République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 27/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE:

N° RG 22/04958 – N° Portalis DBVT-V-B7G-URTC

Jugement (N° 21/00863)

rendu le 04 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTS

Monsieur [E] [K]

né le 12 octobre 1989 à [Localité 17]

Madame [P] [J] épouse [K]

née le 13 juin 1982 à [Localité 25]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentés par M^e Hortense Fontaine, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [O] [Y]

né le 27 avril 1966 à [Localité 20]

de nationalité Française

Madame [X] [S] épouse [Y]

née le 26 janvier 1968 à [Localité 19]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Christian Delevacque, avocat au barreau d’Arras, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 22 septembre 2025 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Claire Bohnert, présidente de chambre

Pascale Metteau, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Claire Bohnert, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 septembre 2025

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Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 mai 2019, M. et Mme [Y] ont signé une promesse de vente, rédigée par l’agence [Adresse 27], au profit de M. et Mme [K] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant le prix de 300 000 euros, la promesse stipulant une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La date de signature de l’acte authentique a été contractuellement prévue au 15 septembre 2019.

Par lettre recommandée du 17 août 2020, M. et Mme [Y] ont mis en demeure M. et Mme [K] de communiquer toutes pièces relatives aux refus de prêt et à défaut d’opérer règlement du montant de la clause pénale, à savoir la somme de 30 000 euros, puis, par assignation du 9 mars 2021, ils ont assigné M. et Mme [K] en paiement de la clause pénale.

Par jugement du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— prononcé la résolution du compromis de vente signé le 15 mai 2019 portant sur le corps de ferme et ses dépendances situé : [Adresse 11], cadastré Section C numéros [Cadastre 12], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une surface de 17 114 m² aux torts et griefs exclusifs des co-acquéreurs, M. et Mme [K];

— les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme [Y], co-vendeurs desdits biens, les sommes de :

*30 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 15 mai 2019, représentant 10 % du prix de vente total du bien, soit 300 000 euros, n’incluant pas les frais d’actes d’un montant de 21 500 euros ;

*1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné solidairement les codéfendeurs aux entiers dépens.

Par déclaration du 24 octobre 2022, M.et Mme [K] ont fait appel de ce jugement.

Saisi par M. et Mme [Y], le conseiller de la mise en état, par ordonnance du 21 mai 2024 :

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur la nullité de l’assignation et la nullité du jugement entrepris,

— a prononcé la nullité de la signification du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 4 novembre 2021 effectuée suivant procès-verbal du 6 janvier 2022,

— a déclaré recevable l’appel interjeté par M. et Mme [K] à l’encontre dudit jugement,

— a condamné M. et Mme [Y] aux dépens de l’incident et a débouté les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 14 novembre 2024, la cour, statuant sur déféré, a confirmé cette ordonnance, condamné in solidum M. et Mme [Y] aux dépens et a rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile formées d’une part par M. et Mme [Y] et d’autre part par M. et Mme [K].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu’il a :

*prononcé la résolution du compromis de vente signé le 15 mai 2019 portant sur le corps de ferme et ses dépendances situé [Adresse 10] cadastré Section C numéros [Cadastre 12], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une surface de 17 114 m2 aux torts et griefs exclusifs des co-acquéreurs, M. et Mme [K] ;

*les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme [Y], les sommes de :

-30 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 15 mai 2019, représentant 10 % du prix de vente total du bien, soit 300 000 euros, n’incluant pas les trais d’actes d’un montant de 21 500 euros ;

-1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

*condamné solidairement les codéfendeurs aux entiers dépens ;

*rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Statuant à nouveau

— dire nulle l’assignation signifiée aux consorts [K] selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et en conséquence dire nul le jugement prononcé le 4 novembre 2021,

— débouter les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire, réduire la clause pénale à la somme de 1 euro,

En tout état de cause,

— débouter les consorts [Y] de leurs demandes,

— condamner les consorts [Y] à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— que l’assignation a été signifiée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à une adresse à [Localité 21] qui correspond à l’adresse professionnelle de M. [K], le jugement ayant été signifié à la même adresse selon les modalités de l’article 656 du même code, que la signification sur le lieu de travail n’est pas valable dès lors qu’il ne s’agit pas du domicile de la personne. La signification de l’assignation étant nulle, le jugement lui- même doit donc être reconnu comme nul.

— qu’ils n’ont jamais été mis en demeure de payer puisque les lettres recommandées sont revenues non réclamées, sans doute parce qu’adressées à une mauvaise adresse, qu’ils avaient informé l’agence Square habitat du refus de prêt du 21 juin 2019 et que M. et Mme [Y] n’ont pas subi de préjudice du fait de l’immobilisation de leur bien dans la mesure où ils y vivent toujours, de sorte que la clause pénale doit être réduite à la somme de 1 euro.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2025, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

— débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M.et Mme [K] à leur payer :

*la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 15 mai 2019 ;

*la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum M.et Mme [K] au paiement d’une somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel;

— condamner in solidum M.et Mme [K] en tous les frais et dépens, tant de première instance que d’appel.

Ils font valoir que :

— M.et Mme [K] ne se sont jamais rapprochés d’eux pour leur indiquer qu’ils n’avaient pas obtenu de prêt et ne démontrent pas en avoir averti l’agence immobilière, que les lettres recommandées adressés à [Localité 21] leur sont revenues avec la mention «pli avisé et non réclamé » et que l’huissier de justice chargé de signifier l’assignation qui a indiqué que M. [K] lui avait précisé par téléphone ne plus être domicilé à cette adresse, a logiquement signifié l’assignation selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile,

— l’appel de la partie défaillante en première instance emporte renonciation au bénéfice des dispositions protectrices de l’article 478 du code de procédure civile et empêche donc M. et Mme [K] d’invoquer le caractère non avenu du jugement,

— que M. et Mme [K] produisent en appel une attestation de refus de prêt, qui ne fait toutefois état que d’une conversation qui se serait tenue le 21 juin 2019 avec un directeur d’agence de banque, de sorte qu’il n’est pas justifié d’une demande de prêt formulée en bonne et due forme et que cette attestation communiquée très tardivement ne permet pas d’écarter l’application de la clause pénale,

— qu’ils ont renoncé à vendre leur bien compte tenu des difficultés rencontrées pour vendre et s’engager pour l’achat d’une autre maison.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assignation et d’annulation subséquente du jugement entrepris

Il résulte de l’article 654 du code de procédure civile que la signification d’un acte doit, par principe, être faite à personne. Ce n’est que si cette remise à personne s’avère impossible, que l’article 655 du même code prévoit que l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice ne peut procéder à une telle signification que s’il expose dans son acte les diligences qu’il a entreprises pour tenter de signifier l’acte à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’article 659 du code de procédure civile prévoit que l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Lorsque le commissaire de justice procède à une signification selon les modalités prévues à cet article, le procès-verbal de recherches doit décrire avec précision les diligences accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte, la jurisprudence exigeant que le commissaire de justice procède à des investigations complètes, concrètes, précises et effectives (2e Civ., 21 mars 2013, pourvoi n° 12-14.142) pour trouver le domicile ou la résidence du destinataire de l’acte.

Elle exige que la vérification de l’adresse résulte de plusieurs diligences (2e Civ., 28 février 2006, pourvoi n° 04-12.133, publié). En outre, lorsque le commissaire de justice ne peut s’assurer de la réalité du domicile du destinataire de l’acte et que celui-ci est absent, il est tenu de tenter une signification à personne sur son lieu de travail.( 2e Civ., 8 décembre 2022, pourvoi n° 21-14.145, publié)

En l’espèce, dans l’assignation introductive d’instance du 9 mars 2021, le commissaire de justice indique, au titre des modalités de remise de l’acte, qu’un clerc assermenté s’est rendu à l’adresse située [Adresse 15] à [Localité 21], adresse déclarée par les requérants comme étant la dernière adresse connue du défendeur.

Il est ensuite indiqué «qu’il a été constaté qu’à ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte, n’y a son domicile ou résidence. Sur place, il s’agit d’une société EURL TDS dont le gérant est M. [K] [E]. La boîte aux lettres est pleine et la société semble fermée. Le clerc assermenté a joint M. [K] par téléphone ([XXXXXXXX01]), lequel a confirmé que la société était en cours de fermeture, qu’il n’était plus domicilié à cette adresse et qu’il refusait de fournir sa nouvelle adresse. Il s’est engagé à passer en mon étude pour que la signification lui soit faite. Cet entretien téléphonique a eu lieu le 10 février 2021 et le destinataire de l’acte ne s’est pas rendu en mon étude à ce jour pour la signification. Une convocation lui avait été adressée par lettre simple en février. Les pages blanches confirment la présente adresse. Aucun autre résultat dans mon ressort de compétence n’existe concernant cette personne. Les pages blanches donnent une adresse pour Mme [K] [P] au [Adresse 2]. Sur place, il s’agit du domicile de M.[C] [V] qui a justifié de son identité et qui est propriétaire depuis 2006

selon ses déclarations. La mairie de [Localité 23], interrogée par email, indiquant que le destinataire de l’acte ne figure pas sur les listes électorales. M. [C] m’expose que sa concubine, Mme [K] [P] est née le 13/07/1978 à [Localité 18], n’a jamais été mariée et est propriétaire du bien avec lui depuis 2006. Ces informations ne correspondent pas à la destinataire de l’acte, née le 13/06/1982 à [Localité 26]. Il s’agit donc d’un homonyme et l’adresse du [Adresse 3] n’est pas une ancienne adresse de la destinataire de l’acte. La mairie de [Localité 24] par téléphone a indiqué ne pas la connaître. Mon correspondant n’a pu me fournir d’information supplémentaire concernant la susvisée. Mes recherches sur Google se sont révélées vaines, faute de résultat. Les diligences ainsi effectuées préalablement à l’établissement du présent procès-verbal n’ayant pas permis de retrouver le destinataire de l’acte, l’Huissier de Justice soussigné, constate que celui-ci n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, et a dressé le présent procès-verbal conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour servir et valoir ce que de droit.»

Le commissaire de justice a tenté de signifier l’assignation à la dernière adresse connue de M. et Mme [K], telle qu’indiquée par M. et Mme [Y], lesquels justifient avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception aux époux [K] à l’adresse mentionnée au compromis de vente, à savoir au [Adresse 5] [Localité 16], lettre revenue avec la mention «destinataire inconnu à l’adresse». Ils justifient avoir ensuite adressé une lettre recommandée à l’adresse du [Adresse 15] à [Localité 22], qui est revenue avec la mention «pli avisé et non réclamé».

Il ressort des diligences effectuées par le commissaire de justice telles qu’elles sont relatées dans le procès-verbal que celui-ci a constaté que ni M. [K] ni Mme [K] n’avaient leur domicile à l’adresse du [Adresse 15] à [Localité 21], que ni l’un ni l’autre n’y demeuraient plus et que M. [K] ne travaillait plus à cette adresse. Il a, par ailleurs, effectué des recherches dans les pages blanches, auprès de la mairie de [Localité 22] et de celle de [Localité 24] ainsi que sur Google pour rechercher l’adresse de M. et Mme [K] et la nouvelle adresse de la société de M. [K]. Il ressort des diligences ainsi effectuées préalablement à la signification de l’acte, qu’il n’a été possible de trouver ni le domicile, ni la résidence, ni le lieu de travail de M. et Mme [K].

Il doit être relevé que M. et Mme [K] ne font état d’aucun élément de fait concret permettant de considérer qu’ils auraient pu être retrouvés à la date de la signification de cet acte et ne justifient pas avoir pris des dispositions pour faire connaître leur nouvelle adresse à leurs cocontractants.

En l’état des mentions de ce procès-verbal qui relate avec précision les diligences concrètes, précises et effectives que le commissaire de justice a accomplies pour rechercher les destinataires de l’acte, il doit être jugé que la signification ainsi effectuée est régulière.

M. et Mme [K] seront donc déboutés de leur demande d’annulation de l’assignation qui leur a été signifiée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et en conséquence de leur demande de nullité du jugement du 4 novembre 2021.

Sur la demande d’annulation de la signification du jugement

En application des dispositions de l’article 914 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 29 décembre 2023, applicable au litige, les ordonnances du conseiller de la mise en état ou les décisions de la cour d’appel statuant sur déféré de ces ordonnances, qui statuent sur la fin de non-recevoir tirée notamment de l’irrecevabilité de l’appel ont autorité de chose jugée au principal.

En l’espèce, par une ordonnance du 21 mai 2024, confirmée par la cour d’appel statuant sur déféré le 14 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la nullité de la signification du jugement du 4 novembre 2021 et a déclaré l’appel de M. et Mme [K] recevable.

M. et Mme [K] sont donc irrecevables à demander devant la cour d’appel statuant au fond la nullité de la signification du jugement, qui a déjà été prononcée par l’arrêt du 14 novembre 2024 statuant sur déféré et qui a autorité de chose jugée.

Sur la demande de réduction de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose «Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.»

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties comporte en page 11 une clause rédigée comme suit: «il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, une somme correspondant à 10% du prix de vente.»

La clause pénale a pour but d’assurer l’exécution d’une convention et sanctionne l’inexécution fautive de cette obligation. Son caractère manifestement excessif doit s’apprécier en tenant compte de sa finalité, en l’espèce, inciter les parties à signer l’acte authentique de vente, et en comparant le montant de l’indemnisation contractuellement fixé et le préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le compromis de vente prévoyait que l’acquéreur devait justifier au vendeur de sa demande de prêt auprès d’une banque ou d’un organisme assimilé dans les 10 jours de la signature du compromis et que l’obtention du ou des prêts devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2019. M. et Mme [K] produisent au débat une attestation de refus de prêt du 21 juin 2019, mais ils ne justifient pas avoir porté à la connaissance des vendeurs ce refus de prêt et, s’ils affirment en avoir averti l’agence immobilière, aucun élément versé aux débats ne permet de l’établir.

Il apparaît donc que M. et Mme [K] n’ont jamais justifié auprès des vendeurs des demandes de prêt qu’ils ont déposées, qu’ils ne les ont pas immédiatement avertis du refus de prêt, qu’ils ne les ont pas informés de leur changement d’adresse et n’ont ainsi pas pu recevoir les mises en demeure qui leur ont été adressées, les vendeurs ayant de ce fait vu leur bien immobilisé au-delà de la date prévue pour la signature de l’acte et indiquant avoir compte tenu de ces difficultés, renoncé à leur projet.

M. et Mme [K] ne démontrent nullement en quoi cette clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente, tout à fait usuelle s’agissant des clauses pénales prévues en matière de vente immobilière, serait manifestement excessive et ne produisent aucun élément susceptible de motiver une réduction de cette indemnité résultant de leur propre engagement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 15 mai 2019.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [K] qui succombent en leurs prétentions en cause d’appel, seront condamnés aux dépens d’appel, le jugement devant être confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à M. et Mme [Y] la charge des frais irrépétibles d’appel comme de première instance. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [K] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et M. et Mme [K] seront condamnés à verser la même somme en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Déboute M. et Mme [K] de leur demande d’annulation de l’assignation qui leur a été signifiée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et en conséquence de leur demande de nullité du jugement du 4 novembre 2021,

Déclare irrecevable la demande de M. et Mme [K] en annulation de la signification du jugement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Condamne M. et Mme [K] aux dépens d’appel ;

Condamne M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier

La présidente