COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/05559 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMVA

AFFAIRE :

S.A.S. DECOUVERTE

C/

Association Interentreprise AIE «[Localité 25] [Adresse 32]»

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juin 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles

N° RG : 22/01107

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Laurence HERMAN

M^e Martine DUPUIS

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. DECOUVERTE

RCS Paris n° 505 186 858

[Adresse 10]

[Localité 24]

Représentée par M^e Laurence HERMAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253 et M^e Philippe REZEAU du cabinet QUANTUM IMMO, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Association Interentreprise AIE « [Localité 25] [Adresse 32] »

[Adresse 12]

[Localité 25]

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et M^e Alix PATOUILLAUD & M^e Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-CGR Avocats, Plaidant, avocats au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2004, la SCI Gantoine, représentée par son gérant, la société SIFA, a donné à bail commercial à l’association inter-entreprises [Localité 25] [Adresse 32] (ci-après AIE [Localité 25] [Adresse 32]) un bâtiment à usage de restaurant d’entreprise et le terrain correspondant situés [Adresse 32] à [Localité 25] ([Localité 37]), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel de 228.684 euros hors taxes et hors charges.

Le 24 juillet 2008, la société Gantoine a cédé l’ensemble immobilier, dont dépendent les locaux loués, à la SAS Découverte, laquelle l’a substituée en sa qualité de bailleur.

Aux termes d’un avenant signé le 9 juin 2009, les parties ont convenu de proroger le bail jusqu’au 31 décembre 2015, pour un loyer annuel progressif atteignant, pour l’année 2015, la somme de 326.587 euros HT et HC, la taxe foncière et les primes d’assurance étant à la charge du preneur.

Selon cet avenant, les parties ont fait le choix de se soumettre au statut des baux commerciaux.

Le 30 décembre 2015, l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2016, aux mêmes clauses et conditions générales que le bail échu, moyennant « un loyer ramené au niveau de la valeur locative des locaux loués ».

Aucun accord sur le montant du loyer renouvelé n’est intervenu entre les parties.

Après avoir notifié un mémoire préalable à la société Découverte, le 22 décembre 2017, l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] l’a faite assigner par acte du 16 mai 2019 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles en fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2016.

Deux expertises amiables ont été diligentées. Un premier rapport établi par Mme [U] [C], à la demande de la société Découverte, a conclu à une valeur locative annuelle de 300.000 euros, et un second établi par M. [J] [X], à la demande de l’AIE [Localité 25] [Adresse 32], a conclu à une valeur locative annuelle de 167.000 euros.

Par jugement du 20 septembre 2019, le juge des loyers a ordonné une expertise sur la valeur locative du bail en renouvellement au 1er janvier 2016 et a commis, pour y procéder, Mme [Y] [N] qui, en raison de son empêchement, a été successivement remplacée par M. [F] [K] puis par M. [S] [D], lequel a déposé son rapport le 14 octobre 2021 en concluant à une valeur locative annuelle de 198.867 euros HT et HC.

Par jugement du 28 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé, au 1er janvier 2016, à la somme annuelle de 215.734,75 euros HT et HC ;

— dit que les intérêts sur les trop-perçus de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la date de notification par la société Découverte de son premier mémoire en défense, puis à compter de chaque échéance ;

— dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

— rejeté les autres demandes ;

— dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

— condamné l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] et la société Découverte, à concurrence de 50 % chacune, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le juge des loyers commerciaux a considéré qu’il n’y avait pas lieu d’écarter des débats le rapport d’expertise de M. [D], le principe du contradictoire ayant été respecté, et il a rejeté la demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par la société Découverte. Il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé par référence à la valeur locative des locaux, en déduisant le montant de la taxe foncière.

Par déclaration du 1er septembre 2022, la société Découverte a fait appel de ce jugement et, par conclusions d’incident du 4 novembre 2022, elle a sollicité la désignation d’un nouvel expert judiciaire auprès du conseiller de la mise en état, lequel s’est déclaré incompétent au profit de la cour pour statuer sur cette demande, aux termes d’une ordonnance rendue le 2 mai 2024.

Par ordonnance du 23 mars 2023, le premier président de la cour d’appel a partiellement fait droit à la demande de la société Découverte en l’autorisant à consigner la somme de 639.909,36 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 mai 2023, la société Découverte demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

et statuant à nouveau,

— constater les insuffisances du rapport de l’expert judiciaire et l’écarter ;

— fixer la valeur locative au 1er janvier 2016 à la somme de 300.000 euros HT et HC par an ;

en tout état de cause,

— débouter l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 avril 2024, l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 215.734,75 euros HT et HC, en ce qu’il a dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés et en ce qu’il a condamné l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] et la société Découverte aux dépens, à concurrence de 50% chacune, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

statuant à nouveau,

— entériner le rapport de l’expert judiciaire s’agissant du prix unitaire de 100 euros retenu, sauf en ce qu’il n’a pas déduit le montant de la taxe foncière, et déduire du loyer le montant réel de la taxe foncière refacturée à l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] soit un montant de 32.849 euros ;

en conséquence,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2016 à la somme annuelle en principal de 166.018 euros HT et HC ;

— débouter la société Découverte de sa demande de voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire ;

en tout état de cause,

— juger que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2016 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la société Découverte de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 juin 2024.

SUR CE,

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société Découverte demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 300.000 euros HT et HC par an, conformément à l’évaluation du rapport de Mme [C], qui a retenu une valeur unitaire de 160 euros/m² pour le restaurant et la cafeteria et de 130 euros/m² pour la cuisine et les annexes, au lieu de celle de 100 euros/m² estimée par l’expert judiciaire. Elle sollicite de voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de M. [D] du 14 octobre 2021 dont elle souligne les insuffisances, l’expert n’ayant pas pris en compte les caractéristiques particulières du bâtiment, la spécificité de l’activité qui y est exercée, les conditions d’exercice de cette activité et l’environnement des locaux. Elle affirme que l’expert n’a effectué aucune recherche sérieuse sur la valeur locative des locaux.

Elle fait valoir que le bâtiment a été conçu pour être un restaurant d’entreprise, supposant des aménagements spécifiques liés aux normes ERP et d’hygiène, et que sa transformation en bâtiment à usage de bureaux nécessiterait de très importants travaux déconnectés de la valeur du bien. Elle souligne la rareté des locaux, qui aurait dû conduire l’expert judiciaire à retenir un prix supérieur à celui de bureaux classiques. Elle soutient que la valeur locative doit être déterminée en fonction du service rendu par les locaux pour l’activité de restaurant interentreprises, ce qui correspond « au prix que les associés de l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] sont prêts à y mettre », et estime que l’expert judiciaire aurait dû se faire communiquer les statuts, bilans et comptes de résultats de l’AIE [Localité 25] [Adresse 32]. Elle reproche encore à l’expert judiciaire de n’avoir procédé à aucune investigation sur l’environnement commercial, sur l’existence de restaurants interentreprises comparables et affirme que l’interprétation des chiffres reproduits dans son rapport est erronée.

Enfin, la société Découverte conteste la déduction concernant la taxe foncière en indiquant que les références de valeurs locatives retenues comme éléments de comparaison portent sur des baux imputant déjà cette charge exorbitante au preneur, ce qui à défaut de déduction reviendrait à effectuer une double minoration.

L’association AIE [Localité 25] [Adresse 32] demande à la cour d’entériner le rapport d’expertise de M. [D] s’agissant du prix unitaire de 100 euros/m² et de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 166.018 euros HT et HC par an, après déduction de la taxe foncière qui lui est refacturée, quand bien même le transfert de cette charge au preneur constituerait une pratique unanime dans le voisinage. Elle considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de M. [D], dont les conclusions ont été débattues contradictoirement, et que la cour ne saurait se fonder, pour fixer le loyer du bail renouvelé, sur le seul avis amiable de l’expert du bailleur, sauf à méconnaître le principe de l’égalité des armes et des droits de la défense.

Elle souligne que l’évaluation de la valeur locative se fait de manière objective en fonction des caractéristiques des locaux loués, si bien que la communication de ses statuts, bilans et comptes de résultat n’a aucun intérêt pour fixer le loyer du bail renouvelé. Elle relève que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, l’expert judiciaire n’a absolument pas bâclé ses recherches mais s’est trouvé confronté aux mêmes difficultés que les experts amiables mandatés par les parties, qu’ainsi, tout comme Mme [C] et M. [X], M. [D] a recherché sans succès l’existence de restaurants interentreprises comparables dans le secteur. Elle fait valoir qu’il s’agit d’un renouvellement et que la valeur unitaire de 160 euros/m² retenue par Mme [C] pour le restaurant correspond au prix moyen de nouvelles locations, dont aucune ne se situe à [Localité 25], ville peu attractive au regard notamment du manque de desserte par les transports en commun ; que, comme l’a observé à juste titre l’expert judiciaire, les locaux sont facilement transformables en bureaux ou en activité et qu’il n’y a donc pas lieu de majorer les éléments de référence « bureaux » ; que les locaux pâtissent d’un défaut d’entretien du fait du bailleur, ce qui justifie au contraire une minoration. Elle estime que les éléments provenant du site internet « Bourse de l’immobilier », qui correspondent à des baux signés au cours de la durée du bail expiré, constituent des références sérieuses et exploitables.

Sur le rapport d’expertise judiciaire

La cour constate, comme le premier juge, que le rapport d’expertise judiciaire clos le 13 octobre 2021 par M. [D] a été soumis à la discussion des parties, qui ont été en mesure de formuler des dires et d’obtenir des réponses argumentées de l’expert.

Chaque partie a par ailleurs produit aux débats les conclusions des experts amiables qu’elles ont chacune missionnés.

Etant rappelé que le juge des loyers fixe souverainement le montant du loyer renouvelé et que pour ce faire il lui appartient d’apprécier les éléments soumis au débat contradictoire, il n’y a pas lieu d’écarter le rapport d’expertise judiciaire de M. [D].

Sur la surface des locaux loués

La société Découverte et l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] ne discutent pas la surface de 1.988,67 m² retenue par l’expert judiciaire, sur la base d’un métrage réalisé par la société DEFIM le 24 août 2021.

Sur la valeur locative

Les parties s’accordent sur le fait que le loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement édictée par l’article L.145-34 du code de commerce et qu’il doit être fixé par référence à la valeur locative des locaux.

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 100 euros/m², après avoir relevé que les locaux étaient situés dans la zone d’activités de [Localité 25], accessible depuis l’autoroute A86 ou la RN 12, sur un terrain donnant sur la [Adresse 32], sans accès direct cependant puisqu’il est nécessaire (piétons ou voitures) de passer par le contrôle sécurité de l’entreprise General Electric Healthcare (GE). Les experts amiables, M. [X] et Mme [C], précisent en effet dans leurs rapports respectifs que le restaurant interentreprises occupant les locaux loués se trouve à l’entrée du site de GE. Ce restaurant interentreprises, d’une capacité de 620 couverts, est ouvert aux salariés de GE (environ 1.300 salariés) et aux entreprises avoisinantes (entre 5 et 6 en 2015), dont certaines situées à plus de 16 mn de marche. Parmi les points négatifs, l’expert judiciaire relève, outre l’obligation de passer par le contrôle sécurité de GE, l’absence de parking dédié et la faiblesse du nombre de places visiteurs sur le parking GE (une cinquantaine), tandis qu’il est impossible de se garer sur la voie publique aux abords du restaurant interentreprises. S’agissant des transports en commun, le site se trouve à environ 4 km de la gare SNCF [35], des navettes régulières reliant la gare au site de GE, à près de 2 km de la gare RER [31] (ligne C) et à 3,5 km de celle de [28] (ligne C).

M. [D] constate que le bien, de construction assez ancienne (années 70), est dans un état correct mais qu’il n’a pas été rénové récemment ; qu’il comporte de nombreuses baies vitrées procurant de l’éclairage naturel mais rendant le bâtiment très énergivore, ce que confirme le diagnostic de performance énergétique (DPE) du 28 février 2018 aboutissant à un classement G (826 KWhEP/m2/an). L’expert judiciaire souligne que le système de renouvellement d’air et de climatisation n’a jamais été réparé et que le bailleur convient qu’il doit assumer cette rénovation. M. [X] a constaté, dans son rapport du 25 août 2016, des dégradations dues à des infiltrations d’eau (étanchéité de la toiture) mais M. [D] indique qu’une grande partie de la toiture a été changée en 2017. Le rapport d’expertise judiciaire précise également que les portes d’accès, les baies vitrées de grande taille ont été remplacées, pas « les petites baies du dessus ».

Selon la description qui en est faite par les experts, les locaux, situés en rez-de-chaussée sur un vaste terrain arboré de 7.509 m2, sont composés d’un self-service, d’une grande salle de restauration, de trois salles de déjeuner (aux cloisonnements modulables), d’une cafétéria, d’une vaste cuisine sans jour, d’une plonge, de chambres froides, de réserves, de deux bureaux, de vestiaires (avec douches et sanitaires), d’un local technique et poubelles, d’une terrasse en partie dallée et en partie estrade en bois, et d’un terrain dallé et engazonné. L’expert judiciaire en conclut que la con’guration des locaux est non seulement adaptée mais également favorable à I’activité exercée. Il insiste sur le fait que, compte tenu du peu de salles complètement dédiées à la restauration, les locaux sont facilement transformables en bureaux ou en locaux d’activités et estime pertinent de s’intéresser aux loyers pratiqués à destination de bureaux ou d’activités. Ce choix n’est cependant pas uniquement lié au caractère transformable des locaux.

Ainsi, Mme [C] indique dans son rapport : « La nature des locaux est atypique. Il existe très peu d’éléments de comparaison à usage de seul restaurant interentreprises. En conséquence, il sera procédé à une comparaison avec des locaux à usage de bureaux » ; et M. [X] : « La location de RIE [restaurant interentreprises] est rare. En l’absence de comparables ayant la même destination, nous avons relevé diverses références de loyers de bureaux et de locaux d’activités aux caractéristiques immobilières proches ».

La société Découverte, qui ne fournit d’ailleurs aucune référence locative de restaurant interentreprises, ne peut donc reprocher à M. [D] d’avoir retenu comme éléments de comparaison des loyers de bureaux et de locaux d’activités.

L’expert judiciaire a sélectionné des références locatives issues de « La bourse de l’immobilier » dans trois zones de bureaux ou d’activités ([Localité 25], [Localité 27], [Localité 34]) :

— s’agissant de la zone de [Localité 25], les références, couvrant la période de mai 2007 à décembre 2015, portent sur des locaux d’une surface comprise entre 103 et 921 m2 et le loyer au m2 s’échelonne de 60 à 119 euros, l’expert concluant que l’immense majorité des références est inférieure ou égale à 100 euros/m2/an ;

— s’agissant de la zone de [Localité 27], les références, couvrant la période de février 2009 à mars 2017, portent sur des locaux d’une surface comprise entre 80 et 746 m2 et le loyer au m2 s’échelonne de 76 à 185 euros ;

— s’agissant de la zone de [Localité 34], couvrant la période de mars 2011 à avril 2015, les références portent sur des locaux d’une surface comprise entre 106 et 7.412 m2 et le loyer au m2 s’échelonne de 110 à 249 euros.

Toutefois, certaines références apparaissent très anciennes par rapport à la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2016 et les surfaces trop petites ne peuvent constituer des éléments de comparaison utiles, sachant qu’usuellement plus la surface d’un local est importante, plus son prix au m² est faible.

Aussi seules seront retenues comme suffisamment pertinentes les références locatives suivantes du rapport de M. [D] :

* A [Localité 25] :

OB [Localité 25], [Adresse 4] (activité) : surface de 921 m2 sur un terrain de 2.646 m2, loyer unitaire de 66 euros/m2 au 28 novembre 2013 ;

Yvroud, [Adresse 17] (activité) : surface de 841 m2 sur un terrain de 800 m2, loyer unitaire de 84 euros/m2 au 4 octobre 2013 ;

Phone Express, [Adresse 14] (bureaux, entrepôt) : surface de 473 m2 sur un terrain de 2.780 m2, loyer unitaire de 95 euros/m2 au 2 décembre 2015 ;

Cirra, [Adresse 16] (activité) : surface de 457 m2 sur un terrain de 1.413 m2, loyer unitaire de 85 euros/m2 au 7 avril 2015 ;

* A [Localité 27] :

Filemed, [Adresse 29] (activité) : surface de 507 m2 sur un terrain de 7.808 m2, loyer unitaire de 100 euros/m2 au 10 mars 2017 ;

* A [Localité 34] :

« Locataire inconnu », [Adresse 19] (bureaux) : surface de 3.366 m2 sur un terrain de 26.000 m2, loyer unitaire de 225 euros/m2 au 5 novembre 2013 ;

AFD Technologies, [Adresse 19] (bureaux) : surface de 1.173 m2 sur un terrain de 26.000 m2, loyer unitaire de 249 euros/m2 au 16 juillet 2013 ;

MSD GSM Ile-de-France, [Adresse 6] (bureaux) : surface de 700 m2 sur un terrain de 10.170 m2, loyer unitaire de 130 euros/m2 au 5 mars 2015 ;

Lascom, [Adresse 21] (bureaux) : surface de 565 m2 sur un terrain de 20.485 m2, loyer unitaire de 170 euros/m2 au 3 avril 2013 ;

CS Novidy’s, [Adresse 15] (bureaux) : surface de 554 m2 sur un terrain de 38.277 m2, loyer unitaire de 170 euros/m2 au 11 septembre 2014 ;

S’Cube, [Adresse 5] (bureaux) : surface de 500 m2 sur un terrain de 9.950 m2, loyer unitaire de 140 euros/m2 au 6 mai 2014.

Le juge des loyers a néanmoins pertinemment relevé que la situation locative n’est pas précisée (nouvelle location ou renouvellement), ni I’activité exercée dans les locaux.

Les informations extraites par M. [D] du site « bureaux locaux » en septembre 2021 pour les trois zones se limitent à mentionner le nombre d’annonces parues et la fourchette de prix unitaire correspondante, ce qui en limite l’intérêt.

L’expert judiciaire indique avec raison que « la zone d’activité de [Localité 25] est moins attractive que celle de [Localité 34] et dans une certaine mesure, un peu moins attractive que celle de [Localité 27] » et il résume les caractéristiques positives du local loué par l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] (locaux très grands et en rez-de-chaussée, activité (RIE) sans aucune concurrence dans la zone et peu de restaurants, rénovation partielle du bâtiment prise en charge par le bailleur à savoir toiture et baies vitrées, bon emplacement géographique, terrain arboré). Il relève par ailleurs ses caractéristiques négatives : pas d’accès direct et obligation de passer par le contrôle sécurité de GE, pas de parking dédié et faiblesse du nombre de places visiteurs, pas de place de stationnement sur la voie publique, bâtiment assez énergivore, incertitude sur le réseau d’assainissement et bâtiment non clos. Ces caractéristiques inhabituelles constituent des facteurs importants de dévalorisation des locaux.

M. [D] conclut à un prix unitaire de 100 euros/m2.

Dans son rapport d’expertise amiable du 25 août 2016, M. [X] analyse une trentaine de références locatives datées de 2012 à 2016, situées dans plusieurs communes des [Localité 37] (dont 7 à [Localité 25]), pour une surface comprise entre 57 m2 et 1.317 m2, dont il ne précise pas la nature (nouvelle location ou renouvellement).

Pour les mêmes raisons qu’indiquées supra, seront retenues comme suffisamment pertinentes les références locatives suivantes :

* A [Localité 25] :

Elofitness, [Adresse 4] (bureaux) : surface de 921 m2, loyer unitaire de 66 euros/m2 en 2013 (référence également retenue par l’expert judiciaire sous le nom de OB [Localité 25]) ;

Yvroud, [Adresse 17] (bureaux) : surface de 841 m2, loyer unitaire de 84 euros/m2 en 2013 (référence également retenue par l’expert judiciaire) ;

Ducapost BPO IS, [Adresse 23] (bureaux) : surface de 795 m2, loyer unitaire de 63 euros/m2 en 2013 ;

Association La rencontre, [Adresse 18] (bureaux) : surface de 570 m2, loyer unitaire de 70 euros/m2 en 2014 ;

Phone Express, [Adresse 33] (locaux mixtes activités/bureaux) : surface de 473 m2, loyer unitaire de 95 euros/m2 fin 2015 (référence également retenue par l’expert judiciaire) ;

* A [Localité 26] :

Laboratoires Terumo France, [Adresse 1] (bureaux) : surface de 1.107 m2, loyer unitaire de 180 euros/m2 en 2015 ;

Airwell Residential, [Adresse 13] (bureaux) : surface de 577 m2, loyer unitaire de 175 euros/m2 en 2013 ;

Fiducial Securité Prévention, [Adresse 22] (bureaux) : surface de 575 m2, loyer unitaire de 130 euros/m2 en 2015 ;

* A [Localité 34] :

NR, [Adresse 20] (bureaux) : surface de 1.157 m2, loyer unitaire de 140 euros/m2 en 2014 ;

MSD GSM Ile-de-France, [Adresse 6] (bureaux) : surface de 754 m2, loyer unitaire de 130 euros/m2 en 2015 (référence également retenue par l’expert judiciaire) ;

Lafarge, [Adresse 2] (bureaux) : surface de 695 m2, loyer unitaire de 181 euros/m2 en 2016 ;

Lascom, [Adresse 21] (bureaux) : surface de 565 m2, loyer unitaire de 170 euros/m2 en 2013 (référence également retenue par l’expert judiciaire) ;

CS Novidy’s, [Adresse 15] (bureaux) : surface de 554 m2, loyer unitaire de 170 euros/m2 en 2014 (référence également retenue par l’expert judiciaire).

M. [X] explique que son estimation tient compte du fait qu’il s’agit de locaux de « seconde main » dédiés à une activité très spécifique dans un marché francilien (seconde couronne) qui connait une déflation de ses valeurs locatives dans une conjoncture économique atone et qu’en termes de méthodologie, il a assimilé les salles de restauration à des salles de réunion et les cuisines et autres dépendances à des locaux d’activités. Il conclut à un prix unitaire de 100 euros/m2 pour les espaces de réception de la clientèle et de 80 euros/m2 pour les locaux annexes.

Dans son rapport d’expertise amiable du 27 novembre 2018, Mme [C] examine 16 références locatives portant sur de nouvelles locations situées dans plusieurs communes des [Localité 37], entre juin 2012 et septembre 2015, pour des locaux à usage de bureaux, avec une surface comprise entre 500 et 4.837 m2 et un loyer unitaire s’échelonnant de 100 euros/ m2 à 225 euros/ m2. ll est précisé, pour chaque référence, l’état global des locaux (anciens, rénovés ou neufs).

Mais aucune de ces références ne concerne la commune de [Localité 25].

Sont seules pertinentes, au regard de la date des baux signés et de la surface des locaux, les références locatives suivantes :

* A [Localité 30] :

Prescom, [Adresse 3] : bureaux anciens de 1.800 m2, loyer unitaire de 100 euros/m2 en juin 2015 ;

Eurexo, [Adresse 7] : bureaux anciens de 1.314 m2, loyer unitaire de 140 euros/m2 en juillet 2014 ;

Permanen, [Adresse 7] : bureaux anciens de 874 m2, loyer unitaire de 140 euros/m2 en juillet 2015 ;

* A [Localité 36] :

Fondis, [Adresse 11] : bureaux anciens de 655 m2, loyer unitaire de 103 euros/m2 en septembre 2014 ;

Carefusion, [Adresse 9] : bureaux anciens de 601 m2, loyer unitaire de 175 euros/m2 en octobre 2014 ;

* A [Localité 26] :

[Adresse 8] : bureaux neufs de 1.094 m2, loyer unitaire de 160 euros/m2 en novembre 2013 ;

Fiducial Sécurité Prévention, [Adresse 33] : bureaux anciens de 575 m2, loyer unitaire de 130 euros/m2 en septembre 2015 ;

Laboratoires Terumo France, [Adresse 1] : bureaux rénovés de 1.107 m2, loyer unitaire de 180 euros/m2 en juillet 2015 (également cité par M. [X]) ;

Airwell, [Adresse 13] : bureaux rénovés de 577 m2, loyer unitaire de 175 euros/m2 en avril 2013 (également cité par M. [X]) ;

* A [Localité 34] :

Nestlé, [Adresse 19] : bureaux anciens de 3.366 m2, loyer unitaire de 225 euros/m2 en septembre 2013 (référence également retenue par l’expert judiciaire sous l’intitulé « Locataire inconnu ») ;

[Adresse 20] : bureaux anciens de 1.157 m2, loyer unitaire de 140 euros/m2 en octobre 2014(également cité par M. [X]) ;

Lascom, [Adresse 21] : bureaux rénovés de 565 m2, loyer unitaire de 170 euros/m2 en avril 2013 (référence également retenue par l’expert judiciaire et par M. [X]) ;

Novidy’s, [Adresse 15] : bureaux de 554 m2, loyer unitaire de 170 euros/m2 en juillet 2014 (référence également retenue par l’expert judiciaire et par M. [X]) ;

S’Cube, [Adresse 5] : bureaux anciens de 500 m2, loyer unitaire de 140 euros/m2 en avril 2014 (référence également retenue par l’expert judiciaire).

Mme [C] conclut à un prix unitaire de 160 euros/m2 pour le restaurant et la cafétéria et de 130 euros/m2 pour les cuisines et locaux annexes, en indiquant que les aménagements et normes ERP et d’hygiène, bien supérieures à celles exigées pour des bureaux, justifient de retenir un prix supérieur à celui de bureaux classiques.

Si l’activité de restaurant interentreprises suppose en effet des aménagements spécifiques, la cour relève s’agissant des normes ERP que l’expert judiciaire mentionne dans son rapport qu’il n’a pas remarqué d’aménagement ERP spécifique, excepté des rampes aux portes d’entrée du bâtiment.

Tout comme les deux autres experts, Mme [C] ne fait pas état d’une augmentation des loyers professionnels en Ile-de-France. Elle observe au contraire une tendance à la stabilité des loyers de bureaux anciens de 2ème couronne parisienne avec un prix moyen de 108 euros/m2, tandis que M. [X] évoque un marché à tendance déflationniste en seconde couronne et que M. [D] indique que la valeur locative a baissé.

Au soutien de sa demande de voir fixer la valeur locative à 160 euros/m², la société Découverte ne communique pas d’autre pièce que le rapport de Mme [C], qui n’a fourni, comme souligné précédemment, aucune référence locative sur la commune de [Localité 25]. L’appelante ne démontre pas non plus que la rareté alléguée des locaux dédiés à l’activité de restaurant interentreprises justifierait une majoration de la valeur locative. La cour observe que l’expert du bailleur conclut à un prix unitaire moyen de 108 euros/m2 pour les loyers de bureaux anciens de 2ème couronne, soit un montant très proche de celui retenu par M. [D].

Aussi, tenant compte de la grande capacité d’accueil des locaux, de la configuration des lieux facilement modulables et bénéficiant de l’éclairage naturel de grandes baies vitrées outre d’un vaste terrain arboré, de la possibilité de les transformer en locaux à usage de bureaux, de la rénovation tout au moins partielle par le bailleur du bâtiment mais aussi, d’un point de vue nettement défavorable, de la moindre attractivité de la zone de [Localité 25] par rapport à celle de [Localité 34] (loyers de 66 euros/m², 84 euros/m² et, 95 euros/m² relevés par l’expert judiciaire à [Localité 25]), du manque d’indépendance des locaux par rapport au site GE, de l’absence de parkings dédiés et de la médiocre performance énergétique des locaux, la cour considère qu’aucun élément n’est de nature à remettre en cause la valeur unitaire de 100 euros/m² au 1er janvier 2016 retenue par l’expert judiciaire.

Sur les correctifs à apporter à la valeur locative

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit que le paiement de la taxe foncière, qui incombe en principe au bailleur, est supporté par le preneur, ce qui constitue une charge exorbitante du droit commun et, partant, un facteur de diminution de la valeur locative.

La société Découverte s’oppose à ce que soit pratiquée une telle minoration en faisant valoir que les références locatives prennent déjà en compte l’impôt foncier.

Toutefois, outre qu’il n’est pas précisé dans les rapports des trois experts si cela est bien le cas, M. [D] indiquant même que « les références qui me sont données ne précisent pas si la taxe foncière est incluse ou non », cette circonstance ne saurait, en tout état de cause, faire échec aux dispositions claires de l’article R.145-8 précité du code de commerce, et il y a donc lieu de déduire de la valeur locative la charge assumée par le preneur de la taxe foncière.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déduit de la valeur locative la somme de 32.849 euros, correspondant au montant de la taxe foncière de l’année 2016, ainsi qu’en justifie l’AIE [Localité 25] [Adresse 32].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le loyer du bail renouvelé doit être fixé de la manière suivante : 1.988,67 m² x 100 euros = 198.867 euros, valeur sur laquelle il convient d’appliquer un abattement de 32.849 euros au titre de la taxe foncière,

soit un loyer du bail renouvelé fixé à hauteur de 166.018 euros HT et HC par an à compter du 1er janvier 2016. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Le jugement sera en revanche confirmé en ses dispositions relatives aux intérêts sur les trop-perçus de loyer, qui ont couru à compter de la notification du premier mémoire en défense de la société Découverte, et à leur capitalisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

La société Découverte sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser à l’AIE [Localité 25] [Adresse 32] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 28 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles sauf en ce qu’il a débouté la société Découverte de sa demande de voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de M. [S] [D] et s’agissant des intérêts sur les trop-perçus de loyer, et leur capitalisation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé, au 1er janvier 2016, à la somme annuelle de 166.018 euros HT et HC ;

Condamne la société Découverte aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la société Découverte à verser à l’association interentreprises [Localité 25] [Adresse 32] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

Déboute la société Découverte de sa demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente,