COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

chambre 1 – 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2024

N° RG 22/05102 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLLT

AFFAIRE :

M. [K] [R]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3 F

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2022 par le Juridiction de proximité de Courbevoie

N° RG : 11-21-1091

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21/05/2024

à :

M^e Koffi SENAH

M^e Franck LAFON

M^e Martine DUPUIS

Tprox Courbevoie

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [K] [R]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 6] (92)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Maître Koffi SENAH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 389 – N° du dossier 0092

Représentant : Maître Claude JULIEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0505 -

APPELANT

****************

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 -

Représentant : Maître Juliette MEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0002

S.A. ENTREPRISE GENERAL LEON GROSSE

Assignation en appel provoqué

N° SIRET : 745 420 653

Ayant son siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2370602

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Décembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2002, la société Immobilière 3F a donné à bail d’habitation à M. [K] [R], un appartement sis [Adresse 1]). La société Immobilière 3F a missionné durant l’année 2018, la société Entreprise Général Léon Grosse afin qu’elle entreprenne des travaux d’isolation thermique et de réhabilitation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]).

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2021, M. [R] a assigné la société Immobilière 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— que la société Immobilière 3F soit déclarée responsable des désordres subis par M. [R],

— que la société Immobilière 3F soit condamnée à payer à M. [R] les sommes suivantes :

—  3 232, 80 euros au titre des réfections des désordres,

—  5 400 euros au titre du préjudice de jouissance au 26 octobre 2021,

—  150 euros par mois au titre du préjudice de jouissance du 27 octobre 2021 et jusqu’à la réalisation des travaux et à titre subsidiaire, jusqu’à 2 mois après la signification du jugement à intervenir,

— que la société Immobilière 3F soit condamnée à M. [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— que la société Immobilière 3F soit condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

Par ordonnance du 9 novembre 2020, le tribunal de proximité de Courbevoie a appelé en la cause la société Entreprise Général Léon Grosse.

Par jugement contradictoire en date du 30 juin 2022, le tribunal de proximité de Courbevoie a:

— déclaré la société Immobilière 3F, responsable, en sa qualité de bailleur, des désordres subis par M. [R], résultant de la réfection des fenêtres par la société Entreprise Générale Léon Grosse,

— condamné la société Immobilière 3F à payer à M. [R] une somme de 2 032, 80 euros au titre des travaux de réfection, avec garantie de la société Entreprise Générale Léon Grosse,

— fait masse des dépens (y compris les frais d’expertise), qui seront partagés par moitié entre M. [R] et la société Immobilière 3F,

— rejeté toute autre demande,

— dit que l’exécution provisoire assortissait sa décision.

Par déclaration reçue au greffe du 29 juillet 2022, M. [R] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 octobre 2023, il demande à la cour de:

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* déclaré la société Immobilière 3F responsable des désordres subis par M. [R],

* retenu un préjudice de réfection des désordres,

L’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Immobilière 3F à payer à M. [R] les sommes suivantes :

—  5 228,80 euros au titre des réfections des désordres,

—  9 000 euros au titre du préjudice de jouissance au 26 octobre 2023,

—  150 euros par mois au titre du préjudice de jouissance du 27 octobre 2023 et jusqu’à la réalisation des travaux et à titre subsidiaire jusqu’à 2 mois après la signification de l’arrêt à intervenir.

— condamner la société Immobilière 3F à payer à M. [R] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 avril 2023, la société Entreprise générale Léon Grosse demande à la cour de :

Débouter intégralement M. [R] de ses fins, moyens et conclusions,

Débouter la société Immobilière 3F de son appel en garantie,

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné L’entreprise Générale Léon Grosse à garantir la Société Immobilière 3F au titre des travaux de réfection à hauteur de 2.032, 80 euros,

Par conséquent :

Condamner M. [R] au remboursement de la somme de 2 032,80 euros payée par l’entreprise Générale Léon Grosse, en garantie de la société Immobilière 3F, au titre de l’exécution provisoire du jugement,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Rejeter toutes autres demandes dirigées à l’encontre de l’entreprise Générale Léon Grosse,

Condamner la société Immobilière 3F à relever et garantir L’entreprise Générale Léon Grosse de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge,

Condamner la société Immobilière 3F à payer à la société Entreprise Générale Léon Grosse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 juin 2023, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* déclaré la société Immobilière 3F, responsable, en sa qualité de bailleur, des désordres subis par M. [R], résultant de la réfection des fenêtres par la société Entreprise Générale Léon Grosse,

* condamné la société Immobilière 3F à payer à M. [R] une somme de 2 032, 80 euros au titre des travaux de réfection, avec garantie de la société Entreprise Générale Léon Grosse,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— juger qu’aucune action n’est possible à l’encontre de la société Immobilière 3F sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— juger que la société Immobilière 3F n’a pas failli à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux,

En conséquence,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Immobilière 3F,

— débouter la société Entreprise Général Léon Grosse de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Immobilière 3F,

A titre subsidiaire :

— juger que les préjudices allégués par M. [R] ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

En conséquence,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Immobilière 3F,

A titre, encore plus, subsidiaire :

— condamner la société Entreprise Général Léon Grosse à garantir et relever indemne la société Immobilière 3F de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

— condamner M. [R] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise dont distraction, pour ceux le concernant, au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] au remboursement des sommes engagées par la société Immobilière 3F au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 octobre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de condamnation de la société immobilière 3 F

M. [R], appelant, sollicite, une condamnation de la société Immobilière 3F sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’obligation de jouissance paisible des lieux qui incombe au bailleur.

Il réclame 5 228,80 euros au titre des réfections des désordres, 9 000 euros au titre du préjudice de jouissance au 26 octobre 2023, 150 euros par mois au titre du préjudice de jouissance du 27 octobre 2023 et jusqu’à la réalisation des travaux et à titre subsidiaire jusqu’à 2 mois après la signification de l’arrêt à intervenir.

La société Immobilière 3 F conclut au rejet de ces demandes et estime que les conditions du trouble anormal du voisinage ne sont pas réunies et qu’elle n’a pas non plus failli à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

La société Entreprise Générale Léon Grosse appelée en garantie pour les demandes subsidiaires de la société Immobilière 3 F en cas de condamnation, indique n’avoir commis aucune faute et conclut au rejet de l’appel en garantie de la Société immobilière 3 F.

Sur ce,

Sur le trouble anormal de voisinage et le trouble de jouissance

M. [R] fonde ses demandes en appel sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, d’une part, et sur un trouble de jouissance paisible, d’autre part.

L’existence de liens de droit entre victime et auteur de nuisances n’exonère pas de la responsabilité pour troubles du voisinage (Cass. 3ème civ. 2 février 1999, n°96-22.709) et la victime du trouble a le choix d’agir, les deux fondements n’étant pas exclusifs l’un de l’autre, soit sur le terrain du trouble anormal, si son bailleur est l’auteur du trouble, soit sur le terrain de la responsabilité contractuelle, lorsque le trouble constitue un manquement aux obligations nées du contrat.

L’action sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ne trouve à s’appliquer que lorsqu’une personne physique ou morale occasionne à son voisin un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

Il doit être établi l’existence d’un trouble qui soit anormal.

Le trouble correspond au fait générateur de la responsabilité tandis que le préjudice n’en est que la conséquence.

La caractérisation du trouble doit ainsi être envisagée indépendamment de la question du préjudice qui ne peut se déduire des seules nuisances alléguées par M. [R].

Ainsi, l’apparition de fissures mineures sur le pourtour des bâtis des menuiseries extérieures ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, de même que le débordement/refoulement d’un WC lors du remplacement des colonnes des eaux usées.

Par ailleurs , il appartient à M. [R] d’établir l’anormalité du trouble qui doit être caractérisée par deux conditions cumulatives, un trouble d’une certaine gravité et une récurrence de ce trouble.

En l’espèce, M. [R] ne fait pas la démonstration que ces deux conditions cumulatives sont remplies.

Il convient dès lors de débouter M. [R] de sa demande d’indemnisation sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

M. [R] soutient également que la société Immobilière 3 F a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible de son appartement.

Il fait valoir un rapport d’expertise partielle faisant état de désordres divers dans l’appartement loué.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Immobilière 3F a pris l’initiative de faire réaliser des travaux d’isolation thermique et de réhabilitation du complexe immobilier dans lequel est logé M. [R].

Il est établi que M. [R] a refusé, durant plus de 3 ans, la réalisation de tous ces travaux à son domicile, à l’exception du changement des menuiseries, et ce les 14/09/2018, 25/10/2018, 25/03/2019, 03/04/2019, 10/04/2019, 17/04/2019, 27/11/2019, 17/12/2019 et 17/02/2020.

La cour rappelle que selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

«  Le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. "

Il demeure ainsi établi que M. [R] est lui-même à l’origine des troubles de jouissance paisible qu’il dénonce puisqu’il a systématiquement refusé l’accès de son appartement à la Société Léon Grosse dépêchée par le bailleur pour procéder aux travaux requis, et malgré des déplacements avérés et répétés de cette société qui a, pendant plus de 3 ans et demi, sollicité l’accès à l’appartement de M. [R] pour finir des travaux commandés par sa bailleresse, accès qui lui été refusé à chaque fois.

M. [R], qui a ainsi failli à l’obligation qui lui incombe de laisser l’accès à son appartement pour des travaux nécessaires de réhabilitation, d’entretien du complexe immobilier et de rénovation énergétique, ne demeure pas fondé à solliciter la condamnation de la société Immobilière 3F à l’indemniser au titre d’un trouble de jouissance paisible de son appartement, alors qu’il en a bloqué l’accès pour que cette dernière puisse remplir correctement ses obligations en sa qualité bailleur.

M. [R] sera dès lors débouté de toutes ses demandes d’indemnisation sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et au titre de son trouble de jouissance faute d’établir un manquement de sa bailleresse à ses obligations et d’un préjudice en résultant.

Le jugement entrepris mérite une confirmation sur ces points.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réfection de désordres

M. [K] [R] sollicite la condamnation de son bailleur au paiement de la somme totale de 5 228,80 euros au titre des réfections de désordres consécutifs à plusieurs sinistres dont il impute la responsabilité et la charge à son bailleur.

Un expertise a été confiée à M. [M], expert, aux fins de relever les désordres consécutifs aux sinistres allégués par le locataire ainsi que leur imputabilité. Toutefois, M. [R] appelant n’a pas réglé la consignation complémentaire fixée par le juge des référés, en conséquence de quoi le rapport de M. [M], expert, destiné à relever les désordres et leur imputabilité a été déposé en l’état.

Ce rapport reprend chronologiquement les sinistres dont fait état l’appelant et formule une proposition partielle d’évaluation de ses préjudices.

S’agissant d’un premier sinistre du 26 octobre 2018, il est produit :

— le constat amiable de dégât des eaux signé le 27 octobre 2018, relevant 'un débordement des toilettes et de la baignoire, en raison d’un bouchon formé dans la colonne d’eau usée dont le changement était en cours';

— une facture n° 1299 18, d’intervention du plombier SB2M du 26 octobre 2018, qui indique qu’un « bouchon de la colonne, suite aux travaux dans les étages supérieurs a occasionné un gonflement du parquet de l’entrée, du WC et du couloir ».

— une proposition d’indemnisation du 5 décembre 2019, du Cabinet Eurexo, expert pour le compte de la société d’assurance de M. [R], Areas Assurances, au bénéfice de ce dernier, pour un montant de 968 euros, correspondant à la valorisation des travaux de réfection des peintures des toilettes/WC et de la porte, de la remise en jeu de ladite porte et de la reprise du parquet, dans le couloir, valeur que l’expert considère satisfactoire.

La cour relève que l’expert n’a pas déterminé l’imputabilité du désordre constitué par un bouchon au niveau de la colonne à la société Immobilière 3 F, mais a tout au plus indiqué au terme de son rapport et de manière uniquement factuelle que le dégât des eaux résultait d’un débordement des toilettes/WC et baignoire, lié à un bouchon formé lors de travaux de réfection de la colonne des eaux usées.

La société immobilière 3F fait valoir que si le locataire avait laissé l’accès libre à la société Entreprise Générale Léon Grosse, comme elle justifie le lui avoir demandé à plusieurs reprises, l’appelant n’aurait pas eu besoin de faire appel à un plombier extérieur pour ce sinistre. M. [R] ayant refusé l’accès au bailleur pour intervenir le cas échéant, en infraction avec ses obligations prévues à l’article 7 e de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [K] [R] le remboursement de sa facture de plomberie d’un montant de 770 euros.

Concernant les autres travaux de réfection, à savoir la réfection des peintures des toilettes/WC et de la porte, la remise en jeu de ladite porte et la reprise du parquet dans le couloir, la société Areas Assurances, compagnie d’assurance de l’appelant, a proposé de les indemniser à hauteur de 968 euros, somme que l’expert a validé et considéré comme une somme indemnitaire satisfaisante.

M. [R] sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande faisant double emploi avec l’indemnisation proposée par son assurance.

S’agissant d’un second sinistre, relatif à l’apparition de fissures intérieures consécutives aux travaux de rénovation des persiennes par la société Entreprise Générale Léon Grosse mandatée par le bailleur, l’expert retient une responsabilité qu’il impute à la société Immobilière 3 F dans son rapport et dont il chiffre les dommages consécutifs à la réfection des pièces suivantes :

— séjour HT :''''''''''''''''''''''''''''.180 €

— chambre principale HT:'''''''''''''''''''''''990 €

— chambre d’ami HT :'''''''''''''''''''''''''318 €

— cuisine HT :''''''''''''''''''''''''''' 360 €

Total :1848 euros HT et 2032,80 euros TTC

L’évaluation de 2032, 80 euros proposée par l’expert sera dès lors retenue à la charge de la Sa Immobilière 3 F, qui sera cependant relevée et garantie du montant des condamnations prononcées à son encontre par la société Entreprise Générale Léon Grosse qui a réalisé les travaux à l’origine des dommages.

L’appelant ayant refusé de consigner une provision supplémentaire qui aurait permis à l’expert de compléter son rapport et d’établir l’imputabilité de désordres, ainsi que leur évaluation concernant des travaux de réfection de la salle de bains, M. [R] sera dès lors débouté du solde de ses demandes concernant les travaux de réfection de la salle de bains, à défaut de preuve rapportée de l’imputabilité des dommages qu’il dénonce ainsi que de leur chiffrage.

La société d’H.L.M. Immobilière 3 F sera ainsi condamnée à payer à M. [K] [R] une somme totale de 2 032, 80 euros au titre de la réfection des différents désordres dont l’imputabilité a pu être retenue par l’expert et la société Entreprise Générale Léon Grosse, à l’origine des dommages, sera condamnée à la garantir du montant de cette condamnation, l’appelant étant débouté du surplus de ses demandes et le jugement déféré confirmé au titre du montant de son indemnisation pour la réfection de l’ensemble des désordres.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son recours, M. [R] est condamné aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [R] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société Immobilière 3 F et la société d’Entreprise Générale Léon Grosse peut être équitablement fixée à 1 000 euros chacune.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant :

Condamne M. [K] [R] à verser à la société Immobilière 3F et la société Entreprise Générale Léon Grosse la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [R] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour ceux le concernant, au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,