COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 NOVEMBRE 2020

N° RG 19/04018 – N° Portalis DBV3-V-B7D-THUP

AFFAIRE :

SAS RELAIS COLIS anciennement SOGEP

C/

S.N.C. IDF INDUSTRIES SNC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/02012

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sébastien DUFAY,

M^e Stéphanie TERIITEHAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS RELAIS COLIS anciennement SOGEP

N° SIRET : 785 792 433

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie CHANOIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143

Représentant : M^e Sébastien DUFAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0265 -

APPELANTE

****************

S.N.C. IDF INDUSTRIES SNC

N° SIRET : 422 17 4 0 03

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 – N° du dossier 20190672

Représentant : M^e David CUSINATO, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE par M^e Gimenez

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Octobre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 13 décembre 2001 et 3 janvier 2002, la société Mmi Industries (désormais IDF

Industries) a donné à bail commercial à la société Sogep (devenue Relais Colis) des locaux à usage de bureaux

et d’entrepôts situés […].

Suivant avenant du 26 mai 2011, le bail a été renouvelé pour une période de 9 ans, à compter du 28 mars

2011, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 223.354 euros.

Par acte du 17 juillet 2009, la société IDF Industries a cédé les créances sur son locataire à la société

Westdeutsche immobilienbank Ag. La cession a été notifiée au locataire par courrier le 15 mars 2012. La

société IDF industries est postérieurement redevenue créancière des loyers et charges payés ou impayés par la

société Relais colis.

Par exploit en date du 13 septembre 2013, la société Relais Colis a donné congé à son bailleur pour le 27 mars

2014. Elle est toutefois restée dans les lieux après cette date et a restitué les locaux le 14 novembre 2015.

Durant cette période des négociations se sont poursuivies entre la société Relais colis et la société IDF

industries visant à la conclusion d’un nouveau bail commercial.

Un état des lieux de sortie a été dressé de manière contradictoire le 10 novembre 2015, avec un huissier de

justice. Le bailleur a fait réaliser un second état des lieux le 7 décembre 2015, hors la présence du preneur.

Un litige est apparu quant au règlement des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et de la remise

en état des locaux.

Par acte du 1^er février 2016, les sociétés IDF Industries et Westdeutsche Immobilienbank Ag ont assigné la

société Relais colis devant le tribunal de grande instance de Pontoise, aux fins de condamnation au paiement

de la somme de 874.816,04 euros au titre d’indemnités d’occupation, et 43.151,76 euros en réparation du

préjudice subi du fait de l’occupation du parking sans droit ni titre par des gens du voyage.

Par ordonnance d’incident du 15 septembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de Pontoise a

condamné la société Relais colis à payer, entre les mains de la société Westdeutsche Immobilienbank Ag, en

sa qualité de cessionnaire de créances, la somme provisionnelle de 80.238,40 euros comprenant l’indemnité

d’occupation à hauteur de 41.932,58 euros et les charges locatives à hauteur de 38.305,82 euros au titre de

l’occupation des locaux pour la période du 27 mars 2014 au 14 novembre 2015.

La société Aareal Bank, venant aux droits de la société Westdeutsche Immobilienbank Ag, ayant été

intégralement remboursée du prêt consenti à la société IDF Industries, garanti par la cession de créances, a

renoncé à se prévaloir de la cession de créances par acte du 28 novembre 2017.

Par jugement du 8 avril 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a:

— déclaré la société Aareal Bank recevable en son intervention volontaire,

— constaté le désistement d’instance de la société Aareal Bank et la réintégration dans l’intégralité de ses droits

de la société IDF Industries, s’agissant de la créance de loyers rétrocédée par la société Aareal Bank,

— Dit que la société Relais colis est redevable d’une indemnité d’occupation envers la société IDF Industries du

27 mars 2014 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— Condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries une indemnité d’occupation égale au

montant du loyer contractuel augmenté de 25 %, outre les charges prévues au bail signé entre les parties, au

titre de la période du 27 mars 2014 au 7 décembre 2015, prorata temporis, sous déduction de la somme de

597.807,10 euros déjà versée,

— Condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries la somme de 32.922,15 euros au titre du

coût des travaux de remise en état des locaux,

— Ordonné à la société IDF Industries de restituer à la société Relais colis le dépôt de garantie d’un montant de

56.666,69 euros,

— Ordonné la compensation entre les sommes dues par la société Relais colis à la société IDF Industries au

titre des condamnations susvisées et ce dépôt de garantie,

— Rejeté les demandes plus amples des parties,

— Condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries la somme de 5.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Relais colis aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux disposition de

l’article 699 du code de procédure civile.

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 2 juin 2019, la société Relais colis a interjeté appel de l’ensemble des dispositions du

jugement, sauf de celles relatives au désistement d’instance de la société Aareal Bank et à la réintégration de la

société IDF Industries dans l’intégralité de ses droits.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2020, la société Relais colis demande à la cour de :

— Infirmant partiellement le jugement du 8 avril 2019,

— Constater que la société Relais colis se reconnaît débitrice d’une somme de 27.400 € H.T au titre des travaux

de remise en état postérieurs à son départ des locaux,

— Constater que dans le décompte des sommes réglées par Relais colis il convient d’ajouter un montant de

80.000 € résultant de l’ordonnance du Juge de la mise en état du 15 septembre 2016,

— Dire et Juger Relais colis fondée à obtenir le remboursement du montant des travaux engagés par elle dans

les locaux pour le compte du bailleur et avec l’accord de celui-ci (6.090 €), ainsi que le montant du dépôt de

garantie par elle constitué entre les mains du bailleur, soit 62.022,44 €, et enfin le montant doublement payé

en conséquence de l’Ordonnance du Juge de la mise en état (5.047 € et 1.045,44 €), soit la somme totale de

77.132,76 €,

— Constater que le contrat de bail conclu entre les parties ne prévoit pas de majoration de l’indemnité

d’occupation en cas de congé donné par le locataire,

— Débouter la société IDF Industries de toutes autres prétentions dirigées contre la société Relais Colis, et

notamment du paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant serait majoré par rapport au dernier

loyer payé,

— Ordonner la compensation entre toutes les sommes dues à Relais colis par IDF Industries, et celles qui

restent dues par Relais colis qui ne pourront en aucune mesure excéder 84.333,35 € (32.922,12 + 5047,70 +

32.212,68 + 1045,44 + 13.106,08),

— Condamner la société IDF Industries au paiement du solde restant dû à Relais colis après compensation, soit

la somme de 100.547,25 €.

A titre subsidiaire,

— Ordonner la compensation d’entre toutes les sommes dues à Relais colis par IDF Industries, et celles qui

restent dues par Relais colis à IDF Industries qui ne pourra en aucune mesure excéder 84.333,35 € (32.922,12

+ 5047,70 + 32.212,68 + 1045,44 + 13.106,08) (sic),

— Dire et Juger que Relais colis ne reste redevable vis-à-vis d’IDF Industries à titre de solde après

compensation, une somme ne pouvant être supérieure à 27.648,40 €.

En toutes hypothèses

— Condamner IDF industries au paiement à Relais colis de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions portant appel incident notifiées le 30 octobre 2019 , la société IDF Industries

demande à la cour de :

— 

confirmer le jugement du 8 avril 2019 en ce qu’il a :

— constaté l’effet du congé donné par le preneur au 27 mars 2014 ;

— jugé que la société Relais colis est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au 27

mars 2014 ;

— fixé à la somme de 597.807,10 € le montant des sommes déjà versées par la société Relais colis au titre de

l’indemnité d’occupation,

— condamné la société Relais colis à indemniser la société IDF industries au titre au titre du coût des travaux

de remise en état des locaux,

— condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries, la somme de 5.000 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du

code de procédure civile.

Pour le surplus,

— réformer le jugement du 8 avril 2019 rendu par le tribunal de grande instance en ce qu’il a :

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Relais colis au montant du loyer contractuel augmenté

de 25%,

* débouté la société IDF industrie de sa demande de condamnation à la somme de 52.141,71 € au titre du

préjudice subi du fait de l’occupation de ses parkings par la communauté des gens du voyage

* fixé à la somme de 32.922,15 € le coût des travaux de remise en état des locaux du par la société Relais

colis, ladite somme devant être fixée à 151.919,48 € ;

* condamné la société IDF industries à payer à Relais colis la somme de 56.666,69 € au titre du dépôt de

garantie

en conséquence, statuant à nouveau

— condamner la société Relais colis à payer entre les mains de la société IDF industries les sommes de :

* 654.052,94 € à titre d’indemnité d’occupation ;

* 52.141,71 €, à parfaire au jour du jugement à intervenir, en réparation du préjudice subi du fait de

l’occupation sans droit ni titre du parking des locaux ;

* 151.919,48 € ttc au titre des travaux de remise en état des locaux loués, dont le montant a été évalué par

devis de la société Contrôle Harmonie ;

— débouter la société Relais colis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Relais colis au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2020.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries une indemnité

d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 25 %, outre les charges prévues au bail signé

entre les parties, au titre de la période du 27 mars 2014 au 7 décembre 2015, prorata temporis, sous déduction

de la somme de 597.807,10 euros déjà versée.

La société Relais Colis fait valoir qu’elle n’a jamais contesté devoir une indemnité d’occupation sur la période

considérée et qu’elle a même régulièrement réglé une telle indemnité, dont elle estime toutefois qu’elle ne peut

excéder le montant du loyer contractuellement dû. Elle soutient que les dispositions des articles 15 et 22 du

bail, qui envisagent une indemnité d’occupation égale au double du loyer, ne sont pas applicables en ce qu’ils

concernent des hypothèses distinctes de la poursuite amiable de l’occupation des lieux.

La société IDF Industries sollicite, en application des articles 15 et 22 du bail, la fixation de l’indemnité

d’occupation au double du loyer, reprochant au premier juge d’avoir considéré que ces clauses constituaient

une clause pénale susceptible de modération.

L’article 15 du bail est intitulé 'restitution des biens immobiliers donnés à bail'. Il énonce pour l’essentiel que

le preneur doit rendre les biens en bon état de réparations locatives, et évoque les modalités de restitution

lorsque des réparations locatives s’avèrent nécessaires, à savoir accord sur les devis et réalisation éventuelle

des travaux par le preneur. Il résulte de cet article 15 in fine que : 'le preneur, pendant la durée nécessaire pour

cette remise en état et à compter de la date d’expiration du bail, versera au bailleur une indemnité journalière,

fixée d’ores et déjà à deux fois le montant en équivalent jour du dernier loyer trimestriel révisé, accessoires

compris'.

Cet article a pour finalité de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait d’une restitution des lieux en

mauvais état, et de l’impossibilité dans laquelle il se trouve de les relouer immédiatement, ce qui explique la

pénalité élevée (double du loyer) mise à la charge du preneur.

La société IDF Industries ne peut prétendre à l’application de cet article 15 durant les 20 mois séparant la date

d’expiration du bail et la date de restitution des lieux, alors même que cette durée ne correspond en rien à la

'durée nécessaire à la remise en état’ telle qu’énoncée à cet article. Il n’est en effet justifié d’aucun état des lieux

lors de la résiliation du bail en mars 2014, ni d’aucune remise en état durant les 20 mois avant restitution des

lieux le 14 novembre 2015.

L’article 22 du bail est intitulé 'clause résolutoire’ et traite de la résiliation du bail pour non-exécution par le

preneur, de l’un quelconque de ses engagements, notamment en cas de non-paiement. Les alinéas 5 et 6 de cet

article 22 sont ainsi rédigés : 'dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y

contraindre, d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance ;

toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et

ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au bailleur. A défaut par le preneur d’évacuer les locaux, il sera

redevable au bailleur de plein droit et sans préavis d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà, pour

chaque jour de retard, au double du montant journalier du dernier loyer trimestriel révisé, accessoires compris,

et ce prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts'.

L’interprétation élargie du bailleur selon laquelle l’indemnité fixée à l’article 22 s’appliquerait dans tous les cas

où le preneur refuse de quitter les lieux, outre qu’elle suppose une demande du bailleur en ce sens qui n’existe

pas en l’espèce, est manifestement erronée en ce qu’elle ignore tout du contexte de cet article dont l’intitulé

'clause résolutoire’ conduit au contraire à dire que l’indemnité fixée ne peut être appliquée que dans le cas

particulier où le preneur a manqué à ses engagements, ce qui a conduit le bailleur à solliciter une décision de

justice pour le forcer à quitter les lieux.

Cette indemnité d’occupation, telle que fixée à l’article 22, vise manifestement à réparer le préjudice subi par

le bailleur du fait d’un maintien du preneur dans les lieux postérieurement à une décision de justice lui

imposant de les quitter, ce qui explique à nouveau le doublement du loyer.

Dans le cas de la société Relais Colis, il n’est invoqué aucun manquement de celle-ci à ses obligations ayant

nécessité la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail, puis une décision de justice lui enjoignant de

quitter les lieux. Il n’est pas même justifié d’une demande de la société IDF Industries adressée à la société

Relais Colis tendant à ce qu’elle quitte les lieux avant le 14 novembre 2015, et encore moins d’un refus de

cette dernière de quitter les lieux, de sorte que les dispositions de l’article 22 du bail sont inapplicables. Le

jugement sera donc infirmé de ce chef.

Les dispositions des articles 15 et 22 étant inapplicables, et aucune autre clause du bail ne permettant de fixer

le montant de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur au loyer courant, il convient de fixer cette

indemnité à ce montant. Les comptes entre les parties seront examinés plus avant.

2 – sur le coût des travaux de remise en état des locaux

Il résulte de l’article 7 du bail que le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera

pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires, autres que celles résultant de

l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur.

Il résulte de l’article 8 que le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques tels que

chauffage et sanitaires, ventilation, ascenseurs, installations électriques, etc, conformément aux normes en

vigueur et les rendre en parfait état d’utilisation.

En application de ces dispositions, le premier juge a condamné la société Relais colis à payer à la société IDF

Industries la somme de 32.922,15 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux.

La société Relais Colis sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et se reconnaît redevable d’une somme

de 27.400 euros HT.

La société IDF Industries sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, estimant que la société Relais Colis

reste devoir la somme de151.919,48 euros.

Deux états des lieux de sortie ont été réalisés, l’un de manière contradictoire en date du 10 novembre 2015,

l’autre à la demande du bailleur, hors la présence du preneur, le 7 décembre 2015. Le second état des lieux ne

peut être pris en compte dès lors qu’il n’a aucun caractère contradictoire, étant au surplus observé qu’il

concerne également des locaux qui ne sont pas inclus dans le bail, l’huissier précisant : 'à l’extrémité du

couloir de circulation, je constate l’existence d’une double porte en verre donnant accès sur un nouveau

couloir'. Il résulte du plan produit aux débats que les locaux desservis par ce nouveau couloir ne font pas

partie de la surface de 247 m2 de bureaux donnés en location.

Pour s’opposer à la demande du bailleur, la société Relais Colis fait valoir, en premier lieu que le devis de

travaux présenté par la société IDF Industries inclut toute une partie de locaux qu’elle n’occupait pas, en

second lieu que l’état des lieux d’entrée révèle un état usagé voir dégradé des lieux, et enfin que le devis

correspond plus à une réhabilitation qu’à une simple remise en état.

S’agissant de la surface occupée par la société Relais Colis, il ressort du bail que cette dernière occupe : 'partie

d’un immeuble à usage de bureaux et d’entrepôt (…) Composé de 2640 m2 environ à usage d’entrepôts et

d’activités dont 40m2 de bureaux, 247 m2 environ à usage de bureaux et locaux sociaux situés en étage, 30

places de parking.'

Le plan produit par le bailleur pour la réhabilitation de l’immeuble, daté du 11 décembre 2001, soit 2 jours

avant la signature du bail mentionne une surface totale de la mezzanine de 454 m2, dont 247 m2 'à rénover'

correspondant aux bureaux loués au terme du bail.

S’il est exact que le constat d’huissier du 7 décembre 2015 porte également sur la partie de la mezzanine qui

n’est pas louée à la société Relais Colis, et qui semble à l’abandon comme le note l’huissier, il n’en reste pas

moins que le devis de remise en état ne porte pas sur cette partie des locaux puisqu’il se limite notamment à

240 m2 de revêtement de sol pour les bureaux.

S’agissant de l’état des lieux d’entrée réalisé le 8 mars 2002, ce dernier ne présente pas une grande utilité dans

la mesure où il porte essentiellement sur les réserves constatées à la suite des travaux effectués par le bailleur

avant l’entrée des lieux, de sorte qu’il porte sur certains points précis (réserves ponctuelles), mais ne concerne

pas la situation générale de l’immeuble, hormis la création de nouveaux bureaux au rez-de-chaussée qui sont à

l’état neuf.

S’agissant enfin du contenu du devis de remise en état, le premier juge a noté à juste titre que certains travaux

correspondaient à une remise à neuf des locaux qui ne pouvait être imputée au locataire, s’agissant notamment

de la pose d’une ventilation sanitaire qui n’existait pas à l’origine, de la dépose de la totalité des cloisons

amovibles et des dalles de faux plafonds pour leur remplacement par de nouvelles cloisons et dalles, ce qui ne

peut résulter des obligations du locataire qui n’est tenu que du maintien des lieux en bon état de réparations. Il

en est de même de la dépose de l’ensemble des luminaires pour leur remplacement par des luminaires à Led,

du remplacement de nombreux appareils sanitaires qui étaient déjà en état d’usage lors de l’entrée dans les

lieux, du remplacement des carrelages des sanitaires dont il n’est pas démontré qu’ils aient souffert d’un défaut

d’entretien imputable au preneur. Le premier juge a dès lors écarté ces travaux correspondant à une

réhabilitation ou remise à neuf des locaux, ce qui n’est d’ailleurs pas discuté par la société IDF.

C’est également à bon droit que le premier juge a évalué les travaux de remise en état à la somme totale HT de

32.922,15 euros, dont 19.500 euros correspondant à la remise en état des portes sectionnelles et du bardage, et

celle de 13.422,15 euros correspondant à 50% du coût des travaux de reprise des faux plafonds, murs et sols,

étant observé que la société IDF Industries ne conteste pas ce coefficient de vétusté de 50% appliqué par le

premier juge au regard de l’occupation des lieux durant plus de 12 années.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

3 – sur la demande en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation des lieux par une

communauté de gens du voyage

La société IDF Industries reprend la demande qu’elle avait formulée en première instance, rejetée par le

premier juge, tendant à l’indemnisation de son préjudice du fait que, postérieurement à la libération des lieux

par la société Relais Colis, une communauté des gens du voyage s’est installée sur le parking, l’empêchant de

relouer les lieux.

La société IDF Industries soutient que la société Relais Colis a manqué à ses obligations en quittant les lieux

sans s’assurer de leur sécurité et sans lui remettre les clés. Elle sollicite réparation de son préjudice, constitué

de l’occupation des lieux pour la période du 7 décembre 2015 au 4 janvier 2016, date à laquelle la

communauté qui s’était installée illégalement a finalement quitté les lieux.

La société Relais Colis sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande du bailleur. Elle

argue notamment du refus du bailleur de prendre possession des lieux et des clés lors de leur remise à

l’huissier le 14 novembre 2015, et de l’absence de toute mesure adoptée par le bailleur pour assurer la sécurité

des lieux à compter de cette date.

****

A la suite de l’état des lieux du 10 novembre 2015, la société Relais Colis a adressé un courriel à la société

IDF Industries en ces termes : 'nous avons bien pris note que les clefs du site sis […] seront

remises par nos soins à l’étude X Y, Z A, B C, huissiers de justice

associés, […] à Pontoise, lundi 16 novembre 2015 à l’ouverture de l’étude à 8 h 30.'

La société IDF Industries a répondu le 12 novembre 2015 à la société Relais Colis qu’elle contestait les termes

de ce courriel, sans toutefois remettre en cause les modalités de remise des clefs. Ce courrier a pour objet

principal la contestation d’un état des lieux établi avant la sortie effective et la demande en paiement d’une

indemnité d’occupation, sans qu’aucune mention ne soit faite quant à la remise des clefs chez l’huissier le 16

novembre 2015.

Dès lors que la société IDF Industries était informée de la remise des clefs le 16 novembre 2015, et qu’elle ne

proposait aucune autre modalité de remise, il lui appartenait d’assurer la sécurité des lieux à compter de cette

date. Il n’est pas justifié de la date précise à laquelle la communauté des gens du voyage s’est installée, ce qui

n’a été constaté que le 18 novembre, ainsi que cela ressort du courrier de la société Relais Colis daté de ce

jour.

Il ressort de ces éléments que l’installation de la communauté des gens du voyage ne résulte pas d’une faute de

la société Relais Colis, mais de l’absence de sécurisation des lieux postérieurement à la remise des clés le 16

novembre 2015, ce qui ne lui est pas imputable.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société IDF Industries à ce titre.

4 – sur les demandes de restitution du dépôt de garantie, et de remboursement de travaux

La société Relais Colis sollicite remboursement du dépôt de garantie (62.022,44 euros), outre de travaux

réalisés à hauteur de la somme de 6.090 euros, et d’une somme de 6.092,44 euros qu’elle aurait réglée en

double à la suite de l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2016.

S’agissant du dépôt de garantie, la société IDF Industries soutient qu’il ne représente qu’une somme de

59.666,69 euros et s’oppose à sa restitution au motif que le locataire n’a pas exécuté ses obligations dès lors

qu’il reste devoir des indemnités d’occupation et des travaux de remise en état. Dès lors que les comptes sont

apurés entre les parties (cf infra), le bailleur doit restituer le montant du dépôt de garantie.

La société Relais Colis ne justifiant pas du montant du dépôt de garantie à hauteur de 62.022,44 euros, c’est à

bon droit que le premier juge a ordonné à la société IDF Industries de restituer à la société Relais Colis la

somme de 59.666,69 euros au titre du dépôt de garantie. Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant des travaux réalisés à hauteur de la somme de 6.090 euros, et comme le fait observer la société IDF

Industries, la société Relais Colis ne produit ni la facture correspondante ni le justificatif de paiement de ces

travaux. S’il ressort des échanges de courriel des mois de février/mars 2014 que la société IDF Industries

acceptait de prendre ces travaux en charge, encore serait-il nécessaire que la société Relais Colis en produise

la facture et le justificatif de règlement. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société

Relais Colis à ce titre.

S’agissant enfin de la demande de remboursement de la somme réglée en double à hauteur de 6.092,44 euros,

la société Relais Colis ne produit pas les justificatifs de ce prétendu double règlement, de sorte qu’elle sera

déboutée de sa demande à ce titre.

5 – sur les comptes entre les parties

La cour précise que le compte entre les parties est limité aux indemnités d’occupation et charges dûes, les

autres postes – notamment travaux de remise en état, dépôt de garantie..-faisant l’objet de condamnations

distinctes.

La société IDF Industries sollicite paiement d’une somme de 654.052,94 au titre des indemnités d’occupation

restant dues par la société Relais Colis, sur le fondement d’un décompte établi à partir d’une indemnité égale

au double du loyer journalier, soit un total de 1.251.860,64 euros, duquel elle déduit des versements de la

société Relais Colis à hauteur de la somme de 597.807,70 euros.

De son côté, la société Relais Colis soutient que la créance de la société IDF Industries ne peut excéder

427.321,14 euros HT, soit 512.785,37 euros TTC au titre des indemnités d’occupation (avant déduction de la

période du 16 novembre au 7 décembre), outre 114.963,58 euros TTC au titre des charges, soit un total de

627.748,95 euros. Elle soutient avoir effectué, outre le versement de 597.807,70 euros, un versement

complémentaire à hauteur de 80.000 euros à la suite de l’ordonnance du juge de la mise en état du 15

septembre 2016, soit des versements totaux pour 677.807,70 euros, de sorte qu’elle serait créancière d’une

somme de 50.058,75 euros.

***

La cour observe que, dans un premier temps, la société IDF Industries avait considéré que le bail s’était

poursuivi du fait du défaut de restitution des lieux par la société Relais Colis. Le bailleur avait alors établi des

factures de loyer trimestriel, avant de remettre au preneur des avoirs lorsque les parties ont admis qu’il

s’agissait en fait d’indemnités d’occupation. Ces avoirs (qui correspondent au montant des loyers courants)

permettent ainsi d’établir la créance de la société IDF Industries au titre des indemnités d’occupation, dès lors

que celle-ci est fixée au montant du loyer courant.

La créance de la société IDF Industries doit ainsi être fixée, au titre des indemnités d’occupation dues pour la

période du 28 mars 2014 au 16 novembre 2015, date de la restitution des clés à l’huissier, à la somme de : 6

trimestres complets x 61.323,08 euros HT = 367.938,48 euros, à laquelle il convient d’ajouter une somme de

2.725,47 euros pour les derniers jours de mars 2014, outre une somme de 31.328,10 euros pour les 47 jours du

1° octobre au 16 novembre 2015.

La créance d’indemnités d’occupation représente ainsi une somme globale de : 367.938,48 euros + 2.725,47

euros + 31.328,10 euros = 401.992,05 euros HT, soit 482.390,46 euros TTC.

La créance de charges représente une somme de 45.600,18 euros pour les 6 trimestres complets, outre

3.882,62 euros pour les 47 jours d’octobre/novembre 2015, soit un total de 49.482,80 euros HT, soit 59.379,36 euros TTC.

La créance globale de la société IDF Industries s’établit donc à : 482.390,46 euros + 59.379,36 euros =

541.769,82 euros TTC, à laquelle s’ajoute la somme de 51.411,90 euros au titre de charges et taxes diverses

(taxe bureau, taxe stationnement, taxe foncière, outre reddition de charges 2013) que la société Relais Colis

reconnaît devoir, soit une créance globale de 593.181,72 euros. Il est ici observé que la différence avec le

décompte de la société Relais Colis (environ 30.000 euros) correspond à la déduction opérée sur la période du

16 novembre au 7 décembre 2015.

S’agissant des règlements effectués, la cour déduira la somme de 597.807,70 euros qui ne pose pas difficulté.

Pour le surplus la société Relais Colis soutient avoir réglé une somme complémentaire de 80.000 euros : 'par

prélèvement direct réalisé sur le compte bancaire précédemment saisi par la société Westimmo et IDF

Industries'. Elle ne produit toutefois aux débats qu’un courrier de son avocat du 13 décembre 2016

d’accompagnement d’un acquiescement à une saisie attribution, dont il n’est pas précisé le montant, ce qui est

insuffisant pour justifier du règlement de la somme de 80.000 euros. La société IDF Industries ne forme

aucune observation à ce titre. Il n’est donc pas possible de tenir compte du règlement allégué à hauteur de

80.000 euros.

Au regard de ces éléments, la société Relais Colis est créancière d’une somme de : 597.807,70 euros -

593.181,72 euros = 4.625,98 euros au titre des indemnités d’occupation.

La société IDF Industries sera donc condamnée à restituer à la société Relais Colis une somme de 4.625,98

euros, le jugement étant infirmé en ce qu’il avait condamné la société Relais Colis au paiement de l’indemnité

d’occupation, sans toutefois la chiffrer.

Le jugement sera en outre confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes respectivement

dues par les parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société IDF Industries succombant pour l’essentiel, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en

appel pour faire valoir son droit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu’il a :

— Condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries la somme de 32.922,15 euros au titre du

coût des travaux de remise en état des locaux,

— Ordonné à la société IDF Industries de restituer à la société Relais colis le dépôt de garantie d’un montant de

56.666,69 euros,

— Ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties à hauteur de leur quotité

respective,

— Condamné la société Relais colis à payer à la société IDF Industries la somme de 5.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Relais colis aux dépens de première instance,

Infirme le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Dit que la société Relais Colis est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 28 mars 2014 au

16 novembre 2015 et que cette indemnité est égale au montant du loyer courant,

Condamne la société IDF Industries à restituer à la société Relais Colis une somme de 4.625,98 euros au titre

du solde des indemnités d’occupation et des charges pour la période du 28 mars 2014 au 16 novembre 2015,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société IDF Industries aux dépens d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président, et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,