COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2020

lv

N° 2020/ 322

N° RG 18/11471 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCXZO

[…]

C/

Syndicat des copropriétaires VILLA D’ANAITE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LEXARGOS

M^e Pierre VARENNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Mai 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03087.

APPELANTE

SCI LE PUY SAINT CLAUDE, dont le siège social est […]

représentée par M^e Catherine BECRET CHRISTOPHE de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE VILLA D’ANAITE , […], pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE Pierre SARL, elle même représentée par son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège social […].

représenté par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

[…] a vendu à la SARL Villa d’Anaïté un immeuble ancien dont elle était propriétaire à Antibes (06600) et sur lequel cette dernière a fait édifier un immeuble de sept appartements en copropriété, le règlement du prix de vente devant intervenir au fur et à mesure de la cession des lots et son solde par celle des lots 6 et 7 à la SCI Le Puy Saint Claude.

Cette cession n’étant pas intervenue, la SCI Le Puy Saint Claude a obtenu la résolution partielle de la vente selon jugement du 9 mars 2011 du tribunal de grande instance d’Annecy.

[…] a également souscrit un compromis de vente du lot n° 241 de la copropriété contiguë Anthala aux fins d’y aménager une résidence de tourisme ; la vente n’a pu être poursuivie suite à la liquidation judiciaire de la SARL Anaïté Hôtel et Résidence qui a néanmoins poursuivi l’occupation de ce local pour son activité alors que la SCI Le Puy Saint Claude en était demeurée propriétaire.

La copropriété créée par règlement du 31 juillet 2006, publié le 8 septembre 2006 a été administrée par la SARL Villa d’Anaïté puis par le cabinet Bellotto à compter de 2010. Un litige a opposé la SCI Le Puy Saint Claude au syndicat à la fois sur le paiement des charges et la restitution des lots n°6,7 et 241. Un arrêt de cette cour en date du 15 novembre 2011 a ordonné l’expulsion de la SARL Anaïté Hôtel et Résidence ainsi que de tous occupants de son chef du lot contigu n° 241 de la copropriété voisine Anthala et condamné cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle de 1500 € jusqu’à libération effective des lieux. Soutenant qu’elle supportait en vain des charges de copropriété pour des lots dont elle n’avait pas la jouissance, la SCI Le Puy Saint Claude a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Villa d’Anaïté devant le tribunal de grande instance de Grasse en annulation des

assemblées générales de 2012 à 2014, en paiement de dommages-intérêts et d’une indemnité d’occupation.

Selon jugement contradictoire du 18 mai 2018, le tribunal a :

'débouté la SCI Le Puy Saint Claude de l’ensemble de ses demandes ;

'condamné la SCI Le Puy Saint Claude à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10'459,50 € au titre de l’arriéré de charges et provisions arrêtées au 12 juillet 2017 ;

'débouté le syndicat du surplus de sa demande reconventionnelle ;

'ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

'condamné la SCI Le Puy Saint Claude à payer au syndicat des copropriétaires de la Villa d’Anaïté la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné la même aux dépens.

[…] a régulièrement relevé appel de cette décision le 9 juillet 2018 et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 8 octobre 2018 de:

vu les articles 1382 ancien et 1240 du code civil,

vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 novembre 2011,

'infirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute la SCI Le Puy Saint Claude de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

'condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa d’Anaïté à payer à la SCI Le Puy Saint Claude une indemnité mensuelle d’occupation de 1500 € arrêtée à 125'250 € en octobre 2018 inclus, sauf à parfaire ;

'condamner le syndicat au paiement d’une somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner le même aux dépens avec faculté de recouvrement direct.

Au soutien de son appel, la SCI Le Puy Saint Claude fait valoir principalement que le syndicat intimé s’est approprié sans droit ni titre le lot n° 241 dans lequel le syndicat a fait installer à l’initiative de son ancien syndic les dépendances techniques (compteur et tableau électriques, meubles, machines à laver), que le syndicat des copropriétaires s’est maintenu dans les lieux nonobstant les multiples demandes et réclamations de la SCI appelante, que finalement il a décidé dans la résolution n° 15 de son assemblée générale du 23 juin 2017 de ne plus utiliser ce local, reconnaissant la propriété pleine et entière de la SCI Le Puy Saint Claude, que dans sa résolution n° 16 il a décidé la séparation des alimentations électriques entre les copropriétés Villa d’Anaïté et Anthala, que cependant celle-ci n’est pas intervenue, que les constats d’huissiers produits attestent de l’occupation et que le préjudice subi par la SCI Le Puy Saint Claude n’est pas contestable.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa d’Anaïté sollicite en réplique selon conclusions signifiées par voie électronique le: 2 novembre 2018

vu l’article 1382 du code civil,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute la SCI Le Puy Saint Claude de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation;

'condamner la SCI Le Puy Saint Claude au paiement d’une somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

'la condamner aux dépens avec faculté de recouvrement direct.

Le syndicat expose que l’appelante a formalisé deux compromis de vente le 7 novembre 2005 avec la SARL Anaïté Hôtel et Résidence l’un portant sur une villa à Antibes cadastrée AS n° 219, l’autre portant sur le lot n° 241 de la copropriété Anthala cadastrée […], que le lot n° 241 est accessible par l’immeuble Villa d’Anaïté bénéficiant d’une servitude de passage, que la SARL Anaïté Hôtel et Résidence a fait l’objet d’une liquidation judiciaire au cours de laquelle le liquidateur a renoncé à la poursuite de la vente forcée du lot n° 241, que le syndicat n’est en rien responsable des travaux litigieux et n’est pas partie à la procédure ayant donné lieu à l’arrêt de cette cour du 15 novembre 2011, que la SCI Le Puy Saint Claude n’a entrepris aucune diligence auprès du liquidateur pour récupérer les clés du local et occuper son parking et à défaut le poursuivre en exécution de l’arrêt, que seul un commandement de quitter les lieux a été adressé le 7 juin 2018 au syndicat Villa d’Anaïté, que les travaux de suppression des installations électriques dans le lot n° 241 ont été réalisés et réceptionnés le 1^er juillet 2018, que l’appelante ne justifie pas de son préjudice et que l’indemnité mensuelle qu’elle réclame a été déterminée dans le cadre d’une autre instance.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 6 octobre 2020.

MOTIFS de la DECISION

L’appel étant limité à la seule indemnité d’occupation du lot n° 241 de la Villa Anthala, le surplus des dispositions du jugement relatives notamment aux demandes en annulation d’assemblées générales et paiement d’un arriéré de charges par la SCI appelante, ont nécessairement acquis à titre définitif l’autorité de la chose jugée.

***

[…] réitère devant la cour au soutien des mêmes pièces l’argumentaire auquel le tribunal a déjà répondu par des motifs pertinents. En effet :

— l’expulsion du lot n° 241, au besoin avec le concours de la force publique, a été prononcée à l’encontre de la SARL Anaïté Hôtel et Résidence et non pas du syndicat intimé ;

— le préjudice issu de son occupation a été arrêté à la somme de 90'000 € au jour de l’arrêt du 15 novembre 2011 ;

— la SCI Le Puy Saint Claude a été déboutée d’une demande d’expulsion de ce même lot contre le syndicat par jugement du 12 novembre 2015 du tribunal d’instance d’Antibes ;

— elle nejustifie d’aucune tentative de reprise des lieux à l’encontre du liquidateur de la SARL, de l’occupante ou du syndic de la copropriété Anthala, telle mise en demeure de restituer les clés, sommation, ou encore un commandement qu’elle ne fera délivrer finalement qu’au 7 juin 2018 à l’encontre du syndicat intimé ;

— le constat d’huissier du 28 juillet 2014, dont elle se prévaut, mentionne la présence de véhicules sur le parking adjacent au local et à l’intérieur d’appareils électroménagers dont un lave-linge et un sèche-linge, de tables sans que les propriétaires de ces équipements et véhicules ne soient plus identifiés et sans qu’il soit soutenu et encore moins démontré qu’ils sont la propriété du syndicat; -le tableau électrique mural a été déposé à la diligence du nouveau syndic, la SARL Agence Pierre qui a manifestement « hérité » d’une situation de fait, comme le soutient avec quelque pertinence le syndicat Villa d’Anaïté mais dont il convient de relever qu’il a immédiatement remédié à cette situation d’abord en prenant contact avec la SCI appelante puis en faisant adopter les résolutions des assemblées générales précitées de 2017 et 2018 relatives aux travaux.

Le syndicat plaide à bon droit que ces initiatives ne constituent aucunement une reconnaissance d’une occupation illicite du local et ce d’autant qu’il ressort d’un procès-verbal de constat du 14 novembre 2006 (cf pièce n° 18 de son dossier) qu’à l’origine deux compteurs électriques alimentaient les villas voisines et qu’ils ont été remplacés par un compteur unique dont manifestement la pose ne saurait lui être imputée. De surcroît, la SCI SCI Le Puy Saint Claude n’établit pas en quoi la seule présence de ce compteur unique l’aurait privé de la jouissance de son local et des parkings adjacents ; enfin il est nécessaire de rappeler que l’indemnité mensuelle d’occupation a été arrêtée à la somme de 1500 € pour une occupation de l’intégralité du lot et non pas de la seule présence d’un compteur électrique commun.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucune faute ou résistance ne peut être reprochée au syndicat en lien direct avec le préjudice allégué par la SCI Le Puy Saint Claude dont elle est seule à l’origine au regard de sa carence.

***

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.

En revanche, la SCI Le Puy Saint Claude déboutée de son recours doit supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu l’appel limité à la demande d’indemnité d’occupation soutenue par la SCI Le Puy Saint Claude ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il rejette la demande ;

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SCI Le Puy Saint Claude aux dépens avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 de ce code

Le greffier Le président