COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

DEFAUT

DU 31 JANVIER 2023

N° RG 22/02737 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VERG

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

M. [G] [D]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mars 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-21-1857

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31/01/23

à :

M^e Patricia ROTKOPF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. IMMOBILIERE 3F

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Patricia ROTKOPF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 – N° du dossier PR22-113

APPELANTE

****************

Monsieur [G] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [Y] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assignés à étude

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2007, la société immobilière 3F a consenti à Mme [Y] [X] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95). Le 23 décembre 2008, Mme [X] a contracté mariage avec Monsieur [G] [D].

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2021, la société immobilière 3F a assigné M. [D] et Mme [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et d’obtenir :

— leur expulsion des lieux loués, avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à leurs frais,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 923,92 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 30 septembre 202l,

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, subsidiairement d’un montant au moins égal au loyer,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 360 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 14 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [D] et Mme [X] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95), à compter du 28 juillet 2021, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

— fixé la créance de la société immobilière 3F au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au 30 novembre 2021 à la somme de 5 519,38 euros, et en tant que de besoin, condamné solidairement M. [D] et Mme [X] au paiement de cette somme,

— suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé M. [D] et Mme [X] à se libérer de la dette par versements mensuels de 200 euros et un dernier versement soldant la dette, en sus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement,

— dit que faute pour M. [D] et Mme [X] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail, et permettant leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dit que M. [D] et Mme [X] seront redevables in solidum, en cas de résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 352 euros et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné in solidum M. [D] et Mme [X] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer délivré le 28 mai 2021.

Par déclaration reçue au greffe le 19 avril 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mai 2022, elle demande à la cour :

— d’infirmer partiellement le jugement rendu le 14 mars 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’il a dit que M. [D] et Mme [X] seront redevables in solidum, en cas de résiliation, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 352 euros et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau :

— de condamner solidairement M. [D] et Mme [X] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qu’ils auraient dû payer si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’actualiser la créance locative à la somme de 5 336,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’avril 2022 inclus,

— de condamner solidairement M. [D] et Mme [X] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement M. [D] et Mme [X] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine.

Ni M. [D], ni Mme [X] n’ont constitué avocat. Par actes d’huissier de justice délivrés le 27 mai 2022, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 octobre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l’appel de la société immobilière 3F.

— Sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d’avoir fixé, en cas de résiliation, le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’occupant à un montant fixe forfaitaire de 352 euros, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l’indemnité d’occupation a pour finalité d’indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l’indemnité d’occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi.

M. [D] et Mme [X] doivent être solidairement condamnés au paiement de cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l’expulsion de l’occupant.

— Sur le montant de la créance locative.

La société Immobilière 3 F actualise en cause d’appel sa demande relative à sa créance locative à la somme de 5 336,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’avril 2022 inclus.

Du décompte actualisé au 2 mai 2022 produit par la société bailleresse, il ressort que M. [D] et Mme [X] lui restent redevables de la somme de 5 336,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’avril 2022 inclus, de sorte qu’ils doivent être solidairement condamnés à lui verser cette somme.

Sur les mesures accessoires.

M. [D] et Mme [X] doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant in solidum M. [D] et Mme [X] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré rendu le 14 mars 2022 par la juridiction de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [D] et Mme [X] à la somme forfaitaire de 352 euros, et de celle relative au montant de la condamnation à paiement de l’arriéré locatif, compte-tenu de l’actualisation de la demande en cause d’appel,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

Condamne in solidum M. [D] et Mme [X] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne in solidum M. [D] et Mme [X] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 5 336,44 euros au titre de l’arriéré locatif, terme d’avril 2022 inclus,

Condamne in solidum M. [D] et Mme [X] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] et Mme [X] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Rotkopf conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,