COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 FÉVRIER 2025

N° RG 23/06367 -

N° Portalis DBV3-V-B7H-WCMD

AFFAIRE :

S.C.I. BACQUX

C/

[N] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 juillet 2023 par le Juridiction de proximité de [Localité 12]

N° RG : 22/000921

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 25.02.25

à :

M^e Ghislaine

DAVID-MONTIEL

M^e Mohamed Khaled LASBEUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ FÉVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. BACQUX

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Plaidant : M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2420

Substitué par : M^e Léa BARSOLLE, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉS

Madame [N] [X]

née le 12 juillet 1979

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Mohamed Khaled LASBEUR, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 82

Monsieur [E] [G]

né le 26 juillet 1946 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Défaillant, déclaration d’appelsignifiée par huissier à étude

Monsieur [J] [I]

né le 22 juin 1956 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Défaillant, déclaration d’appelsignifiée par huissier à étude

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 novembre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 23 octobre 2020, la SCI Bacqux a conclu avec Mme [N] [X] un bail meublé prenant effet le même jour et portant sur un studio meublé n°514, d’une surface habitable de 17,45 m², situé [Adresse 6]. Ce bail prévoyait un loyer mensuel de 740 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros, payable d’avance au domicile du bailleur. Un dépôt de garantie de 350 euros était versé à la SCI bailleresse.

Par acte sous seing privé des 19 et 22 octobre 2020, MM. [E] [G] et [J] [I] se sont portés cautions solidaires de l’engagement pris par Mme [X].

En conséquence de divers incidents de paiement, la société Bacqux faisait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juin 2021, portant sur une somme de 2 335,16 euros, frais d’acte inclus.

Par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 9 août 2021, Mme [X] quittait les lieux le 15 août 2021, sans qu’un état des lieux de sortie ne soit dressé.

Par actes des 20 avril et 18 mai 2022, la société Bacqux faisait assigner Mme [X] en sa qualité de locataire, MM. [G] et [I] en leur qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, statuant en référé, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire de Mme [X], de MM. [G] et [I] au paiement, à titre de provision, de la somme de 1 699,29 euros, au titre des loyers et charges impayés,

— la condamnation solidaire de Mme [X], de MM. [G] et [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de Mme [X], de MM. [G] et [I] aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire du 3 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— rejeté l’argumentation de la défenderesse quant au conflit d’intérêt,

— fixé à la somme de 914,29 euros, déduction ayant été faite du dépôt de garantie, celle restant due par Mme [X] à la société Bacqux, au titre de loyers et charges impayés, après son départ des lieux loués et situés [Adresse 5],

— fixé à la somme de 1 500 euros, celle due par la société Bacqux à Mme [X] au titre de son préjudice de jouissance, du fait de l’état du logement loué,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et condamné la société Bacqux à payer à Mme [X] une somme de 585,71 euros,

— rejeté toute autre demande,

— laissé les dépens à la charge de la société Bacqux qui sera en outre et en équité condamnée à payer à Mme [X] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 6 septembre 2023, la société Bacqux a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 mars 2024, la société Bacqux, appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— infirmer partiellement le jugement rendu le 3 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il a :

* fixé à la somme de 1 500 euros, celle due à Mme [X] au titre de son préjudice de jouissance, du fait de l’état du logement loué,

* ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et l’a condamnée à payer à Mme [X] une somme de 585,71 euros,

* rejeté toute autre demande,

* laissé les dépens à sa charge, et en outre et en équité, l’a condamnée à payer à Mme [X] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau :

— condamner solidairement Mme [X], MM. [G] et [I] à lui payer la somme de 914,29 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner solidairement Mme [X], MM. [G] et [I] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [X], MM. [G] et [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions notifiées en date du 25 janvier 2024, Mme [X], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 3 juillet 2023 en ce qu’il a :

* fixé à la somme de 914,29 euros, après déduction du dépôt de garantie, celle restant due à la société Bacqux au titre de loyers et charges impayés après son départ des lieux loués,

* laissé les charges à la société Bacqux,

* ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

* condamné la société Bacqux au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile liée à la première instance,

Statuant à nouveau :

— débouter la société Bacqux de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la déclarer recevable en ses demandes,

— fixer à la somme de 6 000 euros celle due par la société Bacqux au titre de son préjudice de jouissance, du fait de l’état de logement loué et des frais d’huissier engagés pour démontrer l’état de l’appartement.

— condamner la société Bacqux au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le préjudice de jouissance de Mme [X]

Le premier juge a condamné la bailleresse à payer à sa locataire une somme de 1 500 euros, en réparation de son préjudice de jouissance, après avoir relevé que, même si l’indécence du logement n’était pas caractérisée, la locataire avait vécu dans un studio dégradé avec un jeune enfant et avait été contrainte de multiplier les démarches auprès de sa bailleresse, pourtant avocat, pour qu’elle s’acquitte d’obligations légales élémentaires.

Le premier juge a motivé sa décision en indiquant que l’état des lieux d’entrée comportait à plusieurs reprises le terme ' usagé', ne comportait pas d’inventaire, pourtant obligatoire s’agissant d’un bail meublé, et que la bailleresse, à l’occasion d’échanges épistolaires avec sa locataire, avait reconnu l’absence de remise d’un exemplaire du bail et le mauvais état tant de la robinetterie et des joints, que de la literie.

La société civile immobilière bailleresse poursuit l’infirmation du chef du jugement ayant fixé à 1 500 euros l’indemnité due à sa locataire, et conclut au débouté de la locataire de sa demande en paiement, aucune indécence ni trouble de jouissance n’étant caractérisé, en faisant valoir à hauteur de cour que :

— la locataire ne rapporte pas la preuve, lui incombant, de l’état d’indécence du logement, et n’a formé cette demande indemnitaire que pour échapper au paiement des loyers qu’elle reste devoir,

— l’emploi du terme 'usagé’ dans l’état des lieux d’entrée ne permet pas de caractériser cet état d’indécence, dès lors qu’il signifie seulement que les éléments d’équipement du logement ont déjà été utilisés,

— le procès-verbal de commissaire de justice produit par la locataire est dénué de valeur probante, dès lors qu’il n’est pas contradictoire, a été établi 14 jours après l’entrée dans les lieux et ne fait état d’aucune insalubrité,

— le mauvais état de la robinetterie n’est pas rapporté,

— elle a proposé le remplacement de la literie à sa locataire – lit superposé avec couchage double en bas et couchage simple en haut – et a effectué une commande en ce sens, qui a dû être annulée suite au refus de la locataire de monter le lit et remplacé par la commande d’un matelas neuf qui ne nécessitait aucun montage.

La locataire intimée de répliquer que son préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de la somme de 6 000 euros, en faisant valoir que :

— l’état de délabrement de l’appartement a été démontré par un procès-verbal de commissaire de justice du 5 novembre 2020,

— l’état des lieux d’entrée doit être écarté des débats, parce qu’aucun état des lieux n’a en réalité été effectué et que la bailleresse lui a fait croire que le document qu’elle lui remettait était un constat de remise des clefs,

— elle a constaté dès son entrée dans les lieux que l’appartement ne correspondait pas à la description figurant dans le prétendu état des lieux d’entrée et que le logement était insalubre et un constat des lieux a été dressé par un commissaire de justice.

Réponse de la cour

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les obligations de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux sont des obligations de résultat qui ne cèdent que devant la force majeure et la faute de la victime.

Au cas d’espèce, Mme [X] verse aux débats, au soutien de ses allégations, un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 5 novembre 2020, dont il ressort :

— l’existence de salissures et traces sur la porte d’entrée du logement, et sur la porte d’entrée de la salle d’eau,

— l’existence d’un joint décollé dans la salle d’eau,

— un descellement et un entartrage de la robinetterie de la douche,

— une absence de collerette autour du déclencheur de la chasse d’eau de la cuvette des wc,

— la présence de poussière sur la grille de la vmc,

— la défectuosité d’une ampoule au-dessus du lavabo,

— la présence d’éclats sur le meuble se trouvant sous l’évier, des salissures sur le sommier à latte du lit-tiroir, ainsi que des taches sur le matelas, un encrassement de la vmc dans la cuisine, le commissaire instrumentaire précisant qu’elle ne fonctionne pas,

— la présence de salissures et de taches sur les plaques de cuisson.

Ce seul document, et les photographies en couleur qui l’accompagnent, ne permettent pas de caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux.

D’autant moins qu’il a été dressé postérieurement à la prise de possession des lieux et qu’il fait apparaître pour l’essentiel des salissures et quelques taches, qui concernent l’entretien du logement incombant au locataire.

L’état des lieux d’entrée, signé par Mme [X], permet de constater que sont usagés, dans la pièce à vivre, l’électricité, dans la salle de bains, les menuiserie et la douche, dans la cuisine les meubles de cuisine et les menuiseries, dans le wc la plomberie, le revêtement de sol.

Pour autant le vocable 'usagé’ ne signifie pas que les éléments dont il s’agit sont en mauvais état et ne peuvent plus remplir leur office, mais seulement qu’ils sont anciens.

Aucun manquement de la bailleresse à ses obligations n’étant établi, non plus qu’aucun préjudice de jouissance, Mme [X] sera de déboutée de sa demande indemnitaire et le jugement déféré à la cour infirmé de ce chef.

II) Sur le montant de la dette locative

La SCI bailleresse demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 1 264,29 euros, et après déduction du dépôt de garantie, à 914, 29 euros.

Mme [X] soutient, dans le corps de ses écritures, que la dette locative doit être fixée à 888 euros, les loyers dus pour la période du 1er au 8 septembre 2021, date de son départ, s’élevant, non à 234 euros, mais à 208 euros, tout en sollicitant dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 914, 29 euros..

Réponse de la cour

Mme [X] ayant sollicité, dans le dispositif de ses conclusions, qui saisit la cour, la confirmation du chef du jugement ayant fixé la dette locative à la somme de 914, 29 euros, la cour ne pourra que confirmer ce chef du jugement.

Il sera néanmoins ajouté qu’en application des dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile, si un délai est exprimé en mois, le délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième ou le dernier jour du mois à défaut de quantième identique.

Au cas d’espèce, la société bailleresse justifie que la lettre de congé de Mme [X] lui a été présentée le 9 août 2021, en sorte que le délai expirait le 9 septembre à minuit.

Par suite, le loyer est dû pour les neuf premiers jours du mois de septembre 2021, et s’élève, en conséquence, et pour la période considérée, à la somme de 234 euros (780X9/30) et non à la somme de 208 euros, comme le soutient Mme [X].

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a fixé la dette locative à la somme de 914,29 euros.

Mme [X], qui a été déboutée de sa demande en paiement au titre de son préjudice de jouissance, sera, dès lors, condamnée, solidairement avec les cautions, au paiement de cette somme.

III) Sur les dépens

Mme [X] qui succombe, sera également condamnée in solidum avec les deux cautions aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— rejeté l’argumentation de la défenderesse quant au conflit d’intérêt,

— fixé à la somme de 914, 29 euros, déduction ayant été faite du dépôt de garantie, celle restant due par Mme [X] à la société Bacqux, au titre de loyers et charges impayés, après son départ des lieux loués et situés [Adresse 4] ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déboute Mme [N] [X] de la totalité de ses demandes ;

Condamne in solidum Mme [N] [X], M. [E] [G], et M. [J] [I] à payer à la société civile immobilière Bacqux une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [N] [X], M. [E] [G], et M. [J] [I] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,