négociation et il est également certain que l’agence aurait dû adapter le montant de sa commission à ce nouveau prix. Par ailleurs, l’agence immobilière, dont le mandat de vente avait été révoqué ne peut prétendre au paiement de sa commission mais seulement à des dommages-intérêts.

Il doit également être tenu compte du fait qu’il n’est pas certain que la vente se serait conclue au prix comprenant la commission de l’agence, prix qui aurait forcément été supérieur à celui auquel la vente s’est faite sans intermédiaire.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal a jugé qu’il convenait de prendre cet élément en considération, évaluant la perte de chance pour l’agence de finaliser la transaction à 70 % et fixant le

montant des dommages-intérêts à la somme de 7.927,50 euros.

S’agissant de l’appel en garantie formé par M^me X à l’encontre des vendeurs, c’est aux termes de justes motifs que le tribunal, analysant les pièces produites, a jugé qu’il n’était pas établi que M. et M^me F Y aient agi de concert avec elle pour évincer l’agence.

Il faut d’ailleurs noter que ce n’est qu’à titre subsidiaire que la société Z Immobilier a formé une demande à l’encontre de M. et M^me F Y.

En toute hypothèse, jugée responsable d’une faute à l’égard de l’agence immobilière, M^me X ne saurait faire supporter tout ou partie de la condamnation mise à sa charge par les vendeurs, alors qu’ayant agi en toute conscience dans son seul intérêt elle doit seule supporter les conséquences de son comportement.

Le jugement sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions en ce compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel, M^me X supportera les dépens y afférents.

Elle versera en outre la somme de 2.000 euros à la société Z Immobilier.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant :

Condamne M^me X aux dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M^me X à payer à la société Z Immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Monsieur Alexandre GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,