COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 61B

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 JANVIER 2022

N° RG 20/03677

- N° Portalis DBV3-V-B7E-T7VB

AFFAIRE :

H A

C/

E Y épouse X Es qualité d’héritière de Madame G Y née le […] à COLOMBES, décédée le […] à […].

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2020 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 18/10604

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Jeanne GAILLARD

HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur H A

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200485 -

Représentant : M^e Clémence LARRIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2155

APPELANT

****************

Madame E Y épouse X ès- qualités d’héritière de Madame G Y née le […] à COLOMBES, décédée le […] à […].

née le […] à ARGENTEUIL

de nationalité Française

[…]

03320 LURCY-LEVIS

Représentant : M^e Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 748 – N° du dossier 17M0221

Madame J Y ès- qualités d’héritière de Madame G Y née le […] à COLOMBES, décédée le […] à […].

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 748 – N° du dossier 17M0221

INTIMEES ****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Octobre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

G Y était propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé […], soumis au statut de la copropriété.

M. H A est propriétaire d’un appartement situé au cinquième étage de cet immeuble, au-dessus de l’appartement de G Y.

Plusieurs dégâts des eaux affectant l’appartement de G Y ont été signalés, notamment les 30 octobre 2014 et 13 octobre 2015.

La Matmut, son assureur, a fait réaliser une expertise amiable le 17 février 2017. Un rapport a été déposé le 3 mars 2017.

M^me Y est décédée le […], laissant pour héritières M^me J Y et M^me E Y, épouse X.

Le bien de M^mes Y a été vendu le 5 septembre 2018, moyennant le prix de 150 000 euros.

Par acte du 30 octobre 2018, M^mes Y ont assigné M. A devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de mise en cause de sa responsabilité et en réparation des dommages causés.

Par jugement du 6 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- déclaré M. A responsable des dommages causés à l’appartement de M^mes Y sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage,

- condamné M. A à payer à M^mes Y la somme de 8 000 euros au titre de la perte financière sur le prix de vente de l’appartement, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. A aux dépens de l’instance,
- condamné M. A au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par acte du 30 juillet 2020, M. A a interjeté appel et demande à la cour, par dernières conclusions du 22 mars 2021, de :

- réformer intégralement le jugement.

Et, statuant à nouveau :

- juger que les consorts Y ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par M. A,

- débouter les consorts Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum les consorts Y à payer à M. A la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct

Par dernières écritures du 30 décembre 2020, M^mes Y demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu’il leur a alloué la somme de 8 000 euros au titre de la perte financière sur le prix de vente de l’appartement.

Statuant à nouveau :

- condamner M. A à leur payer en leur qualité d’héritières de M^me G Y, la somme de 20 000 euros au titre de la perte financière sur le prix de vente de l’appartement,

- débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer pour le surplus.

Y ajoutant :

- condamner M. A à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. A aux entiers dépens de l’instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2021.

SUR QUOI LA COUR

Le tribunal a écarté la responsabilité de M. A s’agissant du dégât des eaux déclaré le 13 octobre 2015 concernant les canalisations de la cuisine. Il a en revanche jugé que les conclusions des expertises amiables du 3 mars 2017 et du 12 juillet 2017, le constat d’huissier du 21 septembre 2016 et les déclarations de M^me B permettaient de retenir la responsabilité de M. A sur le fondement du trouble anormal de voisinage, les troubles subis, tels que décrit par les experts et par l’huissier de justice présentant le degré de gravité requis.

M. A fait valoir qu’il résulte du rapport du 3 mars 2017 que la réfection par la locataire des joints de faïence et des joints périmétriques de la baignoire avait mis un terme définitif au dégât des eaux survenu en 2016, qu’il n’existait plus aucune fuite le jour de la réunion du 17 février 2017 et a fortiori postérieurement à cette date. Il rappelle que l’expert a relevé le jour de sa visite que les parois étaient sèches, ce qui signifie que le désordre était résorbé depuis longtemps, et que confirment les déclarations de sa locataire.

L’appelant fait valoir que sa locataire a quitté les lieux le 16 août 2018 ce qui implique que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, elle a utilisé la salle de bain de 2016 à 2018 sans qu’aucune fuite n’ait plus été à déplorer dès l’instant où elle a procédé à la réfection des joints.

M. A conteste les conclusions du rapport Sogessur, assureur de M^me B, établi non contradictoirement, en son absence ainsi qu’en l’absence de G Y et qui en tout état de cause se réfère au dégât des eaux survenu en 2015 pour lequel sa responsabilité n’a pas été retenue. Il ajoute que le tribunal date ce rapport du 12 juillet 2017 alors qu’il s’agit d’un rapport du 27 avril 2017, ce qui 'laisse craindre la légèreté avec laquelle les différentes pièces du dossier ont été analysées'.

Les intimées répliquent que le rapport d’expertise déposé par M. C le 3 mars 2017 à la demande de l’assureur de G Y impute les désordres à un écrasement du tube en cuivre d’évacuation de la baignoire située dans la partie encastrée du mur, ce que corrobore le rapport d’expertise sollicité par l’assureur de M^me B. Elles observent qu’il résulte tant du règlement de copropriété que des dispositions générales issues de la loi du 10 juillet 1965 que les canalisations litigieuses, destinées à l’évacuation de la seule baignoire de l’appartement de M. A et affectées à son seul usage sont privatives. Elles ajoutent que le défaut d’entretien imputé à M^me B par M. A ne peut exonérer ce dernier de sa responsabilité pour trouble de voisinage qui est engagée sans faute de sa part.

* * *

Il est de principe que la responsabilité pour trouble de voisinage est étrangère à la notion de faute. Il incombe à celui qui l’invoque de démontrer que les troubles allégués excèdent les inconvénients normaux du voisinage . L’auteur du trouble allégué ne peut se soustraire à cette responsabilité qu’en rapportant la preuve de l’existence d’une cause étrangère constitutive d’une force majeure. Dans le cas d’un dégât des eaux comme en l’espèce, le propriétaire des lieux ne peut ainsi s’exonérer en invoquant un défaut d’entretien imputable à son locataire, lequel n’est pas un tiers et le défaut d’entretien n’étant pas imprévisible.

Mandaté par la Matmut, assureur de G Y, M. C, membre du cabinet Bouret C, a déposé un rapport dont M. A ne conteste pas l’opposabilité, à l’issue d’opérations conduites en présence de M^me E Y représentant sa mère, de M. A, du syndic et de M^me B. Il en ressort que les murs de l’appartement de G Y sont secs mais que le tube en cuivre servant à l’évacuation de la baignoire de l’appartement de M. A est fuyard. M. C mentionne que ce tube en cuivre a été écrasé et très certainement percé. L’expert a précisé que cette évacuation n’avait pas été réalisée par un professionnel, et a joint deux photographies mettant en évidence des fuites dans la partie encastrée dans le mur au niveau de la baignoire. Il ajoute que lorsque M^me B vide la baignoire, le tuyau se remplit et de l’eau sort du tube d’évacuation mais qu’en revanche tel n’est pas le cas en cas de douche car le remplissage du tube est alors insuffisant pour aboutir à une fuite. De cette dernière précision, il doit être déduit que si M^me B, connaissance prise des désordres survenus chez sa voisine, a limité voir renoncé à l’usage de bains il n’y a rien d’étonnant à ce que les infiltrations aient cessé ou à tout le moins fortement diminué. En tout état de cause, M. C n’évoque nullement le défaut d’entretien des joints comme étant à l’origine des désordres. Il n’est pas anodin de relever qu’à l’issue de son rapport. M. C a noté que M. A nie l’existence de la fuite et affirme ne rien vouloir entreprendre parce que sa locataire ne paie plus les loyers et qu’il ne veut engager aucune dépense.

Il est par ailleurs fait état par le tribunal d’un rapport établi par M. D, mandaté par la société Sogessur, assureur de M^me B. Il sera tout d’abord observé pour répondre à l’affirmation de l’appelant, que le tribunal n’a pas fait preuve de légèreté en invoquant un rapport 'édité le 12 juillet 2017" puisque c’est précisément ainsi qu’il est désigné au bas de chaque page du rapport. Celui-ci est établi essentiellement pour déterminer les dégâts subis dans le bien occupé par la locataire. Il n’a pas été fait en présence de M^mes Y ni de M. A mais il en a été débattu contradictoirement et le juge peut l’utiliser à la condition qu’il ne soit pas la seule pièce sur laquelle il se fonde pour statuer. C’est ce qu’a fait le tribunal, qui a retenu ce rapport pour observer qu’il corroborait les conclusions de M. C, en ce qu’il identifiait deux causes distinctes pouvant expliquer les dégâts des eaux, soit la fuite sur les joints du ciment de la canalisation d’évacuation de la cuisine – prise en charge par la copropriété – et la fuite de la canalisation d’évacuation encastrée sous la baignoire du logement de M. A. Il n’est pas contesté que ces canalisations encastrées constituent une partie privative au sens de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

Le tribunal a en conséquence retenu à bon droit la responsabilité de M. A dans la survenance des désordres ayant atteint l’appartement de M^mes Y, ceux-ci ayant dépassé les inconvénients normaux du voisinage.

Sur les préjudices

Le tribunal a jugé que le préjudice financier des intimées était réel car la carence de M. A à tirer les conséquences des conclusions de l’expert était à l’origine d’une moins-value de leur bien. Il a observé que ce préjudice ne pouvait toutefois être réparé que dans le cadre d’une perte de chance de percevoir un prix de vente plus élevé, qu’il a fixée, au vu des deux estimations produites, à 8000 euros.

M^mes Y affirment qu’elles ont été contraintes de mettre en vente le bien sans pouvoir procéder à la réfection des dégâts, M. A ne les ayant jamais informées de ce qu’il avait été remédié à l’origine des désordres, qu’elles en avaient informé l’acquéreur et avaient donc baissé le prix de vente. Elles soutiennent que le bien a été estimé entre 160 000 et 180 000 euros et que l’ayant vendu 150 000 euros, le préjudice est bien de 20 000 euros.

L’appelant conteste les évaluations faites par les agences immobilières et affirme que l’état de l’appartement était vétuste, soulignant que les intimées ne rapportent pas la preuve qu’elles ont procédé aux travaux de reprise des précédents désordres. Il soutient que M^mes Y K à rapporter la preuve d’une perte de chance

indemnisable au regard des critères dégagés par la jurisprudence et rappelle qu’en tout état de cause elles ne pourraient être indemnisées à hauteur de 20 000 euros mais simplement de la perte de chance de pouvoir espérer une plus-value de ce montant.

* * *

Les développements que consacre l’appelant au fait que le prix demandé en 2013 par G Y, soit 195 000 euros, était excessif sont sans pertinence puisqu’aussi bien M^mes Y se fondent aujourd’hui, comme devant le tribunal, sur deux estimations du bien oscillant entre 185 000 et 160 000 euros. M^mes Y font à raison valoir qu’il était vain de procéder aux travaux de reprise des dégâts consécutifs aux infiltrations, dont la réalité est attestée par le procès-verbal de constat du 21 septembre 2016, dès lors que M. A ne mettait pas fin à la cause des infiltrations, étant rappelé que ce dernier avait fait connaître lors des opérations menées par M. C son refus d’engager des dépenses à ce titre.

Il sera observé que des écritures mêmes de M^mes Y, il ressort que leur mère a quitté, pour des raisons de santé, l’appartement de Colombes en 2013, pour se rapprocher de l’une de ses filles, M^me J Y vivant à Sancoins(18) de sorte que le bien est demeuré inoccupé durant plusieurs années, ce qui n’a pu être de nature à améliorer son état général.

Il est versé aux débats deux estimations émanant de l’agence Plaza de Colombes du 30 juin 2018 et de l’agence Laforêt du 1er août 2018. La première indique que le bien pouvait être valorisé entre 150 000 et

155 000 euros et aurait pu l’être entre 180 000 et 185 000 euros s’il n’avait pas été affecté du dégât des eaux. La seconde évalue le bien entre 160 000 ou 170 000 euros ' hors dégât des eaux'. L’acquéreur a adressé à M^me E Y un mail le 31 juillet 2018 en mentionnant qu’il acquiert le bien en ayant connaissance de l’existence d’une fuite dont l’origine n’est pas résolue. Il indique qu’il n’aurait pas acheté le bien si le prix avait été supérieur à 150 000 euros.

Le tribunal a exactement analysé le préjudice de M^mes Y comme étant une perte de chance de vendre le bien à un prix plus élevé que celui auquel il a été vendu.

Cette perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. La cour dispose des éléments suffisants pour la fixer à 70%. La moyenne des estimations est de 173 750 euros, soit 23750 euros de plus que le prix réel de la vente. Le préjudice sera ainsi évalué à la somme de 14 250 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef et M. A sera condamné à payer la somme précitée, avec intérêt au taux légal à compter du jugement pour la somme de 8000 euros et à compter de l’arrêt pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure seront confirmées.

M. A, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et versera la somme de 3000 euros aux intimées en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. A à payer à M^mes Y la somme de

8 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Statuant à nouveau du chef infirmé.

Condamne M. A à payer à M^me E Y et M^me J Y la somme de 14 250 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement pour la somme de 8000 euros et à compter de l’arrêt pour le surplus.
Le confirme pour le surplus

Y ajoutant

Condamne M. A à payer à M^me E Y et M^me J Y la somme de 3000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel.

Rejette la demande faite par M. A en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. A aux dépens d’appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,