COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 22/01321

N° Portalis DBV3-V-B7G-VBJA

AFFAIRE :

[U] [D]

C/

S.C.I. DYLAN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2022 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 21/00531

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH

M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U] [D]

né le 30 Mai 1978 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 Représentant : M^e Christine SARAZIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0286

APPELANT

****************

S.C.I. DYLAN

N° SIRET : 423 754 803

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

Le 19 avril 2019, la société MLR Cuisines, titulaire d’un bail commercial sur la commune d'[Localité 5], s’est vue signifier par son bailleur un congé avec refus de renouvellement. Son gérant, M. [U] [D], s’est alors rapproché de la société Dylan dans le cadre de sa recherche de nouveaux locaux pour l’exploitation de son fonds de commerce.

Suivant acte authentique reçu le 30 octobre 2019, par devant Me [T] [C], notaire au sein de la société Corbasson notaire et associés, la société Dylan a promis de vendre à M. [D] un ensemble immobilier à usage commercial pour partie et d’habitation pour le surplus, situé à [Localité 6] au [Adresse 2], section du cadastre AV [Cadastre 1], et ce pour un montant de 1 400 000 euros.

La promesse unilatérale de vente a été conclue, pour une durée expirant le 15 mai 2020, sous conditions suspensives, et notamment les deux suivantes :

* l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 31 janvier 2020,

* l’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 15 janvier 2020.

L’acte prévoyait le versement par M. [D] d’une indemnité d’immobilisation au promettant à hauteur de 140 000 euros. Dans un délai de huit jours à compter de la signature de la promesse de vente, M. [D] a versé une partie de cette somme, à hauteur de 70 000 euros, entre les mains de l’office notarial susmentionné, en tant que séquestre.

La vente n’a finalement pas été réalisée. M. [D] s’est prévalu de la caducité de la promesse de vente résultant de la non réalisation des deux conditions suspensives précitées.

Par courrier officiel entre avocats du 30 septembre 2020, la société Dylan a réclamé le versement par M. [D] de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Par courrier officiel entre avocats du 20 octobre 2020, M. [D] a quant à lui réclamé à la société Dylan la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation déjà versée et mise sous séquestre auprès du notaire.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2021, la société Dylan a fait assigner M. [D] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de constat de la caducité de la promesse de vente et de condamnation de celui-ci à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement en date du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 30 octobre 2019,

— condamné M. [D], en deniers ou quittances valables, à payer à la société Dylan la somme de 70 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2020 et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière, à titre d’indemnité,

— rejeté la demande de majoration des intérêts formulée par la société Dylan,

— dit que la somme de 70 000 euros détenue par la société Corbasson notaire et associés sera libérée au profit de la société Dylan,

— débouté M. [D] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [D] à payer à la société Dylan la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux dépens, avec recouvrement au profit de M^e Julien Auchet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision était de droit assortie de l’exécution provisoire.

Par acte du 8 mars 2022, M. [D] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 21 septembre 2022 de :

— débouter la société Dylan de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement déféré,

— condamner la société Dylan à restituer l’indemnité d’immobilisation de 70 000 euros avec les intérêts, qui lui a d’ores et déjà été remise par Me [C] notaire séquestre,

— condamner la société Dylan au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Dylan à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’AARPI JRF Avocats représentée par M^e Oriane Dontot, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, il fait valoir que :

— il peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, celui-ci lui ayant été refusé après dépôt de la demande en mairie conformément aux stipulations contractuelles, soit dans le délai d’un mois à compter de la signature de la promesse, d’abord en mains propres puis par lettre recommandée ;

— il peut également se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, d’une part en ce que ses demandes de prêt ont toutes été refusées, d’autre part en ce que la SCI Dylan, promettante, n’a pas cru devoir le mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition et est en conséquence privée de la faculté de se prévaloir de la défaillance de l’acquéreur dans la réalisation de cette condition suspensive ;

— contrairement à l’indemnité d’immobilisation qui opère quelle qu’en soit la cause, l’indemnité versée ici l’était « en garantie de l’exécution des présentes » et la clause avait pour objet d’indemniser le promettant en cas de manquement du bénéficiaire à son obligation de diligence, ce qui justifie la qualification de clause pénale et permet au juge de modérer la pénalité ainsi convenue ;

— la procédure que la SCI Dylan a initiée n’était destinée qu’à retarder la restitution de l’indemnité d’immobilisation et a généré des frais qui n’avaient pas lieu d’être, ce qui justifie l’allocation de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive.

Par dernières écritures du 28 juin 2022, la société Dylan prie la cour de :

— confirmer le jugement ayant retenu la caducité de la promesse de vente, aux torts exclusifs de M. [D],

Et sur appel incident du concluant,

— infirmer le jugement ayant requalifié l’indemnité d’immobilisation de clause pénale, alors que l’acte authentique de promesse de vente mentionne clairement que l’indemnité fixée est une indemnité d’immobilisation « non réductible »,

— dire et juger que l’indemnité d’immobilisation lui est due,

En conséquence,

— condamner M. [D] à lui verser la somme suivante, en deniers ou quittances : 140 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— dire et juger que le notaire ou la caisse des dépôts désignée séquestre seront autorisés à remettre entre ses mains la somme de 70 000 euros remise lors de la signature de la promesse, cette somme étant déduite de l’indemnité due,

— confirmer le montant de l’article 700 du code de procédure civile allouée en première instance,

Y ajoutant,

— condamner M. [D] à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [D] en tous les dépens, en ce compris les frais d’huissier, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Julien Auchet, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors que M. [D] n’a pas donné suite à la vente et qu’il ne justifie pas de l’application des conditions suspensives prévues au contrat ;

— M. [D] ne peut pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors qu’il a déposé sa demande hors délai, le 3 décembre 2019, que le dossier était manifestement incomplet puisqu’il a dû être complété le 6 mars 2020, qu’il n’est pas justifié de ce que la demande de permis était conforme aux stipulations contractuelles et que M. [D] ne l’a pas informée de ses démarches administratives ;

— M. [D] ne peut pas non plus se prévaloir de la condition suspensive de prêt dès lors qu’il ne fournit aucun refus de prêt et qu’il se contente de produire deux demandes de prêt, dont il sera constaté que les conditions de montant, de taux et de durée ne correspondent pas aux conditions fixées à la promesse ;

— le tribunal a dénaturé les clauses contractuelles qui prévoyaient le versement d’une indemnité d’immobilisation « non réductible », qui constituait à ce titre le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, lequel n’était pas dans l’obligation d’acquérir, de sorte que la qualification de clause pénale et l’application du régime associé sont exclues.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, bien que la société Dylan demande la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties, il ressort de ses écritures qu’elle sollicite en réalité l’exécution de la promesse unilatérale, puisqu’elle invoque à hauteur d’appel comme devant le premier juge, la clause « indemnité d’immobilisation – séquestre » du contrat prévoyant que l’indemnité d’immobilisation de 140 000 euros lui est acquise pour le cas où, en dépit de la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire renonce à la vente.

Pour échapper au paiement de cette indemnité et obtenir restitution de la somme représentant partie de l’indemnité d’immobilisation et dont il est précisé par la clause ci-dessus mentionnée qu’elle est « affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire », M. [D] invoque la non-réalisation des conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et du prêt, et le fait que la défaillance de ces conditions ne résulte pas de sa passivité ou de sa négligence.

A cet égard, l’article 1304-3 du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Or, s’agissant de la condition d’obtention d’un permis de construire, la promesse stipule : « le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai d’un mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ».

Il en résulte que pour se prévaloir de la défaillance de cette condition, M. [D] devait justifier à la fois du dépôt de la demande de permis de construire dans le mois suivant la signature de la promesse, soit avant le 30 novembre 2019, et du dépôt d’un dossier complet. Or, le récépissé de dépôt de la mairie, qui est le seul justificatif admis aux termes de la promesse, est daté du 3 décembre 2019, tandis que se bornant à produire devant la cour la notification du refus de permis de construire, M. [D] ne justifie pas du dépôt d’un dossier complet.

La condition suspensive d’obtention du permis de construire doit donc être réputée accomplie du fait de la négligence de M. [D].

Cependant, s’agissant de la condition d’obtention d’un prêt et ainsi que l’indique M. [D], l’acte comporte une clause qui stipule : " L’obtention ou non obtention [du prêt] devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ".

Or, force est de constater que cette clause encadre les conditions dans lesquelles le promettant peut se prévaloir de la négligence du bénéficiaire puisqu’elle instaure un processus particulier de constatation de la défaillance du débiteur, à la discrétion du créancier, et qui s’impose en tant que loi des parties (cf. Civ. 3ème, 23 juin 2010, n° 09-15.939).

Ainsi, en l’absence de notification de la réalisation ou de la non-réalisation de la promesse par le bénéficiaire, comme en l’espèce, il était requis l’envoi par le promettant d’une lettre recommandée qui, pour ne constituer qu’une simple faculté, n’en demeurait pas moins indispensable pour faire courir le délai durant lequel le promettant pouvait justifier des diligences effectuées. Or, la seule mise en demeure adressée par la SCI Rylan, par l’intermédiaire de son conseil, date du 30 septembre 2020 et vise à enjoindre à M. [D] de régler l’indemnité d’immobilisation.

Etant donné qu’à l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition, en l’occurrence le 15 janvier 2020, celle-ci est censée être défaillie provoquant la caducité de la promesse, c’est à juste titre que M. [D] peut se prétendre libéré de tout engagement à l’égard de la société Dylan, dont celui de régler l’indemnité d’immobilisation, dès lors que le promettant ne s’est pas astreint au formalisme convenu qui aurait nécessité l’envoi d’une mise en demeure pour pouvoir tirer les conséquences de la défaillance du promettant dans la réalisation de la condition suspensive litigieuse.

Il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [D] à payer à la société Dylan la somme 70 000 euros avec libération de la somme détenue par le notaire, de la débouter de l’ensemble de ses demandes, et de faire droit à la demande reconventionnelle de M. [D] tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 70 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, les intérêts courant sur cette somme à compter du présent arrêt, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Quoiqu’infirmée, la décision de première instance dénote que l’exercice des voies de droit par la société Dylan n’était pas manifestement voué à l’échec, tandis que les pièces versées aux débats et les éléments débattus ne permettent pas d’établir que l’initiative procédurale de l’intimée constituait un acte de malice ou de mauvaise foi ou qu’elle était entachée d’une légèreté blâmable.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’une prétendue procédure abusive.

Néanmoins, la société Dylan succombant à hauteur d’appel, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de l’AARPI JRF Avocats représentée par M^e Oriane Dontot, conformément à l’article 699 du code de procédure, et ses demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

L’équité commande en outre de la condamner à indemniser M. [D] des frais que celui-ci a été contraint d’exposer pour assurer sa défense en première instance et en appel, dans la limite de 6 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 30 octobre 2019 et débouté M. [D] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Dylan de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne la société Dylan à restituer à M. [D] la somme de 70 000 euros correspondant à la partie de l’indemnité d’immobilisation remise en séquestre, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne la société Dylan aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de l’AARPI JRF Avocats représentée par M^e Orianne Dontot, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Dylan à régler à M. [D] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,