ARRÊT N°

SP

R.G : N° RG 23/01368 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6TJ

S.C.I. [S]

C/

[C]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 AOUT 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6] en date du 05 SEPTEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 02 OCTOBRE 2023 RG n° 11-23-032

APPELANTE :

S.C.I. [S]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentant : M^e Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Céline CAUCHEPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 Mai 2025.

Par bulletin du , le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2025.

Greffier: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

Par acte du 1er août 1998, la SCI [S] a donné à bail à usage d’habitation à M. [F] [C] un appartement situé à [Adresse 5], moyennant un lover mensuel de 2.76150 francs, charges comprises.

M. [C] s’étant maintenu dans les lieux malgré un « congé pour motif sérieux et légitime » délivré par le bailleur le 31 janvier 2022, par acte du 17 janvier 2023, la SCI [S] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2022, expulsion sous astreinte et condamnation à payer une indemnité d’occupation de 543,31 euros par mois.

A l’audience du 7 mars 2023, M. [C] a soulevé la nullité du congé du 31 janvier 2022 et sollicité le renouvellement du bail, le remboursement du surplus d’indemnité d’occupation versé au bailleur depuis août 2022 et la condamnation de la SCI [S] à réaliser des travaux d’entretien et de réparation du logement et de l’immeuble et à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 5 septembre 2023, le tribunal de proximité de Saint-Paul de la Réunion a statué en ces termes :

«  DIT que le congé délivré le 31 janvier 2022 par la SCI [S] à [F] [C] est invalide comme étant totalement dénué de motifs sérieux et légitimes et qu’il ne produit dès lors aucun effet ;

DIT qu’en conséquence le bail, renouvelé tacitement, ne peut être résilié de ce fait ;

DEBOUTE la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE [F] [C] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [S] à réaliser des travaux d’entretien et de réparation dans son logement et l’immeuble, au-delà de ceux déjà prévus par la SCI [S], faute de demande précise et justifiée à ce titre ;

CONDAMNE la SCI [S] à verser à [F] [C] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. "

Par déclaration au greffe en date du 2 octobre 2023, la SCI [S] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025 ;

***

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n° 2 transmises par voie électronique le 19 juin 2024, la SCI [S] demande à la cour, au visa des articles 16 du code de procédure civile et 15 de la loi du 06 juillet 1989, de :

A titre principal

— Juger qu’en retenant que la SCI [S] n’avait pas versé à son dossier ses conclusions responsives et récapitulatives produites à l’audience du 2 mai 2023, et qu’elle était de ce fait « réputée avoir abandonné les conclusions produites à l’audience du 2 mai 2023 », alors que ces conclusions avaient été régulièrement enrôlées à l’audience, et que les parties n’ont pas été interrogées sur l’absence de ces écritures au dossier, le juge des contentieux de la protection a violé le principe du contradictoire ;

— Juger que la violation du principe du contradictoire entache la motivation du jugement attaqué ;

— En conséquence, annuler le jugement attaqué ;

— Juger l’affaire au fond, par l’effet dévolutif de l’appel ;

Et sur le fond :

— Juger que le bailleur a fait l’objet d’un rapport de signalement de l'[Localité 4] le 29 août 2019 du fait des travaux nécessaires à faire dans I 'immeuble pour le remettre aux normes et d’une mise en demeure de réaliser les travaux de décence sur son immeuble ;

— Juger que des travaux partiels ont été réalisés pour faire cesser le trouble ;

— Juger que l’immeuble a besoin de travaux d’envergure, irréalisables en site habité, qui nécessitent donc de faire évacuer les lieux ;

— Juger que M. [C] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice moral certain et directement causé par la délivrance du congé ;

— En conséquence, juger que le congé signifié le 31 janvier 2022 pour motif sérieux et légitimes pour travaux de rénovation et restructuration de tout l’immeuble est régulier, à effet au 1er juillet 2022 ;

— Juger que le bail est résilié au 1er juillet 2022 ;

— Ordonner l’expulsion de M. [C] et de toute personne introduite de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Juger que M. [C] sera redevable d’une indemnité d’occupation à la SCI [S] à compter du 1er juillet 2022, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [C] à la SCI [S] une indemnité d’occupation de 543,74 euros par mois (montant du loyer initial), de juillet 2022 à août 2022, puis de 563,31 euros par mois (montant du loyer revalorisé à compter du 18 septembre 2022) de septembre 2022, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

A titre subsidiaire

— Juger que le bailleur a fait l’objet d’un rapport de signalement de l'[Localité 4] le 29 août 2019 du fait des travaux nécessaires à faire dans l’immeuble pour le remettre aux normes et d’une mise en demeure de réaliser les travaux de décence sur son immeuble ;

— Juger que des travaux partiels ont été réalisés pour faire cesser le trouble ;

— Juger que l’immeuble a besoin de travaux d’envergure, irréalisables en site habité, qui nécessitent donc de faire évacuer les lieux ;

— Juger que M. [C] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice moral certain et directement causé par la délivrance du congé ;

— En conséquence, réformer le jugement attaqué ;

— Juger que le congé signifié le 31 janvier 2022 pour motif sérieux et légitimes pour travaux de rénovation et restructuration de tout l’immeuble est régulier, à effet au 1er juillet 2022 ;

— Juger que le bail est résilié au 1er juillet 2022 ;

— Ordonner l’expulsion de M. [C] et de toute personne introduite de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Juger que M. [C] sera redevable d’une indemnité d’occupation à la SCI [S] à compter du 1er juillet 2022, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [C] à la SCI [S] une indemnité d’occupation de 543,74 euros par mois (montant du loyer initial), de juillet 2022 à août 2022, puis de 563,31 euros par mois (montant du loyer revalorisé à compter du 16 septembre 2022) de septembre 2022, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Et en tout état de cause

— Débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI [S] ;

— Condamner M. [C] à payer à la SCI [S] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

***

Dans ses dernières conclusions n° 2 récapitulatives transmises par voie électronique le 5 novembre 2024, M. [C] demande à la cour de :

Si le jugement est annulé :

— Débouter la SCI [S] de ses demandes et prétentions ;

— Juger que le congé délivré par la SCI [S] le 31 janvier 2022 à M. [C] est invalide comme dénué de tout motifs sérieux et légitime ;

— Juger que le bail, renouvelé tacitement, n’est pas résilié et produit toujours ses effets ;

— Condamner la SCI [S] à verser à M. [C] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner la SCI [S] à effectuer les travaux dans le studio loué par M. [C] tels que décrits dans le devis produit pas la SCI [S] pour le studio n° 6 (pièce n° 9) d’un montant de 16.992,85 euros ;

Si le jugement n’est pas annulé :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Juger que le congé délivrer par la SCI [S] le 31 janvier 2022 à M. [C] est invalide comme dénué de tout motifs sérieux et légitime,

.Juger que le bail, renouvelé tacitement, n’est pas résilié et produit toujours ses effets ;

.Condamner la SCI [S] à verser à M. [C] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande de condamnation de la SCI [S] à réaliser des travaux ;

Statuant à nouveau :

— Condamner la SCI [S] à effectuer les travaux dans le studio loué par M. [C] tels que décrits dans le devis produit pas la SCI [S] pour le studio n° 6 (pièce n° 9) d’un montant de 16.992,85 euros ;

— Condamner la SCI [S] à verser à M. [C] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la nullité du jugement

La SCI [S] sollicite à titre principal l’annulation du jugement en raison de la violation du principe du contradictoire. Elle fait valoir que :

— le respect du principal du contradictoire tout au long de la procédure constitue une exigence procédurale fondamentale du droit français (article 16 du code de procédure civile) et est à ce titre protégé à titre de droit fondamental par la convention européenne des droits de l’homme (article 6 CEDH)

— il s’agit d’une nullité de fond

— la jurisprudence sanctionne pour violation du contradictoire le fait, pour une juridiction, de limiter les prétentions d’une partie au motif qu’elles seraient fondées sur des éléments qui ne sont pas au dossier mais dont la mention de la production figure à la procédure et dont la communication n’est pas contestée sans avoir inviter les parties à s’expliquer sur cette absence

— en l’espèce, la juridiction a limité ses prétentions en écartant les écritures et pièces régulièrement produites lors de l’audience du 2 mai 2023 au motif que ces conclusions n’auraient pas été versées au dossier de plaidoirie, ce qui est contesté

— la juridiction aurait dû, a minima, l’interroger sur l’absence des conclusions produites le 2 mai 2023 au dossier de plaidoirie : cette abstention constitue à elle seule une violation du principe du contradictoire

— en cas d’annulation, l’effet dévolutif demeure, la juridiction d’appel conservant la possibilité de statuer sur le fond.

M. [C] s’en rapporte sur ce point.

Sur ce,

Vu les articles 16 et 542 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il ressort du jugement attaqué que, suivant acte du 17 janvier 2023, la SCI [S] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2022, expulsion sous astreinte et condamnation à payer une indemnité d’occupation de 543,31 euros par mois se fondant sur un « congé pour motifs sérieux et légitimes » en vue de la réalisation de travaux de rénovation et de restructuration dans tout l’immeuble dont elle est propriétaire, avec effet au 31 juillet 2022, délivré à M. [C] le 31 janvier 2022 ;

A l’audience du 7 mars 2023, M. [C] a contesté la validité du congé et a déposé des conclusions écrites. L’affaire a été renvoyée pour permettre à la SCI [S] de répondre.

A l’audience du 2 mai 2023, la SCI [S] a versé des conclusions en réplique et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 juin 2023.

A l’audience du 6 juin 2023, la SCI [S] a déposé un dossier de conclusions et pièces et M. [C] a versé aux débats un certificat médicale.

Dans ses motifs, le premier juge a relevé que le juge était tenu de statuer sur les dernières conclusions remises par les parties et que, dans son dossier versé à la dernière audience, la demanderesse n’avait pas versé les conclusions en réplique qu’elle avait produites à l’audience du 2 mai 2023 mais uniquement l’assignation et les dernières conclusions du défendeur et en a déduit qu’elle était réputée avoir abandonné les conclusions produites à l’audience du 2 mai 2023 antérieure et que celles-ci ne seraient donc pas examinées.

Il résulte de ce qui précède que conformément à l’article 16, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En jugeant que la SCI [S] était réputée avoir abandonné les conclusions produites et communiquées à l’audience du 2 mai 2023, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d’office, juge des contentieux de la protection a violé le texte susvisé.

Il convient dès lors de prononcer l’annulation le jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, il convient de statuer en fait et en droit sur l’entier litige.

Sur la validité du congé délivré le 31 janvier 2022 à M. [C] et la résiliation du bail

La SCI [S] expose qu’il a fait l’objet d’un rapport de signalement de l’ARS le 28 août 2019 du fait des travaux nécessaires à faire dans l’immeuble pour le remettre aux normes, que la mairie de [7] l’a mise en demeure de réaliser les travaux de décence de son immeuble et que des travaux partiels ont été réalisés pour faire cesser le trouble sur un appartement. Elle soutient que c’est l’intégralité de l’immeuble qui requiert des travaux d’envergure irréalisables en site habité, ce qui justifie le congé pour motifs sérieux et légitime pour travaux de rénovation et restructuration de tout l’immeuble. Elle fait valoir que la réalisation de travaux par le bailleur constitue un motif sérieux et légitime de congé, dès lors que la volonté de procéder à ces travaux est avérée, sans qu’il y a ait lieu de juger de l’opportunité de réaliser lesdits travaux. Il plaide encore que le congé est justifié même si les travaux ne sont pas indispensables. Elle argue qu’en l’espèce, l’ensemble de l’immeuble est concerné par les travaux envisagés (parties communes et privatives) ce qui explique qu’à ce jour, la quasi-totalité de l’immeuble demeure inoccupée, ce qui est source de manque à gagner et induit des pertes financières. Elle ajoute que faute de libération des lieux, les travaux n’ont toujours pas pu débuter.

M. [C] fait valoir que tant le rapport de signalement de l'[Localité 4] du 28 août 2019 que le courrier de la mairie ne concerne que l’appartement loué à Mme [L] [K] et non sur l’état de l’immeuble. Il plaide que de simples devis non signés et par conséquent non acceptés par le bailleur ne peuvent pas fonder l’intention d’un propriétaire d’effectuer des travaux. Il argue encore que les travaux de rénovation des parties communes ne nécessitent pas le départ des locataires (ravalement de façade) et que les travaux de peinture, de carrelage et de mise aux normes au sein des studios peuvent parfaitement être réalisés en présence du locataire car ils ne modifient pas la configuration des lieux, peuvent être réalisés sur une courte durée et ne sont pas obligatoires pour la sécurité des locataires. Il estime que les travaux envisagés ne sont en réalité que des travaux de remise en état des studios qui sont en mauvais état du fait même du propriétaire qui n’a jamais voulu les entretenir et qu’il serait aberrant que la faute du bailleur lui permette de mettre fin au bail d’habitation conclu. S’agissant de la nouvelle attestation de la société Multi-Services produite par la SCI [S], il considère qu’elle ne change rien : elle a été rédigée après le congé et reste totalement imprécise sur les travaux et la raison pour laquelle la libération des lieux serait obligatoire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 :

«  I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…] "

Ainsi, le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement prévus par la loi : la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux.

Le motif légitime et sérieux est apprécié souverainement par les juges du fond; un comportement fautif du locataire n’est pas toujours exigé ; des considérations tirées d’une saine gestion du patrimoine immobilier peuvent être retenues.

Il appartient au bailleur d’indiquer très précisément dans le congé la raison qui le conduit à mettre fin au bail.

Dans l’hypothèse d’un congé motivé par des travaux à effectuer dans les lieux loués, démolition, restructuration, rénovation ou encore réhabilitation, de tels travaux doivent entraîner une reprise totale du bien loué et doivent nécessiter le départ du locataire rendant impossible la présence des locataires.

Peu importe que ces travaux ne soient pas indispensables car le propriétaire est en droit de rechercher la rentabilité de son bien, en le rénovant intégralement mais le bailleur doit prouver son intention réelle d’exécuter les travaux afin de permettre au tribunal d’apprécier leur ampleur et leur porté et s’il n’est pas tenu de décrire en détail dans le congé les travaux projetés, il doit être en mesure de rapporter la preuve, par des documents précis de la réalité de ses intentions. Un simple projet de restructuration n’est pas suffisant pour justifier un congédiement

En l’espèce, suivant acte sous signature privée du 1er août 1998, la SCI [S] a donné à bail à M. [F] [C] un duplex F2 situé à [Adresse 9] moyennant un loyer de 2.700 francs outre 67,50 francs de provision sur charges.

Suite à un signalement de l'[Localité 4], un « Rapport signalement » rédigé au nom de [K] [L] a été établi le 28 août 2019 et a relevé « divers manquements aux prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental » permettant « de qualifier l’habitation d’indigne » . Il a également été constaté, au niveau de la copropriété, des espaces communs laissés à l’abandon (boîtes aux lettres en mauvais état, carrelage cassé dans les escaliers, non entretien des espaces '). Le dossier a été orienté vers la mairie pour un rappel à la réglementation au propriétaire, à savoir la SCI [S].

Suivant courrier daté du 14 octobre 2019 (produit tant par l’appelante que par l’intimé), M. [C] a fait part à A GETIM Immobilier de problèmes rencontrés dans sa résidence :le bâtiment semble abandonné (façades abîmées, jardin jonché d’ordures, baie vitrée de l’appartement n° 2 ouverte, boîtes aux lettres quasiment toutes cassées, escalier abîmé, parties communes non nettoyées régulièrement). S’agissant de son appartement (n° 6) il mentionne les prises de courant qui se détachent des murs, les carreaux au mur de la salle de bain qui se détachent, une plomberie « fatiguée », la cuvette des toilettes qui n’est plus fixée au sol, les huisseries à changer, le décollement des carreaux du plan de travail dans la cuisine et l’eau stagnante sur la terrasse lorsqu’il pleut et se plaint des interventions pour les travaux réalisés par des incompétents

Suivant courrier daté du 24 janvier 2020, la mairie de [7] a mis en demeure la SCI [S] d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement de Mme [K] dans le délai de 2 mois à compter de la réception dudit courrier, relevant les anomalies suivantes : installation électrique non conforme, sanitaires dépourvus d’aération, absence de VMC (pas d’évacuation de l’air vicié et manque d’éclairage naturel) présence d’une importante trace d’humidité dans les sanitaires, le coin cuisine est exigu, aménagement d’un espace à l’extérieur du logement et présence de bonbonne de gaz sur la toiture.

Le 31 janvier 2022, la SCI [S] a fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes à M. [C] pour la date du 31 juillet 2022, à savoir qu’elle « entend réaliser d’importants travaux de rénovation et de restructuration dans l’intégralité de l’immeuble dont elle est propriétaire et dont dépend l’appartement » occupé par M. [C].

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception daté du 28 février 2022 et reçu le 24 mars 2022, M. [C] a adressé à A GETIM Immobilier une « demande de travaux d’entretien à la charge du propriétaire » faisant à référence à de nombreux courriers, appels téléphoniques et mails restés sans effet, faisant état d’un manque d’entretien du bâtiment depuis des années, de l’abandon de 4 appartements sur 6 (certains depuis plus de 6 ans), un nettoyage des parties communes superficielle de temps en temps, une gouttière bouchée dans un appartement inoccupé ayant provoqué une inondation dans le hall commun, un jardin non entretenu, infesté de moustiques, outre des problèmes de voisinages depuis deux ans avec le restaurateur installé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Une conciliation judiciaire a été tentée le 29 mars 2022, sans résultat, chacune des parties restant sur sa position.

La SCI [S] verse aux débats, notamment :

— une facture daté du 3 juin 2020 émise par l’entreprise générale du bâtiment Ganne Multi-Services au nom de la SCI [S] (client) pour la locataire Mme [K], d’un montant de 1.740 euros s’agissant d’une mise aux normes électrique et l’aération de la salle de bains

— une facture pro forma datée du 14 avril 2022 émise par l’entreprise D’Sign au nom de la SCI [S] d’un montant de 53.253,40 euros pour des matériels et/ou meubles fabriqués en Indonésie pour 6 appartements

— des devis « quantitatifs » établis par la SARL Naroz Constructions & Bâtiments (NC BAT) datés du 9 décembre 2021 concernant :

.des « travaux de ravalement de façades et parties communes » d’un montant de 26.867,86 euros

.des « travaux de rénovation des 6 studios » d’un montant total de 116.756,84 euros, dont le studio n° 6 occupé par M. [C] d’un montant de 16.992,85 euros concernant le sol (ragréage, achat et pose nouveau carrelage), le mur (retrait carrelage, ragréage mural, achat et pose nouveau carrelage), les peintures mur intérieur et plafond, achats sanitaires, étanchéité salle de bain et toilette, forfait électrique et plomberie, pour une durée de travaux de 3 mois

Ainsi que deux nouvelles pièces, à savoir :

— une attestation de la société NC BAT datée du 28 avril 2023 concernant les devis quantitatifs qui atteste que pour des raisons de sécurité et de responsabilité, il est impératif que l’immeuble soit entièrement libéré avant le début des travaux faisant état des risques inhérents à tout chantier de construction ou de rénovation, notamment les chutes d’objets, la poussière et les débris et les risques électrique et d’incendie

— un courrier de l’entreprise Multi-Services Réunions daté du 19 décembre 2023 dont l’objet est « travaux de réhabilitation des étages » indiquant être prêt planifier les travaux dès libération des locaux par les locataires restants « et invoquant » des raisons de sécurité à la vue de ce qu’il faudra faire au niveau des communs et aussi à l’impossibilité de faire les travaux sans couper les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. "

M. [C] verse aux débats, notamment :

— un courrier adressé à la SCI [S] le 27 mai 2022 dans lequel il prétend que lors de la tentative de conciliation, M. [T], le gérant de la SCI [S], aurait évoqué une éventuelle transformation des 6 appartements en 3 appartements pour chacun des trois frères [T] ou une rénovation des 6 appartements pour les 6 enfants de ses deux frères et aurait indiqué que les travaux ne concerneraient pas l’intégralité de l’immeuble mais seulement le haut du bâtiment, le bas étant occupé par une épicerie bio, un restaurant et un salon de thé. Il rappelle que le haut de l’immeuble compte 6 appartements, que 4 sont libres, « à l’abandon même, depuis des années », (depuis 2016 pour l’appartement n° 3, depuis 7 ou 8 ans voire plus pour les appartements n° 1 et 4) et que son voisin a, lui aussi, reçu un non renouvellement de bail mais pour novembre 2024

— un certificat médical établi par le docteur [U] le 5 juin 2023 certifiant suivre M. [C] depuis le mois d’août 2022 qui présente des symptômes d’anxiété.

Il ressort des éléments du dossier que :

— le congé délivré le 31 janvier 2022 à M. [C] se contente d’évoquer « d’importants travaux de rénovation et de restructuration dans l’intégralité de l’immeuble »

— l’attestation de la société NC BAT datée du 28 avril 2023 relative aux devis du 9 décembre 2021 est vague évoquant « des raisons de sécurité et de responsabilité » ainsi des « risques inhérents à tout chantier de construction ou de rénovation »

— le rapport de signalement du 28 août 2019, le courrier de la mairie de [Localité 8] du 24 janvier 2020 et la facture du 3 juin de l’entreprise générale du bâtiment Ganne Multi-Services sont sans rapport avec le litige, puisque concernant spécifiquement des travaux à effectuer dans l’appartement n° 5 occupé par Mme [K], étant observé que ceux-ci ne semble pas avoir eu pour conséquence un congé pour motifs sérieux et légitimes adressé à Mme [K]

— la facture pro forma du 14 avril 2022 ne concerne pas des travaux de rénovation

— M. [C] fait mention à plusieurs reprises de la vacance de 4 appartements sur 6, éléments n’ayant fait l’objet d’aucune observations de la part de la SCI [S], sauf à admettre que « la quasi-totalité de l’immeuble demeure inoccupée à ce jour, dans l’attente que les derniers occupants libèrent les lieux et permettent le début des travaux »

Il résulte de ce qui précède que le congé délivré par la SCI [S] à M. [C] n’indique pas précisément la ou les raisons conduisant à mettre fin au bail, en contravention avec les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Qu’en outre, la SCI [S] échoue à établir son intention réelle d’exécuter les travaux ne produisant qu’un devis non accepté de « travaux de rénovation des 6 studios » et il ne rapporte pas davantage la preuve de ce que lesdits travaux nécessitent le départ de M. [C], locataire d’un appartement sur les six appartements propriété de la SCI [S].

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de dire que le congé délivré le 31 janvier 2022 par la SCI [S] à [F] [C] est invalide comme étant totalement dénué de motifs sérieux et légitimes et qu’il ne produit dès lors aucun effet, dire qu’en conséquence le bail, renouvelé tacitement, ne peut être résilié de ce fait et débouter la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes "

Sur la demande de travaux d’entretien et de réparation

Vu l’article 1353 (anciennement 1315) du code civil ;

Vu l’article 9 du code de procédure civile ;

M. [C] se bornant à produire trois photographies dont on ignore quand et par qui elles ont été prises, sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;

Vu l’article 6 de la loi n °89-462 du 6 juillet 1989 ;

Il convient d’allouer à M. [C] la somme de 1.000 euros, compte tenu du certificat médical et des courriers produits.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [C], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 2.500 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Annule le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Paul de la Réunion ;

Vu l’article 562 du code de procédure civile ;

Dit que le congé délivré le 31 janvier 2022 par la SCI [S] à [F] [C] est invalide comme étant dénué de motifs sérieux et légitimes et qu’il ne produit dès lors aucun effet ;

Dit qu’en conséquence le bail, renouvelé tacitement, ne peut être résilié de ce fait ;

Déboute la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SCI [S] à verser à [F] [C] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Déboute M. [F] [C] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [S] à réaliser des travaux d’entretien et de réparation dans son logement et l’immeuble ;

Condamne la SCI [S] aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI [S] à payer à M. [F] [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT