COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2020

N° RG 18/08732 – N° Portalis DBV3-V-B7C-S3PM

AFFAIRE :

SCI CHARGI

C/

SASU FCA FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/12436

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI CHARGI

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentant : M^e Oriane DONTOT de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 – N° du dossier 20181198

Représentant : M^e Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R197 -

APPELANTE

****************

SASU FCA FRANCE

N° SIRET : 305 49 3 1 73

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1961057

Représentant : M^e Bruno SCHRIMPF de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R228 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Mars 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 septembre 2006, la société civile immobilière Chargi a renouvelé le bail commercial consenti à

la société Franco Britannic concernant des locaux à usage de garage, vente et réparation automobile, dans un

immeuble situé 166 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200) pour une durée de neuf années à

compter du 1^er octobre 2006, moyennant un loyer annuel de 180.000 euros.

Par acte du 27 septembre 2006, la société Franco Britannic a cédé son fonds de commerce, comprenant le

droit au bail, à la société Fiat France, aujourd’hui dénommée FCA France.

Par avenant du 27 février 2007, les sociétés Chargi et Fiat France ont convenu d’autoriser la sous-location

(précédemment interdite) exclusivement pour la distribution de véhicules neufs des marques du groupe Fiat.

Par acte du 13 avril 2007, la société Fiat France a donné les lieux en sous-location à la société NDF Paris

(filiale de la société Neubauer), moyennant un loyer de 180.000 euros hors taxes et hors charges, identique au

loyer principal.

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2016, la société FCA France a signifié à la société Chargi une

demande de renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2016.

Par acte du 30 mars 2017, la société Chargi a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel

déplafonné (au motif d’une modification des obligations respectives des parties) de 384.000 euros.

Par mémoire préalable du 15 septembre 2017, puis par acte extrajudiciaire signifié le 11 décembre 2017, la

société Chargi a assigné la société FCA France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande

instance de Nanterre, aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 12 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de

Nanterre a :

— Constaté le renouvellement du bail au 1^er octobre 2016 ;

— Fixé à 205.389 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2016

'' NB : erreur matérielle sur cette date qui devait être le 1°octobre 2016'', les autres clauses et conditions du

bail expiré restant inchangées,

— Dit que la société Chargi est tenue de rembourser à la société FCA France les loyers trop perçus depuis le

1^er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné la société Chargi aux dépens.

Par déclaration du 24 décembre 2018, la société Chargi a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2020, la société Chargi demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 12 novembre 2018,

Statuant à nouveau,

— Dire que le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2016 doit être fixé à la valeur locative,

— Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2016 à la somme de 384.000 euros hors

taxes et hors charges,

Subsidiairement, au cas où la cour estimait devoir ordonner une expertise, fixer le montant du loyer

provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 350.000 euros hors taxes et hors charges,

— Dire que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité

jusqu’au jour du parfait paiement.

— Débouter la société FCA France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la société FCA France au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile.

— Condamner (sic) aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui seront recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2020, la société Fca France demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 12 novembre 2018 ;

— Débouter la société Chargi en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre très subsidiaire et pour le cas où par impossible la cour estimerait devoir écarter la règle du

plafonnement :

— Débouter la société Chargi de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 384.000

euros hors taxes / hors charges par an ;

— Dire que le loyer du bail à effet du 1^er octobre 2016 ne saurait excéder 283.352 euros hors taxes / hors

charges par an ;

— Dire que le bail commercial est renouvelé à compter du 1^er octobre 2016 aux clauses et conditions du bail

expiré en ce que ces clauses ne sont pas contraires aux dispositions d’ordre public et notamment à celles

contenues dans l’article R. 145-34 du code de commerce ;

— Faire droit à la demande d’expertise formulée implicitement par la société Chargi ;

— Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours et débouter la société Chargi de sa demande de

fixation d’un loyer provisionnel à hauteur de 350.000 euros hors taxes / hors charges par an ;

— Dire que toute augmentation du loyer à effet du 1^er octobre 2016 sera soumise à la limite fixée par l’alinéa 4

de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

— Fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur les éventuels compléments de loyer, exigibles trimestre

par trimestre, à la date de délivrance de l’assignation, soit au 11 décembre 2017 ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Chargi à payer à la société FCA France la somme de 10.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Chargi en tous les dépens de première instance et d’appel.

— Débouter la société Chargi de toute demande contraire ou incompatibles avec celles formulées par la société

FCA France ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2020.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de déplafonnement

Il résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments

mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ( à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination

des lieux; les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation

du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne

peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel

des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut

national de la statistique et des études économiques.

Il résulte de l’article R145-8 du même code que, du point de vue des obligations respectives des parties, les

restrictions à la jouissance des lieux (…) constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il résulte de l’article L.145-31 que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location

totale ou partielle est interdite.

En l’espèce, la société Chargi sollicite le déplafonnement du loyer au motif que les obligations respectives des

parties ont été modifiées de manière notable au cours du bail expiré, dès lors qu’elle a autorisé la

sous-location.

Il est constant que le bail initial comportait une clause interdisant la sous-location.

Par avenant du 27 février 2007, les parties ont accepté d’autoriser la sous-location, sous diverses conditions, et

notamment : 'la présente dérogation est octroyée exclusivement au profit de la société Fiat France et ne pourra

donc concerner que la distribution, pour les véhicules neufs, des seules marques du groupe Fiat. Elle ne peut

par conséquent bénéficier à son éventuel cessionnaire du fonds de commerce ou du droit au bail (…)'.

La société Chargi soutient que la modification des obligations des parties est notable en ce que l’autorisation

de sous-location a permis la mise en oeuvre d’un nouveau modèle économique par le recours à un distributeur

indépendant, rappelant que la société Neubauer est un des grands distributeurs automobile disposant d’un

réseau et d’une expertise importante permettant ainsi d’optimiser l’activité de la société FCA France, ajoutant

que cette sous-location a permis à la société FCA France de transférer ses obligations de locataire sur un tiers.

La société FCA France soutient au contraire que l’avenant autorisant la sous-location lui a simplement permis

de faire distribuer par un tiers les mêmes véhicules aux mêmes conditions que celles autorisées par le bail,

ajoutant que cela aurait aussi bien pu être fait par le biais d’une location-gérance qui est autorisée par le bail,

de sorte qu’il n’existe aucune modification notable des obligations respectives des parties.

*****

Il ressort des clauses de l’avenant du 27 février 2007 que l’autorisation de sous-location donnée par la société

Chargi est tout à fait limitée dès lors qu’elle ne concerne que la société Fiat France (à l’exclusion d’un éventuel

cessionnaire du fonds de commerce), et qu’elle n’est autorisée que pour la distribution de véhicules neufs des

marques du groupe Fiat.

La modification ainsi apportée aux obligations respectives des parties porte sur le schéma de vente utilisé par

la société FCA France, cette dernière pouvant ainsi passer d’une jouissance personnelle des lieux avec un

processus de vente directe à ses clients, à une transmission de cette jouissance à un tiers (sous-location) qui

assurera la vente des mêmes véhicules par le biais d’un contrat de distribution ou de concession.

Si l’on peut ainsi admettre l’existence d’une modification apportée aux obligations respectives des parties,

encore est-il nécessaire de déterminer si cette modification peut être qualifiée de notable, comme le soutient la

société Chargi.

Le fait que la modification ne permette ni l’exercice d’une activité nouvelle, ni même l’exercice de la même

activité avec des produits distincts (à savoir des véhicules autres que ceux du groupe Fiat) démontre qu’elle est

circonscrite aux seules modalités de vente, ce qui tend à exclure un éventuel caractère notable.

S’il est exact que la société Neubauer est un grand distributeur indépendant disposant d’une expertise reconnue

en matière de vente de véhicules, il apparaît que la société Fiat France dispose d’une renommée équivalente

dans ce domaine. La société Chargi ne produit en outre aucun élément chiffré qui permettrait d’affirmer,

comme elle le fait, que l’autorisation de la sous-traitance a permis d’optimiser l’activité de la société FCA

France.

L’autorisation de sous-location permet théoriquement un transfert de charges de la société FCA France vers la

société Neubauer (ou plus exactement vers sa filiale NDF France). Il n’en reste pas moins toutefois que les

relations contractuelles entre les sociétés Chargi et FCA France persistent, sans modification des obligations

réciproques du bailleur et du locataire, notamment en cas de défaillance du sous-locataire dans le paiement

des loyers, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que cette sous-location entraîne une modification

notable des obligations réciproques.

La cour observe enfin, ainsi que le fait observer la société FCA France, que le bail prévoyait déjà une

possibilité de location-gérance, ce qui permettait à cette dernière de donner son fonds en location à un tiers, la

nouvelle possibilité de sous-location des lieux ne constituant pas dès lors une modification notable par rapport

aux droits déjà accordés au preneur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est ainsi établi que la modification résultant de l’autorisation de

sous-location ne revêt aucun caractère notable, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a dit qu’il n’y

avait pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En l’absence de motif de déplafonnement, le premier juge a fixé le loyer par référence à la variation de l’indice

trimestriel des loyers commerciaux à la somme de 205.389,47 euros, ce qui n’est pas discuté par les parties. Le

premier juge a en outre dit que la société Chargi serait tenue de rembourser les loyers trop perçus depuis le 1°

Octobre 2016 avec intérêts au taux légal à compter de cette date. Le jugement sera confirmé de ces chefs, sauf

à rectifier l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement en ce qu’il a fixé le loyer à compter du 1°

janvier 2016 au lieu du 1° octobre 2016, date du renouvellement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il est équitable d’allouer à la société FCA France une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du 12 novembre 2018 prononcé par le juge des loyers

commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre, sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue dans le

dispositif de ce jugement quant au point de départ de la fixation du loyer à la somme de 205.389 euros qui est

le 1° octobre 2016 (et non pas le 1° janvier 2016), date du renouvellement du bail,

Et y ajoutant,

Condamne la société Chargi aux dépens d’appel.

Condamne la société Chargi à payer à la société FCA France la somme de 3.000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Madame Véronique MULLER, Conseiller et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute

de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le Conseiller pour Le président

empêché