COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 SEPTEMBRE 2021

N° RG 20/02848 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T5C3

AFFAIRE :

Z X Cédant de la PHARMACIE DES OLYMPIADES, et exercant anciennement sous l’enseigne PHARM ESPACE

C/

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 27 Janvier 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 14/00631

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Z X Cédant de la PHARMACIE DES OLYMPIADES, et exercant anciennement sous l’enseigne PHARM ESPACE

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 42774

Représentant : M^e Gilles ACHACHE de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A169 -

APPELANTE

****************

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE

N° SIRET : 775 63 2 1 69

[…]

[…]

Représentant : M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 021170

Représentant : M^e Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER -GUILLEMIN- MEUNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R022 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 27 septembre 1999, la société Profidis – aux droits de laquelle sont venues les

sociétés Carrefour Property France (ci-après société Carrefour) et Carmila France – a consenti à Mme

X, un bail commercial portant sur le lot n°52 situé dans la galerie marchande du centre commercial

Carrefour de Goussainville (95), destiné à l’exploitation d’une pharmacie.

Des travaux d’agrandissement de l’hypermarché Carrefour sont intervenus en 2004.

Par exploit du 4 août 2010, M^me X qui contestait les modalités de calcul des charges communes du

centre commercial, en invoquant l’augmentation de la surface du supermarché, a saisi le juge des référés pour

solliciter la désignation d’un expert judiciaire.Par ordonnance du 5 novembre 2010, le juge des référés a

désigné un expert judiciaire.

La société Carrefour a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 19 juin 2012, a confirmé l’expertise, mais modifié la mission de l’expert.

Par acte du 20 octobre 2012, M^me X a cédé son fonds de commerce à la société Pharmacie des

Olympiades.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 30 juillet 2013.

Par acte du 24 décembre 2013, M^me X et la Pharmacie des Olympiades ont fait assigner la société

Carrefour devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d’obtenir remboursement de diverses

charges indues.

Par acte notarié du 16 avril 2014, la société Carrefour a apporté à la société Carmila France l’ensemble

immobilier abritant le centre commercial.

Par jugement du 26 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné un complément

d’expertise. Le rapport a été déposé le 11 mars 2019.

Par jugement du 27 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Dit que les sociétés Carrefour et Carmila France seront tenues, sous astreinte de 200 euros par mois de

retard, à compter du délai d’un mois de la signification de la décision, de calculer et de refacturer à la société

Pharmacie Des Olympiades le montant des charges, taxes foncières, sur une base de 388 tantièmes, pour les

charges des années 2018 et suivantes,

— Condamné la société Carrefour à rembourser à M^me X les sommes de :

—  17.969,34 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2013 au titre des charges

versées pour les années 2004 à 2006, et 2008 à 2009,

—  3.714,20 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2013, au titre du

remboursement de la taxe foncière ;

—  827,98 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2013, au titre de la taxe

d’ordures ménagères,

— Condamné la société Carrefour à rembourser à la société Pharmacie des Olympiades les sommes de :

—  4.049,45 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2013, sur la somme de

3.062,85 euros, et à compter des conclusions du 25 septembre 2019 pour le surplus, au titre des charges

indûment perçues ;

—  1.007,81 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2013 sur la somme de

738,91 euros, et à compter des conclusions du 25 septembre 2019 pour le surplus, au titre du trop perçu de la

quote-part de la taxe foncière ;

—  717,20 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 décembre 2013 sur la

somme de 525,92 euros et à compter des conclusions de 25 septembre 2019 pour le surplus, au titre du

remboursement de la taxe d’ordures ménagères,

— Condamné la société Carmila France à rembourser à la société Pharmacie des Olympiades les sommes de :

—  23.715,80 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 25 septembre 2019, au

titre du trop perçu de quote-part de charges ;

—  2.607,97 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 25 septembre 2019, au

titre du trop perçu de la quote-part de la taxe foncière ;

—  2.111,08 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 25 septembre 2019, au

titre du remboursement de la taxe d’ordures ménagères,

— Déclaré prescrites les demandes tant principale que subsidiaire formées par M^me X au titre du

remboursement des provisions pour charges non régularisées de 2007, 2010, 2011 et 2012,

— Condamné in solidum la société Carrefour Property France et la société Carmila France à payer à Mme

X et à la Pharmacie des Olympiades la somme de 5.000 euros chacune (soit 10.000 euros au total)

pour résistance abusive,

— Condamné in solidum les sociétés Carrefour Property France et Carmila France à payer à M^me X et

à la Pharmacie des Olympiades la somme de 8.000 euros chacune en application de l’article 700 du code de

procédure civile,

— Condamné in solidum les sociétés Carrefour Property France et Carmila France aux entiers dépens, en ce

compris le remboursement des frais d’expertise avancés par M^me X pour des montants de 5.696,45

euros (expertise Gareau) et 5.819,28 euros (expertise Devaux).

Par déclaration du 29 juin 2020, M^me Z X a interjeté appel du jugement à l’encontre de la

seule société Carrefour (la cession du centre commercial à la société Carmila est en effet intervenue après la

cession du fonds de commerce de M^me X à la société Pharmacie des Olympiades). Cet appel est

limité au chef du jugement qui a déclaré prescrites ses demandes en remboursement de provisions pour

charges des années 2007, et 2010 à 2012.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2021, M^me Z X demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 27 janvier 2020, sauf en ce qu’il a :

* Déclaré prescrites les demandes tant principale que subsidiaire formées par M^me X au titre du

remboursement des provisions pour charges non régularisées de 2007, 2010, 2011 et 2012 ;

* De fait, et implicitement débouté M^me X de sa demande principale de voir condamner la société

Carrefour Property France à lui payer la somme de 89.893,40 ' au titre du remboursement des charges non

justifiées et non régularisées des années 2007, 2010, 2011 et 2012 ;

* De fait, et implicitement débouté M^me X de ses demandes subsidiaires pour le cas où la demande de

remboursement des charges non justifiées et non régularisées des années 2007, 2010, 2011 et 2012 serait

déclarée prescrite.

Le réformant, et statuant à nouveau,

— Condamner la société Carrefour Property France à payer à M^me X la somme de 89.893,40 ' au titre

du remboursement des charges non justifiées et non régularisées des années 2007, 2010, 2011 et 2012,

augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2013,

Et à titre subsidiaire :

— Si par impossible la cour devait faire droit au moyen tiré de la prescription relative au remboursement des

charges non justifiées et non régularisées des années 2007, 2010, 2011 et 2012, Carrefour sera à tout le moins

condamnée à rembourser le trop perçu des années litigieuses conformément à ses demandes initiales (soit

4.124,88 ' TTC pour 2007 et 11.406,45 ' TTC pour les années 2010, 2011 et 2012 (3.802,15 x3).

Y ajoutant :

— Condamner la société Carrefour Property France à payer à M^me X la somme de 8.000 ' au titre des

frais irrépétibles exposés en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile ;

Par dernières conclusions notifiées le 26 mai 2021, la société Carrefour Property France demande à la cour

de :

— Déclarer M^me X irrecevable et mal fondée en son appel,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise du chef des

condamnations prononcées au profit de M^me X le 27 janvier 2020, au besoin par une substitution de

motifs,

— Condamner M^me Y au paiement d’une somme de 5.800 ' sur le fondement de l’article 700 du

nouveau code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe, à titre liminaire, que la société Carrefour n’invoque aucun moyen à l’appui de sa prétention

relative à l’irrecevabilité de l’appel de M^me X, de sorte que cette demande sera rejetée.

M^me X forme, à titre principal, une demande en remboursement de la totalité des provisions sur

charges pour les années 2007, puis 2010 à 2012 (au motif d’un défaut de régularisation de ces charges), et à

titre subsidiaire, une demande en remboursement du seul trop-perçu de charges sur ces mêmes années, du fait

de l’erreur de répartition des charges telle que mise en évidence par les expertises.

1 – Sur la demande principale en restitution de la totalité des provisions sur charges

M^me X sollicite la restitution de la totalité des provisions sur charges qu’elle a réglées à la société

Carrefour pour les années 2007, et 2010 à 2012 au motif que ces charges n’ont jamais fait l’objet d’aucune

régularisation par le bailleur. Elle soutient que le paiement de provisions est devenu sans objet dès lors

qu’aucune régularisation n’est intervenue. Elle fait valoir que son action n’est pas prescrite dès lors que le point

de départ de la prescription quinquennale est le jour de la régularisation des charges qui ne serait intervenue -

alors même que ce point est contesté – que le 18 décembre 2014. Elle soutient dès lors que son action

introduite par conclusions du 25 septembre 2019 est recevable.

La société Carrefour soutient pour sa part que le point de départ de la prescription se situe au jour où le

preneur a connu les faits, la connaissance de l’absence de régularisation des charges étant connue dès la

demande d’expertise du 4 août 2010. Elle ajoute qu’en tout état de cause la prescription de l’action de Mme

X est acquise, faisant observer – de manière assez contradictoire – que la régularisation des charges

2007 est intervenue le 17 juillet 2008, et que la régularisation des charges 2010 à 2012 est intervenue le 18

décembre 2014. Elle ajoute que la demande est mal fondée dès lors que la régularisation est bien intervenue le

18 décembre 2014 pour les années 2010 à 2012, les états de dépenses étant joints à cette régularisation. Elle

conteste l’affirmation de M^me X selon laquelle les régularisations 2010 à 2012 seraient fictives (du

fait que le montant des charges réelles est identique au montant des provisions), précisant que les charges

réelles étaient bien supérieures aux provisions, mais qu’elle a fait le choix de ne pas en solliciter paiement

compte tenu du changement de propriétaire en 2014, et de la tardiveté de la reddition de compte.

* sur la prescription de l’action

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à

compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant de l’action en remboursement des provisions sur charges, le point de départ de la prescription se

situe au jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un

éventuel trop-perçu.

En l’espèce, M^me X ne conteste pas avoir reçu, le 17 juillet 2008, la régularisation des charges de

l’année 2007 (pièce numéro 4.2/5 qu’elle produit aux débats), de sorte que son action en remboursement des

provisions sur charge, introduite en septembre 2019, est prescrite pour cette année 2007. Le jugement sera

confirmé de ce chef.

S’agissant des années 2010 à 2012, il convient de retenir comme point de départ de la prescription la date de

régularisation des charges (même si la validité de cette régularisation est contestée) – soit le 18 décembre 2014

— de sorte que l’action introduite par conclusions du 25 septembre 2019 est recevable. Le jugement sera

infirmé de ce chef.

* sur le bien fondé de l’action en remboursement des provisions pour les années 2010 à 2012

M^me X produit aux débats une pièce (numéro 42) intitulée 'avoir’ datée du 18 décembre 2014 qui

comporte d’une part une facturation des charges pour les années 2010 à 2012, d’autre part une déduction des

provisions sur charges pour ces mêmes années, ce qui caractérise bien une régularisation de charges.

Contrairement à ce que soutient M^me X, le seul fait que les provisions et les charges réelles soient

d’un même montant pour les années 2010 et 2011 ne permet pas d’affirmer qu’il s’agit de régularisations

'fictives'. Il est ici précisé que la régularisation 2012 a donné lieu à un avoir au profit de M^me X.

La société Carrefour produit aux débats les états des dépenses pour les années 2010 à 2012, ainsi qu’un

courriel daté du 15 septembre 2014 justifiant qu’elle a gardé à sa charge la différence entre les provisions

appelées et le montant des charges réelles, ce dernier étant plus élevé.

Contrairement à ce que soutient M^me X, cette production des états de dépenses, qui n’est qu’une

réponse à l’action exercée par conclusions du 25 septembre 2019, n’est pas tardive. Le seul fait que les

documents produits mentionnent en page 2 'synthèse charges immeuble provisoire’ est en outre insuffisant à

remettre en cause leur charge probante, la cour observant que la première page ne comporte pas la mention

'provisoire', et qu’il ressort de ces documents que les charges réelles étaient bien supérieures aux provisions

appelées (ex : provision de 18.400 euros en 2010, alors que les charges se sont élevées à 20.943,87 euros), la

ventilation des charges étant également justifiée.

Il ressort en outre du courriel du 15 septembre 2014 que la société Carrefour aurait dû imputer aux locataires

des régularisations de charges positives d’environ 40.000 euros sur 3 ans de 2010 à 2011, mais qu’elle a

renoncé à le faire en raison : 'du niveau déjà élevé des charges sur les locataires de la galerie marchande, des

faibles chances de recouvrer ces sommes auprès de locataires qui pour certains sont en situation précaire

(accroissement des impayés), de la responsabilité du propriétaire du fait de ces redditions tardives'. La société

Carrefour concluait ce courriel par la mention suivante : 'ok pour procéder à la reddition sur 2010,2011 et

2012 sans refacturation de ces sommes aux commerçants de la galerie marchande. J’ai bien noté que ce

montant demeurera à la charge de l’ancien propriétaire de la galerie marchande, Carrefour Property'.

Il apparaît ainsi que les régularisations tardives – opérées par la société Carrefour en décembre 2014, après

transfert de propriété de la galerie commerciale – ne sont nullement fictives, le bailleur ayant simplement fait

le choix de ne pas solliciter les sommes auxquelles il pouvait prétendre à ce titre, pour des raisons tout à fait

claires, exposées dans le courriel précité.

La cour constate ainsi que les charges ont bien été régularisées sur les années 2010 à 2012, sans que ces

régularisations ne puissent être contestées, de sorte que la demande principale en remboursement des

provisions, fondée sur un prétendu défaut de régularisation, est infondée.

2 – sur la demande subsidiaire en remboursement d’un trop perçu de charges

M^me X forme une demande subsidiaire en remboursement du trop-perçu de charges sur les années

2007 et 2010 à 2012, du fait de l’application d’une clef de répartition erronée. Elle soutient que sa demande

n’est pas prescrite dès lors qu’elle a été formée dans son assignation initiale de décembre 2013. Elle sollicite

ainsi paiement d’une somme totale de 15.531,33 euros correspondant à la différence entre la répartition

erronée sur 382 tantièmes et la répartition sur 316 tantièmes.

La société Carrefour soulève la prescription de cette demande. Elle fait valoir, à titre subsidiaire que le calcul

du trop-perçu est fantaisiste, notamment en ce que M^me X a retenu un montant de charges identique

sur les années 2010 à 2012.

****

Dans son assignation du 24 décembre 2013, faisant suite à son assignation en référé du 4 août 2010

(interruptive de prescription), M^me X sollicitait le remboursement d’un trop versé de charges pour un

montant global de 29.534,32 euros HT, incluant le trop versé sur les années 2007, et 2010 à 2012. Cette

action, introduite en 2013, pour des remboursements de trop-versé sur les années 2007, puis 2010 à 2012 n’est

donc pas prescrite. Elle sera déclarée recevable, le jugement étant infirmé de ce chef.

La société Carrefour ne discute pas les nouveaux tantièmes de répartition de charges, tels que déjà appliqués

par le premier juge sur les années 2004 à 2006 et 2008 à 2009.

S’il apparaît que le montant des charges payées sur l’année 2012 est erroné dans le calcul de M^me X,

les autres éléments de ce calcul ne sont nullement fantaisistes.

Après rectification par la cour pour l’année 2012, il apparaît que M^me X a réglé, pour les années 2007,

puis 2010 à 2012, une somme globale de 88.992,40 euros au titre des charges réelles (d’après les pièces 4 et 42

produites par M^me X), alors même qu’elle aurait dû régler la somme de : 88.992,40 euros : 382

tantièmes x 316 tantièmes = 73.616,75 euros, de sorte qu’il existe un trop-versé à hauteur de 15.375,65 euros.

La société Carrefour Property sera condamnée au remboursement de ce trop-versé pour les charges des années

2007, puis 2010 à 2012.

3 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société Carrefour, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable d’allouer à M^me X une indemnité complémentaire de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 27 janvier 2020 en toutes ses dispositions

relatives à M^me X, à l’exception de la prescription de ses demandes relatives aux provisions pour

charges pour les années 2010, 2011 et 2012, et du rejet de sa demande en remboursement d’un trop-versé sur

les années 2007, 2010, 2011, et 2012,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare M^me X recevable, mais mal fondée en sa demande principale en remboursement de la totalité

des provisions pour charges sur les années 2010 à 2012,

Déclare M^me X recevable en sa demande subsidiaire en remboursement d’un trop perçu sur les

années 2007, 2010, 2011, et 2012,

Condamne la société Carrefour Property France à payer à M^me X la somme de 15.375,65 euros en

remboursement du trop-perçu pour les charges des années 2007, puis 2010 à 2012,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Carrefour Property France à payer à M^me X la somme de 3.000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Carrefour Property France aux dépens de la procédure d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,