Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 5 mars 2025, n° 23/00112

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Texte intégral
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- Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels tr...
- Sur la demande du syndicat en paiement des frais de recouvrement (48 euros)
- Sur la demande du syndicat en paiement des frais d'huissier (453,56 euros)
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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JPROX Gonesse 17 novembre 2022

CA Versailles
Infirmation 5 mars 2025

Arguments

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Accepté
Existence définitive des assemblées générales
La cour a constaté que les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires sont interminables et que les documents de preuve fournis sont suffisants pour infirmer le jugement précédent.
Accepté
Imputation des frais au copropriétaire défaillant
La cour a constaté que M. [B] devait assumer les frais de mise en demeure liés à son retard de paiement.
Accepté
Justification des frais d'huissier par le syndicat
La cour a jugé que M. [B] doit rembourser les frais d'huissier engagés pour le recouvrement de la créance.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu qu'il y a eu une faute de la part de M. [B] qui a eu des conséquences financières réelles pour le syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés pour le procès
La cour a établi que le syndicat a bien droit au remboursement de ses frais d'avocat, considérant que le litige était de nature à justifier ces frais.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a été saisie par le syndicat des copropriétaires de la résidence '[9]' pour contester un jugement de première instance qui avait débouté sa demande de paiement de charges impayées à l'encontre de M. [B]. La juridiction de première instance avait rejeté la demande en raison de l'absence de production des appels de fonds et des relevés de charges. En appel, la cour a examiné les pièces fournies, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les mises en demeure, concluant que M. [B] était redevable de la somme de 7 141,50 euros. La cour a infirmé le jugement de première instance et a condamné M. [B] à payer cette somme, ainsi que des frais de recouvrement, des frais d'huissier, des dommages et intérêts, et des frais irrépétibles, confirmant ainsi la créance du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 5 mars 2025, n° 23/00112
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/00112
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité de Gonesse, 17 novembre 2022, N° 11-22-1004
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès MARTIN DELION
Cabinet(s) :	SELARL DES DEUX PALAIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ' [ 9 ] '

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Réputé Contradictoire

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/00112 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VTPB

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[9]' , représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT

[U] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Novembre 2022 par le Juridiction de proximité de GONESSE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-1004

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie GAUTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[9]' sise à [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 2], [Adresse 5], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SA 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Agnès MARTIN DELION, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

APPELANT

****************

Monsieur [U] [B]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [B] est propriétaire des lots n° 587 et 601 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à [Localité 7] (94), [Adresse 6].

Saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ suivant assignation datée du 12 juillet 2022, d’une demande en paiement de la somme de 7 141,50 euros en principal à l’encontre de M. [B], le demandeur réclamant en outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le Tribunal de proximité de Gonesse a, selon jugement réputé contradictoire daté du 17 novembre 2022, après avoir relevé que le demandeur versait aux débats divers documents mais ne produisait pas les appels de fonds (charges et travaux sur la période considérée), non plus que les relevés individuels de charges sur la période des impayés allégués :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 5 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées le 20 mars 2023, il expose :

— qu’il produit les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2018, 25 septembre 2019, 25 septembre 2020, 30 septembre 2021, 18 février 2022 et 30 juin 2022 portant approbation des comptes et du budget prévisionnel pour l’année suivante, ainsi que d’autres procès-verbaux d’assemblées générales décidant de travaux ;

— que lesdites assemblées générales n’ont pas été contestées en justice et sont dès lors définitives ;

— qu’il verse également aux débats les appels de charges, bien que leur production ne soit pas nécessaire pour démontrer l’existence de sa créance ; que celle-ci est certaine, liquide et exigible ;

— qu’une mise en demeure ainsi que des sommations de payer et commandements de payer sont demeurés vains, l’intimé n’ayant réglé que quelques acomptes ;

— qu’au vu des manquements réitérés de M. [B], il est fondé à réclamer sa condamnation à des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 7 141,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2019, au titre des charges échues entre le 1er avril 2019 et le 24 février 2022 ;

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 453,56 euros au titre des frais d’huissier ;

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et de celle de 1 500 euros au titre de ceux d’appel ;

— condamner M. [B] aux dépens de première instance et d’appel.

M. [B], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 28 mars 2023 à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [B] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux (7 141,50 euros)

Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 I de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2, al. 1 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le premier juge a rejeté l’ensemble des demandes motif pris de ce que les appels de fonds et relevés individuels de charges n’étaient pas produits.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’attestation notariée du 7 juillet 2011 justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [B] ;

— le décompte des sommes dues par M. [B] en cette qualité, arrêtées au 1er trimestre 2022 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2018, 25 septembre 2019, 25 septembre 2020, 30 septembre 2021, 18 février 2022, et 30 juin 2022, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux à venir, ainsi que des justificatifs du caractère définitif de ces assemblées générales qui n’ont pas été contestées en justice dans les délais impartis ;

— des lettres recommandées avec avis de réception de mise en demeure ;

— le relevé général des dépenses de la copropriété ;

— les appels de fonds sur la période allant du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2022.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires verse donc aux débats l’intégralité des appels de fonds. Il résulte ainsi des pièces produites que M. [B] reste redevable, au 24 février 2022, de la somme de 7 141,50 euros au titre des charges ; par infirmation du jugement il sera condamné au paiement de pareille somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande du syndicat en paiement des frais de recouvrement (48 euros)

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Correspondent ainsi à ces frais, le coût des deux lettres recommandées avec avis de réception des 23 septembre 2021 et 8 février 2022 au tarif R1 alors en vigueur soit 4,40 euros + 4,55 euros. M. [B] sera condamné au paiement de la somme de 8 ,95 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande du syndicat en paiement des frais d’huissier (453,56 euros)

L’appelant établit qu’il a dû délivrer à M. [B] une sommation de payer le 27 juillet 2018 (141,51 euros), une autre le 19 juillet 2019 (141,56 euros), et une autre le 24 novembre 2020 (170,49 euros). M. [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 453,56 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce, l’examen de l’historique du compte montre que l’intimé n’a réglé des acomptes que de manière épisodique, alors que le montant de la dette n’a fait que croître, puisqu’il s’élevait à 3 456,76 euros au mois de janvier 2020 et à plus de 7 000 euros à peine deux ans plus tard. La dette a donc doublé en deux ans. M. [B] sera condamné au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En équité, M. [B] sera condamné au paiement de deux sommes de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile représentant respectivement les frais irrépétibles que la partie adverse a dû engager en première instance et en appel.

M. [B] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 17 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] la somme de 7 141,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2022 inclus, celle de 8,95 euros au titre des frais de recouvrement, et celle de 453,56 euros au titre des frais d’huissier ;

— CONDAMNE M. [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE M. [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT