COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 64B

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JUIN 2023

N° RG 21/02909

N° Portalis DBV3-V-B7F-UPPP

AFFAIRE :

[G] [M]

..

C/

[Z] [Y]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Avril 2021 par le TJ de Versailles

N° Chambre : 4

N° RG : 20/02426

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claude DEBOOSERE-LEPIDI

M^e François AJE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [M]

pour les besoins de l’indivision chez Monsieur [B] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [O] [M]

pour les besoins de l’indivision chez Monsieur [B] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Claude DEBOOSERE-LEPIDI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 239

APPELANTS

****************

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

INTIME

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Odile CRIQ, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me FOULON,

FAITS ET PROCEDURE :

Le 2 février 2018, le mandataire chargé de donner en location l’appartement appartenant à M. [Z] [Y] situé au premier étage de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6] a constaté un dégât des eaux lors d’une visite.

Le 5 février 2018, à la demande du syndicat de copropriétaires, une entreprise de plomberie a constaté que la salle de bain de l’appartement situé au 2ème étage appartenant à Mme [O] [S] [X] née [M] et M. [G] [M] (ci-après, les consorts [M]) présentait des désordres.

Par ordonnance du 11 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Versailles a ordonné la réalisation d’une expertise confiée à M. [C] [J]. Le rapport a été déposé le 30 mai 2019.

Par acte du 22 mai 2020, M. [Z] [Y] a fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement de diverses sommes au titre de ses préjudices matériel et financier, de la perte de loyers, des charges récupérables non perçues et des honoraires versés au mandataire.

Mme [S] [X], assignée à personne, et M. [M], assigné à étude, n’ont pas constitué avocat en première instance.

Par jugement réputé contradictoire du 30 avril 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné in solidum les consorts [M] à payer à M. [Y] les sommes de :

' au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de remise en état…………………… …………………………………………………………………………………………………………………31 794,49 euros,

' au titre d’un préjudice correspondant aux loyers et charges non perçues…20 137,14 euros,

' au titre d’un préjudice financier…………………………………………………………..1 390,02 euros,

' au titre d’un préjudice né de la gestion du sinistre par le mandataire…………….1 944 euros,

' au titre de l’article 700 du code de procédure civile…………………………………..6 000 euros,

— condamné in solidum les consorts [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise.

Par acte du 5 mai 2021, les consorts [M] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 3 août 2021, de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel,

Et y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer à M. [Y] :

' au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de remise en état…………………… ………………………………………………………………………………………………………………….31 794,49 euros,

' au titre du préjudice correspondant aux loyers et charges non perçues……20 137,14 euros,

' au titre du préjudice financier…………………………………………………………..1 390,02 euros,

' au titre du préjudice né de la gestion du sinistre par le mandataire……………….1 944 euros,

' au titre de l’article 700 du code de procédure civile…………………………………..6 000 euros,

' les entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

— donner acte à M. [Y] que le bien immobilier objet du litige a été vendu et qu’il a été mis un terme à l’indivision [M],

— ordonner la mise en cause des nouveaux propriétaires du bien immobilier par M. [Y],

En conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes de M. [Y], à défaut de régularisation de la procédure à l’égard des nouveaux propriétaires du bien objet du litige,

Subsidiairement,

— juger qu’une partie des travaux préconisés par l’expert judiciaire a été réalisée à leur demande par l’entreprise Odnova, et notamment les travaux des parties communes,

En tout état de cause,

— déclarer hors de cause, à la suite de la vente, les consorts [M],

— débouter purement et simplement l’imité de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [Y] à leur régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure téméraire alors qu’un accord avait été conclu en cours d’expertise,

— condamner M. [Y] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 3 novembre 2021, M. [Y] prie la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

' condamné in solidum les consorts [M] à payer à M. [Y] :

au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux de remise en état…………………… ………………………………………………………………………………………………………………….31 794,49 euros,

au titre de la perte de loyers entre février 2018 et mai 2020………………….19 327, 14 euros,

au titre des charges récupérables non perçues…………………………………………….810 euros,

au titre du préjudice financier……………………………………………………………..1 390,02 euros,

au titre des honoraires versés à la société Socagi……………………………………..1 944 euros,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile……………………………….6 000 euros,

' condamné in solidum les consorts [M] aux entiers dépens de la procédure et de son exécution, en ce compris les frais d’expertise,

— l’infirmer pour le surplus, en actualisant le montant des préjudices,

— condamner in solidum les consorts [M] à verser à M. [Y] les sommes suivantes :

' au titre de la perte de loyers entre juin 2020 et mars 2021…………………….7 158,20 euros,

' au titre des charges récupérables non perçues par M. [Y] entre mars 2020 et mars 2021……………………………………………………………………………………………………….360 euros,

' à titre de dommages et intérêts au titre du paiement de la taxe sur les logements vacants ………………………………………………………………………………………………………………..1 177 euros,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les consorts [M] à verser à M. [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner in solidum les consorts [M] aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le16 février 2023.

SUR QUOI :

Sur la mise en cause des nouveaux propriétaires de l’appartement du [Adresse 3] à [Localité 6] et la demande de mise hors de cause des consorts [M] :

A l’appui de leurs demandes, les consorts [M] font valoir que leur appartement était occupé par un locataire alors qu’eux-mêmes vivaient à l’étranger au moment du dégât des eaux, qu’ils ont dû faire face au non-paiement des loyers par leur locataire pendant plus de 7 mois justifiant qu’ils soient contraints d’entamer à son encontre une procédure d’expulsion, que néanmoins ils ont participé aux opérations d’expertise judiciaire et formulé une proposition amiable.

Ils déplorent que cette proposition qui consistait à mandater et payer directement une entreprise (la société Odnova) de leur choix selon devis communiqué à l’expert et aux parties n’ait pas été suivie d’effet en considérant que l’expert « aurait dû constater l’existence entre les parties quant à la nature des travaux et le cout de ceux-ci » (sic) et « mentionner dans son rapport, après avoir pris attache avec l’entreprise en question, les dates d’intervention de celle-ci, compte tenu de son emploi du temps. »

Quant au premier juge, il a justement constaté que le devis proposé par les consorts [M] était de 30 % inférieur au chiffrage de l’expert et que l’absence des consorts [M] à la procédure empêchait d’en vérifier la pertinence.

Il ressort de la procédure que M. et Mme [M] n’étaient pas assurés, que les parties ont tenté une négociation amiable qui n’a pas abouti. La cour relève que l’expert n’a, aux termes de l’assignation contrairement à ce qu’affirment les appelants, aucune « mission de conciliation » mais une mission de constatations techniques qui a été parfaitement remplie en l’occurrence. Si les parties étaient parvenues à un accord en sa présence, il aurait été de son devoir de le signaler et éventuellement de le formaliser mais ce n’est pas le cas, l’échange des courriels de février 2020 entre elles le démontrant clairement .

Les désordres en provenance de l’appartement des consorts [M] ne sont pas niés par ces derniers ni dans leur existence ni dans leur étendue ni dans leur lien de causalité directe avec le dommage subi par l’intimé. La responsabilité des appelants sera confirmée.

Aucune mise hors de cause des appelants ne sera prononcée, ceux-ci ayant vendu leur appartement plusieurs mois après la réalisation du fait générateur des dégâts qui se sont manifestés dès le mois de février 2018 dans l’appartement de M. [Y]. De la même façon, aucune mise en cause des nouveaux propriétaires de leur ancien logement ne se justifie.

Sur l’indemnisation :

M. [Y] n’avait aucune obligation d’accepter et l’entreprise et le devis de ses voisins de l’époque qui n’avaient pas fait diligence au cours du premier semestre 2018 pour mettre fin aux désordres engendrés de leur fait alors qu’eux-mêmes n’étaient pas assurés.

En outre, ces derniers ne voulaient même pas lui verser la somme -inférieure de 30% – au coût de remise en état estimé par l’expert- afin qu’il paye lui-même l’entreprise choisie par les consorts [M] au motif que « cette solution n’apportait pas de garanties suffisantes notamment en ce qui concerne l’imputation des fonds aux travaux préconisés. »

Eux-mêmes faisant faire des travaux dans leur propre appartement par cette même entreprise choisie par leurs soins, M. [Y], vraie victime des circonstances de la cause, avait toute raison de refuser cette proposition.

Les appelants se plaignent de ce qu’eux-mêmes ont perdu des loyers, leur locataire ayant arrêté de payer lors du dégât des eaux. Cette circonstance ne les dispense nullement d’assumer leurs obligations sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui prévoitque tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les postes de préjudices retenus par le premier juge qui entérine le chiffrage de l’expert doivent être confirmés, sauf à actualiser la somme accordée au titre de la période des pertes de loyer et de la vacance du logement due à l’impossibilité de relouer subies par l’intimé pour les sommes de :

o 7.158,20 € au titre de la perte de loyers entre juin 2020 et mars 2021,

o 360 € au titre des charges récupérables non perçues par M. [Y] entre mars 2020 et mars 2021,

o 1.177 € de dommages et intérêts au titre du paiement de la taxe sur les logements vacants.

Eu égard au sens de la décision, ils seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts, M. [Y] n’ayant violé aucun accord amiable.

Le jugement déféré sera réformé sur le montant des frais irrépétibles de première instance ramenés à 3 300 euros auxquels seront condamnés de nouveau in solidum M. [G] [M] et Mme [O] [S] [X] née [M] au titre de l’indemnité de procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Rejette l’ensemble des demandes formées par M. [G] [M] et Mme [O] [S] [X] née [M] sauf celle tenant aux frais irrépétibles de première instance,

Condamne in solidum M. [G] [M] et Mme [O] [S] [X] à payer à M. [Y] la somme de 3 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité de procédure devant le tribunal judiciaire de Versailles outre les frais d’expertise,

Condamne in solidum M. [G] [M] et Mme [O] [S] [X] née [M] à payer à M. [Y] la somme de 3 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité de procédure à hauteur d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,