COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 20 OCTOBRE 2020

N° RG 19/05509

N° Portalis DBV3-V-B7D-TLRU

AFFAIRE :

SAS FRANCE MAISONS

C/

J G- H

SCP G- H C-D

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/01210

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Agathe MONCHAUX- FIORAMONTI,

— la SCP COURTAIGNE AVOCATS,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS FRANCE MAISONS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 – N° du dossier 2019.057

assistée de M^e Blandine ROGUE, avocat plaidant – barreau d’ALENÇON

APPELANTE

****************

Maître J G-H

notaire associée, membre de la SCP J G-H ET MARIE-CHRISTINE C-D, A B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

SCP G-H C-D

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

9 rue Sadi-Carnot

[…]

[…]

reperésentées par M^e Camille BROSSEAU substituant M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 018999

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement en date du 21 mai 2019 du tribunal de grande instance de Versailles qui a statué ainsi :

— Rejette l’ensemble des demandes de la société France Maisons,

— Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société France Maisons aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP Courtaigne, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d’appel en date du 24 juillet 2019 de la SAS France Maisons.

Vu les dernières conclusions en date du 23 octobre 2019 de la société France Maisons qui demande à la cour de :

— Infirmer intégralement le jugement et ainsi en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ses demandes, l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens,

Et statuant à nouveau,

Condamner solidairement la SCP G-H & C D et Maître G-H à lui verser la somme de 100.000 euros au titre de son préjudice économique,

Condamner solidairement la SCP G-H & C D et Maître G-H à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement la SCP G-H & C D et Maître G-H aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions en date du 20 janvier 2020 de la SCP G-H & C D et de Maître G-H qui demandent à la cour de :

Déclarer la société France Maisons mal fondée en son appel, l’en débouter,

En conséquence,

Confirmer l’intégralité du jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société

France Maisons,

Y ajoutant,

Condamner la société France Maisons à leur régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société France Maisons aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 9 juillet 2020.

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FAITS ET PROCÉDURE

La Société France Maisons est spécialisée dans la construction de maisons individuelles.

M. E X était propriétaire d’une parcelle cadastrée E 684 sur la commune de Villiers le Bacle (91) et avait signé avec la société France Maisons un contrat de construction de maison individuelle. Un permis de construire avait été déposé et obtenu.

M. X a fait scinder sa parcelle en deux, nouvellement cadastrées E 798 et E799, et s’est entendu avec la société France Maisons afin que la construction initialement prévue soit également scindée en deux.

La société Agence Active a une activité d’aménageur foncier.

Par acte du 14 août 2007, elle a acquis de M. X les deux parcelles et emprunté pour le paiement du prix de vente la somme de 300.000 euros au Crédit Foncier de France.

Celui-ci a pris une inscription au Bureau des Hypothèques de Palaiseau le 14 août 2007, volume 2007V numéro 1099 qui a été renouvelée le 15 juin 2010, volume 2010V numéro 740, pour la somme de 300.000 euros.

La société Agence Active a vendu la parcelle E 799 aux époux Y.

La société France Maisons a construit les deux maisons mitoyennes, la première étant payée par les époux Y et la seconde, sur la parcelle E798, à ses frais.

Le 25 février 2009, la société France Maisons a signé une promesse d’achat de la parcelle E 798 au prix de 170.000 euros mais la vente n’a pu être finalisée du fait de la non-réalisation de certaines conditions suspensives, notamment la levée de l’hypothèque judiciaire de second rang dont M. F Z bénéficiait sur la société Agence Active pour sûreté de 105.114,60 euros.

Par avenant du 25 juillet 2011, les sociétés France Maisons et Agence Active ont convenu que le prix serait de 223.000 euros dont une partie, 52.000 euros, avait déjà été payée entre février et septembre 2009, et que la vente interviendrait avant le 31 décembre 2011, échéance prorogeable au 31 mars 2012.

Le même jour, Maître G-H, notaire à Rambouillet, a régularisé une quittance subrogative entre le Crédit Foncier de France et la société France Maisons, le premier reconnaissant avoir reçu de la société la somme de 103.500 euros représentant le solde de la créance du Crédit Foncier de France sur la société Agence Active, le Crédit Foncier de France subrogeant la société France Maisons dans ses droits et notamment dans le bénéfice de l’inscription de privilège de prêteur de deniers prise au bureau des hypothèques.

Le 7 décembre 2011, Maître G-H a régularisé la quittance subrogative auprès de la Conservation des Hypothèques, le relevé des formalités concernant le terrain mentionnant une date extrême d’effet du renouvellement de privilège de vendeur et de prêteur de deniers au 31 décembre 2011.

Il n’a pas été procédé au renouvellement de l’inscription de l’hypothèque du privilège.

Par jugement du 18 janvier 2012, la société Agence Active a fait l’objet d’une ouverture de procédure de liquidation judiciaire.

La société France Maisons a déclaré ses créances auprès du liquidateur, la société MJA, soit 100.000 euros à titre privilégié et 52.000 euros à titre chirographaire.

Le juge commissaire a ordonné la vente de la parcelle E 798 à la société France Maisons au prix de 223.000 euros dont 52.000 euros a déjà été payé, le solde étant payable pour partie par compensation avec l’hypothèque de la société.

M. Z a fait appel de cette décision.

M. Z a également demandé le « déclassement » de la créance privilégiée de la société France Maisons en créance chirographaire, l’inscription n’ayant pas été renouvelée.

Par ordonnance du 14 mars 2013, le juge commissaire a indiqué que les créances de la société France Maisons devaient être admises à titre chirographaire, cette dernière ayant perdu sa qualité de créancier privilégié de premier rang.

Après renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 23 janvier 2018, a confirmé la vente de gré à gré, le solde de 171.000 euros étant payable comptant le jour de la signature de l’acte.

Elle a relevé que M. Z et la société France Maisons convenaient que l’ordonnance devait être infirmée dans la mesure où la société avait perdu sa qualité de créancier hypothécaire de premier rang faute d’avoir renouvelé l’inscription hypothécaire de premier rang.

Par actes d’huissier du 9 février 2017, la société France Maisons a assigné la SCP G-H & C D et Maître G-H devant le tribunal de grande instance de Versailles qui a prononcé le jugement dont appel.

Aux termes de ses écritures précitées, la société France Maisons rappelle les faits.

Elle indique que la conséquence de l’omission de Maître G-H de faire renouveler l’hypothèque est la perte pour elle de sa qualité de créancier privilégié de 1^er rang ce qui, compte tenu de l’état des créances, empêche de faire face au paiement par compensation de la somme de 100.000 euros et excipe de deux courriers en date des 5 mars 2013 et 23 avril 2015 de la société MJA, liquidateur judiciaire de la société France Active.

Elle expose que, pour acquérir l’immeuble litigieux, elle doit donc payer l’intégralité du solde du prix, soit 171.000 euros alors qu’elle n’aurait dû régler que 71.000 euros, compte tenu de la

compensation avec sa créance de 1^er rang qu’elle détenait sur la Société Agence Active.

Elle cite ses vaines tentatives amiables auprès de Maître G-H, relate la procédure et rappelle les chefs du jugement critiqués.

Elle fait valoir qu’en ne procédant pas au renouvellement d’inscription de privilège de vendeur et prêteur de deniers dont elle bénéficiait à l’encontre de la Société Agence Active, ou, à tout le moins, en n’informant pas sa cliente de la nécessité de procéder à ce renouvellement compte tenu de l’imminence de la péremption de l’inscription, Maître G- H a commis une faute qui lui a causé un préjudice.

Elle invoque une faute du notaire.

Elle souligne que l’inscription en renouvellement doit être requise et effectuée avant la péremption d’une précédente inscription, initiale ou en renouvellement.

Elle rappelle que la Cour de cassation considère que « le notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, doit, sauf s’il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution, dont, quelles que soient ses compétences personnelles, le client concerné se trouve alors déchargé ».

Elle rappelle enfin que la Cour de cassation a jugé qu’un notaire manque à ses obligations professionnelles si, chargé d’établir une quittance subrogative relative à une créance hypothécaire, il renvoie le dossier à son client peu de temps avant la date de péremption des inscriptions, sans souligner le danger de cette péremption et la nécessité de renouveler les inscriptions en temps utile.

Elle se prévaut d’autres arrêts de cours d’appel.

Elle précise qu’elle travaille depuis de nombreuses années avec les intimées, Maître G-H l’accompagnant depuis le début des négociations dans l’acquisition par elle de la parcelle n°E 798 auprès de l’Agence Active.

Elle affirme que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, elle est intervenue dans les

conventions passées entre elle et la société Agence Active.

Elle cite le compromis de vente signé le 25 février 2009 -rédigé par Maître G-H-, le protocole d’accord du 17 septembre 2009 – revu et corrigé par elle-, la négociation par elle avec le notaire de la société Agence Active du rachat de la créance hypothécaire de 1^er rang détenue par le Crédit Foncier de France.

Elle cite également la rédaction par elle de l’avenant du 25 juillet 2011 et de l’acte de quittance subrogative du 25 juillet 2011.

Elle ajoute que l’intimée s’est chargée des formalités d’inscription de la subrogation à la Conservation des hypothèques de Massy et a, le 8 décembre 2011, sollicité la délivrance auprès de cette Conservation des hypothèques, d’un relevé des fiches hypothécaires et des informations relatives à la parcelle E 798, ce relevé qui lui a été transmis le 9 décembre 2011 mentionnant la date de péremption de l’inscription hypothécaire de 1^er rang de la société France Maisons au 31décembre 2011.

Elle ajoute également qu’elle devait rédiger l’acte authentique de la vente.

Elle en infère que la vision de la situation par Maître G-H était globale et que, tout au long du processus de vente, elle l’a conseillée notamment sur la rédaction des actes qu’elle a signés.

Elle souligne qu’elle a rédigé l’acte de quittance subrogative et que cette subrogation avait été justement proposée à la Société France Maisons, afin qu’elle puisse, étant subrogée dans les droits du Crédit Foncier de France, bénéficier de son privilège de1er rang afin de supplanter M. Z.

Elle affirme qu’elle devait veiller à ce que cette opération soit efficace pour sa cliente, elle-même.

Elle souligne également qu’elle s’est chargée de l’inscription de cette subrogation à la Conservation des hypothèques et que, le 8 décembre 2011, la SCP intimée a déposé à la Conservation des hypothèques une demande de relevé des informations concernant l’immeuble en cause -reçu le 9 décembre- qui mentionnait la date extrême de validité au 31 décembre 2011, du privilège dans lequel la société France Maisons était subrogée.

Elle en conclut que les intimées ne pouvaient ignorer la nécessité, pour que la subrogation conserve toute son utilité, de veiller au renouvellement du privilège.

Elle soutient, donc, conformément aux décisions précitées, que Maître G-H avait l’obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel elle avait prêté son concours, en veillant à ce que sa subrogation conserve pleine et entière efficacité par le privilège de 1^er détenu sur l’immeuble.

Elle estime obsolète la jurisprudence visée par les intimées, les décisions dont elle se prévaut étant postérieures.

Elle conclut qu’il appartenait au notaire de veiller au renouvellement de l’inscription du privilège de 1^er rang, ce qu’elle ne pouvait pas ignorer, car elle avait toutes les informations en mains et car ce renouvellement devait intervenir le 31 décembre 2011, soit quelques mois seulement après qu’elle a rédigé l’acte de subrogation et quelques jours après qu’elle a fait procéder à la mention de cet acte à la Conservation des hypothèques.

Critiquant le jugement, elle réitère que Maître G-H était son notaire conseil dans toutes les étapes de la vente de la parcelle E 798 par la société Agence Active.

Elle réitère ses développements sur le but de la subrogation, contourner la difficulté liée à l’impossibilité d’obtenir la levée d’hypothèque de M. Z.

Elle ajoute que Maître G-H « avait à l’esprit » qu’il convenait de veiller à la durée de ce privilège puisqu’elle en avait demandé la durée au notaire de la société Agence Active par courriel du 10 décembre 2009.

Elle rappelle qu’elle a demandé un relevé d’informations pour s’assurer de la bonne inscription de la subrogation et qu’elle avait donc, alors, tous les éléments en mains pour à nouveau vérifier la durée de validité de l’hypothèque.

Elle précise qu’elle n’avait pas elle-même ces informations qui lui ont été transmises par l’intimée le 14 février 2012.

Elle admet que l’acte de quittance subrogative mentionne que le Crédit Foncier de France lui remettra après encaissement de la somme due la copie exécutoire de l’acte sus-énoncé et le bordereau d’inscription correspondant.

Elle fait valoir que le Crédit Foncier de France ne lui a jamais transmis ces documents et qu’en tout état de cause, ils ne lui auraient pas permis d’avoir connaissance d’une date de péremption de son

hypothèque contrairement à son notaire, qui a procédé aux formalités.

Elle soutient donc que Maître G-H avait un mandat général de suivi des opérations de régularisation de la subrogation, impliquant de veiller à l’efficacité de cette subrogation et donc à son renouvellement dans les délais.

Elle ajoute que, lorsque la société MJA l’a interrogée sur l’état de renouvellement de

l’hypothèque, elle s’est immédiatement tournée vers l’étude intimée qui lui a spontanément répondu qu’il semblait que le notaire n’avait pas fait le renouvellement de cette demande.

Elle ajoute également que c’est Maître G-H qui a confirmé au juge commissaire que l’inscription n’avait pas été renouvelée.

Elle relève qu’elle n’a alors pas soutenu que cette obligation ne lui incombait pas et estime qu’elle a manifestement reconnu ne pas avoir fait le nécessaire.

Elle conclut que l’intimée a manqué à ses obligations, en ne procédant pas au renouvellement de l’inscription de privilège arrivant à expiration le 31 décembre 2011.

Elle fait également valoir, même si l’absence de mandat est retenue, que Maître G-H aurait de toute façon commis une faute en raison du non-respect de son devoir de conseil conformément aux décisions susvisées.

Elle affirme qu’il lui aurait appartenu de l’alerter de la date de péremption de l’inscription d’hypothèque puisqu’elle-même en était informée et que cette date était imminente.

Elle réitère qu’elle ne pouvait pas connaître l’existence de cette date de péremption car c’est Maître G-H qui, chargée de la rédaction et de l’inscription de la quittance subrogative, s’était occupée de toutes les formalités nécessaires et disposait donc de l’information.

Elle souligne qu’elle n’a reçu copie des actes régularisés par la SCP que le 14 février 2012, soit après expiration du délai de renouvellement.

Elle précise que le tribunal n’a pas statué sur ce point.

Elle invoque un préjudice.

Elle rappelle que le non- renouvellement du privilège de vendeur et prêteur de deniers lui a fait perdre sa qualité de créancier privilégié de 1^er rang de la société Agence Active.

Elle déclare qu’elle ne peut, dès lors, profiter du paiement par compensation, au moins pour partie, du prix d’achat du terrain, devant débourser la somme de 171.000 euros- et non 71.000euros- alors qu’elle avait déjà dépensé la somme de 100.000 euros en 2011 pour racheter la créance hypothécaire de la société Crédit Foncier de France.

Elle en déduit que cette dernière opération a été réalisée en pure perte.

Elle fait état d’une situation subie et soutient que les intimées ne démontrent nullement que M. Z ne détenait plus aucun droit au titre de l’hypothèque judiciaire dont il bénéficiait et que, de ce fait, elle ne souffrirait d’aucun préjudice.

Elle réitère qu’elle avait posé comme condition pour l’acquisition auprès de la société Agence Active de la parcelle E 798, que l’hypothèque judiciaire détenue par lui soit levée -cette condition figurant

dans le compromis de vente du 25 février 2009- et rappelle que la procédure initiée par la société Agence Active n’a pas permis cette mainlevée ce dont était informée Maître G-H.

Elle réitère que c’est pour contourner cette difficulté qu’elle a racheté au Crédit Foncier de France le solde de la créance hypothécaire qu’il détenait encore sur la société Agence Active ce qui lui permettait d’être subrogée dans les droits de celui-ci et de devancer M. Z.

Elle en conclut que Maître G-H ne peut désormais prétendre que celui-ci ne détenait plus aucune créance privilégiée à l’encontre de la société Agence Active pour justifier l’absence de renouvellement par ses soins, de son privilège et l’absence de préjudice.

Elle souligne qu’elle savait d’autant plus que cette hypothèque n’était pas levée car elle était mentionnée dans l’avenant signé le 25 juillet 2011 -dont une copie lui avait été remise- et car elle est également inscrite à la Conservation des hypothèques.

Elle souligne également qu’elle n’a jamais exposé cet argument notamment dans son courrier du 14 mars 2013 destiné au juge commissaire.

Elle réitère qu’elle n’apporte donc aucun élément permettant de démontrer que M. Z ne serait bénéficiaire d’aucune sûreté et que, de ce fait, elle ne souffrirait d’aucun préjudice.

Elle fait valoir que, compte tenu de l’existence de son hypothèque, elle n’avait aucun moyen de recours efficace contre la décision du juge commissaire et aucun moyen juridique de parer à l’argumentation de M. Z ce qui justifie qu’elle n’ait pas engagé des procédures inutiles et coûteuses.

Elle fait valoir que, pour le même motif, elle n’a pas, devant la cour d’appel de Paris, contesté le moyen de M. Z aux termes duquel il était passé créancier de 1^er rang suite au déclassement de sa créance dont le renouvellement du privilège n’avait pas été effectué.

Elle rappelle l’arrêt intervenu et souligne qu’elle n’a pu que constater que le paiement, à hauteur de 100.000 euros, du prix du terrain, ne pourrait plus se faire, par compensation.

Elle conteste donc avoir fait le choix de payer une somme supplémentaire de 100.000 euros.

Elle réitère que, du fait de la perte de sa qualité de créancier privilégié de 1^er rang, elle ne peut plus compter sur la compensation et doit donc, pour payer le terrain, régler également au comptant la somme de 100.000 euros en plus de celle de 71 .000 euros.

Elle rappelle que les opérations de liquidation de la société France Active n’ont pas permis de payer les créanciers chirographaires dont elle.

Elle considère sans incidence l’absence de déclaration par elle au passif de la liquidation du coût de la construction entreprise sur la parcelle E 798.

Elle estime que ce n’est pas le sujet et ajoute, en tout état de cause, que l’existence de cette construction avait été mentionnée par elle au liquidateur.

Elle rappelle qu’il avait été convenu entre les sociétés France Maisons et Agence Active que la parcelle lui serait vendue, seule la liquidation judiciaire de la société ayant empêché que la réitération de la vente par acte authentique puisse intervenir.

Elle déclare que c’est pour ce motif que le juge-commissaire avait ordonné la vente de gré à gré du terrain à elle-même.

Elle soutient donc qu’elle n’avait pas de créance à déclarer au titre du coût de la construction de la maison sur la parcelle de terrain, ce qu’a d’ailleurs confirmé la cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 23 janvier 2018.

Elle affirme que les intimées tentent ainsi de détourner les débats de la vraie question soit l’existence d’une faute dans ses obligations professionnelles de Maître G-H.

Elle souligne qu’elle n’a jamais été condamnée à la restitution d’une somme quelconque, de sorte que les arrêts visés par les intimées ne sont pas pertinents.

Elle invoque donc un préjudice certain à hauteur de 100.000 euros, montant du paiement par compensation dont elle aurait bénéficié si l’inscription avait été renouvelée.

Elle invoque un lien de causalité entre la faute de Maître G-H et son préjudice.

Elle fait valoir que, si le renouvellement de l’inscription de privilège avait été effectué, elle ne subirait aucun préjudice et que seule leur faute- l’absence de renouvellement de l’inscription du privilège- est à l’origine de la perte pour elle de sa qualité de créancier privilégié de 1^er rang.

Aux termes de leurs écritures précitées, la SCP G-H & C D et Maître G-H rappellent les termes du jugement.

Elles contestent toute faute du notaire.

Elles soutiennent que la société n’a pas confié au notaire un mandat général d’intervention.

Elles affirment qu’au contraire, à chaque fois que les relations entre les parties évoluaient hors la vue du notaire, elles revenaient vers lui pour solliciter un nouvel acte.

Elles concluent que son action était ponctuelle et qu’il n’intervenait que sur demande expresse des parties.

Elles ajoutent que la société appelante s’est elle-même chargée de faire une déclaration de créances dans le cadre de la procédure collective de son co-contractant. Elles rappellent que l’élection de domicile chez le notaire n’emporte pas de mandat général.

Elles relèvent en outre qu’il existe un mandat spécial pour les notifications ou significations à recevoir et pas de mandat spécial pour le renouvellement de l’hypothèque et que la société aurait pu en solliciter l’insertion dans l’acte du 25 juillet 2011.

Elles concluent que la mission de notaire ne s’étendait donc pas au renouvellement de l’inscription d’hypothèque.

Elles estiment que la déclaration de Maître G-H au juge commissaire aux termes de laquelle l’inscription n’avait pas été renouvelée ne peut valoir reconnaissance de responsabilité.

Elles soutiennent qu’il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à son obligation de conseil pour n’avoir pas alerté la société de la péremption de l’inscription au motif que ses obligations cessent, une fois son mandat accompli.

Elles excipent d’un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 1999.

Elles contestent donc toute faute, rien ne démontrant que la société leur ait donné un mandat général de suivi des opérations de régularisation de la subrogation impliquant de veiller à l’efficacité de cette

subrogation.

Elles exposent, par ailleurs, le contexte de l’opération immobilière.

Elles rappellent que la société France Maisons n’a souhaité acquérir que la seule parcelle E 798, la parcelle E 799 ayant été acquise par les époux Y et indiquent qu’elle ne donne aucun élément sur les conditions dans lesquelles la société Agence Active a divisé son terrain.

Elles relèvent que la société France Maisons était le constructeur des époux Y à la suite de l’acquisition par eux d’une partie du terrain de la société Agence Active et que le permis de construire délivré pour l’opération prévoyait une dalle commune pour les maisons à édifier sur les deux terrains.

Elles précisent que, dans la mesure où la société Agence Active ne parvenait pas à vendre la 2^e parcelle, la société France Maisons s’est déclarée prête à l’acquérir afin de ne pas retarder les opérations de constructions.

Elles déclarent qu’un différend a opposé les parties, un échange de courriels attestant que l’affaire a été portée devant le tribunal.

Elles rappellent les termes du compromis de vente du 25 février 2009 et en infèrent que M. Z ne détenait plus aucune créance privilégiée à l’encontre de la société Agence Active.

Elles relèvent que la vente a été reportée et s’étonnent que la société France Maisons ait continué ses opérations de construction sur un terrain pour lequel elle ne disposait d’aucun titre.

Elles rappellent également les termes de l’avenant du 25 février 2009 et la déclaration de créance de l’appelante.

Elles s’étonnent qu’elle ait réglé des acomptes sur le prix de vente sans pour autant s’assurer de la réitération de l’acte de vente,

Elles s’étonnent également qu’elle n’ait pas déclaré sa créance au titre des sommes engagées pour les opérations de construction.

Elles soutiennent que M. Z ne bénéficiait d’aucune sûreté à la suite d’une saisie attribution en date du 15 juin 2009.

Elles ajoutent que son inscription était contestable, puisqu’il semble qu’il fasse valoir une créance de 105 114,60 euros ce qui ne correspond pas aux sommes indiquées dans les différents actes notariés sus visés.

Elles font donc grief à la société France Maisons de ne pas avoir interjeté appel de la décision du juge commissaire du 14 mars 2013 indiquant, à la demande de M. Z, que les créances de la Société France Maisons devaient être admises à titre chirographaire.

Elles estiment qu’elle n’apporte aucun élément à cet égard, indiquant seulement que le juge commissaire n’avait pu que constater que le renouvellement de l’inscription d’hypothèque par le notaire n’avait pas été effectué.

Elles déclarent que si la créance de M. Z avait été contestée, la société France Maisons aurait pu faire valoir ses droits même en l’absence de renouvellement de l’inscription d’hypothèque.

Elles soulignent que, dans son arrêt du 23 janvier 2018, la cour d’appel de Paris précise que la société France Maisons a donné son accord pour que le prix de cession soit payé comptant au jour des

signatures.

Elles estiment que, compte tenu des nombreuses procédures qui ont opposé M. Z à la société France Maisons rien ne permettait de considérer que sans l’accord des parties, la cour aurait estimé que le prix de prix devait être payé comptant et sans compensation.

Elles en concluent que la société appelante est directement à l’origine du préjudice dont elle demande réparation.

Elles estiment qu’elle a été particulièrement imprudente et que cette négligence est à l’origine du préjudice dont elle demande réparation.

Elles contestent tout lien de causalité, soit un rapport de nécessité entre le fait générateur et le dommage.

Elles ajoutent, citant des arrêts, que la faute du notaire doit être la cause efficiente du dommage, le demandeur devant ainsi rapporter la preuve que le préjudice invoqué a pour cause exclusive une faute du notaire.

Elles réitèrent que la société France Maisons a été défaillante et imprudente, qu’elle omet volontairement de s’expliquer sur les raisons l’ayant conduite à construire une maison sur un terrain dont elle n’est pas propriétaire et à n’entreprendre aucune démarche effective pour la réitération de l’acte de vente, alors même que les opérations de construction ont, semble- t-il, débuté en 2009, soit il y a près de 10 ans. Elles contestent tout préjudice.

Elles rappellent que le demandeur doit rapporter la preuve d’un préjudice né, certain et actuel et que le dommage allégué doit en outre revêtir les caractéristiques d’un préjudice « indemnisable » par le notaire.

Elles relèvent que la demande de la société est identique que le terrain lui soit vendu ou non.

Elles affirment qu’elle reconnaît que, dans l’hypothèse où la vente du terrain à son profit était confirmée, elle entrerait en concurrence avec les autres créanciers chirographaires pour la somme de 26.779 euros sans préciser la somme à lui revenir. Elles en infèrent que la demande d’indemnisation à hauteur de 100.000 euros est totalement injustifiée.

Elles ajoutent que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Elles rappellent que la réparation de la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée.

Elles concluent, se prévalant d’un arrêt, qu’elle ne peut solliciter « la somme de 100.000 euros correspondant à une perte de chance totale d’être payée ».

Elles soutiennent que la société ne rapporte pas le moindre commencement de preuve de la perte de chance alléguée.

Elles font valoir qu’elle ne donne aucun élément permettant de connaître où en sont les opérations de construction ou le coût de ces opérations qu’elle n’a pas déclaré au passif de la liquidation judiciaire.

Elles réitèrent qu’elle a donné son accord dans le cadre de la procédure l’opposant à M. Z pour que le prix de cession soit payé comptant au jour des signatures.

Elles en concluent qu’il s’agit d’une situation choisie et non subie.

Elles considèrent que l’appelante entend leur faire supporter les conséquences d’un accord auquel elles n’étaient pas parties.

Elles font enfin valoir, citant des arrêts, que la demande de la société portant sur des dommages et intérêts pour prise en charge d’une partie du prix d’acquisition d’un terrain ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire qui n’est pas tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné, ces restitutions ne constituant pas par elle-même, un préjudice indemnisable.

Elles en concluent qu’elles ne peuvent être tenues à garantir la restitution d’une partie du prix d’acquisition d’un terrain.

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Considérant que le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours et veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution ;

Considérant que Maître G-H a rédigé la quittance subrogative du Crédit Foncier de France au profit de la société France Maisons le 25 juillet 2011 ; que celle-ci n’est pas contestée ;

Considérant qu’elle a également fait inscrire cette quittance à la Conservation des hypothèques ; qu’elle a ainsi assuré le suivi des formalités nécessaires à l’efficacité de l’acte ;

Considérant qu’il appartient donc à la société France Maisons de rapporter la preuve qu’elle avait également mandat de renouveler l’hypothèque ;

Considérant qu’elle ne verse aux débats aucun document d’où il résulterait qu’elle a chargé Maître G-H de procéder au renouvellement de l’inscription hypothécaire ;

Considérant que la connaissance -invoquée- par Maître G-H du contexte global de l’opération ou son intervention dans d’autres actes conclus dans ce cadre ne peuvent suffire à démontrer que ce mandat lui avait été confié ;

Considérant que l’existence de ce mandat ne ressort pas davantage des réponses du notaire au mandataire judiciaire ou au juge -commissaire, celles-ci rapportant un fait objectif- l’absence de renouvellement de l’inscription- et ne constituant nullement une reconnaissance d’un manquement personnel ;

Considérant, par conséquent, qu’il ne peut être utilement reproché à Maître G-H de n’avoir pas accompli le mandat qui lui avait été confié ;

Considérant, toutefois, qu’un notaire manque à son obligation de conseil si, chargé d’établir une quittance subrogative relative à une créance hypothécaire, il renvoie le dossier à son client peu de temps avant la date de péremption des inscriptions sans souligner la nécessité de renouveler l’inscription en temps utile ;

Considérant qu’en l’espèce, Maître G-H a fait publier la quittance subrogative le 7 décembre 2011 et sollicité, le 8 décembre 2011, un relevé des formalités sur l’immeuble concerné qu’elle a reçu le 9 décembre ;

Considérant que ce relevé fait apparaître que l’inscription du privilège du Crédit Foncier de France a

pour « date extrême d’effet » le 31 décembre 2011 ;

Considérant qu’elle a ainsi été informée que, quelques semaines seulement après avoir fait publier la quittance subrogative, l’inscription serait, à défaut de renouvellement, périmée ;

Considérant qu’elle ne pouvait donc alors ignorer la nécessité de renouveler l’inscription dans les meilleurs délais ;

Considérant qu’ainsi informée de l’expiration de cette inscription quelques semaines après avoir fait publier la quittance subrogative, Maître G-H devait appeler l’attention de la société sur la nécessité de renouveler l’inscription hypothécaire dans les meilleurs délais ;

Considérant qu’en n’y procédant pas, elle a manqué à ses obligations d’information et de conseil ;

Considérant qu’elle a, ainsi, fait perdre une chance particulièrement élevée à la société France Maisons de faire renouveler cette inscription ;

Considérant que cette perte est d’autant plus importante que la société France Maisons n’a pas reçu avant le 31 décembre 2011 les documents lui permettant de connaître cette péremption ;

Considérant que cette perte de chance sera estimée à 90% ;

Considérant que cette absence de renouvellement lui a fait perdre sa qualité de créancière hypothécaire de premier rang ;

Considérant que le contexte de l’opération ne démontre nullement une faute de la société France Maisons en lien avec le préjudice ainsi causé ; que la construction par elle d’une maison sur un terrain ne lui appartenant alors pas ou le paiement de sommes avant que la vente ne soit conclue ne constituent pas une telle faute ;

Considérant qu’il en est de même de l’absence de déclaration de créance au titre de la construction de la maison ; que seule sa déclaration de créance fondée sur la subrogation aux droits du Crédit Foncier de France – qu’elle a régulièrement effectuée- était requise ;

Considérant qu’elle doit démontrer que la perte de sa qualité l’a privée de la possibilité de percevoir le montant de sa créance, même par compensation ;

Considérant que par ordonnance du 14 mars 2013, le juge commissaire a indiqué que la créance de la société devait être admise à titre chirographaire ;

Considérant que, compte tenu de l’absence de renouvellement de l’hypothèque, il ne peut être fait grief à la société de ne pas avoir contesté cette ordonnance ;

Considérant qu’il ne ressort d’aucune pièce que la créance de M. Z pouvait être contestée ; qu’il ne peut donc lui être reproché d’avoir convenu avec celui-ci qu’elle ne pouvait payer partiellement le prix de vente par compensation avec sa créance ;

Considérant que l’absence de contestation de la créance de M. Z n’est, en conséquence, pas fautive ;

Considérant, ainsi, que la société France Maisons n’a pas commis de faute à l’origine de son préjudice ;

Considérant qu’il lui appartient de rapporter la preuve de l’étendue de celui-ci ;

Considérant qu’inscrite en premier rang, la société aurait été désintéressée de sa créance ;

Considérant que la société France Maisons doit donc démontrer qu’elle n’a perçu aucune somme – ou une somme moindre- au titre de sa créance subrogatoire ;

Considérant qu’elle justifie, par la production de l’état des créances vérifiées, que le liquidateur n’a vérifié que le passif privilégié et, donc, que les créanciers chirographaires ne pouvaient alors prétendre à aucun paiement ;

Mais considérant que cet état était susceptible de recours ;

Considérant que ce document est donc insuffisant ;

Considérant qu’il est, en conséquence, nécessaire de rouvrir les débats afin de déterminer son exact préjudice ;

Considérant que les débats seront réouverts à cet effet et les demandes réservées ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

DIT que Maître G-H et la SCP G-H & C D ont commis une faute à l’encontre de la société France Maisons,

DIT que cette faute a fait perdre à ladite société une chance évaluée à 90% de renouveler l’inscription hypothécaire,

DIT que le préjudice subi par la société est égal à 90% de la somme non perçue au titre de sa quittance subrogative,

ENJOINT à la société de justifier des sommes perçues dans le cadre de la procédure collective au titre de cette créance,

INVITE les parties à s’expliquer sur les pièces produites par elle,

ORDONNE la réouverture des débats à cet effet,

FIXE celle-ci au jeudi 25 mars 2021 à 9 heures,

RÉSERVE les demandes ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,