Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 18 MARS 2021

(n° 114 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13863 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNFU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Septembre 2020 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/54514

APPELANTE

S.A.R.L. HEIMSTONE DIFFUSION prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Yann GASNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0470

INTIMEE

S.C.I. SC DU […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0020

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Février 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2007, la fondation Y-Z A, aux droits de laquelle vient la SCI […], a donné à bail commercial à la SARL Heimstone Diffusion un local situé à Paris.

Le 27 janvier 2020, la SCI 23 rue du cherche midi a fait délivrer à la société Heimstone Diffusion un commandement de payer la somme de 10 169,76 euros au titre des loyers et charges impayés, sans résultat.

Le 25 juin 2020, la SCI […] a assigné la société Heimstone Diffusion devant le juge des référés pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit à compter du 28 février 2020,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société Heimstone Diffusion et de toutes autres personnes physiques ou morales se trouvant dans les lieux loués avec l’assistance et le concours de la force publique, le cas échéant,

— ordonner, aux frais de la société, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au juge de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

— condamner la société Heimstone Diffusion à lui payer, par provision, la somme de 26 937,17 euros, selon décompte produit arrêté au 14 juillet 2020, assortie des intérêts au taux contractuel, à compter de la date du commandement pour les sommes qu’il vise et à compter de la date de l’ordonnance pour le surplus, intérêts qui seront capitalisés,

— condamner la société Heimstone Diffusion au paiement, par provision et à compter du 28 février 2020, d’une indemnité d’occupation de 210 euros par jour, hors charges, jusqu’à son départ effectif des lieux et jusqu’à la remise des clefs,

— dire que cette indemnité d’occupation sera assortie des intérêts au taux légal qui seront capitalisés,

— condamner la société Heimstone Diffusion à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En défense, la société Heimstone Diffusion a demandé au juge de :

A titre principal :

— dire le commandement délivré le 27 janvier 2020 est nul et de nul effet,

— dire que la SCI […] ne justifie pas de sa qualité de bailleresse,

— dire que la SCI […] ne justifie pas du quantum de sa créance, en conséquence, dire le commandement délivré également nul de ce chef,

A titre subsidiaire :

— dire qu’il y a contestation sérieuse et en conséquence qu’il n’y a pas lieu à référé,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder 12 mois de délais pour apurer les comptes entre les parties,

— condamner la SCI […] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le 15 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 13 septembre 2007 à la date du 28 février 2020,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la société Heimstone Diffusion et de tout occupant de son chef du local situé […], avec le concours, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société Heimstone Diffusion dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Heimstone Diffusion, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et accessoires,

— condamné par provision la société Heimstone Diffusion au paiement de cette indemnité à la SCI […],

— condamné la société Heimstone Diffusion à payer à la SCI […] la somme provisionnelle de 24 488,34 euros au titre des loyers, chargés et accessoires, selon décompte du 14 juillet 2020, avec intérêts au taux contractuel, à compter de la date du commandement pour les sommes qu’il vise et à compter de la présente décision pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— rejeté la demande de délais de la société Heimstone Diffusion comme étant non fondée,

— condamné la société Heimstone Diffusion à payer à la SCI […] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 2 octobre 2020, la société Heimstone Diffusion a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en chacune de ses dispositions.

Par conclusions remises au greffe le 18 janvier 2021, la société Heimstone Diffusion demande à la cour de:

— la recevoir en son appel et le dire bien fondé, y faisant droit,

A titre principal :

— débouter la SCI […] de toutes ses demandes fins et conclusions,

— dire nul et de nul effet le commandement délivré le 17 janvier 2020 par une société dépourvue d’existence légale,

— en conséquence déclarer la SCI […] tant irrecevable que mal fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande tendant à obtenir la nullité du commandement de payer délivré le 27 janvier 2020,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une somme de 24 488,34 euros au titre des loyers, charges et accessoires, selon décompte du 14 juillet 2020, avec intérêts au taux contractuel, à compter de la date du commandement pour les sommes qu’il vise et à compter de la décision pour le surplus,

— ordonner à la SCI […] la production des comptes annuels de régularisation de charges depuis 2007 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 10^e jour à partir du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— dire qu’il existe une contestation sérieuse sur le quantum de la créance de la SCI 23 rue du cherche midi, en conséquence débouter la SCI 23 rue du cherche midi de toutes ses demandes formées à titre provisionnel.

A titre subsidiaire :

— dire qu’elle sera déchargée du paiement de 3 mois de loyers,

— accorder 24 mois de délais à la société Heimstone Diffusion pour payer l’arriéré de loyer lié à la période de confinement,

— en tout état de cause, condamner la SCI […] à payer à la société Heimstone Diffusion la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Heimstone Diffusion expose en substance les éléments suivants :

S’agissant de la nullité du commandement de payer :

— la SCI […], bailleresse et partie à l’instance, a son siège social au […],

— pourtant le commandement de payer a été fait au nom de la SCI […] domiciliée au […],

— il existait bien une SCI de ce nom domiciliée à cette adresse mais elle a été liquidée en 2011,

— le commandement de payer n’a donc pas été fait au nom de la bailleresse,

— cette irrégularité cause nécessairement un grief à la société Heimstone Diffusion et est donc

entraîne donc la nullité du commandement.

S’agissant de la résiliation du bail :

- le commandement de payer a été délivré le 27 janvier 2020 pour la somme de 10 169,76 euros.

— par deux paiements effectués avant le 14 février 2020, la société Heimstone Diffusion a réglé la somme totale de 12 592,15 euros,

— les causes du commandement de payer ont donc été réglées dans le délai d’un mois imparti,

— la clause résolutoire n’est donc pas acquise.

S’agissant du montant de la dette locative :

— la SCI […] a prétendu en première instance que la société Heimstone diffusion lui devait la somme de 24 488,34 euros, somme que lui a allouée le juge des référés malgré l’absence de preuve,

— le décompte qu’elle produit est totalement erroné,

— en réalité, au 20 novembre 2020, la dette de la société Heimstone Diffusion s’élève à la somme de 5 059,07 euros seulement, dont il faut retrancher 19 930,50 euros au titre des 5 mois de fermeture administrative liés à la crise sanitaire.

— En effet, cette fermeture constitue un cas de force majeure qui exonère la locataire de l’obligation de payer son loyer.

— le montant de la dette locative se heurte donc à des contestations sérieuses.

— en tout état de cause, la cour devra exonérer la société Heimstone Diffusion d’au moins 3 mois de loyers correspondant au confinement ou au moins lui accorder des délais de paiement pour cette période.

S’agissant des charges :

— malgré ses demandes, aucun justificatif des charges et ce depuis son entrée dans les lieux en 2007 ne lui a jamais été communiqué,

— le bail met pourtant à la charge de la SCI […] l’obligation de délivrer ces justificatifs de charge.

— la cour devra condamner la SCI […], sous astreinte, à communiquer ces justificatifs.

— la SCI […] prétend qu’il s’agit d’une demande nouvelle, alors même que la production des justificatifs des charges est déterminante pour connaître le montant de la créance.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 27 décembre 2020, la SCI 23 rue du cherche midi demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial

• du 13 septembre 2007 à la date du 28 février 2020 ; ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la société Heimstone Diffusion et de tout occupant de son chef du local situé […], avec le concours, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,

• dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société Heimstone Diffusion dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

• condamné la société Heimstone Diffusion à payer à la SCI […] la somme provisionnelle de 24 488,34 euros au titre des loyers, chargés et accessoires, selon décompte du 14 juillet 2020, avec intérêts au taux contractuel, à compter de la date du commandement pour les sommes qu’il vise et à compter de la présenté décision pour le surplus,

• ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343 2 du code civil,

• rejeté la demande de délais de la société Heimstone Diffusion comme étant non fondée,

• condamné la société Heimstone Diffusion à payer à la SCI […] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— l’infirmer pour le surplus,

— statuant à nouveau, actualiser la créance de la SCI […] à la somme de 14 999,07 euros, arrêtée au 31 décembre 2020, à parfaire à la date des plaidoiries à intervenir,

— condamner la société Heimstone Diffusion à payer à la SCI […] la somme provisionnelle de 14 999,07 euros assortie des intérêts au taux contractuel calculés conformément à l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date de l’ordonnance, intérêts qui seront capitalisés dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du même code seront réunies,

— condamner la société au paiement à la SCI […], par provision et à compter du 28 février 2020, d’une indemnité d’occupation de 210 euros par jour, hors charges, jusqu’à son départ effectif des lieux et jusqu’à la remise des clefs,

— dire que cette indemnité d’occupation sera assortie des intérêts au taux légal calculés conformément à l’article 1231-6 du code civil, intérêts qui seront capitalisés dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du même code seront réunies,

— débouter la société Heimstone Diffusion de toutes ses demandes, et dire irrecevables toutes celles qui sont nouvelles,

— condamner la société Heimstone Diffusion à payer à la SCI […] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement en date du 27 janvier 2020, le coût des états des créanciers, les frais d’exécution et d’expulsion.

La SCI […] expose en substance les éléments suivants :

S’agissant de la validité du commandement de payer :

— la société Heimstone Diffusion prétend que le commandement de payer serait nul puisqu’il a été fait au nom de la SCI 23 rue du cherche midi domiciliée à cette adresse alors que la SCI […], bailleresse et partie à l’instance, a son siège social au […].

— mais en premier lieu cette erreur matérielle a été corrigée dans l’assignation.

— en second lieu, aucune confusion ne pouvait être faite avec une autre SCI […] domiciliée à cette adresse puisque de l’aveu même de la société Heimstone Diffusion, elle a été liquidée en 2011 et cette erreur matérielle n’a donc causé aucun grief à la société Heimstone Diffusion,

— le commandement de payer est donc parfaitement valide.

S’agissant des charges :

— la société Heimstone Diffusion demande que la SCI […] soit condamnée, sous astreinte, à lui communiquer des justificatifs de charge,

— mais elle n’avait fait aucune demande en ce sens en première instance, et il s’agit donc d’une demande nouvelle et donc irrecevable en appel (article 564 du code de procédure civile).

— en tout état de cause, un retard dans la justification des charges n’autorise pas la société Heimstone Diffusion à ne plus régler son loyer.

S’agissant des contestations de la société Heimstone Diffusion :

- la société Heimstone Diffusion prétend que la SCI […] n’aurait pas rempli son obligation de délivrance, s’appuyant notamment sur des problèmes liés à des infiltrations d’eau,

— Mais en premier lieu, ces désordres, si tant est qu’ils soient prouvés, n’autorisent pas la société Heimstone Diffusion à ne plus régler son loyer,

— en second lieu, le bail met à la charge de la société Heimstone Diffusion l’entretien du local,

— la société Heimstone Diffusion explique également qu’elle n’a pas pu exploiter son local pendant plusieurs mois en raison du confinement,

— mais en premier lieu, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 février 2020, soit avant la pandémie,

— en second lieu, l’ordonnance du 25 mars 2020 n’a pas mis fin à l’exigibilité des loyers, mais a simplement empêché les bailleurs de poursuivre le paiement de ces loyers durant une période qui s’est achevée le 10 juillet 2020,

S’agissant du montant des condamnations :

— Au 27 décembre 2020, tous les versements de la société Heimstone Diffusion ayant été pris en compte, la dette de la société Heimstone Diffusion s’élève à la somme de 13 635,52 euros,

— doit s’y ajouter la majoration de 10 % prévu au bail, ce qui aboutit à la somme de 14 999,07 euros,

— l’indemnité d’occupation mensuelle doit être fixée à 210 euros par jour.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés tribunal judiciaire en

application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce la SCI se prévaut d’un commandement de payer délivré le 27 janvier 2020 pour avoir paiement de la somme de 10169,76 euros représentant les loyers et charges échus au 2 janvier 2020, resté infructueux.

La société Heimstone Diffusion soutient la nullité du commandement délivré au nom de la SCI […] dont le siège social est […] alors que la SCI […] domiciliée à cette adresse n’a jamais été le propriétaire des lieux et qu’elle a été radiée, de sorte qu’aucun commandement ne pouvait être délivré en son nom, et qu’aucune régularisation ne pouvait intervenir.

En effet le commandement a été délivré au nom de la 'SCI […], dont le siège social est […]' alors que le siège social du bailleur est […].

Cependant, ainsi que l’a retenu le premier juge, seule l’adresse est en l’espèce erronée, aucun numéro de RCS n’ayant été mentionné sur le commandement, de sorte qu’il n’a pas été délivré au nom d’une société radiée et qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile.

Or si, en application de l’article 648 du code de procédure civile tout acte d’huissier doit, à peine de nullité comporter notamment la mention, si le requérant est une personne morale, de sa forme sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement, cette nullité, de forme, ne peut être prononcée que si elle a causé un grief au destinataire, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce, l’opposition à commandement ayant été délivrée à la bonne adresse par la société Heimstone.

L’allégation de nullité du commandement ne constitue donc pas une contestation sérieuse s’opposant à ce qu’il soit statué en référé.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’existence de contestations sérieuses:

La société Heimstone soutient avoir réglé la dette dans le délai d’un mois du commandement.

Cependant il résulte du décompte qu’elle-même produit que le 27 février 2020 l’intégralité des causes du commandement n’avait pas été réglée puisqu’au 16 mars 2020 il restait dû une somme de 5 968 euros et que le règlement de 7 870 euros réalisé par le conseil de la société par courrier du 14 février 2020 n’a pas éteint les causes du commandement.

La société Heimstone se prévaut également des désordres affectant la boutique louée et d’autre part de l’absence de régularisation des charges.

S’agissant des désordres, il n’est pas soutenu que les désordres rendent totalement inexploitables les lieux loués de sorte que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et se dispenser du paiement des loyers.

Quant aux charges, le bailleur soutient que cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable.

Mais aux termes de l’article 567 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d’appel.

En outre les charges faisant partie des sommes dont le paiement est demandé, la demande de justificatifs des sommes réclamées est nécessairement recevable.

Le bail prévoit le paiement d’une provision pour charges de 496 euros par mois et, en son article VII il contient l’engagement du bailleur d’effectuer un arrêté annuel des comptes et de 'fournir au preneur un décompte exact des charges pour l’année écoulée'.

Or malgré la demande de la locataire, à tout le moins par courrier du 22 septembre 2020, aucune régularisation des charges n’a été réalisée depuis l’origine du bail en 2007 de même qu’aucun décompte exact n’a été fourni

Il sera en conséquence relevé:

— qu’il incombe au bailleur de faire annuellement une régularisation des charges sans même être sollicité par le locataire,

— que le bail a été conclu en 2007 soit il y a plus de 12 années,

— qu’il a été payé 496 euros par mois à ce titre,

— qu’alors que la demande en a été formellement faite, aucun justificatif des charges, même partiel, n’est produit par le bailleur,

— que les considérations du bailleur sur le train de vie de M^me X sont sans rapport avec la présente instance qui oppose deux sociétés.

Compte tenu du montant que représentent les charges, ne serait-ce que sur la période de prescription et du montant des sommes restant dues un mois après la délivrance du commandement, une contestation sérieuse s’oppose d’une part à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée en référé, mais également à ce qu’il soit fait droit à une demande de provision, compte tenu de l’impossibilité de déterminer, avec l’évidence requise en référé, une somme qui serait incontestablement due et pourrait faire l’objet d’une condamnation provisionnelle.

Il sera au surplus ajouté qu’une instance devant le juge du fond oppose désormais la locataire à son bailleur et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble tant sur la charge des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres que sur la régularisation des charges et qu’il n’incombe pas au juge des référés de se prononcer sur l’éventuelle nullité de l’assignation.

La décision frappée d’appel sera donc infirmée en toutes ses dispositions .

En revanche, il sera fait droit à la demande de production du décompte de charges qui incombe au bailleur et ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle sera ordonnée pour les trois dernières années à compter de la première demande qui en a été faite, le 27 novembre 2020.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance du 15 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail,

Dit n’y avoir lieu au paiement d’une provision,

Dit recevable la demande reconventionnelle,

Ordonne à la SCI […] la production des comptes annuels de régularisation des charges des trois années précédents le 27 novembre 2020,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI […] aux dépens de première instance et d’appel.

La Greffière, La Présidente,