Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19205 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITJK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 septembre 2023 – Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/02579

APPELANTE

Madame [L] [Y] née le 27 juin 1967 à [Localité 1] ,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0458

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT-OPH,inscrit au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 825, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Madame Laura TARDY, conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 18 juin 1964 et 5 décembre 1987, l’OPAC de [Localité 3], désormais nommé [Localité 3] Habitat – OPH a donné à bail à [I] [H] un appartement et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 5].

[I] [H] est décédée le 19 juillet 2021.

Par lettre du 20 juin 2022, Mme [L] [Y], se présentant comme la fille de la locataire, a sollicité le transfert du bail à son profit, qui a été refusé, et s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, [Localité 3] Habitat-OPH a fait assigner Mme [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner son expulsion, la condamner à payer, à compter du 19 juillet 2021, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, jusqu’à la libération effective des lieux, outre 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Au soutien de ses demandes, [Localité 3] Habitat-OPH a fait valoir que le contrat de location était résilié de plein droit par le décès de la locataire en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et que Mme [L] [Y] ne justifiait pas des conditions légales pour obtenir le transfert du bail à son profit.

A l’audience du 5 juin 2023, [Localité 3] Habitat-OPH a repris ses demandes; assignée à étude, Mme [L] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 11 septembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— constate la résiliation du contrat de bail liant [Localité 3] Habitat-OPH et Mme [I] [H] relativement au logement (escalier 2, 2ème étage, porte n°28) et la cave (n°28) situés [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du décès de la locataire le 19 juillet 2021,

— ordonne en conséquence à Mme [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] Habitat-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— déboute [Localité 3] Habitat-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— déboute [Localité 3] Habitat-OPH de sa demande d’astreinte,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne Mme [L] [Y] à verser à [Localité 3] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (soit à ce jour 450, 90 euros), tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 20 juillet 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

— condamne Mme [L] [Y] à verser à [Localité 3] Habitat-OPH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [L] [Y] aux dépens,

— rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté le 30 novembre 2023 par Mme [L] [Y].

Vu l’appel incident formé par [Localité 3]-Habitat dans ses premières conclusions du 13 mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 février 2026 par lesquelles Mme [L] [Y] demande à la cour de :

Vu la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

Vu les articles 400 et 401 du code de procédure civile,

DONNER ACTE à Mme [L] [Y] de son désistement d’appel ;

CONSTATER l’extinction de l’instance,

A titre subsidiaire, en cas de maintien par [Localité 3] HABITAT de son appel incident,

DÉCLARER irrecevable la demande de [Localité 3] HABITAT de condamnation de Mme [Y] de la somme de 6.539,05 euros, arrêtée au 30 décembre 2025 ' ou subsidiairement, la voir déclarer irrecevable à concurrence de la somme de 3.157,75euros;

DÉBOUTER [Localité 3] HABITAT du surplus de ses demandes,

Plus subsidiairement, DÉBOUTER [Localité 3] HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement 11 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris,

STATUER en équité sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 février 2026 aux termes desquelles [Localité 3] Habitat-OPH demande à la cour de :

— Dire et juger Mme [L] [Y] mal fondée en son appel ;

— La débouter de toutes ses demandes principales, subsidiaires et accessoires ;

— Confirmer le jugement du 11 septembre 2023 en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant limité [Localité 3] Habitat-OPH dans le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à lui allouée à celui du loyer et des charges locatives récupérables ;

— Statuant à nouveau de ce chef et accueillant [Localité 3] Habitat-OPH en son appel incident:

— Condamner Mme [L] [Y] à verser à [Localité 3] Habitat-OPH, à compter du 19 juillet 2021, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Mme [L] [Y] à payer à [Localité 3] Habitat-OPH la somme de 6.539,05 euros, arrêtée au 30 décembre 2025, avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’arrêt de la Cour à intervenir ;

— La condamner à verser à [Localité 3] Habitat-OPH une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La condamner aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée du désistement de Mme [Y]

Il résulte de l’article 401 du code de procédure civile que le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

L’intimé ayant préalablement formé un appel incident, le désistement de Mme [Y] (qui ne comporte des réserves qu’en cas de non acceptation de son désistement) doit être accepté pour emporter extinction de l’instance; or, l’intimé n’a pas accepté le désistement.

Ce désistement n’est donc pas parfait et l’instance n’est pas éteinte.

Par ailleurs, s’agissant de l’étendue de la saisine de la cour, Mme [Y] ne demande pas l’infirmation du jugement dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, de sorte que celle-ci ne peut que confirmer le jugement, et ce en application des articles 542, 908 et 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la cour de cassation (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626) ; elle en demande d’ailleurs « en tout état de cause » la confirmation.

Le jugement sera donc confirmé en tous ses chefs de dispositif à l’exception de celui relatif à l’indemnité mensuelle d’occupation sur lequel l’intimé a formé un appel incident, examiné ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

[Localité 3] Habitat OPH demande l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a condamné Mme [Y] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi et réitère devant la cour d’appel sa demande tendant à la fixation de cette indemnité au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur.

Il fait valoir être dans l’impossibilité d’accomplir sa mission de service public puisqu’il ne peut attribuer le logement social à d’autres personnes en remplissant les conditions de sorte que cette entrave, constitutive d’un dommage moral, mérite réparation par le biais d’une indemnité d’occupation telle que sollicitée.

Mme [Y] (qui a quitté les lieux à l’été 2025) s’oppose à cette demande et demande la confirmation du jugement sur ce point.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixée celle-ci au montant du loyer, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucun dommage moral directement subi par l’ancien bailleur par la faute de Mme [Y] n’étant établi en l’espèce justifiant le montant de l’indemnité tel que sollicité.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la dette locative

[Localité 3] Habitat demande à la cour d’appel, ajoutant au jugement, de condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 6.539,05 euros, arrêtée au 30 décembre 2025, avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’arrêt, au titre de la dette locative.

Mme [Y] soulève l’irrecevabilité de cette demande comme étant contraire au principe de concentration des demandes; subsidiairement elle conteste le décompte de la partie adverse en raison de son insuffisante précision.

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige:

« A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait."

Selon l’alinéa 2 de l’article 802, sont recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Au vu de ces éléments, la demande de paiement d’une dette locative qui pour l’essentiel s’est en l’espèce constituée après les premières conclusions de l’intimée, comme cela résulte du décompte produit (début mars 2024 la dette s’élevait à 470 euros seulement), qui repose sur les condamnations prononcées par le premier juge et qui est actualisée à décembre 2025, ne saurait être considérée comme irrecevable.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [Y] sera donc écartée.

Sur le fond, l’article 1353 du code civil dispose que "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

Paris-Habitat produit avec ses dernières conclusions un relevé de compte détaillé qui n’est pas particulièrement contesté par Mme [Y], à qui il appartient de démontrer qu’elle a payé les sommes dues au titre de l’occupation des lieux, et dont il résulte qu’elle est redevable de la somme de 6.539,05 euros, arrêtée au 30 décembre 2025.

Ce décompte est clair et précis, commence à zéro en janvier 2024, correspond à l’indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge et confirmée par la cour, fait figurer des régularisation de charges au bénéfice de l’occupante et la déduction du dépôt de garantie.

Mme [Y] ne soutient ni ne démontre que des sommes auraient été payées par elle mais n’auraient pas été déduites.

La demande de [Localité 3]-Habitat sera donc accueillie et Mme [Y] sera condamnée à payer ladite somme avec intérêts à compter du présent arrêt, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à [Localité 3] Habitat une indemnité de procédure de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions frappées d’appel le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de l’EPIC [Localité 3] Habitat OPH tendant au paiement de la somme de 6.539,05 euros, arrêtée au 30 décembre 2025, au titre de l’occupation du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Condamne Mme [L] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 3] Habitat OPH la somme de 6.539,05 euros, arrêtée au 30 décembre 2025, au titre de l’occupation du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Dit que cette créance portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne Mme [L] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 3] Habitat OPH la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [Y] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,